Die genaue Bezeichnung des Pachtgegenstandes

Das gesetzliche Schriftformerfordernis bei einem Pachtvertrag dient vorrangig der Information eines potentiellen Grundstückserwerbers und nicht der am Vertragsabschluss beteiligten Parteien. Ist der Pachtgegenstand in der Vertragsurkunde nicht hinreichend fixiert, ist dem Schriftformerfordernis insgesamt nicht genügt worden.

Die genaue Bezeichnung des Pachtgegenstandes

Mit dieser Begründung hat das Oberlandesgericht Hamm in dem hier vorliegenden Fall die Klage eines Verpächters gegen den Pächter auf Herausgabe verpachteten Landes unter Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung des Amtsgerichts Steinfurt abgewiesen und infolge des Formmangels den befristeten Pachtvertrag als einheitlich begründetes Vertragsverhältnis beurteilt, das auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden ist. Im Jahre 2002 pachtete ein Landwirt aus Wettringen vom Verpächter aus Wettringen eine in Wettringen gelegene, aus zwei Fluren mit jeweils zwei Flurstücken bestehende Landwirtschaftsfläche von ca. 16,65 ha zum jährlichen Preis von 615 Euro. Das schriftliche Pachtvertragsformular bezeichnet nur eins der vier Flurstücke richtig, drei Flurstücke – von denen zwei nur teilweise verpachtet werden sollten, werden nicht erwähnt, dafür andere Flurstücke, die nicht zum Pachtobjekt gehören sollten. Der Vertrag sah den 31.12.2011 als Vertragsende vor und wurde vom Verpächter mit einer im November 2011 ausgesprochenen Kündigung zum Ablauf des 31.12.2013 gekündigt. Daraufhin hat der Verpächter ab dem 1. Januar 2014 die Herausgabe der Pachtsache verlangt, der der Pächter unter Hinweis auf das nach seiner Sicht noch bis zum 31.12.2013 laufende Pachtverhältnis widersprochen hat.

In seiner Urteilsbegründung hat das Oberlandesgericht Hamm ausgeführt, dass beim Abschluss des Pachtvertrages die gesetzlich vorgesehene Schriftform nicht gewahrt worden sei. Der Pachtgegenstand werde in der Vertragsurkunde nicht zutreffend bezeichnet. Das gesetzliche Schriftformerfordernis diene vorrangig der Information eines potentiellen Grundstückserwerbers und nicht der am Vertragsabschluss beteiligten Parteien. Es reiche daher nicht, wenn den Vertragsparteien beim Abschluss des Vertrages klar sei, aus welchen Flurstücken oder Flurstückenteilen sich der Pachtgegenstand zusammensetze. Für einen Dritten als möglichen Grundstückserwerber müsse sich aus der Auslegung der Urkunde und ggfls. dort in Bezug genommener äußerer Umstände ergeben, welche Flächen als Pachtgegenstand verpachtet sein sollten.

Die Schriftform sei im vorliegenden Fall nicht gewahrt, weil einige als Pachtgegenstand vorgesehenen und überlassene Flurstücke im Vertrag nicht erwähnt seien, der andere nicht als Pachtobjekt vorgesehene und auch nicht zur Verfügung gestellte Flurstücke als verpachtet aufliste. Der schriftliche Vertrag mache zudem nicht deutlich, dass bei zwei Flurstücken auch nur bestimmte Teilstücke und nicht die vollen Flurstücke Pachtgegenstand sein sollten.

Weil der Pachtgegenstand in der Vertragsurkunde nicht hinreichend fixiert sei, sei dem Schriftformerfordernis insgesamt nicht genügt worden. Infolge des Formmangels gelte das einheitlich begründete Vertragsverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und sei mit einer bis zum dritten Werkvertrag eines Pachtjahres ausgesprochenen schriftlichen Kündigung erst zum Ablauf des übernächsten Pachtjahres kündbar. Wenn – so wie im vorliegenden Fall – das Kalenderjahr das Pachtjahr sei, habe die im November 2012 ausgesprochene Kündigung das Vertragsverhältnis erst zum Ablauf des 31.12.2014 beendet.

Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 10. April 2014 – 10 U 112/13