Die beim Grund­stücks­kauf­ver­trag mit­be­ur­kun­de­te Auf­las­sung – und das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht

Ist zusam­men mit einem Grund­stücks­kauf­ver­trag die Auf­las­sung erklärt wor­den, führt dies bei Aus­übung eines Vor­kaufs­rechts in der Regel dazu, dass der von dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten geschul­de­te Kauf­preis erst fäl­lig wird, wenn die Auf­las­sung ihm gegen­über erklärt wor­den ist. Etwas ande­res gilt jedoch, wenn die Mit­be­ur­kun­dung der Auf­las­sung nicht (auch) der Siche­rung des Käu­fers, son­dern nur der Erleich­te­rung der Ver­trags­ab­wick­lung die­nen soll­te.

Die beim Grund­stücks­kauf­ver­trag mit­be­ur­kun­de­te Auf­las­sung – und das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht

Im Aus­gangs­punkt geht der Bun­des­ge­richts­hof zunächst davon aus, dass eine nach dem Erst­ver­trag bestehen­de Pflicht dem neu­en Kauf­ver­trag mit dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten sinn­ent­spre­chend ange­passt wer­den muss, wenn die­se bedingt durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts nicht mehr recht­zei­tig erfüllt wer­den kann 1. Rich­tig ist auch, dass eine Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses erst nach Aus­übung des Vor­kaufs­rechts ein­tre­ten kann, da erst hier­durch der neue Kauf­ver­trag und damit auch der Kauf­preis­an­spruch begrün­det wird 2.

Ob die wei­te­re Annah­me des Ber­li­ner Kam­mer­ge­richts 3 zutrifft, zwi­schen den Par­tei­en sei ein Kauf­ver­trag erst mit Bestands­kraft des Bescheids der Geneh­mi­gungs­be­hör­de zustan­de gekom­men, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung 4, weil die Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin Ver­zugs­zin­sen erst ab einem spä­te­ren Zeit­punkt gel­tend macht.

Recht­li­cher Nach­prü­fung nicht stand hält dem­ge­gen­über die Ansicht des Kam­mer­ge­richts 3, es bedür­fe (auch) des­halb einer Ver­trags­an­pas­sung, weil der Erst­ver­trag mit der Auf­las­sung des Grund­stücks ver­bun­den wor­den und die­se als Vor­aus­set­zung für die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses anzu­se­hen sei.

Rich­tig ist aller­dings, dass sich nach der Ver­trags­struk­tur des Erst­ver­tra­ges bestimmt, wie der Inhalt des durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts zustan­de gekom­me­nen Ver­tra­ges erfor­der­li­chen­falls anzu­pas­sen ist.

Die Bestim­mun­gen des Kauf­ver­tra­ges zwi­schen dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten und dem Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten wer­den nicht zwi­schen die­sen aus­ge­han­delt, son­dern sind, wie aus § 464 Abs. 2 BGB folgt (hier i.V.m. § 8 Abs. 1 Satz 1 RSG), dem Ver­trag des Ver­pflich­te­ten mit dem Drit­ten zu ent­neh­men. Hier­bei han­delt es sich um eine tech­ni­sche Regel, die der Struk­tur des Vor­kaufs und der für ihn typi­schen Inter­es­sen­la­ge in der Mehr­zahl der Fäl­le ent­spricht 5. Aus ihr geht zum einen her­vor, dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te kei­ne ande­ren, ins­be­son­de­re kei­ne ungüns­ti­ge­ren Bedin­gun­gen für und gegen sich gel­ten zu las­sen braucht als die­je­ni­gen, die mit dem Drit­ten ver­ein­bart sind. Zum ande­ren soll auch der Ver­pflich­te­te grund­sätz­lich nicht schlech­ter gestellt wer­den als bei der Durch­füh­rung des Ver­tra­ges mit dem Drit­ten 6.

Ist – wie hier – die Auf­las­sung des Grund­stücks im Erst­ver­trag bereits erklärt wor­den, wird unter­schied­lich beur­teilt, ob die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses die Auf­las­sungs­er­klä­rung des Vor­kaufs­ver­pflich­te­ten vor­aus­setzt. Teil­wei­se wird dies mit der Begrün­dung bejaht, bei­den Par­tei­en müs­se die Sicher­heit des Erst­ver­tra­ges erhal­ten blei­ben. Daher habe die Zugum-Zug-Leis­tung ent­spre­chend den Ver­ein­ba­run­gen des Erst­ver­tra­ges zu erfol­gen. Aus dem Gesetz fol­ge, dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te wegen sei­ner Ver­pflich­tung zur Kauf­preis­zah­lung nicht in Ver­zug kom­me, solan­ge der Ver­käu­fer sei­ne Ver­pflich­tun­gen nicht erfüllt habe 7. Die­ser Ansicht wird ent­ge­gen gehal­ten, sie beach­te das Abs­trak­ti­ons­prin­zip nicht hin­rei­chend. Dass der Vor­kaufs­be­rech­tig­te im Ver­gleich zum Erst­käu­fer eine recht­lich schwä­che­re Posi­ti­on habe, weil ihm ohne Auf­las­sung die Bin­dungs­wir­kung des § 873 Abs. 2 BGB nicht zugu­te kom­me und er die Auf­las­sung nöti­gen­falls gericht­lich erstrei­ten müs­se, recht­fer­ti­ge es nicht, die Kauf­preis­fäl­lig­keit erst mit der Auf­las­sung ein­tre­ten zu las­sen. Die Schlech­ter­stel­lung sei zudem nur theo­re­ti­scher Natur, da sich ein Ver­käu­fer nicht einem von vorn­her­ein aus­sichts­lo­sen Pro­zess und Scha­dens­er­satz­an­sprü­chen aus­set­zen wer­de 8.

Rich­ti­ger­wei­se führt die zusam­men mit dem Abschluss des Erst­ver­tra­ges erklär­te Auf­las­sung bei Aus­übung des Vor­kaufs­rechts dazu, dass der von dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten geschul­de­te Kauf­preis in der Regel erst fäl­lig wird, wenn die Auf­las­sung des Grund­stücks ihm gegen­über erklärt wor­den ist. Etwas ande­res gilt jedoch, wenn die Mit­be­ur­kun­dung der Auf­las­sung nicht (auch) der Siche­rung des Käu­fers, son­dern nur der Erleich­te­rung der Ver­trags­ab­wick­lung die­nen soll­te.

Die Mit­wir­kung an der Auf­las­sung ist – wie auch die Bewil­li­gung, den Käu­fer als Eigen­tü­mer in das Grund­buch ein­zu­tra­gen – Bestand­teil der sich aus dem Kauf­ver­trag erge­ben­den Leis­tungs­pflicht des Ver­käu­fers. Die Auf­las­sungs­er­klä­rung wirkt, weil § 464 Abs. 2 BGB nur für die schuld­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen gilt, zwar nicht zu Guns­ten des Vor­kaufs­be­rech­tig­ten 9. Der Auf­nah­me der für die Eigen­tums­über­tra­gung erfor­der­li­chen Erklä­run­gen des Ver­käu­fers in die nota­ri­el­le Urkun­de zusam­men mit dem Kauf­ver­trag kommt aber Bedeu­tung für die Bestim­mung der Fäl­lig­keit des von dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten zu erbrin­gen­den Kauf­prei­ses zu. Denn ihr lässt sich, wie das Kam­mer­ge­richt rich­tig erkennt, regel­mä­ßig ent­neh­men, dass nach dem Wil­len der Kauf­ver­trags­par­tei­en die Zah­lung des Kauf­prei­ses der Erklä­rung der Auf­las­sung zeit­lich nach­fol­gen soll. Der aus die­ser kon­klu­den­ten Ver­ein­ba­rung fol­gen­de Vor­teil, dass die Auf­las­sung bei Zah­lung des Kauf­prei­ses unwi­der­ruf­lich erklärt ist (§ 873 Abs. 2, § 925 Abs. 1 BGB) und dem Käu­fer des­halb kei­ne Ver­zö­ge­rung des Eigen­tums­er­werbs bedingt durch eine Nicht­er­reich­bar­keit des Ver­käu­fers oder des­sen Unwil­lig­keit, an der Auf­las­sung mit­zu­wir­ken, droht, muss auch dem Vor­kaufs­be­rech­tig­ten erhal­ten blei­ben.

Aller­dings ist eine sol­che Aus­le­gung des Erst­ver­tra­ges nicht immer zwin­gend. Die Auf­nah­me der Auf­las­sung und der Ein­tra­gungs­be­wil­li­gung in die nota­ri­el­le Urkun­de bei Abschluss des Kauf­ver­tra­ges kann näm­lich auch ledig­lich Prak­ti­ka­bi­li­täts­in­ter­es­sen die­nen und allein den Zweck haben, einen noch­ma­li­gen Beur­kun­dungs­ter­min mit dem Erfor­der­nis des per­sön­li­chen Erschei­nens der Ver­trags­par­tei­en oder bevoll­mäch­tig­ter Ver­tre­ter zu ver­mei­den. So kann es etwa lie­gen, wenn die Zah­lung des Kauf­prei­ses nach dem Inhalt des Erst­ver­tra­ges von kei­ner Sicher­heit abhän­gig gemacht wur­de und sich dies dar­auf zurück­füh­ren lässt, dass dem Ver­käu­fer ein beson­de­res Ver­trau­en im Hin­blick auf eine ord­nungs­ge­mä­ße Ver­trags­ab­wick­lung ent­ge­gen­ge­bracht wor­den ist. Hier­von wird ins­be­son­de­re bei einem in staat­li­cher Hand befind­li­chen Unter­neh­men aus­zu­ge­hen sein, weil das bei Pri­vat­per­so­nen bestehen­de Insol­venz­ri­si­ko in die­sem Fall von unter­ge­ord­ne­ter Bedeu­tung ist. Schließt der Ver­käu­fer den Ver­trag zudem in Erfül­lung öffent­li­cher Auf­ga­ben, kann auch dies den Schluss recht­fer­ti­gen, dass die Par­tei­en kei­nen Zwei­fel an der Ver­trags­er­fül­lung sei­tens des Ver­käu­fers gehegt und des­halb eine unein­ge­schränk­te Vor­leis­tungs­pflicht der Käu­fers ver­ein­bart haben.

Nach die­sen Grund­sät­zen hielt im hier ent­schie­de­nen Fall die tatrich­ter­li­che Wür­di­gung des Ber­li­ner Kam­mer­ge­richts einer recht­li­chen Nach­prü­fung durrch den Bun­des­ge­richts­hof nicht stand:

Zwar ist die­se in der Revi­si­ons­in­stanz nur beschränkt dar­auf­hin zu über­prü­fen, ob gesetz­li­che oder all­ge­mein aner­kann­te Aus­le­gungs­re­geln, Denk­ge­set­ze oder Erfah­rungs­sät­ze ver­letzt sind oder wesent­li­cher Aus­le­gungs­stoff außer Acht gelas­sen wor­den ist 10. Hier hat Kam­mer­ge­richt aber wesent­li­che Bestand­tei­le des zwi­schen dem Drit­ten und der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin geschlos­se­nen Kauf­ver­tra­ges und die Stel­lung der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin als Unter­neh­men der öffent­li­chen Hand nicht in sei­ne tatrich­ter­li­che Wür­di­gung ein­be­zo­gen.

Die Rege­lun­gen des hier streit­ge­gen­ständ­li­chen Kauf­ver­tra­ges legen nahe, dass der Käu­fer unein­ge­schränkt vor­leis­tungs­pflich­tig sein soll­te. Die­ser hat­te den Kauf­preis näm­lich unab­hän­gig von dem Vor­lie­gen der erfor­der­li­chen Geneh­mi­gun­gen also auch im Fal­le einer schwe­ben­den Unwirk­sam­keit des Ver­tra­ges – bis zum im Kauf­ver­trag kalen­der­mä­ßig bestimm­ten Fäl­lig­keits­da­tum unmit­tel­bar an die Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin zu zah­len. Und obwohl dem Käu­fer zur Siche­rung sei­nes Anspruchs auf Über­tra­gung des Eigen­tums eine Vor­mer­kung bewil­ligt wur­de, ist die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses nicht von ihrer Ein­tra­gung in das Grund­buch abhän­gig gemacht wor­den. Eben­so wenig hat das Kam­mer­ge­richt die beson­de­re Stel­lung der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin, die mit der Pri­va­ti­sie­rung ehe­mals volks­ei­ge­ner land­wirt­schaft­li­cher Flä­chen in den neu­en Län­dern beauf­tragt ist und im Eigen­tum der öffent­li­chen Hand steht, in sei­ne Über­le­gun­gen ein­be­zo­gen.

Die Aus­le­gung des Erst­ver­tra­ges, die der Bun­des­ge­richts­hof selbst vor­neh­men kann 11, ergibt, dass die Erklä­rung der Auf­las­sung sei­tens der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin kei­ne Vor­aus­set­zung für die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses war. Dass die Pflicht zur Kauf­preis­zah­lung nicht von den ansons­ten übli­chen Vor­aus­set­zun­gen – Ein­tra­gung einer Auf­las­sungs­vor­mer­kung und Vor­lie­gen der erfor­der­li­chen Geneh­mi­gun­gen – abhän­gig gemacht wur­de, lässt in Ver­bin­dung mit der Stel­lung der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin den Schluss zu, dass die­ser beson­de­res Ver­trau­en ent­ge­gen­ge­bracht und des­halb eine unein­ge­schränk­te Vor­leis­tungs­pflicht des Käu­fers ver­ein­bart wor­den ist. Die Erklä­rung der Auf­las­sung dien­te hier nicht dem Siche­rungs­be­dürf­nis des Käu­fers, son­dern der erleich­ter­ten Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges.

Da die Fäl­lig­keit des Kauf­prei­ses im Erst­ver­trag kalen­der­mä­ßig bestimmt war, geriet die Vor­kaufs­rechts­aus­üben­de mit dem im Wege der sinn­ent­spre­chen­den Anpas­sung zu ermit­teln­den, an den Ver­trags­schluss anknüp­fen­den Fäl­lig­keits­zeit­punkt und damit spä­tes­tens zu die­sem Zeit­punkt (hier: 14 Tage nach Bestands­kraft des Geneh­mi­gungs­be­scheids) in Ver­zug, ohne dass es einer Mah­nung bedurf­te (§ 286 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der Höhe nach sind die von der Grund­stücks­ver­äu­ße­re­rin gel­tend gemach­ten Ver­zugs­zin­sen auf der Grund­la­ge der hier maß­geb­li­chen Fas­sung des § 288 Abs. 2 BGB nicht zu bean­stan­den; die Vor­kaufs­rechts­aus­üben­de erhebt inso­weit auch kei­ne Ein­wen­dun­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 12. Mai 2017 – V ZR 210/​16

  1. vgl. BGH, Urteil vom 08.10.1982 – V ZR 147/​81, NJW 1983, 682; BGH, Urteil vom 05.05.1988 – III ZR 105/​87, NJW 1989, 37, 38[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 08.10.1982 – V ZR 147/​81, NJW 1983, 682[]
  3. KG, Urteil vom vom 28.07.2016 – 2 U 35/​15[][]
  4. vgl. zu den Wir­kun­gen eines sol­chen Bescheids: BGH, Beschluss vom 28.04.2017 – BLw 2/​16, BzAR 2017, 335 Rn.20 ff.[]
  5. vgl. Staudinger/​Schermaier, BGB [2013], § 464 Rn. 15[]
  6. vgl. Soergel/​Wertenbruch, BGB, 13. Aufl., § 464 Rn. 2[]
  7. so Grzi­wotz, NVwZ 1994, 215, 217; ders., Mitt­BayNot 1994, 33 f.; ders., Mitt­BayNot 1992, 173, 175 f.[]
  8. so OLG Mün­chen, Mitt­BayNot 1994, 30, 32[]
  9. vgl. BGH, Beschluss vom 21.06.2012 – V ZB 283/​11, NJW-RR 2012, 1483 Rn. 12[]
  10. st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 15.07.2016 – V ZR 168/​15, WM 2016, 2344 Rn. 22 mwN[]
  11. vgl. nur BGH, Urteil vom 16.04.1999 – V ZR 37/​98, NZM 1999, 677, 678[]