Die Grundstücksübertragung und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Ein außerhalb eines Genehmigungsverfahrens ergangener Bescheid über die Mitteilung der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist in dem Einwendungsverfahren nach § 10 RSG aufzuheben, und zwar auch dann, wenn eine der Vertragsparteien nachträglich die Genehmigung beantragt.

Die Grundstücksübertragung und das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht

Die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts nach § 4 RSG, die durch eine in § 21 GrdstVG als Mitteilung bezeichnete Entscheidung der Genehmigungsbehörde erfolgt1, beruhte auf einem fehlerhaften Verwaltungsverfahren. Die Koppelung des Genehmigungsverfahrens mit dem Vorkaufsrecht durch das Grundstücksverkehrsgesetz hat zur Folge, dass die Ausübung dieses Rechts nur im Rahmen eines von einem Antrag abhängigen Genehmigungsverfahrens stattfinden kann2.

Der unzutreffenden Ansicht, dass das Vorkaufsrecht schon mit dem Abschluss eines nach dem Grundstücksverkehrsgesetz genehmigungspflichtigen, aber nicht genehmigungsfähigen Vertrags entstehe, ist der Bundesgerichtshof bereits in der zitierten Entscheidung mit dem Hinweis entgegengetreten, dass die Vorkaufsrechtsausübung auf einem Antrag nach § 3 GrdstVG aufbaut, den Veräußerungsvertrag zu genehmigen. Ohne diesen Antrag kann ein Genehmigungsverfahren nicht eingeleitet und daran eine Vorkaufsrechtsausübung angeschlossen werden3. Ist das dennoch geschehen, ist die Mitteilung über die Vorkaufsrechtsausübung im Einwendungsverfahren nach § 10 RSG aufzuheben4.

Der Verfahrensfehler ist nicht nach der Vorschrift in § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG MV5 wegen eines nachträglich gestellten Genehmigungsantrags unbeachtlich.

Verfahrensfehler der für die Erteilung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz zuständigen Behörden sind allerdings grundsätzlich nach § 45 VwVfG heilbar. Deren Entscheidungen sind Verwaltungsakte, auf die die Verwaltungsverfahrensgesetze anzuwenden sind, soweit nicht im Grundstücksverkehrsgesetz etwas Abweichendes bestimmt ist6.

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Ob ein Bescheid der Genehmigungsbehörden, der ohne einen Antrag nach § 3 Abs. 2 GrdstVG erlassen worden ist, nichtig7 oder nur anfechtbar ist8, ist streitig.

Hat ein vom Gesetz vorgeschriebener Antrag allein verfahrensrechtliche Bedeutung und stellt keine nach materiellem Recht notwendige Mitwirkung des Antragstellers dar, führt ein Verstoß der Behörde gegen das Verbot in § 22 Satz 2 VwVfG, dort von Amts wegen tätig zu werden, wo sie nur auf Antrag tätig werden darf, zur Fehlerhaftigkeit, jedoch nicht zur Nichtigkeit des Verwaltungsakts9. Das trifft auf den Antrag nach § 3 GrdstVG zu, da dieser eine verfahrensrechtliche Voraussetzung, aber kein materiellrechtliches Zustimmungserfordernis für die im öffentlichen Interesse ergehenden Entscheidungen der Genehmigungsbehörde ist10.

Danach wird auch die ohne einen Antrag auf Genehmigung des Veräußerungsgeschäfts erfolgte Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 43 Abs. 1 Satz 2 VwVfG mit dem den Beteiligten bekannt gegebenen Inhalt wirksam und bleibt es nach § 43 Abs. 2 VwVfG bis zu einer etwaigen Rücknahme durch die Behörde oder einer Aufhebung in einem gerichtlichen Verfahren. Soweit der Bundesgerichtshof in seiner – vor dem Inkrafttreten der Verwaltungsverfahrensgesetze des Bundes und der der Länder ergangenen – Entscheidung vom 4. Februar 196411 ausgeführt hat, dass eine außerhalb eines Genehmigungsverfahrens erfolgte Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts rechtlich keine Bedeutung erlange, hält er daran aus den vorstehenden Gründen nicht mehr fest.

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Ein außerhalb eines Genehmigungsverfahrens ergangener Bescheid über die Mitteilung der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts ist in dem Einwendungsverfahren nach § 10 RSG grundsätzlich aufzuheben12, und zwar auch dann, wenn eine der Vertragsparteien nachträglich die Genehmigung beantragt. Es kann deswegen dahinstehen, ob der Beteiligte zu 1 mit seinem Schreiben vom 06.07.2009 nachträglich eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG oder nur ein Zeugnis über die Genehmigungsfreiheit nach § 5 GrdstVG beantragt hat, wie die Rechtsbeschwerdeerwiderung meint. Das Beschwerdegericht hat bei seiner auf § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG gestützten Entscheidung nicht berücksichtigt, dass nach dieser Vorschrift nur die Einleitung des Verfahrens ohne den vorgeschriebenen Antrag unbeachtlich sein kann. Nicht geheilt werden jedoch die weiteren Verfahrensmängel, die darauf beruhen, dass die Genehmigungsbehörde außerhalb eines förmlichen Verwaltungsverfahrens zugunsten des Siedlungsunternehmens entschieden hat, ohne zuvor den Vertragsparteien Gelegenheit gegeben zu haben, sich vor der Entscheidung zu den für diese erheblichen Tatsachen zu äußern (Verstoß gegen § 28 Abs. 1 VwVfG).

Eine Heilung von Verwaltungsakten durch Nachholung der Maßnahmen, die vor dessen Erlass hätten erfolgen müssen, muss in einer Art und Weise erfolgen, dass die mit dem Fehler verbundenen Nachteile vollständig beseitigt werden13. Verfahrensfehler der Behörde stellen einen Verstoß gegen das Gebot der Gesetzmäßigkeit des Verwaltungshandelns dar. Die darauf beruhenden Eingriffe in seine grundrechtlich geschützten Rechte muss der Einzelne grundsätzlich nicht hinnehmen. Soweit Gesetze Verfahrensfehler für unbeachtlich oder heilbar erklären, ist das nur hinnehmbar, wenn der Einzelne durch die nachgeholte Verfahrenshandlung so gestellt wird, wie er gestanden hätte, wenn der Fehler nicht geschehen wäre14.

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Bei einem ordnungsgemäßen Verfahren können die Vertragsparteien – wie hier geschehen – nach der Ankündigung, dass der Vertrag dem Siedlungsunternehmen zur Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts vorgelegt werde, den Genehmigungsantrag noch zurücknehmen, danach die Voraussetzungen für eine Erteilung der Genehmigung (z.B. durch Aufnahme einer Nebenerwerbslandwirtschaft oder einer gemäß § 9 Nr. 6 GrdstVG im volkswirtschaftlichen Interesse liegenden Tätigkeit durch den Käufer) herbeiführen und sodann erneut die Genehmigung beantragen. Die Möglichkeit, die Voraussetzungen für eine Genehmigung noch vor Ausübung des Vorkaufsrechts herbeizuführen, wird dem Käufer jedoch genommen, wenn die Genehmigungsbehörde nach einem von Amts wegen durchgeführten Verwaltungsverfahren die Vertragsparteien mit der Mitteilung über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts überrascht.

Die Verschlechterung der Rechtsstellung des Käufers durch ein von Amts wegen eingeleitetes Genehmigungsverfahren wird nicht dadurch beseitigt, dass der Käufer nachträglich den Antrag auf Erteilung der Genehmigung stellt. In einem nachfolgenden gerichtlichen Verfahren nach § 10 RSG können die Kaufvertragsparteien das bereits ausgeübte Vorkaufsrecht nämlich nur noch durch die Einwendungen zu Fall bringen, dass die Voraussetzungen für die Ausübung dieses Rechts nicht vorlagen, weil die Veräußerung keiner Genehmigung nach § 2 GrdstVG bedurfte oder diese nach § 9 GrdstVG nicht zu versagen gewesen wäre15. Grund dafür ist, dass mit der Zustellung der Mitteilung nach § 21 GrdstVG das Vorkaufsrecht ausgeübt worden und gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Siedlungsunternehmen zustande gekommen ist16. Der Käufer kann dem Siedlungsunternehmen dessen Rechtsstellung nicht nachträglich wieder entziehen, indem er erst in dem gerichtlichen Verfahren die Voraussetzungen herbeiführt, unter denen ihm im Verwaltungsverfahren die Genehmigung zu erteilen gewesen wäre17.

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Bundesgerichtshof, Beschluss vom 23. November 2012 – BLw 13/11

  1. BGH, Beschluss vom 24.11.2006 – BLw 11/06, NLBzAR 2007, 98, 100 Rn. 16[]
  2. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 119[]
  3. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, aaO, 121[]
  4. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, aaO, 120[]
  5. entspricht § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG des Bundes[]
  6. vgl. BGH, Beschlüsse vom 13.05.1982 – V BLw 22/80, AgrarR 1982, 207, 208; und vom 05.05.1983 – V BLw 1/82, NJW 1984, 54[]
  7. so Netz, GrdstVG, 5. Aufl., § 8 Anm.08.05.02.1[]
  8. so Ehrenforth, RSG u. GrdstVG, § 3 GrdstVG Anm. 2; Herminghausen, DNotZ 1963, 387, 388; Lange, GrdstVG, 2. Aufl., § 3 Anm. 2[]
  9. vgl. Ritgen in Knack/Henneke, VwVfG, 9. Aufl., § 22 Rn. 33; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl., § 22 Rn. 29 und § 45 Rn. 15; Stelkens in Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 7. Aufl., § 35 Rn. 239[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 10.03.1959 – V BLw 46/58, RdL 1959, 159[]
  11. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 120[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 120, an dem insoweit festzuhalten ist[]
  13. vgl. BVerwE 68, 267, 275; Hufen, JuS 1999, 323, 325; HKVerwR/Schwarz, § 45 VwVfG Rn. 16; Kopp/Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl., § 45 Rn. 42[]
  14. Hufen, aaO; HKVerwR/Schwarz, aaO; Kopp/Ramsauer, aaO[]
  15. vgl. BGH, Beschlüsse vom 04.02.1964 – V BLw 31/63, BGHZ 41, 114, 122 und vom 28.04.2006 – BLw 32/05, NJW-RR 2006 1245, 1246 Rn. 22[]
  16. BGH, Beschlüsse vom 13.05.1982 – V BLw 8/81, NJW 1983, 41 und vom 28.04.2006 – BLw 32/05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 Rn. 22[]
  17. BGH, Beschluss vom 24.11.2006 – BLw 11/06, NLBzAR 2007, 98, 100 Rn.20[]
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