Die Grund­stücks­über­tra­gung und das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht

Ein außer­halb eines Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens ergan­ge­ner Bescheid über die Mit­tei­lung der Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts ist in dem Ein­wen­dungs­ver­fah­ren nach § 10 RSG auf­zu­he­ben, und zwar auch dann, wenn eine der Ver­trags­par­tei­en nach­träg­lich die Geneh­mi­gung bean­tragt.

Die Grund­stücks­über­tra­gung und das sied­lungs­recht­li­che Vor­kaufs­recht

Die Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts nach § 4 RSG, die durch eine in § 21 GrdstVG als Mit­tei­lung bezeich­ne­te Ent­schei­dung der Geneh­mi­gungs­be­hör­de erfolgt 1, beruh­te auf einem feh­ler­haf­ten Ver­wal­tungs­ver­fah­ren. Die Kop­pe­lung des Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens mit dem Vor­kaufs­recht durch das Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz hat zur Fol­ge, dass die Aus­übung die­ses Rechts nur im Rah­men eines von einem Antrag abhän­gi­gen Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens statt­fin­den kann 2.

Der unzu­tref­fen­den Ansicht, dass das Vor­kaufs­recht schon mit dem Abschluss eines nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz geneh­mi­gungs­pflich­ti­gen, aber nicht geneh­mi­gungs­fä­hi­gen Ver­trags ent­ste­he, ist der Bun­des­ge­richts­hof bereits in der zitier­ten Ent­schei­dung mit dem Hin­weis ent­ge­gen­ge­tre­ten, dass die Vor­kaufs­rechts­aus­übung auf einem Antrag nach § 3 GrdstVG auf­baut, den Ver­äu­ße­rungs­ver­trag zu geneh­mi­gen. Ohne die­sen Antrag kann ein Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren nicht ein­ge­lei­tet und dar­an eine Vor­kaufs­rechts­aus­übung ange­schlos­sen wer­den 3. Ist das den­noch gesche­hen, ist die Mit­tei­lung über die Vor­kaufs­rechts­aus­übung im Ein­wen­dungs­ver­fah­ren nach § 10 RSG auf­zu­he­ben 4.

Der Ver­fah­rens­feh­ler ist nicht nach der Vor­schrift in § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG MV 5 wegen eines nach­träg­lich gestell­ten Geneh­mi­gungs­an­trags unbe­acht­lich.

Ver­fah­rens­feh­ler der für die Ertei­lung der Geneh­mi­gung nach dem Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz zustän­di­gen Behör­den sind aller­dings grund­sätz­lich nach § 45 VwVfG heil­bar. Deren Ent­schei­dun­gen sind Ver­wal­tungs­ak­te, auf die die Ver­wal­tungs­ver­fah­rens­ge­set­ze anzu­wen­den sind, soweit nicht im Grund­stücks­ver­kehrs­ge­setz etwas Abwei­chen­des bestimmt ist 6.

Ob ein Bescheid der Geneh­mi­gungs­be­hör­den, der ohne einen Antrag nach § 3 Abs. 2 GrdstVG erlas­sen wor­den ist, nich­tig 7 oder nur anfecht­bar ist 8, ist strei­tig.

Hat ein vom Gesetz vor­ge­schrie­be­ner Antrag allein ver­fah­rens­recht­li­che Bedeu­tung und stellt kei­ne nach mate­ri­el­lem Recht not­wen­di­ge Mit­wir­kung des Antrag­stel­lers dar, führt ein Ver­stoß der Behör­de gegen das Ver­bot in § 22 Satz 2 VwVfG, dort von Amts wegen tätig zu wer­den, wo sie nur auf Antrag tätig wer­den darf, zur Feh­ler­haf­tig­keit, jedoch nicht zur Nich­tig­keit des Ver­wal­tungs­akts 9. Das trifft auf den Antrag nach § 3 GrdstVG zu, da die­ser eine ver­fah­rens­recht­li­che Vor­aus­set­zung, aber kein mate­ri­ell­recht­li­ches Zustim­mungs­er­for­der­nis für die im öffent­li­chen Inter­es­se erge­hen­den Ent­schei­dun­gen der Geneh­mi­gungs­be­hör­de ist 10.

Danach wird auch die ohne einen Antrag auf Geneh­mi­gung des Ver­äu­ße­rungs­ge­schäfts erfolg­te Mit­tei­lung über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts nach § 43 Abs. 1 Satz 2 VwVfG mit dem den Betei­lig­ten bekannt gege­be­nen Inhalt wirk­sam und bleibt es nach § 43 Abs. 2 VwVfG bis zu einer etwai­gen Rück­nah­me durch die Behör­de oder einer Auf­he­bung in einem gericht­li­chen Ver­fah­ren. Soweit der Bun­des­ge­richts­hof in sei­ner – vor dem Inkraft­tre­ten der Ver­wal­tungs­ver­fah­rens­ge­set­ze des Bun­des und der der Län­der ergan­ge­nen – Ent­schei­dung vom 4. Febru­ar 1964 11 aus­ge­führt hat, dass eine außer­halb eines Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens erfolg­te Mit­tei­lung über die Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts recht­lich kei­ne Bedeu­tung erlan­ge, hält er dar­an aus den vor­ste­hen­den Grün­den nicht mehr fest.

Ein außer­halb eines Geneh­mi­gungs­ver­fah­rens ergan­ge­ner Bescheid über die Mit­tei­lung der Aus­übung des sied­lungs­recht­li­chen Vor­kaufs­rechts ist in dem Ein­wen­dungs­ver­fah­ren nach § 10 RSG grund­sätz­lich auf­zu­he­ben 12, und zwar auch dann, wenn eine der Ver­trags­par­tei­en nach­träg­lich die Geneh­mi­gung bean­tragt. Es kann des­we­gen dahin­ste­hen, ob der Betei­lig­te zu 1 mit sei­nem Schrei­ben vom 06.07.2009 nach­träg­lich eine Geneh­mi­gung nach § 2 GrdstVG oder nur ein Zeug­nis über die Geneh­mi­gungs­frei­heit nach § 5 GrdstVG bean­tragt hat, wie die Rechts­be­schwer­de­er­wi­de­rung meint. Das Beschwer­de­ge­richt hat bei sei­ner auf § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG gestütz­ten Ent­schei­dung nicht berück­sich­tigt, dass nach die­ser Vor­schrift nur die Ein­lei­tung des Ver­fah­rens ohne den vor­ge­schrie­be­nen Antrag unbe­acht­lich sein kann. Nicht geheilt wer­den jedoch die wei­te­ren Ver­fah­rens­män­gel, die dar­auf beru­hen, dass die Geneh­mi­gungs­be­hör­de außer­halb eines förm­li­chen Ver­wal­tungs­ver­fah­rens zuguns­ten des Sied­lungs­un­ter­neh­mens ent­schie­den hat, ohne zuvor den Ver­trags­par­tei­en Gele­gen­heit gege­ben zu haben, sich vor der Ent­schei­dung zu den für die­se erheb­li­chen Tat­sa­chen zu äußern (Ver­stoß gegen § 28 Abs. 1 VwVfG).

Eine Hei­lung von Ver­wal­tungs­ak­ten durch Nach­ho­lung der Maß­nah­men, die vor des­sen Erlass hät­ten erfol­gen müs­sen, muss in einer Art und Wei­se erfol­gen, dass die mit dem Feh­ler ver­bun­de­nen Nach­tei­le voll­stän­dig besei­tigt wer­den 13. Ver­fah­rens­feh­ler der Behör­de stel­len einen Ver­stoß gegen das Gebot der Gesetz­mä­ßig­keit des Ver­wal­tungs­han­delns dar. Die dar­auf beru­hen­den Ein­grif­fe in sei­ne grund­recht­lich geschütz­ten Rech­te muss der Ein­zel­ne grund­sätz­lich nicht hin­neh­men. Soweit Geset­ze Ver­fah­rens­feh­ler für unbe­acht­lich oder heil­bar erklä­ren, ist das nur hin­nehm­bar, wenn der Ein­zel­ne durch die nach­ge­hol­te Ver­fah­rens­hand­lung so gestellt wird, wie er gestan­den hät­te, wenn der Feh­ler nicht gesche­hen wäre 14.

Bei einem ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­fah­ren kön­nen die Ver­trags­par­tei­en – wie hier gesche­hen – nach der Ankün­di­gung, dass der Ver­trag dem Sied­lungs­un­ter­neh­men zur Ent­schei­dung über die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts vor­ge­legt wer­de, den Geneh­mi­gungs­an­trag noch zurück­neh­men, danach die Vor­aus­set­zun­gen für eine Ertei­lung der Geneh­mi­gung (z.B. durch Auf­nah­me einer Neben­er­werbs­land­wirt­schaft oder einer gemäß § 9 Nr. 6 GrdstVG im volks­wirt­schaft­li­chen Inter­es­se lie­gen­den Tätig­keit durch den Käu­fer) her­bei­füh­ren und sodann erneut die Geneh­mi­gung bean­tra­gen. Die Mög­lich­keit, die Vor­aus­set­zun­gen für eine Geneh­mi­gung noch vor Aus­übung des Vor­kaufs­rechts her­bei­zu­füh­ren, wird dem Käu­fer jedoch genom­men, wenn die Geneh­mi­gungs­be­hör­de nach einem von Amts wegen durch­ge­führ­ten Ver­wal­tungs­ver­fah­ren die Ver­trags­par­tei­en mit der Mit­tei­lung über die Aus­übung des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts über­rascht.

Die Ver­schlech­te­rung der Rechts­stel­lung des Käu­fers durch ein von Amts wegen ein­ge­lei­te­tes Geneh­mi­gungs­ver­fah­ren wird nicht dadurch besei­tigt, dass der Käu­fer nach­träg­lich den Antrag auf Ertei­lung der Geneh­mi­gung stellt. In einem nach­fol­gen­den gericht­li­chen Ver­fah­ren nach § 10 RSG kön­nen die Kauf­ver­trags­par­tei­en das bereits aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht näm­lich nur noch durch die Ein­wen­dun­gen zu Fall brin­gen, dass die Vor­aus­set­zun­gen für die Aus­übung die­ses Rechts nicht vor­la­gen, weil die Ver­äu­ße­rung kei­ner Geneh­mi­gung nach § 2 GrdstVG bedurf­te oder die­se nach § 9 GrdstVG nicht zu ver­sa­gen gewe­sen wäre 15. Grund dafür ist, dass mit der Zustel­lung der Mit­tei­lung nach § 21 GrdstVG das Vor­kaufs­recht aus­ge­übt wor­den und gemäß § 464 Abs. 2 BGB ein Kauf­ver­trag zwi­schen dem Ver­käu­fer und dem Sied­lungs­un­ter­neh­men zustan­de gekom­men ist 16. Der Käu­fer kann dem Sied­lungs­un­ter­neh­men des­sen Rechts­stel­lung nicht nach­träg­lich wie­der ent­zie­hen, indem er erst in dem gericht­li­chen Ver­fah­ren die Vor­aus­set­zun­gen her­bei­führt, unter denen ihm im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren die Geneh­mi­gung zu ertei­len gewe­sen wäre 17.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 23. Novem­ber 2012 – BLw 13/​11

  1. BGH, Beschluss vom 24.11.2006 – BLw 11/​06, NLB­zAR 2007, 98, 100 Rn. 16[]
  2. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, BGHZ 41, 114, 119[]
  3. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, aaO, 121[]
  4. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, aaO, 120[]
  5. ent­spricht § 45 Abs. 1 Nr. 1 VwVfG des Bun­des[]
  6. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 13.05.1982 – V BLw 22/​80, AgrarR 1982, 207, 208; und vom 05.05.1983 – V BLw 1/​82, NJW 1984, 54[]
  7. so Netz, GrdstVG, 5. Aufl., § 8 Anm.08.05.02.1[]
  8. so Ehren­forth, RSG u. GrdstVG, § 3 GrdstVG Anm. 2; Her­ming­hau­sen, DNotZ 1963, 387, 388; Lan­ge, GrdstVG, 2. Aufl., § 3 Anm. 2[]
  9. vgl. Rit­gen in Knack/​Henneke, VwVfG, 9. Aufl., § 22 Rn. 33; Kopp/​Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl., § 22 Rn. 29 und § 45 Rn. 15; Stel­kens in Stelkens/​Bonk/​Sachs, VwVfG, 7. Aufl., § 35 Rn. 239[]
  10. vgl. BGH, Beschluss vom 10.03.1959 – V BLw 46/​58, RdL 1959, 159[]
  11. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, BGHZ 41, 114, 120[]
  12. vgl. BGH, Beschluss vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, BGHZ 41, 114, 120, an dem inso­weit fest­zu­hal­ten ist[]
  13. vgl. BVer­wE 68, 267, 275; Hufen, JuS 1999, 323, 325; HKVerwR/​Schwarz, § 45 VwVfG Rn. 16; Kopp/​Ramsauer, VwVfG, 12. Aufl., § 45 Rn. 42[]
  14. Hufen, aaO; HKVerwR/​Schwarz, aaO; Kopp/​Ramsauer, aaO[]
  15. vgl. BGH, Beschlüs­se vom 04.02.1964 – V BLw 31/​63, BGHZ 41, 114, 122 und vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW-RR 2006 1245, 1246 Rn. 22[]
  16. BGH, Beschlüs­se vom 13.05.1982 – V BLw 8/​81, NJW 1983, 41 und vom 28.04.2006 – BLw 32/​05, NJW-RR 2006, 1245, 1246 Rn. 22[]
  17. BGH, Beschluss vom 24.11.2006 – BLw 11/​06, NLB­zAR 2007, 98, 100 Rn.20[]