Der Anschluss an die Haus­an­schlüs­se des Nach­barn

Dem Mie­ter von Gewer­be­räu­men steht gegen den Eigen­tü­mer eines Nach­bar­grund­stücks ein Anspruch auf Nut­zung der die­sem Grund­stück die­nen­den Ver­sor­gungs­an­schlüs­se zum Zwe­cke der Ver­sor­gung der Gewer­be­räu­me mit Was­ser und Strom nicht zu.

Der Anschluss an die Haus­an­schlüs­se des Nach­barn

Auch ein Besitz­stö­rungs-Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB auf Unter­las­sung einer Beein­träch­ti­gung der gegen­wär­tig bestehen­den Ver­sor­gung mit Was­ser und Strom besteht inso­weit nicht.

Die Unter­bre­chung einer – bis zur Ver­äus­se­rung des Nach­bar­grund­stücks bestehen­den – Zufüh­rung von Strom und Was­ser stellt schon kei­ne Besitz­stö­rung dar. Die zur Nut­zung des Miet­ob­jekts erfor­der­li­che Belie­fe­rung mit Strom und Was­ser ist nicht Bestand­teil des Besit­zes und kann schon des­halb nicht Gegen­stand des Besitz­schut­zes gem. §§ 858 ff. BGB sein. Der Besitz umfasst ledig­lich den Bestand der tat­säch­li­chen Sach­herr­schaft. Hier­in wird der Mie­ter als Besit­zer etwa dann beein­träch­tigt, wenn sein Zugang zu den Räu­men erschwert oder ver­ei­telt wird oder wenn in ande­rer Form in einer den Besit­zer behin­dern­den Wei­se auf die Miet­räu­me ein­ge­wirkt wird. Dies ist bei der Ein­stel­lung oder Unter­bre­chung von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen aber nicht der Fall. Der Zufluss von Ver­sor­gungs­leis­tun­gen kann zwar – wie dies auch vor­lie­gend der Fall ist – Vor­aus­set­zung für den ver­trags­ge­mä­ßen Gebrauch sein. Er ist hin­ge­gen nicht Bestand­teil der tat­säch­li­chen Sach­herr­schaft als sol­cher. Ver­sor­gungs­leis­tun­gen füh­ren viel­mehr dazu, dass die im blo­ßen Besitz lie­gen­de Gebrauchs­mög­lich­keit erwei­tert wird [1].

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 7 Abs. 1 S. 1, S. 3 Nach­bar­rechts­ge­setz Baden-Würt­tem­berg (NRG). Es ist schon nicht dar­ge­tan, dass der Anschluss des Grund­stücks, auf dem sich die Gewer­be­räu­me der Ver­fü­gungs­klä­ge­rin befin­den, an die Ver­sor­gungs­lei­tun­gen ohne Inan­spruch­nah­me des Grund­stücks des Ver­fü­gungs­be­klag­ten nicht, nur unter erheb­li­chen beson­de­ren Auf­wen­dun­gen oder in tech­nisch unvoll­kom­me­ner Wei­se i. S. v. § 7 e Abs. 1 S. 1 NRG mög­lich wäre. Über­dies gewährt § 7 e Abs. 1 S. 1 NRG von vorn­her­ein ledig­lich einen Anspruch auf Dul­dung der Her­stel­lung und Unter­hal­tung eines eige­nen Anschlus­ses an die öffent­li­chen Ver­sor­gungs­lei­tun­gen, nicht aber einen Anspruch auf Anschluss an die Ver­sor­gungs­lei­tun­gen des Nach­barn, wie dies vor­lie­gend aber dem der­zei­ti­gen Zustand ent­spricht.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 7 e Abs. 1 S. 3 NRG, da die­se Vor­schrift von vorn­her­ein kei­nen Anspruch des hin­sicht­lich des begüns­tig­ten Grund­stücks Berech­tig­ten nor­miert. Die Vor­schrift gewährt viel­mehr dem aus § 7 Abs. 1 S. 1 NRG ver­pflich­te­ten Eigen­tü­mer eine Abwen­dungs­be­fug­nis, indem er ihm gestat­tet, den Nach­barn auf den Anschluss an eige­ne Ver­sor­gungs­lei­tun­gen zu ver­wei­sen, ins­be­son­de­re wenn er dies als den im Ver­gleich zur Neu­ver­le­gung weni­ger schwer­wie­gen­den Ein­griff ansieht [2].

Ein Anspruch steht der Mie­te­rin auch nicht ent­spre­chend § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichts­punkt des Rechts am ein­ge­rich­te­ten und aus­ge­üb­ten Gewer­be­be­trieb zu.

Zwar ist § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB – über sei­nen Wort­laut hin­aus – auf alle abso­lu­ten Rech­te ent­spre­chend anzu­wen­den und damit auch auf das Recht am ein­ge­rich­te­ten und aus­ge­üb­ten Gewer­be­be­trieb [3]. Durch den dem ein­ge­rich­te­ten und aus­ge­üb­ten Gewer­be­be­trieb von der Recht­spre­chung gewähr­ten Schutz soll das Unter­neh­men in sei­ner wirt­schaft­li­chen Gesamt­heit, d. h. in sei­nem Funk­tio­nie­ren, vor wider­recht­li­chen Ein­grif­fen bewahrt blei­ben. Des­halb bedarf es für eine sach­ge­rech­te Ein­gren­zung die­ses Haf­tungs­tat­be­stan­des eines unmit­tel­ba­ren Ein­griffs in dem Sin­ne, dass der Ein­griff sich gegen den Betrieb als sol­chen rich­tet, mit­hin betriebs­be­zo­gen ist [4].

Dabei kann vor­lie­gend dahin­ste­hen, ob eine Unter­bre­chung der Strom- bzw. Was­ser­ver­sor­gung einen sol­chen betriebs­be­zo­ge­nen Ein­griff in das Recht der Mie­te­rin am ein­ge­rich­te­ten und aus­ge­üb­ten Gewer­be­be­trieb dar­stellt.

Die Mie­te­rin ist jeden­falls ent­spre­chend § 1004 Abs. 2 BGB zur Dul­dung ver­pflich­tet, da der Ver­fü­gungs­be­klag­te ihr gegen­über – wie dar­ge­legt – zur wei­te­ren Gewähr­leis­tung der Strom- und Was­ser­ver­sor­gung bezüg­lich der Gewer­be­räu­me über die Anschluss­lei­tun­gen des Ver­fü­gungs­be­klag­ten nicht ver­pflich­tet ist.

Ent­ge­gen der Ansicht der Mie­te­rin ergibt sich ein Ver­fü­gungs­an­spruch auch nicht aus § 823 Abs. 1, Abs. 2 BGB i. V. m. § 240 StGB bzw. § 826 BGB im Hin­blick auf eine von der Mie­te­rin gel­tend gemach­te ver­such­te Nöti­gung bzw. vor­sätz­li­che sit­ten­wid­ri­ge Schä­di­gung.

Dabei kann dahin­ste­hen, inwie­fern sich aus den genann­ten Nor­men, die bei Vor­lie­gen ihrer tat­be­stand­li­chen Vor­aus­set­zun­gen grund­sätz­lich einen Scha­dens­er­satz­an­spruch gewäh­ren, über­haupt der von der Mie­te­rin gel­tend gemach­te Anspruch auf wei­te­re Gewähr­leis­tung der Ver­sor­gung der von ihr ange­mie­te­ten Räu­me mit Strom und Was­ser erge­ben kann.

Es kann über­dies dahin­ste­hen, ob – was zwi­schen den Par­tei­en strei­tig ist – der Ver­fü­gungs­be­klag­te bereits wäh­rend der Ver­hand­lun­gen über den Abschluss eines neu­en Miet­ver­tra­ges die Unter­bre­chung der Strom- und Was­ser­ver­sor­gung für den Fall einer Nicht­ei­ni­gung ange­kün­digt hat. Ein sol­ches Vor­ge­hen unter­stellt, könn­te sich allen­falls – wäre der Ver­trag abge­schlos­sen wor­den – die Fra­ge stel­len, ob die­ser wirk­sam und unan­fecht­bar zustan­de gekom­men ist.

Von einem § 240 StGB bzw. § 826 BGB unter­fal­len­den Ver­hal­ten durch die – für den Rechts­streit allein noch rele­van­te – künf­ti­ge Ein­stel­lung der Ver­sor­gung mit Strom bzw. Was­ser – könn­te von vorn­her­ein allen­falls dann aus­ge­gan­gen wer­den, wenn der Ver­fü­gungs­be­klag­te unter Aus­nut­zung sei­ner durch die Ver­fü­gungs­mög­lich­keit über die Ver­sor­gungs­lei­tun­gen bestehen­den star­ken Posi­ti­on auch wei­ter­hin auf die­se Wei­se einen Miet­ver­trags­ab­schluss errei­chen woll­te. Unstrei­tig sind die Ver­hand­lun­gen über den Abschluss eines neu­en Miet­ver­tra­ges aber am 23.08.2013 abschlie­ßend geschei­tert. Dass der Ver­fü­gungs­be­klag­te auch wei­ter­hin – durch künf­ti­ge Unter­bre­chung der Strom- bzw. Was­ser­ver­sor­gung – beab­sich­tig­te, die Mie­te­rin zum Abschluss eines ande­ren Miet­ver­tra­ges zu bewe­gen, macht auch die Mie­te­rin nicht gel­tend. Selbst ihr Vor­brin­gen unter­stellt, han­delt es sich viel­mehr um die Reak­ti­on auf die end­gül­tig geschei­ter­ten Ver­trags­ver­hand­lun­gen. Es ist dem Ver­fü­gungs­be­klag­ten aber nicht ver­wehrt, die von ihm recht­lich nicht geschul­de­te Auf­recht­erhal­tung der Ver­sor­gung der Gewer­be­räu­me über Anschlüs­se des Ver­fü­gungs­be­klag­ten selbst ein­zu­stel­len, und zwar auch dann nicht, wenn es sich hier­bei um die Reak­ti­on auf das Nicht­zu­stan­de­kom­men eines beab­sich­tig­ten Ver­trags­ab­schlus­ses han­deln soll­te.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 15. Mai 2014 – 12 U 170/​13

  1. vgl. BGHZ 180, 300 = Urteil v. 06.05.2009 – XII ZR 137/​07 24 ff.; a.A.: Stau­din­ger-Gut­zeit, Neubearb.2012, § 858 BGB, Rn. 53; Münch­Komm-BGB-Joost, 6. Aufl.2013, § 858 BGB, Rn. 6[]
  2. vgl. OLG Karls­ru­he, Urteil v. 15.02.2001 – 4 U 72/​00 17, 23; Pel­ka, Das Nach­bar­recht in Baden-Würt­tem­berg, 21. Aufl.2010, Anm. zu § 7 e NRG[]
  3. vgl. Palandt-Bas­sen­ge, a.a.O., § 1004 BGB, Rn. 4, juris­PK-BGB-Ehlers, 6. Aufl.2012, § 1004 BGB, Rn. 9[]
  4. vgl. BGH, Urteil v. 11.01.2005 – VI ZR 34/​04, NJW-RR 2005, 663[]