Der Anschluss an die Hausanschlüsse des Nachbarn

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.

Der Anschluss an die Hausanschlüsse des Nachbarn

Auch ein Besitzstörungs-Anspruch aus § 862 Abs. 1 BGB auf Unterlassung einer Beeinträchtigung der gegenwärtig bestehenden Versorgung mit Wasser und Strom besteht insoweit nicht.

Die Unterbrechung einer – bis zur Veräusserung des Nachbargrundstücks bestehenden – Zuführung von Strom und Wasser stellt schon keine Besitzstörung dar. Die zur Nutzung des Mietobjekts erforderliche Belieferung mit Strom und Wasser ist nicht Bestandteil des Besitzes und kann schon deshalb nicht Gegenstand des Besitzschutzes gem. §§ 858 ff. BGB sein. Der Besitz umfasst lediglich den Bestand der tatsächlichen Sachherrschaft. Hierin wird der Mieter als Besitzer etwa dann beeinträchtigt, wenn sein Zugang zu den Räumen erschwert oder vereitelt wird oder wenn in anderer Form in einer den Besitzer behindernden Weise auf die Mieträume eingewirkt wird. Dies ist bei der Einstellung oder Unterbrechung von Versorgungsleistungen aber nicht der Fall. Der Zufluss von Versorgungsleistungen kann zwar – wie dies auch vorliegend der Fall ist – Voraussetzung für den vertragsgemäßen Gebrauch sein. Er ist hingegen nicht Bestandteil der tatsächlichen Sachherrschaft als solcher. Versorgungsleistungen führen vielmehr dazu, dass die im bloßen Besitz liegende Gebrauchsmöglichkeit erweitert wird1.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 7 Abs. 1 S. 1, S. 3 Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg (NRG). Es ist schon nicht dargetan, dass der Anschluss des Grundstücks, auf dem sich die Gewerberäume der Verfügungsklägerin befinden, an die Versorgungsleitungen ohne Inanspruchnahme des Grundstücks des Verfügungsbeklagten nicht, nur unter erheblichen besonderen Aufwendungen oder in technisch unvollkommener Weise i. S. v. § 7 e Abs. 1 S. 1 NRG möglich wäre. Überdies gewährt § 7 e Abs. 1 S. 1 NRG von vornherein lediglich einen Anspruch auf Duldung der Herstellung und Unterhaltung eines eigenen Anschlusses an die öffentlichen Versorgungsleitungen, nicht aber einen Anspruch auf Anschluss an die Versorgungsleitungen des Nachbarn, wie dies vorliegend aber dem derzeitigen Zustand entspricht.

Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus § 7 e Abs. 1 S. 3 NRG, da diese Vorschrift von vornherein keinen Anspruch des hinsichtlich des begünstigten Grundstücks Berechtigten normiert. Die Vorschrift gewährt vielmehr dem aus § 7 Abs. 1 S. 1 NRG verpflichteten Eigentümer eine Abwendungsbefugnis, indem er ihm gestattet, den Nachbarn auf den Anschluss an eigene Versorgungsleitungen zu verweisen, insbesondere wenn er dies als den im Vergleich zur Neuverlegung weniger schwerwiegenden Eingriff ansieht2.

Ein Anspruch steht der Mieterin auch nicht entsprechend § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB unter dem Gesichtspunkt des Rechts am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb zu.

Zwar ist § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB – über seinen Wortlaut hinaus – auf alle absoluten Rechte entsprechend anzuwenden und damit auch auf das Recht am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb3. Durch den dem eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb von der Rechtsprechung gewährten Schutz soll das Unternehmen in seiner wirtschaftlichen Gesamtheit, d. h. in seinem Funktionieren, vor widerrechtlichen Eingriffen bewahrt bleiben. Deshalb bedarf es für eine sachgerechte Eingrenzung dieses Haftungstatbestandes eines unmittelbaren Eingriffs in dem Sinne, dass der Eingriff sich gegen den Betrieb als solchen richtet, mithin betriebsbezogen ist4.

Dabei kann vorliegend dahinstehen, ob eine Unterbrechung der Strom- bzw. Wasserversorgung einen solchen betriebsbezogenen Eingriff in das Recht der Mieterin am eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb darstellt.

Die Mieterin ist jedenfalls entsprechend § 1004 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet, da der Verfügungsbeklagte ihr gegenüber – wie dargelegt – zur weiteren Gewährleistung der Strom- und Wasserversorgung bezüglich der Gewerberäume über die Anschlussleitungen des Verfügungsbeklagten nicht verpflichtet ist.

Entgegen der Ansicht der Mieterin ergibt sich ein Verfügungsanspruch auch nicht aus § 823 Abs. 1, Abs. 2 BGB i. V. m. § 240 StGB bzw. § 826 BGB im Hinblick auf eine von der Mieterin geltend gemachte versuchte Nötigung bzw. vorsätzliche sittenwidrige Schädigung.

Dabei kann dahinstehen, inwiefern sich aus den genannten Normen, die bei Vorliegen ihrer tatbestandlichen Voraussetzungen grundsätzlich einen Schadensersatzanspruch gewähren, überhaupt der von der Mieterin geltend gemachte Anspruch auf weitere Gewährleistung der Versorgung der von ihr angemieteten Räume mit Strom und Wasser ergeben kann.

Es kann überdies dahinstehen, ob – was zwischen den Parteien streitig ist – der Verfügungsbeklagte bereits während der Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages die Unterbrechung der Strom- und Wasserversorgung für den Fall einer Nichteinigung angekündigt hat. Ein solches Vorgehen unterstellt, könnte sich allenfalls – wäre der Vertrag abgeschlossen worden – die Frage stellen, ob dieser wirksam und unanfechtbar zustande gekommen ist.

Von einem § 240 StGB bzw. § 826 BGB unterfallenden Verhalten durch die – für den Rechtsstreit allein noch relevante – künftige Einstellung der Versorgung mit Strom bzw. Wasser – könnte von vornherein allenfalls dann ausgegangen werden, wenn der Verfügungsbeklagte unter Ausnutzung seiner durch die Verfügungsmöglichkeit über die Versorgungsleitungen bestehenden starken Position auch weiterhin auf diese Weise einen Mietvertragsabschluss erreichen wollte. Unstreitig sind die Verhandlungen über den Abschluss eines neuen Mietvertrages aber am 23.08.2013 abschließend gescheitert. Dass der Verfügungsbeklagte auch weiterhin – durch künftige Unterbrechung der Strom- bzw. Wasserversorgung – beabsichtigte, die Mieterin zum Abschluss eines anderen Mietvertrages zu bewegen, macht auch die Mieterin nicht geltend. Selbst ihr Vorbringen unterstellt, handelt es sich vielmehr um die Reaktion auf die endgültig gescheiterten Vertragsverhandlungen. Es ist dem Verfügungsbeklagten aber nicht verwehrt, die von ihm rechtlich nicht geschuldete Aufrechterhaltung der Versorgung der Gewerberäume über Anschlüsse des Verfügungsbeklagten selbst einzustellen, und zwar auch dann nicht, wenn es sich hierbei um die Reaktion auf das Nichtzustandekommen eines beabsichtigten Vertragsabschlusses handeln sollte.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 15. Mai 2014 – 12 U 170/13

  1. vgl. BGHZ 180, 300 = Urteil v. 06.05.2009 – XII ZR 137/07 24 ff.; a.A.: Staudinger-Gutzeit, Neubearb.2012, § 858 BGB, Rn. 53; MünchKomm-BGB-Joost, 6. Aufl.2013, § 858 BGB, Rn. 6[]
  2. vgl. OLG Karlsruhe, Urteil v. 15.02.2001 – 4 U 72/00 17, 23; Pelka, Das Nachbarrecht in Baden-Württemberg, 21. Aufl.2010, Anm. zu § 7 e NRG[]
  3. vgl. Palandt-Bassenge, a.a.O., § 1004 BGB, Rn. 4, jurisPK-BGB-Ehlers, 6. Aufl.2012, § 1004 BGB, Rn. 9[]
  4. vgl. BGH, Urteil v. 11.01.2005 – VI ZR 34/04, NJW-RR 2005, 663[]

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