Die Haus­geld­rück­stän­de des Vor­ei­gen­tü­mers

Der Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum haf­tet nicht für Haus­geld­rück­stän­de des Vor­ei­gen­tü­mers. Auch das Vor­recht der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für Haus­geld­rück­stän­de in der Zwangs­ver­stei­ge­rung (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) führt nicht dazu, dass ein Erwer­ber von Woh­nungs­ei­gen­tum für die Haus­geld­schul­den des Vor­ei­gen­tü­mers haf­tet.

Die Haus­geld­rück­stän­de des Vor­ei­gen­tü­mers

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall war der Sohn des Beklag­ten Eigen­tü­mer einer Woh­nung, die zu der Anla­ge der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gehört. Im April 2010 wur­de das Insol­venz­ver­fah­ren über sein Ver­mö­gen eröff­net. Zu die­sem Zeit­punkt hat­te er – soweit von Inter­es­se – Haus­gel­der für die Jah­re 2009 und 2010 sowie die Nach­zah­lung aus der Jah­res­ab­rech­nung für 2009 in Höhe von ins­ge­samt rund 1.100 € nicht begli­chen. Die Klä­ge­rin mel­de­te die For­de­run­gen in dem Insol­venz­ver­fah­ren zur Tabel­le an. Mit nota­ri­el­lem Ver­trag vom 9. Juni 2010 erwarb der Beklag­te die Woh­nung von dem Insol­venz­ver­wal­ter und wur­de kurz dar­auf in das Grund­buch als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist der Auf­fas­sung, nun­mehr haf­te der Beklag­te mit dem Woh­nungs­ei­gen­tum für die Haus­geld­rück­stän­de des Vor­ei­gen­tü­mers.

Ihre Kla­ge auf Dul­dung der Zwangs­voll­stre­ckung in das Woh­nungs­ei­gen­tum wegen der offe­nen For­de­run­gen blieb sowohl erst­in­stanz­lich vor dem Amts­ge­richt Kai­sers­lau­tern [1] wie auch im Beru­fungs­ver­fah­ren vor dem Land­ge­richt Land­au [2] ohne Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun auch die hier­ge­gen gerich­te­te Revi­si­on der Klä­ge­rin zurück­ge­wie­sen.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat dabei ent­ge­gen einer in Recht­spre­chung und Rechts­li­te­ra­tur ver­brei­te­ten Auf­fas­sung ent­schie­den, dass die Vor­schrift des § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG kein ding­li­ches Recht der kla­gen­den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det. Der zum 1. Juli 2007 neu gefass­te § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG ent­hält ledig­lich eine Pri­vi­le­gie­rung der dort auf­ge­führ­ten schuld­recht­li­chen Ansprü­che sowohl im Zwangs­ver­stei­ge­rungs- als auch im Insol­venz­ver­fah­ren. Der Gesetz­ge­ber woll­te zwar eine begrenz­te bevor­rech­tig­te Betei­li­gung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft an dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös in der Zwangs­ver­stei­ge­rung errei­chen, die sich gemäß § 49 InsO auch in der Insol­venz des säu­mi­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers aus­wirkt; er woll­te aber kei­ne sachen­recht­lich bis­lang unbe­kann­te pri­va­te Last ein­füh­ren. Ein neu­es ding­li­ches Recht kann nicht im Wege der rich­ter­li­chen Rechts­fort­bil­dung geschaf­fen wer­den, weil eine sol­che Ent­schei­dung dem Gesetz­ge­ber vor­be­hal­ten wäre. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft kann daher nicht in das Woh­nungs­ei­gen­tum des Beklag­ten voll­stre­cken.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. Sep­tem­ber 2013 – V ZR 209/​12

  1. AG Kai­sers­lau­tern, Urteil vom 05.05.2011 – 5 C 71/​10[]
  2. LG Land­au, Urteil vom 17.08.2012 – 3 S 11/​12[]