Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­ne Grund­schuld – und ihre teil­wei­se Ablö­sung

Zahlt der Erste­her des Grund­stücks zur Ablö­sung einer in der Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­nen Grund­schuld eine unter deren Nenn­be­trag lie­gen­den Sum­me, darf der Grund­schuld­gläu­bi­ger die Löschung der Grund­schuld, die ihm in Höhe des rest­li­chen Nenn­be­trags wei­ter­hin zusteht, ohne eine ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung mit dem Siche­rungs­ge­ber nicht bewil­li­gen 1.

Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­ne Grund­schuld – und ihre teil­wei­se Ablö­sung

Im Aus­gangs­punkt hat die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin ihre treu­hän­de­ri­schen Pflich­ten aus der Siche­rungs­ab­re­de mit dem ehe­ma­li­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer als Siche­rungs­ge­ber ver­letzt. Dies folgt für den Bun­des­ge­richts­hof aber nicht dar­aus, dass sie die Zwangs­voll­stre­ckung ohne ersicht­li­chen Grund aus der nach­ran­gi­gen Grund­schuld betrie­ben hat. Ein sol­ches Vor­ge­hen stand ihr als Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin frei, mag es auch wirt­schaft­lich nicht sinn­voll sein. Eben­so frei stand es ihr, die inter­ne Abspra­che mit dem Erste­her zu tref­fen, die für die hier­an nicht betei­lig­te Siche­rungs­ge­be­rin (die ehe­ma­li­ge Eigen­tü­me­rin) kei­ne Bin­dungs­wir­kung ent­fal­te­te und des­halb im Ver­hält­nis zu die­ser nicht pflicht­wid­rig war. Gegen die Siche­rungs­ab­re­de hat die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) viel­mehr dadurch ver­sto­ßen, dass sie nach dem Zuschlag die Löschungs­be­wil­li­gung hin­sicht­lich der erst­ran­gi­gen Grund­schul­den erteil­te, obwohl die Zah­lung unter dem Nenn­be­trag lag. Infol­ge­des­sen ist sie ihrer Pflicht zur Rück­ge­währ der Grund­schuld nicht nach­ge­kom­men.

Die Grund­schuld ist von einer etwa bestehen­den per­sön­li­chen For­de­rung unab­hän­gig, auch wenn sie – wie hier – als Siche­rung für eine sol­che For­de­rung dient. Des­halb steht sie dem Grund­schuld­gläu­bi­ger wei­ter­hin zu, wenn die gesi­cher­te For­de­rung ganz oder teil­wei­se nicht (mehr) besteht. Auf­grund des Siche­rungs­ver­trags hat der Siche­rungs­ge­ber (hier die Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin)) dann einen durch den Weg­fall des Siche­rungs­zwecks auf­schie­bend beding­ten Rück­ge­währ­an­spruch, der sich auf Abtre­tung oder Auf­he­bung des nicht valu­tier­ten Teils der Grund­schuld oder einen ent­spre­chen­den Ver­zicht rich­tet 2.

Wird bei der Zwangs­ver­stei­ge­rung die Grund­schuld – ein­schließ­lich ihres nicht valu­tier­ten Teils – als bestehen­blei­ben­des Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) von dem Erste­her über­nom­men, haf­tet die­ser für den Nenn­be­trag der Grund­schuld ding­lich. Die Über­nah­me der Grund­schuld bil­det einen Teil des von ihm geschul­de­ten Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses. Zuzüg­lich des bar zu zah­len­den Teils des gerings­ten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Erste­her für das Grund­stück zu bezah­len hat. Ob die Grund­schuld im Zeit­punkt des Zuschlags valu­tiert ist oder nicht, ist für die ding­li­che Haf­tung des Erste­hers ohne Bedeu­tung 3.

Löst der Erste­her die bestehen geblie­be­ne Grund­schuld in vol­ler Höhe ab, geht sie kraft Geset­zes auf ihn über (§§ 1142, 1143 BGB ana­log) 4. Den erziel­ten Erlös muss der Grund­schuld­gläu­bi­ger – sei­nen Pflich­ten aus dem Siche­rungs­ver­trag ent­spre­chend – zunächst auf die gesi­cher­te For­de­rung ver­rech­nen. Im Hin­blick auf den nicht valu­tier­ten Teil der Grund­schuld tritt an Stel­le des zuvor bestehen­den, auf­schie­bend beding­ten Anspruchs auf Rück­ge­währ der Grund­schuld nun­mehr der ver­blei­ben­de "Über­erlös", den der Grund­schuld­gläu­bi­ger an den Siche­rungs­ge­ber aus­keh­ren muss 5. Hier­durch wird aus­ge­gli­chen, dass der bar zu zah­len­de Teil des Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses um den vol­len Betrag der Grund­schuld ein­schließ­lich ihres nicht mehr valu­tier­ten Teils gemin­dert war 6.

Zahlt der Erste­her des Grund­stücks dage­gen – wie hier – zur Ablö­sung einer in der Zwangs- oder Tei­lungs­ver­stei­ge­rung bestehen geblie­be­nen Grund­schuld eine unter deren Nenn­be­trag lie­gen­de Sum­me, wird die Grund­schuld nur in Höhe der Zah­lung zur Eigen­tü­mer­grund­schuld des Erste­hers 7. Der Grund­schuld­gläu­bi­ger darf die Löschung der Grund­schuld, die ihm in Höhe des rest­li­chen Nenn­be­trags wei­ter­hin zusteht, ohne eine ent­spre­chen­de Ver­ein­ba­rung mit dem Siche­rungs­ge­ber – an der es hier fehlt – nicht bewil­li­gen; es ist uner­heb­lich, ob er sei­ner­seits dem Erste­her die Löschung der Grund­schuld gegen eine gerin­ge­re Sum­me zuge­sagt hat. Es kann dahin­ste­hen, ob und inwie­weit der Grund­schuld­gläu­bi­ger ver­pflich­tet ist, den über sei­ne per­sön­li­chen For­de­run­gen hin­aus­ge­hen­den Grund­schuld­be­trag selbst gel­tend zu machen und den Über­erlös sodann an den Siche­rungs­ge­ber aus­zu­keh­ren. Jeden­falls kann der Siche­rungs­ge­ber die Rück­ge­währ der Grund­schuld bean­spru­chen, die ent­we­der durch Abtre­tung der Grund­schuld an ihn oder in Gestalt der Aus­keh­rung des Über­erlö­ses als Sur­ro­gat des ding­li­chen Rechts erfol­gen muss. Die­sen Rück­ge­währ­an­spruch darf der Grund­schuld­gläu­bi­ger nicht ver­ei­teln, indem er die Löschung der Grund­schuld bewil­ligt 8.

Nichts ande­res ergibt sich aus dem Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs vom 04.02.2011 9. Zwar heißt es dort, der Gläu­bi­ger genü­ge sei­nen Pflich­ten aus dem Siche­rungs­ver­trag, indem er die Grund­schuld in der Wei­se ver­wer­te, dass der Siche­rungs­ge­ber von der per­sön­li­chen Schuld befreit wer­de. Dies betraf aber aus­schließ­lich die Ver­pflich­tung des Gläu­bi­gers, nicht valu­tier­te ding­li­che Zin­sen anzu­mel­den. Eine sol­che Ver­pflich­tung hat der Bun­des­ge­richts­hof in ver­schie­de­nen Fall­kon­stel­la­tio­nen ver­neint 10. Zur Begrün­dung hat er in hypo­the­ti­scher Betrach­tung dar­auf abge­stellt, wel­che Rech­te dem Siche­rungs­ge­ber bes­ten­falls zukom­men, wenn die Rück­ge­währ der Grund­schuld zu einer Ver­ei­ni­gung des Grund­pfand­rechts mit dem Eigen­tum führt. In die­sem Fall erstreckt sich die Pflicht zur Rück­ge­währ der Grund­schuld nicht auf die Grund­schuld­zin­sen, da das Grund­pfand­recht gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB u.a. für Rück­stän­de von Zin­sen erlischt 11.

Hier geht es dage­gen um den Nenn­be­trag des ding­li­chen Rechts. Inso­weit tref­fen die auf nicht valu­tier­te Grund­schuld­zin­sen bezo­ge­nen Über­le­gun­gen schon im Ansatz nicht zu. Denn die Grund­schuld selbst muss nach Weg­fall des Siche­rungs­zwecks zurück­ge­währt wer­den. Des­halb steht ihr Nenn­be­trag im wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis (durch Schuld­til­gung oder als Über­erlös) voll­stän­dig dem Siche­rungs­ge­ber zu. Dies folgt im Übri­gen auch dar­aus, dass die Über­nah­me der bestehen geblie­be­nen Grund­schul­den – wie aus­ge­führt – Teil des von dem Erste­her geschul­de­ten Ver­stei­ge­rungs­er­lö­ses und damit ein Sur­ro­gat für das durch den Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ver­lo­re­ne Eigen­tum an dem ver­stei­ger­ten Grund­stück ist 12.

Hier­nach hat die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) die Rück­ge­währ der Grund­schul­den im Hin­blick auf deren rest­li­chen Nenn­be­trag schuld­haft unmög­lich gemacht und ist dem Grun­de nach gemäß § 275 Abs. 1 und 4, § 280 Abs. 1 und 3, § 283 BGB zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet 13. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts ist es für den Bestand und die Höhe des Scha­dens­er­satz­an­spruchs ohne Bedeu­tung, ob bei der eben­falls mög­li­chen Voll­stre­ckung aus den erst­ran­gi­gen Grund­schul­den ein unter den per­sön­li­chen For­de­run­gen lie­gen­der Betrag bzw. ein gerin­ge­rer Über­erlös erzielt wor­den wäre.

Aller­dings kann der Ein­wand des Schä­di­gers, der Scha­den wäre auch bei einer eben­falls mög­li­chen, recht­mä­ßi­gen Ver­hal­tens­wei­se ent­stan­den, nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs für die Zurech­nung eines Scha­dens­er­folgs beacht­lich sein. Sei­ne Erheb­lich­keit rich­tet sich nach dem Schutz­zweck der jeweils ver­letz­ten Norm 14. Die Vor­aus­set­zun­gen für eine Beru­fung auf ein sol­ches recht­mä­ßi­ges Alter­na­tiv­ver­hal­ten lie­gen jedoch nicht vor.

Rechts­wid­rig war – wie aus­ge­führt – die Ertei­lung der Löschungs­be­wil­li­gun­gen, nicht aber die Voll­stre­ckung aus der zweit­ran­gi­gen Grund­schuld als sol­che. Daher kann die Voll­stre­ckung aus den erst­ran­gi­gen Grund­schul­den schon im Aus­gangs­punkt nicht als recht­lich beacht­li­ches Alter­na­tiv­ver­hal­ten her­an­ge­zo­gen wer­den. Die Hand­lungs­al­ter­na­ti­ve zu der Ertei­lung der Löschungs­be­wil­li­gun­gen war die Gel­tend­ma­chung des Nenn­be­trags und Aus­keh­rung des Über­erlö­ses bzw. die Abtre­tung des nicht mehr valu­tie­ren­den Teils der Grund­schul­den. Hier­bei wäre der Scha­den jeweils nicht ent­stan­den; die Abre­de mit dem Erste­her muss die Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) nicht gegen sich gel­ten las­sen.

Dar­über hin­aus wäre der Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) durch die Voll­stre­ckung aus den erst­ran­gi­gen Grund­schul­den kein Scha­den im Rechts­sin­ne ent­stan­den. Eine sol­che Vor­ge­hens­wei­se wäre für sie zwar ver­mut­lich wirt­schaft­lich weni­ger vor­teil­haft gewe­sen, weil ein gerin­ge­rer Ver­stei­ge­rungs­er­lös und infol­ge­des­sen kein oder ein gerin­ge­rer Über­erlös erzielt wor­den wäre. Hier­in liegt aber kein Ver­mö­gens­scha­den, auf den die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) den Ein­wand des recht­mä­ßi­gen Alter­na­tiv­ver­hal­tens stüt­zen könn­te. Grund hier­für ist, dass die erst­ran­gi­gen Grund­schul­den bei die­ser Vor­ge­hens­wei­se nicht Teil des gerings­ten Gebots gewe­sen wären (§ 44 Abs. 1 ZVG). Da sie als gesetz­lich vor­ge­schrie­be­ne Fol­ge des Zuschlags erlo­schen wären (§ 91 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG), hät­te der Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) kei­ne Ver­mö­gens­po­si­ti­on mehr zuge­stan­den, die beein­träch­tigt wer­den konn­te.

Die Siche­rungs­ge­be­rin (die ehe­ma­li­ge Eigen­tü­me­rin) hat auch kei­nen Vor­teil erlangt, der bei der Ermitt­lung des Scha­dens nach der Dif­fe­renz­me­tho­de zu berück­sich­ti­gen sein könn­te, also bei einem rech­ne­ri­schen Ver­gleich zwi­schen dem im Zeit­punkt der Scha­dens­be­rech­nung vor­han­de­nen Ver­mö­gen der Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) und dem Ver­mö­gen, das sie bei ord­nungs­ge­mä­ßer Erfül­lung der Siche­rungs­ab­re­de gehabt hät­te. Die Vor­teils­aus­glei­chung setzt vor­aus, dass die Nicht­er­fül­lung des Ver­trags zu adäquat kau­sa­len Vor­tei­len für den Geschä­dig­ten geführt hat 15. Schon dar­an fehlt es, weil die Löschung der Grund­schul­den die mit Ertei­lung des Zuschlags ent­stan­de­ne Ver­mö­gens­la­ge der Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) ver­schlech­tert und kei­ne Vor­tei­le bewirkt hat. Wie das Land­ge­richt zutref­fend her­vor­ge­ho­ben hat, muss die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) sich an den von ihr selbst her­bei­ge­führ­ten Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen und damit an dem Zuschlags­be­schluss fest­hal­ten las­sen, der das Bestehen­blei­ben der Rech­te zur Fol­ge hat­te. Hier­durch ist der von dem Erste­her geschul­de­te Ver­stei­ge­rungs­er­lös erzielt wor­den, der – wie aus­ge­führt – Sur­ro­gat für das ver­stei­ger­te Grund­stück ist. Die wirt­schaft­li­chen Fol­gen ihrer inter­nen Abspra­che mit dem Erste­her hat die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) zu tra­gen.

Zwar kann die Scha­dens­er­mitt­lung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO von dem Nenn­be­trag aus­ge­hen, da es sich um wert­hal­ti­ge erst­ran­gi­ge Rech­te han­delt. Anders als die Ex-Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin (Siche­rungs­ge­be­rin) meint, kann aber nicht ohne wei­te­res das gesam­te Bar­ge­bot zu dem Nenn­be­trag addiert und der Scha­den sodann durch Abzug der per­sön­li­chen For­de­run­gen ermit­telt wer­den. Denn das Beru­fungs­ge­richt hat – von sei­nem recht­li­chen Stand­punkt aus fol­ge­rich­tig – nicht fest­ge­stellt, wie sich das Bar­ge­bot zusam­men­setz­te und wie der Ver­stei­ge­rungs­er­lös ver­teilt wor­den ist.

Der Über­schuss ergibt sich gemäß § 109 ZVG erst nach Abzug der Kos­ten des Ver­fah­rens. Fer­ner ste­hen bei der Zutei­lung berück­sich­tig­te, ange­mel­de­te Rechts­ver­fol­gungs­kos­ten (vgl. § 10 Abs. 2 ZVG) der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) zu. Die­se Posi­tio­nen müs­sen bei der Scha­dens­be­rech­nung außer Betracht blei­ben.

Im Übri­gen kann nicht ohne wei­te­res davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass das Bar­ge­bot der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) zuge­flos­sen ist. Zwar wird das gerings­te Bar­ge­bot Zin­sen auf die der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) zuste­hen­den erst­ran­gi­gen Grund­schul­den ent­hal­ten haben (vgl. § 49 Abs. 1, § 12 Nr. 2 ZVG). Maß­geb­lich ist aber, in wel­cher Höhe der Ver­stei­ge­rungs­er­lös der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) zuge­teilt wor­den ist. Dies hängt auch davon ab, ob und in wel­cher Höhe Zutei­lun­gen an ande­re Gläu­bi­ger erfolgt sind. In Betracht kom­men ins­be­son­de­re etwai­ge ange­mel­de­te Ansprü­che der Rang­klas­se des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ZVG, die gegen­über den Rech­ten der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin (Siche­rungs­neh­me­rin) Vor­rang genie­ßen und daher ggf. sowohl im gerings­ten Gebot (§ 49 Abs. 1 ZVG) als auch bei der Ver­tei­lung berück­sich­tigt wer­den muss­ten (vgl. § 109 Abs. 2 ZVG).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 29. Janu­ar 2016 – V ZR 285/​14

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/​10, BGHZ 188, 186 Rn. 13[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 178/​13, BGHZ 202, 150 Rn. 7, 11[]
  3. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 09.02.1989 – IX ZR 145/​87, BGHZ 106, 375, 377 f; Urteil vom 21.05.2003 – IV ZR 452/​02, BGHZ 155, 63, 67 f; Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.08.2; Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 9. Aufl., Rn. 1131[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1986 – IX ZR 104/​85, NJW 1986, 2108, 2112, inso­weit in BGHZ 97, 280 nicht abge­druckt; Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 9. Aufl., Rn. 824 mwN[]
  5. vgl. zum Gan­zen BGH, Urteil vom 19.10.1988 – IVb ZR 70/​87, NJW-RR 1989, 173, 175; Urteil vom 18.02.1992 – XI ZR 134/​91, NJW 1992, 1620; Urteil vom 11.10.1995 – XII ZR 62/​94, NJW-RR 1996, 234, 235; Cle­men­te, ZfIR 2003, 608; Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 9. Aufl., Rn. 1138[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – IVb ZR 70/​87, NJW-RR 1989, 173, 175; Cle­men­te, ZfIR 2003, 608[]
  7. vgl. Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 9. Aufl., Rn. 835, 1140[]
  8. vgl. Gaberdiel/​Gladenbeck, Kre­dit­si­che­rung durch Grund­schul­den, 9. Aufl., Rn. 1134, 1140[]
  9. BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/​10, BGHZ 188, 186 Rn. 13[]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/​10, BGHZ 188, 186 ff; Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 52/​11, BGHZ 192, 131 ff; Urteil vom 03.02.2012 – V ZR 133/​11, NJW 2012, 1142 f[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 52/​11, BGHZ 192, 131 Rn. 16 f[]
  12. vgl. Stö­ber, ZVG, 20. Aufl., § 91 Rn.02.5, § 114 Rn.01.4[]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.04.2013 – V ZR 47/​12, BGHZ 197, 155 Rn. 6[]
  14. st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 156/​11, NJW 2012, 2022 Rn. 17 mwN[]
  15. vgl. nur BGH, Urteil vom 31.03.2006 – V ZR 51/​05, NJW 2006, 1582 Rn. 8 mwN[]