Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ste­hen geblie­be­ne Grund­schuld – und die Sicherungsabrede

Ein Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der eine Siche­rungs­grund­schuld bestellt, hat aus dem Siche­rungs­ver­trag gegen den Siche­rungs­neh­mer einen durch den Weg­fall des Siche­rungs­zwecks auf­schie­bend beding­ten schuld­recht­li­chen Anspruch auf Abtre­tung, auf Ver­zicht oder auf Auf­he­bung des nicht valu­tier­ten Teils der Grund­schul­den hat1.

Die in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ste­hen geblie­be­ne Grund­schuld – und die Sicherungsabrede

Rich­ti­ger­wei­se ist der Siche­rungs­ver­trag dahin aus­zu­le­gen, dass der Siche­rungs­zweck ent­fällt, wenn der Siche­rungs­ge­ber aus dem gesi­cher­ten Dar­le­hen nichts mehr schul­det. Das durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung des belas­te­ten Grund­stücks beding­te Aus­ein­an­der­fal­len von ding­li­cher und (ehe­ma­li­ger) per­sön­li­cher Haf­tung ver­än­dert die sich aus dem Siche­rungs­ver­trag erge­ben­den Rech­te und Pflich­ten der Par­tei­en nicht.

Bestün­de der Siche­rungs­zweck fort, könn­te die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin die Grund­schuld wei­ter­hin ver­wer­ten, und sich aus dem Erlös befrie­di­gen. Hier­an ist sie durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung des belas­te­ten Grund­stücks nicht gehin­dert; die Erste­he­rin hat die Grund­schuld über­nom­men und haf­tet der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin in vol­ler Höhe des Nenn­be­trags2. Die Zwangs­ver­stei­ge­rung ändert aber auch nichts an der durch den Siche­rungs­ver­trag begrün­de­ten Pflicht der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin, die Grund­schuld nach Weg­fall des Siche­rungs­zwecks der frü­he­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zurück­zu­ge­wäh­ren. Nach einer Zwangs­ver­stei­ge­rung ist dies aller­dings nur durch Abtre­tung der Grund­schuld mög­lich; die ent­ge­gen­ste­hen­de Ver­ein­ba­rung im Dar­le­hens­ver­trag ist nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB unwirk­sam3.

Die­se Rechts­fol­gen füh­ren für den Bun­des­ge­richts­hof auch nicht zu inter­es­sen­wid­ri­gen Ergebnissen:

Die Erste­he­rin hat ein belas­te­tes Grund­stück erwor­ben, dafür aber ein ent­spre­chend gerin­ge­res Bar­ge­bot nach § 49 Abs. 1 ZVG ent­rich­tet; ein Teil des nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen zu erbrin­gen­den Kauf­prei­ses ist durch den nomi­na­len Grund­schuld­be­trag ersetzt wor­den4. Die frü­he­re Eigen­tü­me­rin des Grund­stücks hat dadurch im Rah­men des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­rens weni­ger erlöst. Dass sie im Fal­le der von ihr ver­lang­ten Abtre­tung der Grund­schuld ein wert­hal­ti­ges Recht erhiel­te, ist daher kon­se­quent. Ist der Siche­rungs­zweck ent­fal­len, steht die Grund­schuld wirt­schaft­lich gese­hen nicht mehr der Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin, son­dern der frü­he­ren Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin zu.

Weiterlesen:
Tilgungsbestimmung bei Vollstreckung gegen einen Ehegatten

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Okto­ber 2020 – V ZR 98/​19

  1. vgl. BGH, Urteil vom 24.03.2016 – IX ZR 259/​13, NJW 2016, 3239 Rn. 8 mwN[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/​14, BGHZ 209, 1 Rn. 9 f.[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/​14, aaO Rn. 13; Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 178/​13, BGHZ 202, 150 Rn. 7 und 18[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 21.05.2003 – IV ZR 452/​02, BGHZ 155, 63, 65 f.[]