Die Insol­venz des Grund­stücks­käu­fers

Lehnt der Ver­wal­ter im Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Grund­stücks­käu­fers die Erfül­lung des Kauf­ver­tra­ges ab und son­dert der Ver­käu­fer das Grund­stück aus, hat der Ver­wal­ter Anspruch auf Rück­zah­lung der vom Schuld­ner vor der Eröff­nung geleis­te­ten Anzah­lung auf den Kauf­preis abzüg­lich des Nicht­er­fül­lungs­scha­dens des Ver­käu­fers.

Die Insol­venz des Grund­stücks­käu­fers

Die Abwick­lung des Kauf­ver­tra­ges rich­tet sich nach § 103 InsO. Im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens war der Grund­stücks­kauf­ver­trag von kei­ner Ver­trags­par­tei voll­stän­dig erfüllt wor­den. Weder hat­te die Schuld­ne­rin den Kauf­preis voll­stän­dig gezahlt (§ 433 Abs. 2 BGB), noch hat­te die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin der Schuld­ne­rin das Eigen­tum an dem ver­kauf­ten Grund­stück ver­schafft (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB). In einem sol­chen Fall steht dem Insol­venz­ver­wal­ter das in § 103 InsO gere­gel­te Wahl­recht zu. Er kann anstel­le des Schuld­ners den Ver­trag erfül­len und die Erfül­lung vom ande­ren Teil ver­lan­gen (§ 103 Abs. 1 InsO), oder er kann die Erfül­lung des Ver­tra­ges ableh­nen (§ 103 Abs. 2 Satz 1 InsO). Lehnt der Ver­wal­ter – wie hier – die Erfül­lung ab, bleibt der Ver­trag in der Lage bestehen, in wel­cher er sich bei der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens befand 1. Der Ver­trags­part­ner des Schuld­ners kann einen Anspruch auf Scha­dens­er­satz wegen Nicht­er­fül­lung als Insol­venz­for­de­rung zur Tabel­le anmel­den (§ 103 Abs. 2 Satz 1 InsO). Sieht er hier­von ab, bleibt ihm der – wäh­rend der Dau­er des Insol­venz­ver­fah­rens nicht durch­setz­ba­re – Erfül­lungs­an­spruch erhal­ten; er kann ihn nach Auf­he­bung des Insol­venz­ver­fah­rens als sol­chen gegen den Schuld­ner gel­tend machen.

Weder die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens noch die Erfül­lungs­ab­leh­nung des Ver­wal­ters lösen danach in aller Regel einen Anspruch auf Rück­zah­lung der vom Schuld­ner vor der Eröff­nung erbrach­ten Teil­leis­tun­gen aus 2. Ein Rück­zah­lungs­an­spruch unter dem Gesichts­punkt der unge­recht­fer­tig­ten Berei­che­rung kommt bereits des­halb nicht in Betracht, weil der Ver­trag mit der Ableh­nung der Erfül­lung in der Lage vom Zeit­punkt der Ver­fah­rens­er­öff­nung bestehen bleibt 3. Ob der Insol­venz­ver­wal­ter, wie das Beru­fungs­ge­richt gemeint hat, die Anzah­lung wegen feh­len­den Inter­es­ses an der noch aus­ste­hen­den Leis­tung der Grund­stücks­ver­käu­fe­rin zurück­ver­lan­gen kann, ist eben­falls zwei­fel­haft. Einen Rück­zah­lungs­an­spruch wegen Weg­falls des Inter­es­ses des Ver­wal­ters an der Durch­füh­rung des bei­der­seits nicht voll­stän­dig erfüll­ten Ver­tra­ges hat der Bun­des­ge­richts­hof ledig­lich im Son­der­fall der bei­der­seits teil­ba­ren Leis­tun­gen der Ver­trags­par­tei­en erwo­gen, um dem Ver­wal­ter die Erfül­lungs­ab­leh­nung auch des insol­venz­recht­lich grund­sätz­lich selb­stän­dig zu behan­deln­den voll­stän­dig erfüll­ten Ver­trags­teils zu ermög­li­chen 4. Der vor­lie­gend zu beur­tei­len­de Grund­stücks­kauf­ver­trag hat­te jedoch kei­ne teil­ba­ren Leis­tun­gen in die­sem Sin­ne zum Gegen­stand. Das ver­kauf­te Grund­stück ist zwar spä­ter geteilt und die Teil­grund­stü­cke sind ein­zeln wei­ter­ver­kauft wor­den. Die Anzah­lung von 83.360 € lässt sich jedoch nicht einem der spä­ter ent­stan­de­nen Teil­grund­stü­cke zuord­nen; sie bezog sich auf das Grund­stück ins­ge­samt, für das ein ein­heit­li­cher Kauf­preis ver­ein­bart wor­den war.

Der Insol­venz­ver­wal­ter kann jedoch des­halb dem Grun­de nach die Rück­zah­lung des ange­zahl­ten Kauf­prei­ses ver­lan­gen, weil die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin ihrer­seits den Kauf­ge­gen­stand nach § 47 InsO aus­ge­son­dert hat. Im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens war die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin Eigen­tü­me­rin der durch die Tei­lung des ver­kauf­ten Grund­stücks ent­stan­de­nen Teil­grund­stü­cke (fort­an nur: Grund­stück). Bis zur Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens stand dem Her­aus­ga­be­an­spruch der Grund­stücks­ver­käu­fe­rin aus § 985 BGB der Anspruch auf Über­eig­nung gemäß § 433 Abs. 1 BGB ent­ge­gen (§ 986 Abs. 1 Satz 1 BGB) 5. Die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens änder­te dar­an zunächst nichts. Nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs führt die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens nicht zu einem Erlö­schen der bei­der­sei­ti­gen Ansprü­che aus einem bei­der­seits nicht voll­stän­dig erfüll­ten gegen­sei­ti­gen Ver­trag. Die Ansprü­che bei­der Ver­trags­par­tei­en auf Leis­tung und Gegen­leis­tung blei­ben viel­mehr bestehen. Sie ver­lie­ren ledig­lich vor­läu­fig, näm­lich bis zu einem Erfül­lungs­ver­lan­gen des Ver­wal­ters, ihre Durch­setz­bar­keit 6. Lehnt der Ver­wal­ter die Erfül­lung des Ver­tra­ges ab, kann der Eigen­tü­mer aus­son­dern 7. Von die­sem Recht hat die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin Gebrauch gemacht. Sie hat die Löschung der zuguns­ten der Schuld­ne­rin ein­ge­tra­ge­nen Vor­mer­kung ver­langt und das Grund­stück ander­wei­tig ver­äu­ßert.

Son­dert der Ver­käu­fer in der Insol­venz des Käu­fers die Kauf­sa­che auf­grund des bei ihm ver­blie­be­nen Eigen­tums aus, kann der Ver­wal­ter sei­ner­seits die Rück­ge­währ der bereits erbrach­ten Teil­leis­tun­gen des Schuld­ners ver­lan­gen 8.

Ent­ge­gen der Ansicht des Beru­fungs­ge­richts ist der Anspruch des Ver­wal­ters auf Rück­zah­lung der Kauf­preis­an­zah­lung jedoch mit dem Anspruch des Ver­käu­fers wegen Nicht­er­fül­lung des Kauf­ver­tra­ges aus § 103 Abs. 2 Satz 1 InsO zu ver­rech­nen 9. Ob die Vor­aus­set­zun­gen des § 95 Abs. 1 Satz 3 InsO erfüllt sind oder nicht, ist nicht von Belang 10. Gegen­sei­ti­ge Ansprü­che aus dem näm­li­chen Ver­trags­ver­hält­nis bedür­fen kei­ner Auf­rech­nung; sie sind Rech­nungs­pos­ten bei der Ermitt­lung des Ersatz­an­spruchs 11. Die­ser aus der syn­al­lag­ma­ti­schen Ver­bun­den­heit der Ansprü­che (§§ 320 ff BGB) fol­gen­de Grund­satz gilt – vom hier nicht ein­schlä­gi­gen Son­der­fall der Teil­bar­keit der bei­der­sei­ti­gen Leis­tun­gen mit der mög­li­chen Fol­ge einer Ver­trags­spal­tung ein­mal abge­se­hen – auch nach der Erfül­lungs­ab­leh­nung fort 12. Der Insol­venz­ver­wal­ter kann den Kauf­preis daher nur inso­weit zurück­ver­lan­gen, als die­ser den Nicht­er­fül­lungs­scha­den der Grund­stücks­ver­käu­fe­rin über­steigt.

Es ist daher nun­mehr zu prü­fen, ob und in wel­cher Höhe dem Insol­venz­ver­wal­ter unter Berück­sich­ti­gung der syn­al­lag­ma­ti­schen Gegen­an­sprü­che der Grund­stücks­ver­käu­fe­rin ein Anspruch auf Rück­zah­lung der Kauf­preis­an­zah­lung zusteht. Dar­le­gungs- und beweis­pflich­tig für die Vor­aus­set­zun­gen eines Anspruchs aus § 103 Abs. 2 Satz 1 InsO ist die Grund­stücks­ver­käu­fe­rin.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Febru­ar 2013 – IX ZR 218/​11

  1. BGH, Urteil vom 25.04.2002 – IX ZR 313/​99, BGHZ 150, 353, 359; Münch­Komm-InsO/K­reft, 2. Aufl., § 103 Rn. 15[]
  2. BGH, Urteil vom 27.05.2003 – IX ZR 51/​02, BGHZ 155, 87, 96[]
  3. BGH, Urteil vom 19.04.2007 – IX ZR 199/​03, NZI 2007, 404 Rn. 15[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 27.05.2003, aaO S. 96 f; vom 26.10.2000 – IX ZR 227/​99, NZI 2001, 85 ff zur Rechts­la­ge nach der KO; Münch­Komm-InsO/Bran­des, 2. Aufl., § 95 Rn. 14; Münch­Komm-InsO/K­reft, aaO, § 103 Rn. 34 mit Fn. 105; Jaeger/​Henckel, KO, 9. Aufl., § 17 Rn. 82; zwei­felnd Uhlenbruck/​Wegener, InsO, 13. Aufl., § 103 Rn. 186[]
  5. vgl. BGH, Urteil vom 02.03.1984 – V ZR 102/​83, BGHZ 90, 269, 270[]
  6. BGH, Urteil vom 25.04.2002 – IX ZR 313/​99, BGHZ 150, 353, 359; vom 27.05.2003 – IX ZR 51/​02, BGHZ 155, 87, 96; vom 17.11.2005 – IX ZR 162/​04, NJW 2006, 915 Rn. 22; vom 01.03.2007 – IX ZR 81/​05, NZI 2007, 335 Rn. 11[]
  7. BGH, Urteil vom 19.12.2007 – XII ZR 61/​05, NJW-RR 2008, 818 Rn. 43; Jaeger/​Henckel, InsO, § 47 Rn. 46; Münch­Komm-InsO/Gan­ter, aaO, § 47 Rn. 72; Münch­Komm-InsO/K­reft, aaO, § 103 Rn. 33; Münch­Komm-InsO/Hu­ber, aaO, § 103 Rn. 177; Uhlenbruck/​Wegener, aaO, § 103 Rn. 183 f; Häse­mey­er, Insol­venz­recht, 4. Aufl., Rn.20.31; vgl. auch BGH, Urteil vom 01.03.2007 – IX ZR 81/​05, NZI 2007, 335 Rn. 12[]
  8. Münch­Komm-InsO/Gan­ter, aaO, § 47 Rn. 72; Huber, NZI 2004, 57, 62[]
  9. vgl. BGH, Urteil vom 05.05.1977 – VII ZR 85/​76, BGHZ 68, 379, 382; vom 26.10.2000 – IX ZR 227/​99, NZI 2001, 85, 86; Münch­Komm-InsO/K­reft, aaO, § 103 Rn. 35; Jaeger/​Henckel, KO, 9. Aufl., § 17 Rn. 81; Gottwald/​Huber, Insol­venz­rechts­Hand­buch, 4. Aufl., § 36 Rn. 21; Häse­mey­er, aaO, Rn.20.25; G. Fischer, NZI 2001, 281, 283; Huber, NZI 2004, 57, 62; Tin­tel­not, KTS 2004, 339, 344; Pieg­sa, RNotZ 2010, 433, 439; aA Münch­Komm-InsO/Gan­ter, aaO, § 47 Rn. 72[]
  10. Münch­Komm-InsO/K­reft, aaO, § 103 Rn. 35[]
  11. so im Ergeb­nis – mit unter­schied­li­cher recht­li­cher Begrün­dung – BGH, Urteil vom 05.05.1977 – VII ZR 85/​76, BGHZ 68, 379, 380; Münch­Komm-InsO/Bran­des, aaO, § 95 Rn. 17; Lüke in Kübler/​Prütting/​Bork, InsO 2002, § 95 Rn. 29; vgl. auch Jaeger/​Windel, InsO, § 95 Rn. 28, 26[]
  12. vgl. BGH, Urteil vom 19.04.2007 – IX ZR 199/​03, NZI 2007, 404 Rn. 15; aA wohl Hmb­Komm-InsO/Ja­co­by, 4. Aufl., § 95 Rn. 17[]