Die Insol­venz eines Mit­mie­ters im Gewer­be­miet­recht

Wird bei einem gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis über das Ver­mö­gen eines Mie­ters das Insol­venz­ver­fah­ren eröff­net, been­det die Kün­di­gung des Insol­venz­ver­wal­ters den Miet­ver­trag auch mit Wir­kung für die Mit­mie­ter.

Die Insol­venz eines Mit­mie­ters im Gewer­be­miet­recht

Nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kann der Insol­venz­ver­wal­ter ohne Rück­sicht auf die ver­ein­bar­te Ver­trags­dau­er ein Miet­ver­hält­nis über Räu­me, das der Schuld­ner als Mie­ter ein­ge­gan­gen ist, unter Ein­hal­tung der gesetz­li­chen Frist kün­di­gen. Dies gilt auch dann, wenn der Insol­venz­schuld­ner nicht allei­ni­ger Mie­ter der Räu­me war. Zwar kann bei einer Mehr­heit von Mie­tern ein Miet­ver­trag grund­sätz­lich nur ein­heit­lich von allen oder gegen­über allen Mie­tern gekün­digt wer­den 1. § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO räumt dem Insol­venz­ver­wal­ter jedoch ein Son­der­kün­di­gungs­recht ein, um die Mas­se vor einem wei­te­ren Anwach­sen von Ver­bind­lich­kei­ten auf­grund eines lau­fen­den Miet­ver­trags zu schüt­zen, wenn eine wirt­schaft­lich ange­mes­se­ne Nut­zung des Miet­ob­jekts nicht mehr mög­lich ist 2. Die­ser Zweck der Vor­schrift gebie­tet es, dass der Insol­venz­ver­wal­ter auch einen Miet­ver­trag, der von einer Mie­ter­mehr­heit abge­schlos­sen wor­den ist, ohne Mit­wir­kung der übri­gen Mie­ter kün­di­gen kann 3.

Umstrit­ten ist aller­dings, ob durch die Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur der Insol­venz­schuld­ner aus dem Miet­ver­trag aus­schei­det oder das Miet­ver­hält­nis ins­ge­samt, also auch mit Wir­kung für die übri­gen Mit­mie­ter endet.

Von Tei­len der Lite­ra­tur wird die Auf­fas­sung ver­tre­ten, mit der Kün­di­gung durch den Insol­venz­ver­wal­ter schei­de nur der insol­vent gewor­de­ne Mie­ter aus dem Miet­ver­hält­nis aus. Hin­sicht­lich der wei­te­ren Mie­ter blei­be der Miet­ver­trag von der Kün­di­gung unbe­rührt. Zur Begrün­dung wird vor allem auf den Zweck der Vor­schrift ver­wie­sen, die Mas­se vor wei­te­ren Ver­bind­lich­kei­ten zu schüt­zen. Die­ser Zweck sei aus­rei­chend gewahrt, wenn nur der Insol­venz­schuld­ner aus dem Miet­ver­trag aus­schei­de. Außer­dem müs­se bei der Aus­le­gung des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO berück­sich­tigt wer­den, dass der Ver­mie­ter und die wei­te­ren Mit­mie­ter in der Regel ein Inter­es­se am Fort­be­stand des Miet­ver­tra­ges hät­ten 4.

Nach ande­rer Auf­fas­sung soll der Kün­di­gung nur dann eine Gesamt­wir­kung zukom­men, wenn das Nut­zungs­recht der Mit­mie­ter von dem des Insol­venz­schuld­ners abhän­ge oder die Mit­mie­ter dem Miet­ver­trag nur aus Grün­den der Mit­haf­tung bei­getre­ten sei­en und sie des­halb kein eige­nes Inter­es­se an der Gebrauchs­über­las­sung hät­ten. Soll­ten die Mit­mie­ter hin­ge­gen durch den Miet­ver­trag ein eigen­stän­di­ges Nut­zungs­recht erhal­ten, bewir­ke die Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO nur das Aus­schei­den des Insol­venz­schuld­ners und der Miet­ver­trag blie­be im Übri­gen auf­recht­erhal­ten 5.

Die über­wie­gen­de Ansicht in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur ver­tritt dem­ge­gen­über mit dem Beru­fungs­ge­richt die Auf­fas­sung, dass die Kün­di­gung durch den Insol­venz­ver­wal­ter stets das gesam­te Miet­ver­hält­nis been­de. Dies fol­ge aus dem Grund­satz der Ein­heit­lich­keit des Miet­ver­hält­nis­ses sowie der Unteil­bar­keit der Ver­pflich­tung des Ver­mie­ters zur Gebrauchs­über­las­sung 6.

Der letzt­ge­nann­ten Ansicht ist zuzu­stim­men.

§ 109 Abs. 1 InsO gewährt dem Insol­venz­ver­wal­ter ein Son­der­kün­di­gungs­recht, um Miet­ver­hält­nis­se, die nach Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens zunächst mit Wir­kung für die Mas­se fort­be­stehen (§ 108 Abs. 1 InsO), aber wirt­schaft­lich für die Mas­se nicht mehr sinn­voll genutzt wer­den kön­nen, unab­hän­gig von einer ver­ein­bar­ten Ver­trags­dau­er oder den Vor­aus­set­zun­gen einer ordent­li­chen Kün­di­gung been­den zu kön­nen. Dabei ist die Vor­schrift auf die Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges aus­ge­rich­tet, der vom Insol­venz­schuld­ner allein abge­schlos­sen wor­den ist 7. Zu der Fra­ge, ob durch die Kün­di­gung bei einem Miet­ver­trag, an dem eine Mehr­heit von Mie­tern betei­ligt ist, das Miet­ver­hält­nis ins­ge­samt been­det wird, ver­hält sich die Vor­schrift des­halb nicht. Die Wir­kung der Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 InsO bei Miet­ver­trä­gen, die auf Mie­ter­sei­te von wei­te­ren Per­so­nen neben dem Insol­venz­schuld­ner abge­schlos­sen wor­den sind, bestimmt sich daher nach all­ge­mei­nen miet­recht­li­chen Grund­sät­zen. Danach kann ein Miet­ver­hält­nis, wenn auf Mie­ter­sei­te meh­re­re Per­so­nen betei­ligt sind, grund­sätz­lich nur mit Wir­kung für sämt­li­che Mie­ter gekün­digt wer­den 8. Auch bei Betei­li­gung von meh­re­ren Mie­tern ent­steht durch den Abschluss des Miet­ver­tra­ges nur ein ein­heit­li­ches Rechts­ver­hält­nis zum Ver­mie­ter, bei dem alle Mit­mie­ter gemein­schaft­lich die Mie­ter­sei­te des bestehen­den Miet­ver­hält­nis­ses bil­den 9. Der Ver­mie­ter kann sei­ne Ver­pflich­tung zur Gebrauchs­über­las­sung gemäß § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB nur ein­heit­lich gegen­über sämt­li­chen Mie­tern erfül­len. Der Miet­ge­brauch stellt eine im Rechts­sin­ne unteil­ba­re Leis­tung dar 10 und kann daher durch eine Kün­di­gung nur ein­heit­lich gegen­über sämt­li­chen Mie­tern been­det wer­den 11. Eine Kün­di­gung mit Wir­kung nur für einen der Mie­ter wür­de das Miet­ver­hält­nis grund­le­gend zu Las­ten des oder der ande­ren Ver­trags­par­tei­en umge­stal­ten 12 und wäre als eine Teil­kün­di­gung grund­sätz­lich unzu­läs­sig 13. Die Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges kann daher nur ein­heit­lich für alle oder gegen­über allen Mie­tern aus­ge­übt wer­den 14.

Der Schutz­zweck des § 109 Abs. 1 InsO gebie­tet kei­ne Aus­nah­me von der Gesamt­wir­kung der Kün­di­gung. Es ist zwar zutref­fend, dass dem Zweck der Vor­schrift, die Mas­se vor einem Anwach­sen der Ver­bind­lich­kei­ten aus dem Fort­be­stand eines Miet­ver­tra­ges zu schüt­zen, Genü­ge getan wäre, wenn nur der Insol­venz­schuld­ner aus dem Miet­ver­trag aus­schei­den wür­de. Die­ser Gesichts­punkt zwingt aber nicht dazu, die Wir­kung der vom Insol­venz­ver­wal­ter erklär­ten Kün­di­gung auf den Insol­venz­schuld­ner zu beschrän­ken und den all­ge­mei­nen Grund­satz, dass die Kün­di­gung eines Miet­ver­tra­ges nur ein­heit­lich für alle oder gegen­über allen Mie­tern aus­ge­übt wer­den kann, inso­weit auf­zu­ge­ben. Zwar wird die­ser Grund­satz durch § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO bereits dadurch durch­bro­chen, dass der Insol­venz­ver­wal­ter das Son­der­kün­di­gungs­recht ohne Mit­wir­kung der ande­ren Mit­mie­ter aus­üben kann 15. Die­se Aus­nah­me von dem all­ge­mei­nen Grund­satz, dass ein Miet­ver­hält­nis nur ein­heit­lich von allen Mie­tern gekün­digt wer­den kann, ist aber durch den beson­de­ren Schutz­zweck des § 109 Abs. 1 InsO gerecht­fer­tigt 7. Die Mög­lich­keit des Insol­venz­ver­wal­ters, das Miet­ver­hält­nis allein kün­di­gen zu kön­nen, ändert jedoch nichts dar­an, dass die Kün­di­gung wegen der Ein­heit­lich­keit des Miet­ver­hält­nis­ses Gesamt­wir­kung hat 7. Eine Beschrän­kung der Kün­di­gungs­wir­kung nur auf den Insol­venz­schuld­ner lässt sich aus dem Geset­zes­zweck nicht her­lei­ten 16.

Soweit ver­tre­ten wird, die Annah­me einer Gesamt­wir­kung der Kün­di­gung berück­sich­ti­ge nicht ange­mes­sen die Inter­es­sen des Ver­mie­ters und der wei­te­ren Mit­mie­ter an einer Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses, kann dem nicht gefolgt wer­den. Zwar sind Fäl­le denk­bar, in denen der Ver­mie­ter und die ande­ren Mie­ter das Miet­ver­hält­nis auch ohne den insol­vent gewor­de­nen Mie­ter fort­set­zen möch­ten. Dies ist jedoch nicht immer der Fall. Sind die ande­ren Mie­ter wirt­schaft­lich nicht mehr in der Lage, die Miet­zah­lun­gen allein auf­zu­brin­gen, oder hat der Ver­mie­ter den Miet­ver­trag ursprüng­lich gera­de im Hin­blick auf die erwar­te­te wirt­schaft­li­che Leis­tungs­fä­hig­keit des jetzt insol­vent gewor­de­nen Mie­ters abge­schlos­sen, kann auch ein Inter­es­se der übri­gen Ver­trags­par­tei­en bestehen, dass das Miet­ver­hält­nis durch die Kün­di­gung des Insol­venz­ver­wal­ters ins­ge­samt been­det wird 17. Sofern der Ver­mie­ter und die ande­ren Mie­ter das Miet­ver­hält­nis ohne den insol­ven­ten Schuld­ner fort­set­zen wol­len, bleibt es ihnen unbe­nom­men, einen neu­en Miet­ver­trag abzu­schlie­ßen 18. Zudem kön­nen sich die Miet­ver­trags­par­tei­en vor den Fol­gen einer Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO durch eine ent­spre­chen­de miet­ver­trag­li­che Rege­lung schüt­zen, nach der der Miet­ver­trag im Fal­le einer Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO mit den wei­te­ren Mie­tern fort­ge­setzt wer­den soll 19.

Die Wir­kung der Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 InsO kann auch nicht davon abhän­gig gemacht wer­den, ob die Mit­mie­ter ein eige­nes Nut­zungs­in­ter­es­se an der Miet­sa­che haben oder ob der Abschluss des Miet­ver­tra­ges nur auf Grün­den der Mit­haf­tung beruht. Mit der Rechts­na­tur der Kün­di­gung als Gestal­tungs­recht ist die­ses Ver­ständ­nis von der Wir­kung einer auf § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO gestütz­ten Kün­di­gung nicht ver­ein­bar. Aus Grün­den der Rechts­si­cher­heit muss eine Kün­di­gungs­er­klä­rung ein­deu­tig sein. Sie muss zwei­fels­frei erken­nen las­sen, dass der Miet­ver­trag been­det wer­den soll und gegen wen sich die Kün­di­gung rich­tet 20. Hin­ge die Wir­kung der Kün­di­gung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO davon ab, ob die wei­te­ren Mie­ter den Miet­ver­trag nur aus Haf­tungs­grün­den abge­schlos­sen haben oder ein eige­nes Nut­zungs­in­ter­es­se an dem Miet­ob­jekt ver­fol­gen, wäre die erfor­der­li­che Rechts­si­cher­heit nicht mehr gewähr­leis­tet. Der Umfang der Kün­di­gungs­wir­kung wür­de sich erst bestim­men las­sen, wenn der Grund für die Betei­li­gung der wei­te­ren Mie­ter an dem Miet­ver­hält­nis geklärt ist. Zu wel­chem Zweck die wei­te­ren Mie­ter den Miet­ver­trag abge­schlos­sen haben, ergibt sich jedoch nur aus dem Innen­ver­hält­nis der Mie­ter, das dem Ver­mie­ter oft nicht bekannt ist.

Schließ­lich spricht auch § 425 Abs. 1 und 2 BGB nicht gegen eine Gesamt­wir­kung der vom Insol­venz­ver­wal­ter erklär­ten Kün­di­gung. Danach wirkt die von einem oder gegen­über einem Gesamt­schuld­ner erklär­te Kün­di­gung nur gegen die­sen, nicht auch gegen die wei­te­ren Gesamt­schuld­ner. § 425 Abs. 2 BGB erfasst jedoch nur die Fäl­lig­keits­kün­di­gung, etwa von Dar­le­hens­ver­trä­gen 17. Ob und in wel­chem Umfang eine Been­di­gungs­kün­di­gung von Dau­er­schuld­ver­hält­nis­sen Wirk­sam­keit ent­fal­tet, die nur von einem Gesamt­schuld­ner erklärt wur­de, regelt die Vor­schrift nicht 21. Hin­zu kommt, dass meh­re­re Mie­ter nicht nur als Gesamt­schuld­ner ange­se­hen wer­den kön­nen. Dies trifft zwar hin­sicht­lich der miet­ver­trag­li­chen Pflich­ten zu 22. In Bezug auf die unteil­ba­re Haupt­leis­tungs­pflicht des Ver­mie­ters, den Mie­tern den Gebrauch der Miet­sa­che zu über­las­sen, sind meh­re­re Mie­ter hin­ge­gen Gesamt­gläu­bi­ger gemäß § 432 Abs. 1 BGB 23.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 13. März 2013 – XII ZR 34/​12

  1. vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421; BGHZ 144, 370 = NJW 2000, 3133, 3135 für einen Lea­sing­ver­trag[]
  2. Uhlenbruck/​Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 1[]
  3. vgl. OLG Cel­le NJW 1974, 2012; Münch­Komm-InsO/E­ckert 2. Aufl. § 109 Rn. 36; Uhlenbruck/​Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3[]
  4. Münch­Komm-InsO/E­ckert 2. Aufl. § 109 Rn. 37 f.; Wolf/​Eckert/​Ball Hand­buch des gewerb­li­chen Miet, Pacht- und Lea­sing­rechts 10. Aufl. Rn. 1589[]
  5. OLG Köln ZIP 1995, 46; KPB/​Tintelnot InsO [Stand: Novem­ber 2012] § 109 Rn. 46; And­res in Andres/​Leithaus InsO 2. Aufl. § 109 Rn. 6; Hörndler in LindnerFigura/​Oprée/​Stellmann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap.20 Rn. 72 f.; vgl. dazu auch Stei­ni­cke ZMR 2001, 160 ff.[]
  6. OLG Cel­le NJW 1974, 2012; OLG Düs­sel­dorf ZMR 1987, 423, 424; RGZ 141, 391, 392 f. zu § 19 KO; Uhlenbruck/​Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3; Münch­Komm-BGB/­Byd­lin­ski 6. Aufl. § 425 Rn. 7; FKInsO/​Wegener 6. Aufl. § 109 Rn. 17; Braun/​Kroth InsO 5. Aufl. § 109 Rn. 24; HambKomm/​Ahrendt 3. Aufl. § 109 InsO Rn.19; Nerlich/​Römermann/​Balthasar InsO [Stand: August 2012] § 109 Rn. 10; Blank in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 10. Aufl. § 542 Rn. 140; Rolfs in Emmerich/​Sonnenschein Mie­te 10. Aufl. § 542 Rn. 56; Belz in Bub/​Treier Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. VIII B Rn. 218[]
  7. Uhlenbruck/​Wegener InsO 13. Aufl. § 109 Rn. 3[][][]
  8. vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421; BGHZ 144, 370 = NJW 2000, 3133, 3135 für einen Lea­sing­ver­trag; RGZ 90, 328, 330[]
  9. BGHZ 136, 314 = NZM 1998, 22, 24[]
  10. Münch­Komm-InsO/E­ckert 2. Aufl. § 109 Rn. 36[]
  11. vgl. BGHZ 26, 102 = NJW 1958, 421[]
  12. vgl. BGHZ 96, 302 = NJW 1986, 918 für die Anfech­tung; und BGH, Urteil vom 09.07.2002 – XI ZR 323/​01 NJW 2002, 2866, 2867 für einen Dar­le­hens­ver­trag[]
  13. Blank in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 87[]
  14. BGH, Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/​09 NZM 2010, 577 Rn. 7; RGZ 141, 391, 392 f.[]
  15. so zutref­fend Münch­Komm-InsO/E­ckert 2. Aufl. § 109 Rn. 39[]
  16. so schon RGZ 141, 391, 392 f. zu § 19 KO[]
  17. vgl. Münch­Komm-BGB/­Byd­lin­ski 6. Aufl. § 425 Rn. 4 mwN[][]
  18. so schon RGZ 141, 391, 392 zu § 19 KO[]
  19. vgl. hier­zu OLG Cel­le NJW 1974, 2012; RGZ 141, 391, 392; FKInsO/​Wegener 6. Aufl. § 109 Rn. 17[]
  20. Blank in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 10. Aufl. § 542 BGB Rn. 13 f.[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 09.07.2002 XI ZR 323/​01 NJW 2002, 2866, 2867[]
  22. Palandt/​Weidenkaff BGB 72. Aufl. § 535 Rn. 7[]
  23. vgl. Münch­Komm-BGB/Häub­lein 6. Aufl. § 535 Rn. 48 mwN[]