Die irr­tüm­li­che Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

Für die irr­tüm­li­che Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums steht dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Anspruch auf Kos­ten­er­stat­tung gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft zu.

Die irr­tüm­li­che Instand­set­zung des Gemein­schafts­ei­gen­tums durch einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer

So hat etwa auch ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, der die Fens­ter sei­ner Woh­nung in der irri­gen Annah­me erneu­ert hat, dies sei sei­ne Auf­ga­be und nicht gemein­schaft­li­che Auf­ga­be der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer, kei­nen Anspruch auf Kos­ten­er­satz.

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­te ein Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gegen sei­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft geklagt. Die Wohn­an­la­ge besteht aus 212 Woh­nun­gen. Er ließ 2005 in sei­ner Woh­nung die ein­fach ver­glas­ten Holz­fens­ter aus dem Jahr 1972 durch Kunst­stoff­fens­ter mit Drei­fach­iso­lier­glas erset­zen. Bereits zuvor hat­ten vie­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ihre Woh­nun­gen mit moder­nen Kunst­stoff­fens­tern aus­ge­stat­tet. Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gin­gen bis zur Ver­öf­fent­li­chung der Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs vom 2. März 2012 (BGH, Urteil vom 2. März 2012 – V ZR 174/​11, NZM 2012, 419) zu einer ver­gleich­ba­ren Rege­lung in einer Tei­lungs­er­klä­rung irr­tüm­lich davon aus, jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer müs­se die not­wen­di­ge Erneue­rung der Fens­ter sei­ner Woh­nung auf eige­ne Kos­ten vor­neh­men. Tat­säch­lich ist dies gemein­schaft­li­che Auf­ga­be der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Ham­burg-Barm­beck hat die gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf Wert­er­satz in Höhe von 5.500 € gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen 1. Die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung ist vor dem Land­ge­richt Ham­burg erfolg­los geblie­ben 2. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te nun die­se Urteil und wies auch die vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers zurück, da dem Woh­nungs­ei­gen­tü­mer kein Kos­ten­er­stat­tungs­an­spruch zusteht:

Ein Erstat­tungs­an­spruch käme nur aus all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten der Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder des Berei­che­rungs­rechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) in Betracht. Die­se Vor­schrif­ten kön­nen aber als Anspruchs­grund­la­ge für den Zah­lungs­an­spruch nicht her­an­ge­zo­gen wer­den, weil das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz in § 21 Abs. 4 und 5 spe­zi­el­le und damit vor­ran­gi­ge Rege­lun­gen über die Instand­set­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums ent­hält. Danach haben die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über etwai­ge Instand­set­zungs­maß­nah­men zu ent­schei­den. Die Rege­lun­gen des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes haben – von den Fäl­len der Not­ge­schäfts­füh­rung (§ 21 Abs. 2 WEG) abge­se­hen – auch dann Vor­rang, wenn die Maß­nah­me zwin­gend vor­ge­nom­men wer­den muss­te. Denn auch bei zwin­gend not­wen­di­gen Maß­nah­men bleibt den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern regel­mä­ßig ein Gestal­tungs­spiel­raum. Es ist ins­be­son­de­re ihre Sache zu ent­schei­den, ob sie die Maß­nah­me iso­liert oder zusam­men mit ande­ren Arbei­ten durch­füh­ren und wel­che Hand­wer­ker sie beauf­tra­gen. Des­halb müs­sen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auch über eine zwin­gend gebo­te­ne und kei­nen Auf­schub dul­den­de Instand­set­zungs- oder Instand­hal­tungs­maß­nah­me einen Beschluss fas­sen. Dem betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ist es zumut­bar, in jedem Fall das durch das Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz vor­ge­ge­be­ne Ver­fah­ren ein­zu­hal­ten. Er kann einen Beschluss der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer über die Durch­füh­rung der erfor­der­li­chen Maß­nah­me her­bei­füh­ren. Fin­det der Antrag in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ver­samm­lung nicht die erfor­der­li­che Mehr­heit kann er die Beschluss­erset­zungs­kla­ge nach § 21 Abs. 8 WEG erhe­ben. Auch kommt der Erlass einer einst­wei­li­gen Ver­fü­gung in Betracht.

Auch wenn der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer eine Maß­nah­me zur Instand­set­zung oder Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums in der irri­gen Annah­me durch­führt, er habe die­se als Son­der­ei­gen­tü­mer auf eige­ne Kos­ten vor­zu­neh­men, besteht kein Ersatz­an­spruch. Ein Aus­gleich nach den Vor­schrif­ten der Geschäfts­füh­rung ohne Auf­trag oder des Berei­che­rungs­rechts lie­fe den schutz­wür­di­gen Inter­es­sen der ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zuwi­der. Zwar müs­sen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer stets damit rech­nen, dass es durch Män­gel des Gemein­schafts­ei­gen­tums zu unvor­her­seh­ba­ren Aus­ga­ben kommt, für die sie ein­zu­ste­hen haben. Sie müs­sen ihre pri­va­te Finanz­pla­nung aber nicht dar­auf ein­rich­ten, dass sie im Nach­hin­ein für abge­schlos­se­ne Maß­nah­men aus der Ver­gan­gen­heit, auf die sie kei­nen Ein­fluss neh­men konn­ten, her­an­ge­zo­gen wer­den. Wur­de eine Tei­lungs­er­klä­rung, wie hier, jah­re­lang unzu­tref­fend aus­ge­legt, hät­ten zudem häu­fig vie­le Woh­nungs­ei­gen­tü­mer einen Erstat­tungs­an­spruch; ein damit ver­bun­de­ner "Hin-und Her-Aus­gleich" zwi­schen allen Betrof­fe­nen führ­te zu einem hohen Ermitt­lungs- und Berech­nungs­auf­wand, ohne dass sich zwangs­läu­fig ein als "gerecht" emp­fun­de­nes Ergeb­nis ein­stell­te.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 14. Juni 2019 – V ZR 254/​17

  1. AG Ham­burg-Barm­beck, Urteil vom 14.10.2016 – 883 C 28/​15[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 13.09.2017 – 318 S 23/​17[]