Die jähr­li­che Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men

Ermit­telt der Ver­mie­ter die auf das abzu­rech­nen­de Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Betriebs­kos­ten aus kalen­der­über­grei­fen­den Rech­nun­gen des Ver­sor­gers, ist die Abrech­nung nicht des­halb aus for­mel­len Grün­den wirk­sam, weil der Ver­mie­ter die inso­weit erfor­der­li­chen Zwi­schen­schrit­te nicht offen gelegt hat.

Die jähr­li­che Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung – und die kalen­der­jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen der Ver­sor­gungs­un­ter­neh­men

Die Wirk­sam­keit einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung setzt die Anga­be der auf die Mie­ter der Abrech­nungs­ein­heit ver­teil­ten Gesamt­kos­ten. Dies heißt aber nicht, dass der Ver­mie­ter aus for­mel­len Grün­den gehal­ten wäre, nicht nur den Gesamt­be­trag der im Kalen­der­jahr umzu­le­gen­den Kos­ten anzu­ge­ben, son­dern sämt­li­che zur Ermitt­lung die­ses Betrags erfor­der­li­chen Rechen­schrit­te offen zu legen. Dies gilt ins­be­son­de­re dann, wenn – wie hier – der Ver­mie­ter aus den jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen sei­nes Ener­gie­ver­sor­gers die auf das jewei­li­ge Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten errech­net, weil er gegen­über sei­nen Mie­tern nach dem Kalen­der­jahr abzu­rech­nen hat. Die Nach­voll­zieh­bar­keit der Abrech­nung wird nicht durch die unter­blie­be­ne Offen­le­gung der Zwi­schen­schrit­te beein­träch­tigt, denn dem Mie­ter wird der für die Abrech­nung maß­geb­li­che Gesamt­be­trag der Brenn­stoff­kos­ten mit­ge­teilt, der im Abrech­nungs­zeit­raum für die abge­rech­ne­te Wirt­schafts­ein­heit ange­fal­len ist. Etwai­ge inhalt­li­che Feh­ler bei dem ange­ge­be­nen Gesamt­be­trag sind der mate­ri­el­len Ebe­ne zuzu­ord­nen und berüh­ren die for­mel­le Wirk­sam­keit der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung nicht.

Etwas ande­res folgt auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs zur Berei­ni­gung der Gesamt­kos­ten um nicht umla­ge­fä­hi­ge Kos­ten­be­stand­tei­le, etwa bei den Haus­wart­kos­ten 1. Eine der­ar­ti­ge Kos­ten­be­rei­ni­gung ist mit der hier vor­lie­gen­den Kon­stel­la­ti­on, dass der Ver­mie­ter aus jah­res­über­grei­fen­den Abrech­nun­gen die auf das Kalen­der­jahr ent­fal­len­den Kos­ten ermit­teln muss, nicht ver­gleich­bar. Im Übri­gen hat der Bun­des­ge­richts­hof bereits ange­deu­tet, dass an der genann­ten Recht­spre­chung zur Erfor­der­lich­keit auch der Anga­be nicht umla­ge­fä­hi­ger Kos­ten mög­li­cher­wei­se nicht fest­zu­hal­ten sein wird 2.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 201/​13

  1. vgl. BGH, Urtei­le vom 07.12 2011 – VIII ZR 118/​11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/​07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/​06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/​06, NJW 2007, 1059 Rn. 10[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/​13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.[]