Die jährliche Betriebskostenabrechnung – und die kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen der Versorgungsunternehmen

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen wirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.

Die jährliche Betriebskostenabrechnung – und die kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen der Versorgungsunternehmen

Die Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung setzt die Angabe der auf die Mieter der Abrechnungseinheit verteilten Gesamtkosten. Dies heißt aber nicht, dass der Vermieter aus formellen Gründen gehalten wäre, nicht nur den Gesamtbetrag der im Kalenderjahr umzulegenden Kosten anzugeben, sondern sämtliche zur Ermittlung dieses Betrags erforderlichen Rechenschritte offen zu legen. Dies gilt insbesondere dann, wenn – wie hier – der Vermieter aus den jahresübergreifenden Abrechnungen seines Energieversorgers die auf das jeweilige Kalenderjahr entfallenden Kosten errechnet, weil er gegenüber seinen Mietern nach dem Kalenderjahr abzurechnen hat. Die Nachvollziehbarkeit der Abrechnung wird nicht durch die unterbliebene Offenlegung der Zwischenschritte beeinträchtigt, denn dem Mieter wird der für die Abrechnung maßgebliche Gesamtbetrag der Brennstoffkosten mitgeteilt, der im Abrechnungszeitraum für die abgerechnete Wirtschaftseinheit angefallen ist. Etwaige inhaltliche Fehler bei dem angegebenen Gesamtbetrag sind der materiellen Ebene zuzuordnen und berühren die formelle Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung nicht.

Etwas anderes folgt auch nicht aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Bereinigung der Gesamtkosten um nicht umlagefähige Kostenbestandteile, etwa bei den Hauswartkosten1. Eine derartige Kostenbereinigung ist mit der hier vorliegenden Konstellation, dass der Vermieter aus jahresübergreifenden Abrechnungen die auf das Kalenderjahr entfallenden Kosten ermitteln muss, nicht vergleichbar. Im Übrigen hat der Bundesgerichtshof bereits angedeutet, dass an der genannten Rechtsprechung zur Erforderlichkeit auch der Angabe nicht umlagefähiger Kosten möglicherweise nicht festzuhalten sein wird2.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. April 2014 – VIII ZR 201/13

  1. vgl. BGH, Urteile vom 07.12 2011 – VIII ZR 118/11, WuM 2012, 22 Rn. 22 f.; vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 12; vom 31.10.2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 24; vom 14.02.2007 – VIII ZR 1/06, NJW 2007, 1059 Rn. 10[]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 15 f.[]

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