Die jähr­li­chen War­tungs­kos­ten einer Gasther­me

Eine Klau­sel in einem vom Ver­mie­ter gestell­ten For­mu­lar­miet­ver­trag, die dem Mie­ter die antei­li­gen Kos­ten der jähr­li­chen War­tung einer Gasther­me auf­er­legt, benach­tei­ligt den Mie­ter auch dann nicht unan­ge­mes­sen, wenn die Klau­sel eine Ober­gren­ze für den Umla­ge­be­trag nicht vor­sieht 1.

Die jähr­li­chen War­tungs­kos­ten einer Gasther­me

Die War­tungs­kos­ten für eine Gasther­me gehö­ren zu den Betriebs­kos­ten einer Woh­nung im Sin­ne von § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in Ver­bin­dung mit § 2 Abs. 1 Nr. 4 a, 4 b BetrKV. Sie kön­nen gemäß § 7 Abs. 2 Heiz­kos­ten­VO vom Ver­mie­ter auf den Mie­ter umge­legt wer­den, sofern es sich bei der Gasther­me um eine zen­tra­le Hei­zungs- und/​oder Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­ge gemäß § 1 Nr. 1 Heiz­kos­ten­VO han­delt und kei­ne Aus­nah­me­re­ge­lung hin­sicht­lich der Anwend­bar­keit der Ver­ord­nung gemäß §§ 2, 11 Heiz­kos­ten­VO ein­greift. Dazu hat das Beru­fungs­ge­richt kei­ne Fest­stel­lun­gen getrof­fen. Das ist indes­sen unschäd­lich, denn die Beklag­te hat die Kos­ten der War­tung der Gasther­me jeden­falls nach den Bestim­mun­gen des Miet­ver­trags zu tra­gen.

Die Betriebs­kos­ten einer Miet­woh­nung, deren Umle­gung auf den Mie­ter ent­we­der gesetz­lich bestimmt oder von den Ver­trags­par­tei­en ver­ein­bart ist, hat der Mie­ter grund­sätz­lich in der ange­fal­le­nen Höhe zu tra­gen. Eine Ober­gren­ze dafür sieht die gesetz­li­che Rege­lung nicht vor. Es ist ledig­lich das Gebot der Wirt­schaft­lich­keit aus § 556 Abs. 3 Satz 1 Halb­satz 2 BGB bei der Abrech­nung und der Ver­ur­sa­chung von Betriebs­kos­ten zu beach­ten. Dass die hier ent­stan­de­nen Kos­ten der Gasther­men­war­tung dem Wirt­schafts­ge­bot wider­sprä­chen, wird von der Revi­si­on nicht gel­tend gemacht. Soweit sich aus der eine Vor­nah­me­klau­sel betref­fen­den Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs aus dem Jahr 1991 2 etwas ande­res erge­ben soll­te, hält der Bun­des­ge­richts­hof hier­an nicht fest.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Novem­ber 2012 – VIII ZR 119/​12

  1. Abgren­zung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/​90, WM 1991, 1306[]
  2. BGH, Urteil vom 15.05.1991 – VIII ZR 38/​90, WM 1991, 1306, unter II 4 b[]