Die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und der Betriebs­strom der Zen­tral­hei­zung

In der Jah­res­ab­rech­nung einer Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft müs­sen die Kos­ten des Betriebs­stroms der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge nach Maß­ga­be der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den; wird der Betriebs­strom nicht über einen Zwi­schen­zäh­ler, son­dern über den all­ge­mei­nen Strom­zäh­ler erfasst, muss geschätzt wer­den, wel­cher Anteil an dem All­ge­meinstrom hier­auf ent­fällt.

Die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft – und der Betriebs­strom der Zen­tral­hei­zung

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ent­spricht allein eine den Anfor­de­run­gen der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung genü­gen­de Abrech­nung den Grund­sät­zen ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung [1]. Gemäß § 7 Abs. 1 Heiz­kostV müs­sen die Kos­ten des Betriebs der zen­tra­len Hei­zungs­an­la­ge teil­wei­se ver­brauchs­ab­hän­gig ver­teilt wer­den. Dazu zäh­len gemäß § 7 Abs. 2 Heiz­kostV unter ande­rem die Kos­ten des Betriebs­stroms. Es ist nicht zuläs­sig, die den Heiz­kos­ten zuzu­ord­nen­den Strom­kos­ten für die Hei­zungs­an­la­ge als Teil des All­ge­meinst­roms abzu­rech­nen [2], wie es mit dem ange­foch­te­nen Beschluss gesche­hen ist.

Wird der Betriebs­strom – wie häu­fig [3] und auch hier – nicht über einen Zwi­schen­zäh­ler erfasst, muss geschätzt wer­den, wel­cher Anteil an dem All­ge­meinstrom hier­auf ent­fällt [4]. Die Schät­zung kann sich ent­we­der auf einen Bruch­teil der Brenn­stoff­kos­ten stüt­zen [5] oder an einer Berech­nung ori­en­tie­ren, die auf dem Strom­ver­brauchs­wert der ange­schlos­se­nen Gerä­te und den (ggf. geschätz­ten) Heiz­ta­gen beruht [6]. Wel­che Schätz­me­tho­de die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer wäh­len, steht in ihrem Ermes­sen, solan­ge sie nicht einen offen­kun­dig unge­eig­ne­ten Maß­stab wäh­len.

Ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung wider­spricht somit nicht nur die Posi­ti­on All­ge­meinstrom, die den Betriebs­strom ent­hält, son­dern auch die Heiz­kos­ten­ab­rech­nung, die ihn nicht ent­hält. Zwar hat der Bun­des­ge­richts­hof eine Heiz­kos­ten­ab­rech­nung gebil­ligt, die die Kos­ten des Betriebs­stroms nicht ent­hielt [7]. Dem lag aber ein Sach­ver­halt zugrun­de, in dem der Ver­mie­ter den Betriebs­strom nicht in die gegen­über dem Mie­ter erstell­te Abrech­nung auf­ge­nom­men hat­te [8], die­sen also auch nicht als All­ge­meinstrom umge­legt hat­te. Rech­net der Ver­mie­ter sol­che Kos­ten nicht ab, trägt er die­se selbst, so dass der Mie­ter in sei­nen Rech­ten nicht beein­träch­tigt wird. Aber im Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der müs­sen ent­stan­de­ne Kos­ten zwin­gend ver­teilt wer­den, und zwar nach dem zutref­fen­den Schlüs­sel; fließt der Betriebs­strom in eine fal­sche Kos­ten­po­si­ti­on mit einem ande­ren Ver­tei­lungs­schlüs­sel ein, betrifft die­ser Feh­ler sowohl die erhöh­te als auch die ent­las­te­te Posi­ti­on.

Auch die Gesamt­ab­rech­nung ent­spricht im Hin­blick auf den Betriebs­strom nicht ord­nungs­mä­ßi­ger Ver­wal­tung. Aller­dings wirkt sich die Zugrun­de­le­gung eines feh­ler­haf­ten Ver­tei­lungs­schlüs­sels im Grund­satz nicht auf die Gesamt­ab­rech­nung aus, son­dern nur auf die Ein­zel­ab­rech­nun­gen, und dies auch nur in dem Umfang der betrof­fe­nen Posi­tio­nen [9]. Die Gesamt­ab­rech­nung muss jedoch unter­schied­lich zu ver­tei­len­de Kos­ten­po­si­tio­nen zutref­fend auf­schlüs­seln, damit sie für die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer nach­voll­zieh­bar ist [10]. Dar­an fehlt es hier. Zwar gilt bei den Heiz­kos­ten die Beson­der­heit, dass sich die Ein­zel­ab­rech­nun­gen ohne­hin nicht ohne wei­te­res aus der Gesamt­ab­rech­nung ablei­ten las­sen. Denn letz­te­re wird als Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­ab­rech­nung geführt, wäh­rend die Heiz­kos­ten in den Ein­zel­ab­rech­nun­gen teil­wei­se ver­brauchs­ab­hän­gig nach den Vor­ga­ben der Heiz­kos­ten­ver­ord­nung ver­teilt wer­den [11]. Dies ändert aber nichts dar­an, dass der geschätz­te, auf den Betriebs­strom ent­fal­len­de Anteil an den All­ge­meinst­rom­kos­ten in der Gesamt­ab­rech­nung geson­dert aus­ge­wie­sen wer­den muss.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 3. Juni 2016 – V ZR 166/​15

  1. vgl. BGH, Urteil vom 16.07.2010 – V ZR 221/​09, NJW 2010, 3298 Rn. 15; Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/​10, WuM 2012, 222 Rn. 9[]
  2. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/​07, NZM 2008, 403 Rn. 32; aA Bay­O­bLG, ZMR 2004, 359 f.[]
  3. vgl. Lam­mel, Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91[]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 20.02.2008 – VIII ZR 27/​07, NZM 2008, 403 Rn. 32; Jen­ni­ßen, Die Ver­wal­ter­ab­rech­nung nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 7. Aufl., Rn. 312; Lam­mel, Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, § 7 Rn. 91[]
  5. vgl. Jen­ni­ßen in Jen­ni­ßen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwi­schen 3% und 6%; Schmidt-Fut­te­rer/Lam­mel, Miet­recht, 12. Aufl., § 7 Heiz­kos­tenV Rn. 30: zwi­schen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heiz­kos­ten­kom­men­tar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/​Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 %[]
  6. näher Lam­mel, Heiz­kos­ten­ver­ord­nung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91[]
  7. BGH, Hin­weis­be­schluss vom 13.09.2011 – VIII ZR 45/​11, NZM 2012, 96[]
  8. so die Fest­stel­lun­gen der Vor­in­stanz, LG Itze­hoe, NZM 2011, 406[]
  9. vgl. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 11.05.2012 – V ZR 193/​11, NZM 2012, 566 Rn. 15 mwN[]
  10. vgl. Timme/​Bonifacio, WEG, 2. Aufl., § 28 Rn. 58[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/​10, WuM 2012, 222 Rn. 16[]