Einem Mieter steht gegenüber dem Zwangsverwalter ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer vom Vermieter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 angelegten Kaution zu.
Dies entschied jetzt der Bundesgerichtshof in dem Rechtsstreit eines Klägers, der am 19. Januar 2004 eine Wohnung gemietet und an den Vermieter eine Kaution in Höhe von 480 € entrichtet hatte; eine vom Vermögen des Vermieters getrennte Anlage der Kaution unterblieb. Über das Vermögen des Vermieters wurde im April 2007 das Insolvenz-verfahren eröffnet. Der Beklagte wurde mit Beschluss des Amtsgerichts Lüneburg vom 5. Oktober 2007 zum Zwangsverwalter des u.a. vom Kläger bewohnten Hausgrundstücks bestellt. Der beklagte Zwangsverwalter hat die Kaution nicht erhalten.
Der Mieter begehrte nun mit seiner Klage die Feststellung seiner Befugnis, die Miete bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zinsen einzubehalten, bis der Beklagte ihm die Anlage der Mietkaution auf einem Treuhandkonto zugunsten des Klägers nachweist. Das erstinstanzlich mit der Klage befasste Amtsgericht Lüneburg hat der Klage stattgegeben1, das Landgericht Lüneburg hat die dagegen gerichtete Berufung des beklagten Zwangsverwalters zurückgewiesen2. Mit der vom Landgericht Lüneburg in seinem Berufungsurteil zugelassenen Revision verfolgt der beklagte Zwangsverwalter sein Ziel der Klageabweisung weiter, hat damit nun jedoch auch vor dem Bundesgerichtshof keinen Erfolg:
Der Bundesgerichtshof pflichtete vielmehr dem Landgericht Lüneburg darin bei, dass dem Kläger ein Zurückbehaltungsrecht (§ 273 BGB) an der laufenden Miete zusteht, weil er aus dem Mietverhältnis einen fälligen Gegenanspruch hat. Der Beklagte ist verpflichtet, einen Betrag in Höhe der vom Kläger gezahlten Mietkaution von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zugunsten des Klägers anzulegen; diese Verpflichtung erstreckt sich auch auf die Zinsen, die bei gesetzeskonformer Anlage der Kaution angefallen wären und die Sicherheit erhöht hätten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB).
Der im Jahr 2004 abgeschlossene Mietvertrag ist gegenüber dem Beklagten als Zwangsverwalter wirksam, weil dem Kläger die Wohnung vom Vermieter schon vor der Beschlagnahme des Grundstücks überlassen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Verwalter anstelle des Schuldners dessen Vermieterrechte zu verfolgen und dessen Pflichten zu erfüllen, weil der Schuldner dazu aufgrund der Beschlagnahme und der damit verbundenen Entziehung der Verwaltung und Benutzung des Grundstücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangsverwalter wird deshalb, wie das Berufungsgericht richtig gesehen hat, in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt; dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsverein-barung und selbst dann, wenn der Verwalter die Kaution vom Vermieter nicht erhalten hat3.
Die Pflichten des Zwangsverwalters umfassen auch die den Vermieter gemäß § 551 Abs. 3 BGB treffende Pflicht, eine vom Mieter geleistete Barkaution getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen (BGH, Urteil vom 11.03.2009, aaO, Tz. 9). Diese Verpflichtung wurde vom Vermieter bisher nicht erfüllt und trifft deshalb nunmehr den Beklagten als Zwangsverwalter.
Dies ist, so der BGH, auch nicht – im Hinblick auf die Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters – deswegen anders zu beurteilen, weil dem Mieter gegenüber dem Zwangsverwalter keine weitergehenden Rechte als gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zustehen könnten. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Mieter, dessen Mietverhältnis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wirkung für die Insolvenzmasse fortbesteht, im Rahmen des Insolvenzverfahrens wegen seiner Ansprüche aus der Kaution nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine einfache Insolvenzforderung verwiesen ist. Denn vorliegend geht es nicht um die Rechtsstellung des Mieters in der Insolvenz seines Vermieters, sondern um die Pflichten des Beklagten als Zwangsverwalter gegenüber einem Mieter, dem die Wohnung schon vor der Beschlagnahme überlassen war. Der Zwangsverwalter tritt in diesem Fall, wie ausgeführt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein und hat deshalb auch die aus der Kaution folgenden Pflichten des Vermieters zu erfüllen. Darauf, dass der Vermieter selbst dazu während des laufenden Insolvenzverfahrens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevorzugung des Mieters gegenüber den Gläubigern in der Zwangsverwaltung hinsichtlich der Kaution ist wegen des einer Treuhand ähnlichen Verhältnisses gerechtfertigt und vom Gesetzgeber gewollt (BGH, Urteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Sie wird deshalb nicht davon berührt, dass neben der Zwangsverwaltung über das Mietobjekt auch ein Insolvenzverfahren über das Vermögen des Schuldners anhängig ist.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 23. September 2009 – VIII ZR 336/08
