Die Kau­ti­on und ein Zurück­be­hal­tungs­recht an der Mie­te

Einem Mie­ter steht gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter ein Zurück­be­hal­tungs­recht wegen einer vom Ver­mie­ter nicht gemäß BGB § 551 Abs. 3 ange­leg­ten Kau­ti­on zu.

Die Kau­ti­on und ein Zurück­be­hal­tungs­recht an der Mie­te

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in dem Rechts­streit eines Klä­gers, der am 19. Janu­ar 2004 eine Woh­nung gemie­tet und an den Ver­mie­ter eine Kau­ti­on in Höhe von 480 € ent­rich­tet hat­te; eine vom Ver­mö­gen des Ver­mie­ters getrenn­te Anla­ge der Kau­ti­on unter­blieb. Über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters wur­de im April 2007 das Insol­venz-ver­fah­ren eröff­net. Der Beklag­te wur­de mit Beschluss des Amts­ge­richts Lüne­burg vom 5. Okto­ber 2007 zum Zwangs­ver­wal­ter des u.a. vom Klä­ger bewohn­ten Haus­grund­stücks bestellt. Der beklag­te Zwangs­ver­wal­ter hat die Kau­ti­on nicht erhal­ten.

Der Mie­ter begehr­te nun mit sei­ner Kla­ge die Fest­stel­lung sei­ner Befug­nis, die Mie­te bis zu einem Betrag von 480 € nebst Zin­sen ein­zu­be­hal­ten, bis der Beklag­te ihm die Anla­ge der Miet­kau­ti­on auf einem Treu­hand­kon­to zuguns­ten des Klä­gers nach­weist. Das erst­in­stanz­lich mit der Kla­ge befass­te Amts­ge­richt Lüne­burg hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Lüne­burg hat die dage­gen gerich­te­te Beru­fung des beklag­ten Zwangs­ver­wal­ters zurück­ge­wie­sen 2. Mit der vom Land­ge­richt Lüne­burg in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on ver­folgt der beklag­te Zwangs­ver­wal­ter sein Ziel der Kla­ge­ab­wei­sung wei­ter, hat damit nun jedoch auch vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof pflich­te­te viel­mehr dem Land­ge­richt Lüne­burg dar­in bei, dass dem Klä­ger ein Zurück­be­hal­tungs­recht (§ 273 BGB) an der lau­fen­den Mie­te zusteht, weil er aus dem Miet­ver­hält­nis einen fäl­li­gen Gegen­an­spruch hat. Der Beklag­te ist ver­pflich­tet, einen Betrag in Höhe der vom Klä­ger gezahl­ten Miet­kau­ti­on von 480 € gemäß § 551 Abs. 3 BGB zuguns­ten des Klä­gers anzu­le­gen; die­se Ver­pflich­tung erstreckt sich auch auf die Zin­sen, die bei geset­zes­kon­for­mer Anla­ge der Kau­ti­on ange­fal­len wären und die Sicher­heit erhöht hät­ten (§ 551 Abs. 3 Satz 4 BGB).

Der im Jahr 2004 abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag ist gegen­über dem Beklag­ten als Zwangs­ver­wal­ter wirk­sam, weil dem Klä­ger die Woh­nung vom Ver­mie­ter schon vor der Beschlag­nah­me des Grund­stücks über­las­sen war. Nach § 152 Abs. 2 ZVG hat der Ver­wal­ter anstel­le des Schuld­ners des­sen Ver­mie­ter­rech­te zu ver­fol­gen und des­sen Pflich­ten zu erfül­len, weil der Schuld­ner dazu auf­grund der Beschlag­nah­me und der damit ver­bun­de­nen Ent­zie­hung der Ver­wal­tung und Benut­zung des Grund­stücks nicht mehr in der Lage ist. Der Zwangs­ver­wal­ter wird des­halb, wie das Beru­fungs­ge­richt rich­tig gese­hen hat, in allen Fäl­len, in denen Rech­te und Pflich­ten aus dem Miet­ver­hält­nis berührt sind, wie ein Ver­mie­ter behan­delt; dies gilt auch im Hin­blick auf die Kau­ti­ons­ver­ein-barung und selbst dann, wenn der Ver­wal­ter die Kau­ti­on vom Ver­mie­ter nicht erhal­ten hat 3.

Die Pflich­ten des Zwangs­ver­wal­ters umfas­sen auch die den Ver­mie­ter gemäß § 551 Abs. 3 BGB tref­fen­de Pflicht, eine vom Mie­ter geleis­te­te Bar­kau­ti­on getrennt von sei­nem Ver­mö­gen bei einem Kre­dit­in­sti­tut anzu­le­gen (BGH, Urteil vom 11.03.2009, aaO, Tz. 9). Die­se Ver­pflich­tung wur­de vom Ver­mie­ter bis­her nicht erfüllt und trifft des­halb nun­mehr den Beklag­ten als Zwangs­ver­wal­ter.

Dies ist, so der BGH, auch nicht – im Hin­blick auf die Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens über das Ver­mö­gen des Ver­mie­ters – des­we­gen anders zu beur­tei­len, weil dem Mie­ter gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter kei­ne wei­ter­ge­hen­den Rech­te als gegen­über dem ursprüng­li­chen Ver­mie­ter zuste­hen könn­ten. Es kommt auch nicht dar­auf an, ob der Mie­ter, des­sen Miet­ver­hält­nis gemäß § 108 Abs. 1 InsO mit Wir­kung für die Insol­venz­mas­se fort­be­steht, im Rah­men des Insol­venz­ver­fah­rens wegen sei­ner Ansprü­che aus der Kau­ti­on nach § 108 Abs. 3, § 87 InsO auf eine ein­fa­che Insol­venz­for­de­rung ver­wie­sen ist. Denn vor­lie­gend geht es nicht um die Rechts­stel­lung des Mie­ters in der Insol­venz sei­nes Ver­mie­ters, son­dern um die Pflich­ten des Beklag­ten als Zwangs­ver­wal­ter gegen­über einem Mie­ter, dem die Woh­nung schon vor der Beschlag­nah­me über­las­sen war. Der Zwangs­ver­wal­ter tritt in die­sem Fall, wie aus­ge­führt, nach § 152 Abs. 2 ZVG in die Rech­te und Pflich­ten des Ver­mie­ters ein und hat des­halb auch die aus der Kau­ti­on fol­gen­den Pflich­ten des Ver­mie­ters zu erfül­len. Dar­auf, dass der Ver­mie­ter selbst dazu wäh­rend des lau­fen­den Insol­venz­ver­fah­rens nicht mehr in der Lage ist, kommt es nicht an. Die Bevor­zu­gung des Mie­ters gegen­über den Gläu­bi­gern in der Zwangs­ver­wal­tung hin­sicht­lich der Kau­ti­on ist wegen des einer Treu­hand ähn­li­chen Ver­hält­nis­ses gerecht­fer­tigt und vom Gesetz­ge­ber gewollt (BGH, Urteil vom 11. März 2009, aaO, Tz. 9). Sie wird des­halb nicht davon berührt, dass neben der Zwangs­ver­wal­tung über das Miet­ob­jekt auch ein Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Schuld­ners anhän­gig ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. Sep­tem­ber 2009 – VIII ZR 336/​08

  1. AG Lüne­burg, Urteil vom 28.08.2008 – 12 C 55/​08[]
  2. LG Lüne­burg, Urteil vom 03.12.2008 – 6 S 122/​08[]
  3. BGH, Urtei­le vom 16.07.2003 – VIII ZR 11/​03, NJW 2003, 3342, unter II 2; vom 09.03.2005 – VIII ZR 330/​03, NZM 2005, 596, unter II 3, sowie vom 11.03.2009 – VIII ZR 184/​08, NZM 2009, 481, Tz. 8 f.[]

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