Die Klage auf zukünftige Mietzahlungen

Eine Zahlungsklage auf zukünftige Leistung ist in dem Fall zulässig, dass der Mieter in erheblichem Umfang seiner Zahlungspflicht aus dem Mietverhältnis nicht nachgekommen ist.

Die Klage auf zukünftige Mietzahlungen

In einem jetzt vom Bundesgerichtshof entschiedenen fall sind die Beklagten Mieter einer Wohnung der Kläger in Hannover. Sie zahlten in den Monaten Dezember 2006, Oktober 2007 und September 2008 keine Miete. Die Rechtsvorgängerin der Kläger erklärte deswegen mit Schreiben vom 17. November 2008 ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses.

Mit der Klage haben die Kläger die Beklagten unter anderem auf Räumung der Wohnung und zukünftige monatliche Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur erfolgten Räumung in Anspruch genommen. In der Klageschrift wurde – gestützt unter anderem auf zwischenzeitlich aufgelaufene Mietrückstände für Dezember 2008 und Januar 2009 – erneut die außerordentliche Kündigung erklärt. Das Amtsgericht Hannover hat der Klage stattgegeben1. Auf die Berufung der Beklagten hat dagegen das Landgericht Hannover die Klage in Bezug auf die genannten Punkte abgewiesen, im Hinblick auf die zukünftige Zahlung als unzulässig2.

Die hiergegen gerichtete Revision der Kläger hatte jetzt vor dem Bundesgerichtshof Erfolg, der Bundesgerichtshof entschied, dass den Klägern jedenfalls bei der in ihrer Klageschrift ausgesprochenen zweiten Kündigung ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB zustand, da sich die Beklagten zu diesem Zeitpunkt mit der Miete für Dezember 2008 und Januar 2009 in Verzug befanden. Es kann daher dahinstehen, ob der Vermieter den Mieter bei länger zurückliegenden Mietrückständen vor einer Kündigung ausnahmsweise abmahnen muss. Der auf die zukünftige Leistung gerichtete Zahlungsantrag der Kläger ist zulässig und begründet, weil angesichts der bereits entstandenen Mietrückstände, die den Betrag von einer Monatsmiete mehrfach übersteigen, die Besorgnis besteht, dass die Beklagten die berechtigten Forderungen der Kläger nicht erfüllen werden. Es ist nicht erforderlich, dass der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernsthaft bestreitet oder die Zahlungsunfähigkeit des Schuldners feststeht.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 4. Mai 2011 – VIII ZR 146/10

  1. AG Hannover, Urteil vom 12.08.2009 – 564 C 1083/09 []
  2. LG Hannover, Urteil vom 07.05.2010 – 13 S 59/09 []