Die Klein­gar­ten­an­la­ge – und der gekün­dig­te Zwi­schen­pacht­ver­trag

§ 10 Abs. 3 BKlein­gG fin­det auf den Fall, dass der Zwi­schen­pacht­ver­trag vom Zwi­schen­päch­ter gekün­digt wird, weder direkt noch ana­log Anwen­dung. Dies gilt auch dann, wenn die Kün­di­gung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO durch den Insol­venz­ver­wal­ter über das Ver­mö­gen des Zwi­schen­päch­ters erfolgt1.

Die Klein­gar­ten­an­la­ge – und der gekün­dig­te Zwi­schen­pacht­ver­trag

Der Zwi­schen­päch­ter ist daher nach Ablauf der Kün­di­gungs­frist gemäß § 985 BGB und § 546 Abs. 2, § 581 Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 1 Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz (BKlein­gG) ver­pflich­tet, das Klein­gar­ten­ge­län­de an den Haupt­ver­päch­ter her­aus­zu­ge­ben und ihr die hier­für nöti­gen Anga­ben über die ein­zel­nen Par­zel­len­nut­zer mit­zu­tei­len (§ 242 BGB).

Die Fra­ge, ob der Haupt­ver­päch­ter gemäß oder ana­log § 10 Abs. 3 BKlein­gG in den Unter­pacht­ver­trag ein­tritt, wenn das Insol­venz­ver­fah­ren über das Ver­mö­gen des Zwi­schen­päch­ters eröff­net wor­den ist und der Insol­venz­ver­wal­ter den (Haupt- = Zwi­schen-)Pacht­ver­trag mit dem Haupt­ver­päch­ter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO kün­digt, wird als sol­che weder in der Recht­spre­chung noch im Schrift­tum dis­ku­tiert. Ein ein­zel­fall­über­grei­fen­des Klä­rungs- oder Ori­en­tie­rungs­be­dürf­nis legt die Beschwer­de nicht dar. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs kommt eine – direk­te oder ana­lo­ge – Anwen­dung von § 10 Abs. 3 BKlein­gG auf die hier vor­lie­gen­de Fall­ge­stal­tung nicht in Betracht. Der Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung (aus § 242 BGB) ist grund­sätz­lich mög­lich, wobei es aller­dings stets auf die kon­kre­ten Ein­zel­fall­um­stän­de ankommt. Ein treu­wid­ri­ges Ver­hal­ten des Bezirks­ver­bands oder der Haupt­ver­päch­te­rin ist vor­lie­gend indes­sen weder dar­ge­tan noch sonst erkenn­bar.

Eine direk­te oder ana­lo­ge Anwen­dung von § 10 Abs. 3 BKlein­gG schei­det hier aus.

Gemäß § 10 Abs. 3 BKlein­gG tritt im Fal­le der Kün­di­gung des Zwi­schen­pacht­ver­trags durch den Haupt­ver­päch­ter die­ser in die Ver­trä­ge des Zwi­schen­päch­ters mit den Klein­gärt­nern (End­päch­tern) ein. Ist in die Ver­pach­tungs­ket­te ein wei­te­rer Zwi­schen­päch­ter (hier: der Zwi­schen­päch­ter) ein­ge­schal­tet, wird der Haupt­ver­päch­ter zum Ver­päch­ter der nächst nied­ri­ge­ren Stu­fe; er nimmt also kraft Geset­zes im Wege einer Aus­wech­se­lung der Ver­trags­par­tei die Stel­le des bis­he­ri­gen (erst­stu­fi­gen) Zwi­schen­päch­ters als Ver­päch­ter des wei­te­ren (zweit­stu­fi­gen) Zwi­schen­pacht­ver­trags ein2.

§ 10 Abs. 3 BKlein­gG soll sicher­stel­len, dass die Klein­gärt­ner, die ihre Pflich­ten erfül­len, ihren Klein­gar­ten durch die Kün­di­gung nicht ver­lie­ren; sie sol­len nicht die Fol­gen tra­gen, die sich aus den Pflicht­ver­let­zun­gen des Zwi­schen­päch­ters erge­ben3. Dem­entspre­chend beschränkt sich der Anwen­dungs­be­reich des § 10 Abs. 3 BKlein­gG auf die Fäl­le, in denen der Haupt­ver­päch­ter den Zwi­schen­pacht­ver­trag aus den Grün­den des § 10 Abs. 1 BKlein­gG (Pflicht­ver­let­zung des Zwi­schen­päch­ters oder Aberken­nung sei­ner klein­gärt­ne­ri­schen Gemein­nüt­zig­keit) kün­digt4. Folg­lich gilt § 10 Abs. 3 BKlein­gG weder für Kün­di­gun­gen des Haupt­ver­päch­ters nach § 9 Abs. 1 BKlein­gG5 noch für den Fall der Nich­tig­keit des Zwi­schen­pacht­ver­hält­nis­ses6 noch für die Kün­di­gung des Zwi­schen­pacht­ver­trags mit dem Haupt­ver­päch­ter durch den Zwi­schen­päch­ter7.

Soweit im Schrift­tum eine ana­lo­ge Anwen­dung von § 10 Abs. 3 BKlein­gG auf den Fall der ein­ver­nehm­li­chen Auf­he­bung des Zwi­schen­pacht­ver­trags befür­wor­tet wird8, bedarf die­se Fra­ge hier kei­ner Ent­schei­dung, weil die Haupt­ver­päch­te­rin und der Bezirks­ver­band den zwi­schen ihnen geschlos­se­nen Haupt- (= Zwischen)Pachtvertrag nicht ein­ver­nehm­lich auf­ge­ho­ben haben, son­dern die­ser vom Insol­venz­ver­wal­ter des Bezirks­ver­bands gekün­digt wor­den ist.

Eine Gleich­stel­lung des Schut­zes der Nut­zer bei der Zwi­schen­ver­pach­tung von Klein­gar­ten­flä­chen mit den Wohn­raum­mie­tern bei der gewerb­li­chen Wei­ter­ver­mie­tung (§ 565 BGB) hat der Gesetz­ge­ber nicht vor­ge­nom­men. Sie ist ent­ge­gen der Mei­nung der Beschwer­de auch nicht nach Art. 3 Abs. 1 GG gebo­ten. Zum einen ist das Schutz­be­dürf­nis eines Mie­ters von Wohn­raum, des­sen exis­ten­ti­el­le Belan­ge berührt sind, deut­lich stär­ker als für den Nut­zer eines Klein­gar­tens. Zum ande­ren darf, wor­auf die Beschwer­de­er­wi­de­rung zutref­fend hin­weist, ein Zwi­schen­pacht­ver­trag gemäß § 4 Abs. 2 BKlein­gG aus Grün­den der Wah­rung der Inter­es­sen der Klein­gar­ten­nut­zer nur mit einer als gemein­nüt­zig aner­kann­ten Klein­gärt­ner­or­ga­ni­sa­ti­on oder der Gemein­de abge­schlos­sen wer­den; dies schließt es – anders als bei der gewerb­li­chen Zwi­schen­ver­mie­tung von Wohn­räu­men, für die eine sol­che Beschrän­kung nicht vor­ge­se­hen ist – regel­mä­ßig aus, dass der Zwi­schen­päch­ter eine nach der Inter­es­sen­la­ge der Klein­gärt­ner nicht zu recht­fer­ti­gen­de Kün­di­gung des Haupt- (= Zwi­schen) Pacht­ver­trags aus­spricht.

Der Zwi­schen­päch­ter kann dem Her­aus­ga­be­an­spruch der Haupt­ver­päch­te­rin auch nicht mit Erfolg den Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung (§ 242 BGB) ent­ge­gen­hal­ten.

In der Lite­ra­tur wird erwo­gen, dass die End­päch­ter (Klein­gärt­ner) bzw. der wei­te­re Zwi­schen­päch­ter (hier: der Zwi­schen­päch­ter) den Ein­wand der unzu­läs­si­gen Rechts­aus­übung erhe­ben kön­nen, wenn der Zwi­schen­pacht­ver­trag durch eine Kün­di­gung von Sei­ten des Zwi­schen­päch­ters been­det wird9. Dabei geht es frei­lich um Fäl­le, in denen die Kün­di­gung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Zwi­schen­päch­ter das Schutz­be­dürf­nis der End­päch­ter in treu­wid­ri­ger Wei­se außer Acht lässt. So liegt es hier aber nicht.

Die Kün­di­gung des Haupt- (= Zwischen-)Pachtvertrags durch den Bezirks­ver­band geht auf sei­ne Insol­venz zurück, die ihre Ursa­che wie­der­um dar­in fin­det, dass er nicht mehr in der Lage gewe­sen ist, den erhöh­ten Pacht­zins (0,28 €/​m² jähr­lich) für eine Klein­gar­ten­an­la­ge auf­zu­brin­gen, in der infol­ge des ört­li­chen Über­an­ge­bots an Klein­gär­ten ein gro­ßer Teil der Par­zel­len unge­nutzt ist und leer steht. Die Recht­mä­ßig­keit der erhöh­ten Pacht ist im Ver­hält­nis zwi­schen der Haupt­ver­päch­te­rin und dem Bezirks­ver­band gericht­lich bestä­tigt wor­den. Die schwie­ri­ge wirt­schaft­li­che Lage des Bezirks­ver­bands hät­ten der Zwi­schen­päch­ter und sei­ne Ver­eins­mit­glie­der dadurch abwen­den kön­nen, dass Sie die­sen Pacht­zins ent­rich­tet hät­ten, was sie indes ver­wei­gert haben. Eine Eini­gung zwi­schen den Par­tei­en über eine Redu­zie­rung der Pacht­flä­che und den hier­auf zu zah­len­den Pacht­zins ist eben­falls nicht zustan­de gekom­men. Unter die­sen Umstän­den erfolg­te die Kün­di­gung durch den Bezirks­ver­band nicht wider Treu und Glau­ben und stellt sich die Gel­tend­ma­chung des Her­aus­ga­be­an­spruchs der Haupt­ver­päch­te­rin nicht als unzu­läs­si­ge Rechts­aus­übung dar. Ein dau­ern­der erheb­li­cher Leer­stand berührt die Exis­tenz­fä­hig­keit der Klein­gar­ten­an­la­ge und der als Zwi­schen­päch­ter ein­ge­schal­te­ten Klein­gärt­ner­or­ga­ni­sa­tio­nen. Weder liegt hier ein kol­lu­si­ves Zusam­men­wir­ken von Haupt­ver­päch­ter und Zwi­schen­päch­ter zum Nach­teil der End­päch­ter (Klein­gärt­ner) noch ein eige­nes Fehl­ver­hal­ten des Zwi­schen­päch­ters vor.

Der Umstand, dass im hier ent­schie­de­nen Fall das Gelän­de nach dem gül­ti­gen Bebau­ungs­plan nur für klein­gärt­ne­ri­sche Zwe­cke genutzt wer­den darf, steht dem Her­aus­ga­be­ver­lan­gen der Haupt­ver­päch­te­rin nicht ent­ge­gen. Denn sie ist nicht ver­pflich­tet, es gera­de dem Zwi­schen­päch­ter und sei­nen Mit­glie­dern zu über­las­sen; es steht ihr im Rah­men der gesetz­li­chen Vor­schrif­ten viel­mehr frei, zu ent­schei­den, ob und an wen sie es zu wel­chen Bedin­gun­gen ver­pach­ten will10. Wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­ge­führt hat, ist es für den Her­aus­ga­be­an­spruch der Haupt­ver­päch­te­rin auch ohne Bedeu­tung, dass die Stadt S. den Zwi­schen­päch­ter gebe­ten hat, „bis zur end­gül­ti­gen Klä­rung die­ser Ange­le­gen­heit” die Ver­wal­tung der Klein­gar­ten­flä­che zu über­neh­men. Dem tritt die Beschwer­de auch nicht ent­ge­gen.

Bun­des­ge­richts­hof, Beschluss vom 5. Juli 2018 – III ZR 355/​17

  1. Anschluss an und Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 17.12 1992 – V ZR 254/​91, BGHZ 121, 88, 91
  2. s. BGH, Urteil vom 02.10.1992 – V ZR 185/​91, BGHZ 119, 300, 302
  3. s. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung zum Bun­des­klein­gar­ten­ge­setz, BT-Drs. 9/​1900, S. 17 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG‑E] und Beschluss­emp­feh­lung und Bericht des Aus­schus­ses für Raum­ord­nung, Bau­we­sen und Städ­te­bau, BT-Drs. 9/​2232, S. 22 [zu § 9 Abs. 3 BKleingG‑E]; vgl. auch BVerfG, NJW 1998, 3559
  4. BGH, Urteil vom 06.06.2002 – III ZR 181/​01, BGHZ 151, 71, 73 f; BGH, Urteil vom 02.10.1992 – V ZR 185/​91, BGHZ 119, 300, 303; s. auch BGH, Urteil vom 17.12 1992 – V ZR 254/​91, BGHZ 121, 88, 91; Mainczyk/​Nessler, BKlein­gG, 11. Aufl., § 10 Rn. 5c; Stang, BKlein­gG, 2. Aufl., § 10 Rn. 13 f
  5. BGH, Urtei­le vom 06.06.2002 aaO; und vom 13.02.2014 – III ZR 250/​13, NZM 2014, 352, 355 Rn. 32; BGH, Urtei­le vom 02.10.1992 aaO S. 303 f; und vom 11.03.1994 – V ZR 282/​92, NJW-RR 1994, 779; Mainczyk/​Nessler aaO; Stang aaO Rn. 14; s. auch BVerfG aaO S. 3560
  6. BGH, Urteil vom 03.04.1987 – V ZR 160/​85, BGHZ 101, 18, 22 f
  7. s. BGH, Urteil vom 17.12 1992 aaO; Mainczyk/​Nessler aaO § 4 Rn. 35, 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn. 13
  8. Mainczyk/​Nessler aaO § 10 Rn. 6; Stang aaO Rn. 17
  9. Mainczyk/​Nessler aaO § 4 Rn. 36 und § 10 Rn. 7; Stang aaO Rn.20
  10. vgl. BGH, Urteil vom 11.03.1994 aaO S. 780