Nach dem allgemeinen Mietrecht gilt beim Ableben eines Mieters ein Sonderkündigungsrecht. Handelt es sich bei dem Verstorbenen um einen Mieter in einer Seniorenwohnanlage, dessen Mietvertrag vor dem Inkrafttreten des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes (WBVG) abgeschlossen worden ist und der kein Heimvertrag ist, gilt hier das allgemeine Mietrecht. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, zu denen auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung zählen.
Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht Hannover in dem hier vorliegenden Fall die Klage wegen Zahlung rückständiger Miete gegen die Erben einer verstorbenen Mieterin abgewiesen und auf eine Widerklage hin die Seniorenwohnanlage zur Zahlung von 59,54 Euro verurteilt. Die Klägerin schloss am 12. Mai.1999 mit der Mutter der beiden Beklagten einen Mietvertrag über eine Seniorenwohnung zu einer Bruttomiete von 607,82 Euro ab. Darin waren eine Grundmiete von 334,00 Euro, eine Nebenkostenvorauszahlung von 230 € und ein Betreuungszuschuss von 26,82 Euro enthalten. Die Mieterin verstarb am 19.Februar 2013. Mit Schreiben vom 25. Februar 2013 kündigten die Erben das Mietverhältnis zum 31. Mai 2013 und teilten mit, dass sie die Wohnung zum 15. April 2013 übergeben würden. Die Klägerin teilte daraufhin mit, dass eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses nicht in Betracht käme. Die Übergabe erfolgte dann am 31. Mai 2013. Die Miete für April iHv. 304,00 Euro wurde noch gezahlt, die für Mai nicht mehr. Für noch offene Forderungen wurde die Aufrechnung mit der geleisteten Mietkaution iHv. 1071,18 Euro erklärt. Die Beklagten machten widerklagend die Rückzahlung der Kaution geltend.
In seiner Urteilsbegründung hat das Amtsgericht Hannover ausgeführt, dass im vorliegenden Fall das Wohn- und Betreuungsrecht (WBVG) keine Anwendung fand, da der Vertrag vor dem Inkrafttreten des Gesetzes am 30. September 2009 abgeschlossen worden war. Nach § 17 Abs. 2 WBVG sind die Regelungen dieses Gesetzes, nach denen der Vertrag mit dem Tod eines Bewohners endet, nicht auf Altfälle anwendbar. Darüber hinaus lag auch kein Heimvertrag iS. des Heimgesetzes vor, da die Betreuungsleistungen mit einem Anteil von 26,82 Euro von untergeordneter Bedeutung waren. Demnach gilt das allgemeine Mietrecht, wonach ein Sonderkündigungsrecht mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist gilt. Soweit die Beklagten eine Einigung über eine vorzeitige Beendigung geltend gemacht hatten, sind sie beweisfällig geblieben. Das Amtsgericht stellte fest, dass das Mietverhältnis erst zum 31. Mai 2013 beendet war.
Den Beklagten stand aber mit Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Mai 2013 ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zu, die sich auf 1071,18 Euro belief. Hiervon hat die Klägerin noch ein Zurückbehaltungsrecht über 100 Euro für die Betriebskostenrechnung 2013. Zwar muss ein Vermieter binnen 6 Monaten vollständig über Kaution abrechnen, dies gilt aber nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen. Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche des Vermieters, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Hierzu zählen auch Ansprüche aus einer noch zu erstellenden Nebenkostenabrechnung.
Demnach steht den Beklagten aus der Widerklage noch ein Anspruch iHv. 59,54 Euro zu.
Amtsgericht Hannover, Urteil vom 6. Juni 2014- 518 C 6612/13
