Die letzte Rate nach vollständiger Fertigstellung

Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, wonach der Verkäufer die letzte Rate in Höhe von 3, 5 % der Vertragssumme „nach vollständiger Fertigstellung“ fordern darf, ist so zu verstehen, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen. Dies gilt auch für solche Mängel, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen1.

Diese Formulierung ist unmissverständlich und kann, insbesondere durch den Gebrauch des Wortes „vollständig“, bei objektiver und interessengerechter Auslegung nur so verstanden werden, dass nicht nur sämtliche Arbeiten erbracht sein müssen, sondern auch keine Mängel vorhanden sein dürfen bzw. sämtliche vorhandenen Mängel beseitigt sein müssen. Dabei genügt es nicht, wenn wesentliche, die Abnahmefähigkeit im Sinne von § 640 Abs. 1 BGB hindernde Mängel beseitigt sind. Nicht vollständig fertig gestellt ist die Leistung vielmehr nach zutreffender; vom Bundesgerichtshof2 bestätigter Ansicht auch bei solchen Mängeln, die der Abnahmefähigkeit nicht entgegenstehen. Der Verkäufer muss grundsätzlich sämtliche Restmängel seiner Bauleistung beseitigt haben. Eine einschränkende Auslegung der Vertragsbestimmung, bei der es sich (unbestritten) um eine von der Klägerin den Beklagten als Verbrauchern gestellte allgemeine Geschäftsbedingung handelt, dass nur wesentliche, die Abnahmefähigkeit hindernde Mängel der Fälligkeit entgegenstehen, wäre auch mit der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen kundenfreundlichen Auslegung zum Nachteil des Verwenders unvereinbar. Dabei regelt die Bestimmung – wenn man hier eine solche Unterscheidung überhaupt machen möchte -gemäß ihrem Wortlaut und Sinnzusammenhang eine Fälligkeitsvoraussetzung sowohl der letzten Kaufpreisratenforderung als auch des Anspruchs auf den restlichen Kaufpreis (bzw. den restlichen Werklohn) überhaupt.

Landgericht Heidelberg, Urteil vom 28. März 2014 – 3 O 309/13

Fußnoten:

  1. vgl. auch BGH, Urteil vom 27.10.2011 – VII ZR 84/09 , NJW 2012, 56 []
  2. BGH, Urteil vom 27.10.2011 – VII ZR 84, 09 – NJW 2012, 56 Tz. 23 []