Die Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet …

in Mietvertrag ist gemäß §§ 311 b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1, 139 BGB nichtig, wenn er dergestalt mit einem alsbald beabsichtigten Kaufvertrag über das Mietobjekt verbunden wird, dass die vereinbarte Miete auf den Kaufpreis angerechnet werden soll und deshalb die Miete nicht an einem realen Mietwert orientiert wird. Der Wertersatz für die Nutzung der Räume ist in diesem Fall nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zu ermitteln und am Mietmarkt zu orientieren. Wird eine vermietete Halle von einem anderen Mieter mitbenutzt, so ist die am Markt orientierte qm-Miete zu reduzieren.

Die geschlossene Vereinbarung ist mangels Einhaltung der notariellen Form unwirksam (§ 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB). Grundsätzlich bedürfen Geschäftsraummietverträge zu ihrer Wirksamkeit keiner Form. Mietverträge bedürfen jedoch ausnahmsweise dann einer notariellen Beurkundung, wenn in einem einheitlichen Vertrag neben den rein mietrechtlichen Vereinbarungen auch die Verpflichtung zum Erwerb eines Grundstücks enthalten ist¹. Ein Mietvertrag ist daher insbesondere dann notariell zu beurkunden, wenn er mit einem Grundstückskaufvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn die Vereinbarungen über Kauf und Miete nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen sollen“². Dabei werden an diese Voraussetzung keine übermäßig hohen Anforderungen gestellt. Es genügt bereits, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere diesen Willen anerkennt oder zumindest hinnimmt.

Aus der Vertragsurkunde lässt sich entnehmen, dass die Parteien ein kurzfristiges Mietverhältnis angedacht haben, das lediglich der Überbrückung dienen sollte, bis die Mieterin das Grundstück erworben hat.

Im vorliegenden Fall war der vereinbarte Mietzins so hoch angesetzt worden, weil er auf den Kaufpreis hatte angerechnet werden sollen. Die Miete war deshalb der Mieterin im Grunde egal gewesen, die Vermietung sollte nur eine vorübergehende Lösung darstellen. Der vereinbarte Mietpreis war deshalb gar nicht am Mietmarkt orientiert, sondern sollte eine Anzahlung auf den Kaufpreis darstellen. Dem steht auch nicht die seitens der Vermieterin später gewährte Mietreduzierung entgegen, insbesondere nicht, dass diese nur vorübergehend geltend sollte. Hintergrund dessen war auch hier, dass binnen drei Monaten alles erledigt sei und der Kauf sodann über die Bühne gegangen sein würde. Die Vertragsurkunde und der Parteiwille beider Vertragspartner zeigen, dass der Mietvertrag und der Erwerb des Grundstücks nicht nur in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stand, sondern dass beide Verträge miteinander stehen und fallen sollten. und vor allem auch die Mietpreisabreden ganz am geplanten Verkauf ausgerichtet waren. Es wurde somit durch das Vertragswerk auch ein indirekter Zwang zum Abschluss des Kaufvertrags bewirkt³.

Aufgrund der Nichtigkeit des geschlossenen „Mietvertrages“ schuldet die Mieterin dem Grundstückseigentümer für den Zeitraum, in dem sie das Objekt genutzt hat, Wertersatz nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach hat die Mieterin für die Vorteile, welche der Gebrauch des Mietobjekts gewährt (§ 100 BGB), Wertersatz zu leisten, der mit der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für ein derartiges Objekt zu bemessen ist.

Das Gericht kann die gezogenen Nutzungen der Mieterin ohne weitere Beweiserhebung nach § 287 ZPO frei schätzen.

Nur für den Fall, dass es sich bei der durch die Mieterin genutzte Liegenschaft um abgeschlossene bzw. abtrennbare Raumteile handelt, ann der ortsübliche angemessene Mietzins anhand von Mietzinstabellen und Sachverständigenschätzungen erfolgen. Soweit dagegen die Produktionshalle für die Mieterin nicht teilweise räumlich von den anderen Nutzern der Halle abgeschlossen ist, stellt dies einen die Miete auf dem Markt mindernden Faktor und für die Mieterin im Produktionsprozess einen erheblichen wirtschaftlichen Nachteil dar. Im Blick auf die fehlende Abgeschlossenheit der Produktionshalle für die Mieterin als alleinige Nutzerin und durch die Zutrittsmöglichkeit weiterer Personen in der Produktionshalle erscheint es dem Oberlandesgericht Stuttgart angemessen, einen weiteren Abschlag in Höhe von 30% auf den gezogenen Vorteil – bestimmt durch die ortsübliche Miete – zu gewähren.

Oberlandesgericht Stuttgart, Urteil vom 28. Juli 2014 – 5 U 40/14