Die Mie­te wird auf den Kauf­preis angerechnet …

in Miet­ver­trag ist gemäß §§ 311 b Abs. 1 S. 1, 125 S. 1, 139 BGB nich­tig, wenn er der­ge­stalt mit einem als­bald beab­sich­tig­ten Kauf­ver­trag über das Miet­ob­jekt ver­bun­den wird, dass die ver­ein­bar­te Mie­te auf den Kauf­preis ange­rech­net wer­den soll und des­halb die Mie­te nicht an einem rea­len Miet­wert ori­en­tiert wird. Der Wert­er­satz für die Nut­zung der Räu­me ist in die­sem Fall nach berei­che­rungs­recht­li­chen Grund­sät­zen zu ermit­teln und am Miet­markt zu ori­en­tie­ren. Wird eine ver­mie­te­te Hal­le von einem ande­ren Mie­ter mit­be­nutzt, so ist die am Markt ori­en­tier­te qm-Mie­te zu reduzieren.

Die Mie­te wird auf den Kauf­preis angerechnet …

Die geschlos­se­ne Ver­ein­ba­rung ist man­gels Ein­hal­tung der nota­ri­el­len Form unwirk­sam (§ 311 b Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 125 S. 1 BGB). Grund­sätz­lich bedür­fen Geschäfts­raum­miet­ver­trä­ge zu ihrer Wirk­sam­keit kei­ner Form. Miet­ver­trä­ge bedür­fen jedoch aus­nahms­wei­se dann einer nota­ri­el­len Beur­kun­dung, wenn in einem ein­heit­li­chen Ver­trag neben den rein miet­recht­li­chen Ver­ein­ba­run­gen auch die Ver­pflich­tung zum Erwerb eines Grund­stücks ent­hal­ten ist [1]. Ein Miet­ver­trag ist daher ins­be­son­de­re dann nota­ri­ell zu beur­kun­den, wenn er mit einem Grund­stücks­kauf­ver­trag recht­lich zusam­men­hängt. Dies ist i. d. R. der Fall, wenn die Ver­ein­ba­run­gen über Kauf und Mie­te nach dem Wil­len der Par­tei­en der­art von­ein­an­der abhän­gig sind, dass sie mit­ein­an­der „ste­hen und fal­len sol­len“ [2]. Dabei wer­den an die­se Vor­aus­set­zung kei­ne über­mä­ßig hohen Anfor­de­run­gen gestellt. Es genügt bereits, wenn nur einer der Ver­trags­part­ner einen sol­chen Ein­heits­wil­len erken­nen lässt und der ande­re die­sen Wil­len aner­kennt oder zumin­dest hinnimmt.

Aus der Ver­trags­ur­kun­de lässt sich ent­neh­men, dass die Par­tei­en ein kurz­fris­ti­ges Miet­ver­hält­nis ange­dacht haben, das ledig­lich der Über­brü­ckung die­nen soll­te, bis die Mie­te­rin das Grund­stück erwor­ben hat.

Im vor­lie­gen­den Fall war der ver­ein­bar­te Miet­zins so hoch ange­setzt wor­den, weil er auf den Kauf­preis hat­te ange­rech­net wer­den sol­len. Die Mie­te war des­halb der Mie­te­rin im Grun­de egal gewe­sen, die Ver­mie­tung soll­te nur eine vor­über­ge­hen­de Lösung dar­stel­len. Der ver­ein­bar­te Miet­preis war des­halb gar nicht am Miet­markt ori­en­tiert, son­dern soll­te eine Anzah­lung auf den Kauf­preis dar­stel­len. Dem steht auch nicht die sei­tens der Ver­mie­te­rin spä­ter gewähr­te Miet­re­du­zie­rung ent­ge­gen, ins­be­son­de­re nicht, dass die­se nur vor­über­ge­hend gel­tend soll­te. Hin­ter­grund des­sen war auch hier, dass bin­nen drei Mona­ten alles erle­digt sei und der Kauf sodann über die Büh­ne gegan­gen sein wür­de. Die Ver­trags­ur­kun­de und der Par­tei­wil­le bei­der Ver­trags­part­ner zei­gen, dass der Miet­ver­trag und der Erwerb des Grund­stücks nicht nur in einem wirt­schaft­li­chen Zusam­men­hang stand, son­dern dass bei­de Ver­trä­ge mit­ein­an­der ste­hen und fal­len soll­ten. und vor allem auch die Miet­preis­ab­re­den ganz am geplan­ten Ver­kauf aus­ge­rich­tet waren. Es wur­de somit durch das Ver­trags­werk auch ein indi­rek­ter Zwang zum Abschluss des Kauf­ver­trags bewirkt [3].

Auf­grund der Nich­tig­keit des geschlos­se­nen „Miet­ver­tra­ges“ schul­det die Mie­te­rin dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer für den Zeit­raum, in dem sie das Objekt genutzt hat, Wert­er­satz nach §§ 812 Abs. 1 S. 1, 818 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Danach hat die Mie­te­rin für die Vor­tei­le, wel­che der Gebrauch des Miet­ob­jekts gewährt (§ 100 BGB), Wert­er­satz zu leis­ten, der mit der Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te für ein der­ar­ti­ges Objekt zu bemes­sen ist.

Das Gericht kann die gezo­ge­nen Nut­zun­gen der Mie­te­rin ohne wei­te­re Beweis­erhe­bung nach § 287 ZPO frei schätzen.

Nur für den Fall, dass es sich bei der durch die Mie­te­rin genutz­te Lie­gen­schaft um abge­schlos­se­ne bzw. abtrenn­ba­re Raum­tei­le han­delt, ann der orts­üb­li­che ange­mes­se­ne Miet­zins anhand von Miet­zins­ta­bel­len und Sach­ver­stän­di­gen­schät­zun­gen erfol­gen. Soweit dage­gen die Pro­duk­ti­ons­hal­le für die Mie­te­rin nicht teil­wei­se räum­lich von den ande­ren Nut­zern der Hal­le abge­schlos­sen ist, stellt dies einen die Mie­te auf dem Markt min­dern­den Fak­tor und für die Mie­te­rin im Pro­duk­ti­ons­pro­zess einen erheb­li­chen wirt­schaft­li­chen Nach­teil dar. Im Blick auf die feh­len­de Abge­schlos­sen­heit der Pro­duk­ti­ons­hal­le für die Mie­te­rin als allei­ni­ge Nut­ze­rin und durch die Zutritts­mög­lich­keit wei­te­rer Per­so­nen in der Pro­duk­ti­ons­hal­le erscheint es dem Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart ange­mes­sen, einen wei­te­ren Abschlag in Höhe von 30% auf den gezo­ge­nen Vor­teil – bestimmt durch die orts­üb­li­che Mie­te – zu gewähren.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 28. Juli 2014 – 5 U 40/​14

  1. BGH NJW 1987, 1069; Lud­wig in: juris­PK, § 311b BGB Rdn. 241[]
  2. BGH, NJW 1987, 1069, juris Rz.19[]
  3. OLG Karls­ru­he ZMR 2010, 680[]