Die Miet­kau­ti­on und der Zwangs­ver­wal­ter

Der Zwangs­ver­wal­ter einer Miet­woh­nung ist dem Mie­ter gegen­über zur Her­aus­ga­be einer Miet­kau­ti­on, die der Ver­mie­ter vom Mie­ter erhal­ten, aber nicht an den Zwangs­ver­wal­ter aus­ge­folgt hat, nicht ver­pflich­tet, wenn das Miet­ver­hält­nis dadurch been­det wird, dass der Mie­ter das Eigen­tum an der Woh­nung durch Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung selbst erwirbt.

Die Miet­kau­ti­on und der Zwangs­ver­wal­ter

Unzu­läs­sig­keit der Kla­ge

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits frü­her ent­schie­den, dass ein Zwangs­ver­wal­ter, der auf Rück­ga­be einer Miet­si­cher­heit kla­ge­wei­se in Anspruch genom­men wird, zur Füh­rung des Pro­zes­ses nicht mehr befugt ist, wenn die Zwangs­ver­wal­tung vor Rechts­hän­gig­keit der Streit­sa­che auf­ge­ho­ben wor­den ist; in die­sem Fall ist die Kla­ge als unzu­läs­sig abzu­wei­sen 1.

Nach Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung kann der ehe­ma­li­ge Zwangs­ver­wal­ter als Par­tei kraft Amtes für Ansprü­che des Mie­ters, die vom Zwangs­ver­wal­ter nicht erfüllt wor­den sind, nicht mehr gericht­lich in Anspruch genom­men wer­den; dies gilt auch für einen Anspruch auf Rück­zah­lung der Miet­kau­ti­on. Die Ansprü­che des Mie­ters aus dem Miet­ver­hält­nis sind nach Auf­he­bung der Zwangs­ver­wal­tung ent­we­der wie­der gegen den vor­ma­li­gen Voll­stre­ckungs­schuld­ner zu rich­ten, des­sen Stel­lung als Ver­mie­ter nur für die Dau­er der Zwangs­ver­wal­tung gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auf den Zwangs­ver­wal­ter über­ge­gan­gen ist, oder – bei einem Eigen­tums­wech­sel im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung – gegen den Erwer­ber, der als neu­er Eigen­tü­mer in ein bei Ertei­lung des Zuschlags noch nicht been­de­tes Miet­ver­hält­nis gemäß §§ 566 ff. BGB in Ver­bin­dung mit § 57 ZVG ein­tritt 2.

Unbe­gründ­etheit der Kla­ge

Bis zum Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestand ein Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen­über dem Beklag­ten aus § 152 Abs. 2 ZVG in Ver­bin­dung mit dem Miet­ver­trag schon des­halb nicht, weil das Miet­ver­hält­nis bis dahin nicht been­det war. Auch durch den dem Mie­ter erteil­ten Zuschlag wur­de ein sol­cher Anspruch gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter nicht begrün­det.

Ein Anspruch auf Kau­ti­ons­rück­zah­lung gegen einen Zwangs­ver­wal­ter kann durch den Zuschlag nicht begrün­det wer­den. Denn der Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung führt nicht zur Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, son­dern zu des­sen Fort­set­zung mit dem Erste­her, der gemäß § 57 ZVG in Ver­bin­dung mit §§ 566 ff. BGB an Stel­le des Voll­stre­ckungs­schuld­ners in das Miet­ver­hält­nis ein­tritt. Mit dem Zuschlag endet ledig­lich das Miet­ver­hält­nis mit dem Voll­stre­ckungs­schuld­ner und damit zugleich auch die dem Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG vor­über­ge­hend zuge­wie­se­ne Ver­mie­ter­po­si­ti­on. An die Stel­le des für den Voll­stre­ckungs­schuld­ner han­deln­den Zwangs­ver­wal­ters tritt aber der Erste­her als neu­er Ver­mie­ter. Durch den Zuschlag ent­steht daher kein Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen­über dem Voll­stre­ckungs­schuld­ner bezie­hungs­wei­se dem Zwangs­ver­wal­ter als bis­he­ri­gem Ver­mie­ter.

Dar­an ändert sich nichts dadurch, dass mit dem Zuschlag im vor­lie­gen­den Fall nicht ein Drit­ter, son­dern der bis­he­ri­ge Mie­ter das Eigen­tum an der Miet­woh­nung erwor­ben hat. Auch der Mie­ter trat mit dem Zuschlag gemäß § 57 ZVG in Ver­bin­dung mit §§ 566 ff. BGB an Stel­le des Voll­stre­ckungs­schuld­ners und des als Zwangs­ver­wal­ter han­deln­den Beklag­ten in das Miet­ver­hält­nis ein, so dass der Zwangs­ver­wal­ter mit dem Zuschlag aus sei­ner Ver­mie­ter­po­si­ti­on aus­schied, ohne dass dadurch ein Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen ihn begrün­det wur­de.

Ansprü­che aus dem durch den Zuschlag nicht been­de­ten Miet­ver­hält­nis rich­te­ten sich vom Zuschlag an gegen den Erste­her, das heißt im vor­lie­gen­den Fall gegen erste­hen­den Mie­ter selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Par­tei­en des Miet­ver­trags in der Per­son des Mie­ters ver­ei­nig­ten, erlosch das Miet­ver­hält­nis des Mie­ters ins­ge­samt durch Kon­fu­si­on 3. Damit erlosch auch ein etwai­ger – durch die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auf­schie­bend beding­ter – Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters gegen sich selbst.

Anstel­le des erlo­sche­nen Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruchs konn­te kein neu­er Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter ent­ste­hen. Denn durch den Zuschlag war ledig­lich der Zwangs­ver­wal­ter aus sei­ner Ver­mie­ter­po­si­ti­on aus­ge­schie­den, nicht aber das Miet­ver­hält­nis ins­ge­samt been­det wor­den. Die durch § 57 ZVG ange­ord­ne­te Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses mit dem Erste­her ist gera­de die Vor­aus­set­zung dafür, dass das Miet­ver­hält­nis im vor­lie­gen­den Fall infol­ge des Ein­tritts des Mie­ters in die Ver­mie­ter­po­si­ti­on erlosch. Die Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses war nicht die Rechts­fol­ge des Zuschlags, son­dern des Zusam­men­fal­lens von Mie­ter und Ver­mie­ter in der Per­son des Mie­ters.

Die­ses Ergeb­nis wird auch der Inter­es­sen­la­ge gerecht. Der Mie­ter steht in sei­ner Posi­ti­on als neu­er Eigen­tü­mer der Miet­woh­nung wirt­schaft­lich nicht schlech­ter da als ein Drit­ter im Fal­le der Zuschlags­er­tei­lung an ihn gestan­den hät­te. Ein sol­cher Erste­her wäre gemäß § 57 ZVG, § 566a BGB dem auf­schie­bend beding­ten Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters aus­ge­setzt gewe­sen und hät­te nicht die von dem erste­hen­den Mie­ter für sich bean­spruch­te Mög­lich­keit gehabt, den in der Zwangs­ver­stei­ge­rung zu zah­len­den Preis für die Woh­nung durch Inan­spruch­nah­me des Zwangs­ver­wal­ters um den Kau­ti­ons­be­trag zu min­dern. Es besteht kein Grund, den Mie­ter als neu­en Eigen­tü­mer inso­weit bes­ser zu stel­len.

Dar­über hin­aus weist der Bun­des­ge­richts­hof auch dar­auf hin, dass der erste­hen­de Mie­ter Anspruch auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on gegen­über dem­je­ni­gen ihrer frü­he­ren Ver­mie­ter hat, der sie nach ihrem Vor­brin­gen erhal­ten hat. Die­ser Anspruch des bis­he­ri­gen Mie­ters gegen den frü­he­ren Ver­mie­ter, der die Kau­ti­on in Hän­den hat, wird durch das Erlö­schen des Miet­ver­hält­nis­ses infol­ge Kon­fu­si­on nicht berührt.

Auch ein Anspruch des erste­hen­den Mie­ters aus § 566a Satz 2 BGB, § 152 Abs. 2 ZVG ist gegen­über dem Zwangs­ver­wal­ter nicht ent­stan­den. Nach die­ser Bestim­mung ist der bis­he­ri­ge Ver­mie­ter wei­ter­hin zur Rück­ge­währ ver­pflich­tet, wenn der Mie­ter bei Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses die Sicher­heit von dem Erste­her als neu­em Ver­mie­ter nicht erlan­gen kann. Die sub­si­diä­re Haf­tung des frü­he­ren Ver­mie­ters setzt das Bestehen des Anspruchs gegen den neu­en Ver­mie­ter vor­aus. Dar­an fehlt es hier, weil der Anspruch des Mie­ters auf Rück­ge­währ der Miet­kau­ti­on auf­grund des Erwerbs der Woh­nung durch den Mie­ter selbst infol­ge Kon­fu­si­on erlo­schen ist.

BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 189/​09

  1. BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/​03, WuM 2005, 463[]
  2. BGH, aaO[]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/​08, NJW 2009, 1076[]