Der Zwangsverwalter einer Mietwohnung ist dem Mieter gegenüber zur Herausgabe einer Mietkaution, die der Vermieter vom Mieter erhalten, aber nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat, nicht verpflichtet, wenn das Mietverhältnis dadurch beendet wird, dass der Mieter das Eigentum an der Wohnung durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung selbst erwirbt.
Unzulässigkeit der Klage
Der Bundesgerichtshof hat bereits früher entschieden, dass ein Zwangsverwalter, der auf Rückgabe einer Mietsicherheit klageweise in Anspruch genommen wird, zur Führung des Prozesses nicht mehr befugt ist, wenn die Zwangsverwaltung vor Rechtshängigkeit der Streitsache aufgehoben worden ist; in diesem Fall ist die Klage als unzulässig abzuweisen [1].
Nach Aufhebung der Zwangsverwaltung kann der ehemalige Zwangsverwalter als Partei kraft Amtes für Ansprüche des Mieters, die vom Zwangsverwalter nicht erfüllt worden sind, nicht mehr gerichtlich in Anspruch genommen werden; dies gilt auch für einen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Die Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis sind nach Aufhebung der Zwangsverwaltung entweder wieder gegen den vormaligen Vollstreckungsschuldner zu richten, dessen Stellung als Vermieter nur für die Dauer der Zwangsverwaltung gemäß § 152 Abs. 2 ZVG auf den Zwangsverwalter übergegangen ist, oder – bei einem Eigentumswechsel im Rahmen der Zwangsversteigerung – gegen den Erwerber, der als neuer Eigentümer in ein bei Erteilung des Zuschlags noch nicht beendetes Mietverhältnis gemäß §§ 566 ff. BGB in Verbindung mit § 57 ZVG eintritt [2].
Unbegründetheit der Klage
Bis zum Zuschlag in der Zwangsversteigerung bestand ein Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber dem Beklagten aus § 152 Abs. 2 ZVG in Verbindung mit dem Mietvertrag schon deshalb nicht, weil das Mietverhältnis bis dahin nicht beendet war. Auch durch den dem Mieter erteilten Zuschlag wurde ein solcher Anspruch gegenüber dem Zwangsverwalter nicht begründet.
Ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung gegen einen Zwangsverwalter kann durch den Zuschlag nicht begründet werden. Denn der Zuschlag in der Zwangsversteigerung führt nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses, sondern zu dessen Fortsetzung mit dem Ersteher, der gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners in das Mietverhältnis eintritt. Mit dem Zuschlag endet lediglich das Mietverhältnis mit dem Vollstreckungsschuldner und damit zugleich auch die dem Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 2 ZVG vorübergehend zugewiesene Vermieterposition. An die Stelle des für den Vollstreckungsschuldner handelnden Zwangsverwalters tritt aber der Ersteher als neuer Vermieter. Durch den Zuschlag entsteht daher kein Kautionsrückzahlungsanspruch gegenüber dem Vollstreckungsschuldner beziehungsweise dem Zwangsverwalter als bisherigem Vermieter.
Daran ändert sich nichts dadurch, dass mit dem Zuschlag im vorliegenden Fall nicht ein Dritter, sondern der bisherige Mieter das Eigentum an der Mietwohnung erworben hat. Auch der Mieter trat mit dem Zuschlag gemäß § 57 ZVG in Verbindung mit §§ 566 ff. BGB an Stelle des Vollstreckungsschuldners und des als Zwangsverwalter handelnden Beklagten in das Mietverhältnis ein, so dass der Zwangsverwalter mit dem Zuschlag aus seiner Vermieterposition ausschied, ohne dass dadurch ein Kautionsrückzahlungsanspruch gegen ihn begründet wurde.
Ansprüche aus dem durch den Zuschlag nicht beendeten Mietverhältnis richteten sich vom Zuschlag an gegen den Ersteher, das heißt im vorliegenden Fall gegen erstehenden Mieter selbst. Da sich aber mit dem Zuschlag die Parteien des Mietvertrags in der Person des Mieters vereinigten, erlosch das Mietverhältnis des Mieters insgesamt durch Konfusion [3]. Damit erlosch auch ein etwaiger – durch die Beendigung des Mietverhältnisses aufschiebend bedingter – Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegen sich selbst.
Anstelle des erloschenen Kautionsrückzahlungsanspruchs konnte kein neuer Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters gegenüber dem Zwangsverwalter entstehen. Denn durch den Zuschlag war lediglich der Zwangsverwalter aus seiner Vermieterposition ausgeschieden, nicht aber das Mietverhältnis insgesamt beendet worden. Die durch § 57 ZVG angeordnete Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Ersteher ist gerade die Voraussetzung dafür, dass das Mietverhältnis im vorliegenden Fall infolge des Eintritts des Mieters in die Vermieterposition erlosch. Die Beendigung des Mietverhältnisses war nicht die Rechtsfolge des Zuschlags, sondern des Zusammenfallens von Mieter und Vermieter in der Person des Mieters.
Dieses Ergebnis wird auch der Interessenlage gerecht. Der Mieter steht in seiner Position als neuer Eigentümer der Mietwohnung wirtschaftlich nicht schlechter da als ein Dritter im Falle der Zuschlagserteilung an ihn gestanden hätte. Ein solcher Ersteher wäre gemäß § 57 ZVG, § 566a BGB dem aufschiebend bedingten Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ausgesetzt gewesen und hätte nicht die von dem erstehenden Mieter für sich beanspruchte Möglichkeit gehabt, den in der Zwangsversteigerung zu zahlenden Preis für die Wohnung durch Inanspruchnahme des Zwangsverwalters um den Kautionsbetrag zu mindern. Es besteht kein Grund, den Mieter als neuen Eigentümer insoweit besser zu stellen.
Darüber hinaus weist der Bundesgerichtshof auch darauf hin, dass der erstehende Mieter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution gegenüber demjenigen ihrer früheren Vermieter hat, der sie nach ihrem Vorbringen erhalten hat. Dieser Anspruch des bisherigen Mieters gegen den früheren Vermieter, der die Kaution in Händen hat, wird durch das Erlöschen des Mietverhältnisses infolge Konfusion nicht berührt.
Auch ein Anspruch des erstehenden Mieters aus § 566a Satz 2 BGB, § 152 Abs. 2 ZVG ist gegenüber dem Zwangsverwalter nicht entstanden. Nach dieser Bestimmung ist der bisherige Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem Ersteher als neuem Vermieter nicht erlangen kann. Die subsidiäre Haftung des früheren Vermieters setzt das Bestehen des Anspruchs gegen den neuen Vermieter voraus. Daran fehlt es hier, weil der Anspruch des Mieters auf Rückgewähr der Mietkaution aufgrund des Erwerbs der Wohnung durch den Mieter selbst infolge Konfusion erloschen ist.
BGH, Urteil vom 9. Juni 2010 – VIII ZR 189/09
- BGH, Urteil vom 25.05.2005 – VIII ZR 301/03, WuM 2005, 463[↩]
- BGH, aaO[↩]
- vgl. dazu BGH, Urteil vom 17.12.2008 – VIII ZR 13/08, NJW 2009, 1076[↩]
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