Die Miet­kau­ti­on – und ihre Abrech­nung

Ist dem Ver­mie­ter in einem Wohn­raum­miet­ver­hält­nis eine Miet­si­cher­heit gewährt wor­den, hat sich der Ver­mie­ter nach dem Ende des Miet­ver­hält­nis­ses inner­halb ange­mes­se­ner, nicht all­ge­mein bestimm­ba­rer Frist gegen­über dem Mie­ter zu erklä­ren, ob und (gege­be­nen­falls) wel­che aus dem been­de­ten Miet­ver­hält­nis stam­men­den Ansprü­che er gegen die­sen erhebt1. Mit einer sol­chen Erklä­rung wird die Miet­si­cher­heit abge­rech­net, da der Ver­mie­ter damit deut­lich macht, ob und (gege­be­nen­falls) in Bezug auf wel­che For­de­run­gen er ein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se an der gewähr­ten Miet­si­cher­heit hat.

Die Miet­kau­ti­on – und ihre Abrech­nung

Eine als Miet­si­cher­heit gewähr­te Bar­kau­ti­on kann auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten, etwa durch eine vom Ver­mie­ter erklär­te Auf­rech­nung oder durch Kla­ge­er­he­bung abge­rech­net wer­den. Hier­mit bringt der Ver­mie­ter, der einen Vor­be­halt, wei­te­re Ansprü­che gel­tend zu machen, nicht erklärt hat glei­cher­ma­ßen wie bei einer den Vor­ga­ben des § 259 BGB genü­gen­den Abrech­nung für den Mie­ter erkenn­bar zum Aus­druck, dass sich sein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se auf die in der For­de­rungs­auf­stel­lung bezeich­ne­ten bezie­hungs­wei­se auf­ge­rech­ne­ten oder kla­ge­wei­se gel­tend gemach­ten For­de­run­gen beschränkt.

Eine gewähr­te Bar­kau­ti­on wird mit dem Zugang der Abrech­nung beim Mie­ter zur Rück­zah­lung fäl­lig. Denn nach erfolg­ter Abrech­nung kann sich der Ver­mie­ter ohne wei­te­re Schrit­te ergrei­fen zu müs­sen wegen sei­ner nun­mehr bestimm­ten und bezif­fer­ten Ansprü­che aus der Bar­kau­ti­on befrie­di­gen. Dies gilt auch für strei­ti­ge For­de­run­gen des Ver­mie­ters2.

Macht der Ver­mie­ter nach Abrech­nung von sei­ner Ver­wer­tungs­be­fug­nis kei­nen Gebrauch, kann der Mie­ter sei­ner­seits mit dem fäl­li­gen Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen vom Ver­mie­ter erho­be­ne For­de­run­gen auf­rech­nen.

Nach dem Ende des Miet­ver­hält­nis­ses hat sich der Ver­mie­ter inner­halb ange­mes­se­ner, nicht all­ge­mein bestimm­ba­rer Frist3 gegen­über dem Mie­ter zu erklä­ren, ob und (gege­be­nen­falls) wel­che aus dem been­de­ten Miet­ver­hält­nis stam­men­den Ansprü­che er gegen die­sen erhebt. Mit einer sol­chen Erklä­rung wird die Miet­si­cher­heit abge­rech­net, da der Ver­mie­ter damit deut­lich macht, ob und (gege­be­nen­falls) in Bezug auf wel­che For­de­run­gen er ein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se an der gewähr­ten Miet­si­cher­heit hat.

Da das Bür­ger­li­che Gesetz­buch in den miet­recht­li­chen Bestim­mun­gen die Art und Wei­se der Abrech­nung nicht vor­gibt, kann die Abrech­nung des Ver­mie­ters aus­drück­lich oder kon­klu­dent erfol­gen.

So kann der Ver­mie­ter die Kau­ti­on in einer den Vor­ga­ben des § 259 BGB genü­gen­den Wei­se der­ge­stalt (aus­drück­lich) abrech­nen, dass er sämt­li­che ihm sei­ner Auf­fas­sung nach zuste­hen­den For­de­run­gen im Ein­zel­nen bezeich­net und der Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­for­de­rung gegen­über­stellt.

Dar­über hin­aus kann die Abrech­nung auch durch schlüs­si­ges Ver­hal­ten des Ver­mie­ters wirk­sam vor­ge­nom­men wer­den. So hat es der Bun­des­ge­richts­hof bereits in der Ver­gan­gen­heit im Fal­le einer wie auch hier zu Miet­be­ginn gewähr­ten Bar­kau­ti­on als kon­klu­den­te Abrech­nung ange­se­hen, wenn der Ver­mie­ter mit einer oder meh­re­ren eige­nen, aus dem been­de­ten Miet­ver­hält­nis stam­men­den For­de­run­gen gegen den Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters auf­rech­net4. Eine kon­klu­den­te Abrech­nung liegt aber auch dann vor, wenn der Ver­mie­ter – wie im hier ent­schie­de­nen Streit­fall – die ihm (sei­ner Auf­fas­sung nach) zuste­hen­den For­de­run­gen aus dem been­de­ten Miet­ver­hält­nis gegen den Mie­ter kla­ge­wei­se gel­tend macht, ohne durch einen Vor­be­halt kennt­lich zu machen, dass noch mit der Gel­tend­ma­chung wei­te­rer For­de­run­gen zu rech­nen ist. Denn auch hier­mit bringt der Ver­mie­ter für den Mie­ter erkenn­bar zum Aus­druck, dass sich sein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se auf die in der For­de­rungs­auf­stel­lung bezeich­ne­ten bezie­hungs­wei­se auf die auf­ge­rech­ne­ten oder kla­ge­wei­se gel­tend gemach­ten For­de­run­gen beschränkt.

Eine gewähr­te Bar­kau­ti­on wird mit dem Zugang der Abrech­nung beim Mie­ter zur Rück­zah­lung fäl­lig.

Denn mit der Abrech­nung der Bar­kau­ti­on nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses wird ein Sta­di­um erreicht, in dem sich der Ver­mie­ter ohne wei­te­re Schrit­te ergrei­fen zu müs­sen wegen sei­ner nun­mehr bestimm­ten und bezif­fer­ten Ansprü­che aus der Bar­kau­ti­on befrie­di­gen kann, etwa durch Auf­rech­nung sei­ner For­de­run­gen gegen die For­de­rung des Mie­ters auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on.

Dies gilt, wie der Bun­des­ge­richts­hof in Über­ein­stim­mung mit der in der Recht­spre­chung der Instanz­ge­rich­te und der miet­recht­li­chen Lite­ra­tur über­wie­gend ver­tre­te­nen Auf­fas­sung nun­mehr ent­schei­det, auch für strei­ti­ge For­de­run­gen des Ver­mie­ters5.

Ein sol­ches Vor­ge­hen Ver­wer­tung der Bar­kau­ti­on auch für For­de­run­gen, die weder unstrei­tig noch rechts­kräf­tig fest­ge­stellt sind ent­spricht, wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend erkannt hat, auch dem bei­der­sei­ti­gen Inter­es­se von Ver­mie­ter und Mie­ter, das been­de­te Miet­ver­hält­nis so schnell wie recht­lich und tat­säch­lich mög­lich zu einem end­gül­ti­gen Abschluss zu brin­gen.

Schüt­zens­wer­te Inter­es­sen des Mie­ters wer­den hier­durch nicht berührt. Denn bestrei­tet der Mie­ter die zur Auf­rech­nung gestell­ten Ver­mie­ter­for­de­run­gen, kann er auf Rück­zah­lung der Kau­ti­on kla­gen; in die­sem Rechts­streit wird geklärt, ob die For­de­run­gen des Ver­mie­ters bestehen. Ent­spre­chen­des gilt, wenn der Ver­mie­ter wie hier die Abrech­nung durch Kla­ge­er­he­bung vor­nimmt. In bei­den Fäl­len trägt der Ver­mie­ter die Dar­le­gungs­und Beweis­last für das Bestehen der von ihm bean­spruch­ten For­de­run­gen. Auch der Umstand, dass der Mie­ter nach einem Zugriff des Ver­mie­ters auf die Bar­kau­ti­on das Risi­ko der Insol­venz des Ver­mie­ters trägt, ver­mag es nicht zu recht­fer­ti­gen, den Ver­mie­ter bei der Kau­ti­ons­ab­rech­nung auf unstrei­ti­ge oder rechts­kräf­tig fest­ge­stell­te For­de­run­gen zu ver­wei­sen. Denn nach der Abrech­nung der Kau­ti­on durch den Ver­mie­ter und der sich dar­an anschlie­ßen­den Ver­wer­tungs­pha­se ste­hen sich Mie­ter und Ver­mie­ter gegen­über wie jeder sons­ti­ge Siche­rungs­ge­ber sei­nem Siche­rungs­neh­mer.

Macht der Ver­mie­ter aller­dings wie hier der Ver­mie­ter von sei­ner Ver­wer­tungs­be­fug­nis kei­nen Gebrauch, so dass der Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch des Mie­ters nicht durch eine Auf­rech­nung des Ver­mie­ters erlischt, kann der Mie­ter wie hier die Mie­ter sei­ner­seits mit dem (fäl­li­gen) Kau­ti­ons­rück­zah­lungs­an­spruch gegen die vom Ver­mie­ter erho­be­nen For­de­run­gen auf­rech­nen. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on gebie­tet es das Siche­rungs­be­dürf­nis des Ver­mie­ters gera­de nicht, die Fäl­lig­keit der For­de­rung auf Rück­zah­lung einer Bar­kau­ti­on noch über die Ertei­lung der Abrech­nung hin­aus­zu­schie­ben. Denn mit der Abrech­nung hat der Ver­mie­ter gegen­über dem Mie­ter sein Ver­wer­tungs­in­ter­es­se auf die abge­rech­ne­ten For­de­run­gen beschränkt. Im Übri­gen hat er die Mög­lich­keit, eine Auf­rech­nung bereits mit der Abrech­nung zu erklä­ren und auf die­se Wei­se zu ent­schei­den, für wel­che von gege­be­nen­falls meh­re­ren For­de­run­gen die Kau­ti­on vor­ran­gig ver­wer­tet wer­den soll. Erteilt er hin­ge­gen eine Abrech­nung, ohne auf die Bar­kau­ti­on zuzu­grei­fen, recht­fer­tigt sein Siche­rungs­be­dürf­nis deren wei­te­ren Ein­be­halt nicht, so dass nun­mehr auch der Mie­ter auf­rech­nen darf.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/​17

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/​05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.
  2. noch offen gelas­sen im BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/​13, NJW 2014, 2496 Rn. 13
  3. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/​05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.; BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/​87, BGHZ 101, 244, 250 f.
  4. BGH, Urteil vom 11.04.1984 – VIII ZR 315/​82, NJW 1985, 267 unter – II 2
  5. noch offen gelas­sen im BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/​13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; SchmidtFutterer/​Blank, Miet­recht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOKMietrecht/​Lutz, Stand 1.06.2018, § 551 BGB Rn. 47; Schnei­der in Spielbauer/​Schneider, Miet­recht, § 551 BGB Rn. 120; vgl. auch bereits BGH, Beschluss [Rechts­ent­scheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/​87, aaO S. 251; OLG Karls­ru­he, NJW-RR 2009, 514; LG Ham­burg, ZMR 2017, 164; aA: LG Ber­lin [67. Zivil­kam­mer], NZM 2018, 285; LG Hal­le, NZM 2008, 685; LG Wup­per­tal, NJW-RR 2004, 1309; Staudinger/​Emmerich, BGB, Neubearb.2018, § 551 Rn. 31; ohne nähe­re Begrün­dung auch Palandt/​Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123