Die Mietkaution - und ihre Abrechnung

Ist dem Vermieter in einem Wohnraummietverhältnis eine Mietsicherheit gewährt worden, hat sich der Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt¹. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter, der einen Vorbehalt, weitere Ansprüche geltend zu machen, nicht erklärt hat gleichermaßen wie bei einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Abrechnung für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Denn nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters².

Macht der Vermieter nach Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.

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Nach dem Ende des Mietverhältnisses hat sich der Vermieter innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist³ gegenüber dem Mieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Mit einer solchen Erklärung wird die Mietsicherheit abgerechnet, da der Vermieter damit deutlich macht, ob und (gegebenenfalls) in Bezug auf welche Forderungen er ein Verwertungsinteresse an der gewährten Mietsicherheit hat.

Da das Bürgerliche Gesetzbuch in den mietrechtlichen Bestimmungen die Art und Weise der Abrechnung nicht vorgibt, kann die Abrechnung des Vermieters ausdrücklich oder konkludent erfolgen.

So kann der Vermieter die Kaution in einer den Vorgaben des § 259 BGB genügenden Weise dergestalt (ausdrücklich) abrechnen, dass er sämtliche ihm seiner Auffassung nach zustehenden Forderungen im Einzelnen bezeichnet und der Kautionsrückzahlungsforderung gegenüberstellt.

Darüber hinaus kann die Abrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters wirksam vorgenommen werden. So hat es der Bundesgerichtshof bereits in der Vergangenheit im Falle einer wie auch hier zu Mietbeginn gewährten Barkaution als konkludente Abrechnung angesehen, wenn der Vermieter mit einer oder mehreren eigenen, aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Forderungen gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters aufrechnet⁴. Eine konkludente Abrechnung liegt aber auch dann vor, wenn der Vermieter – wie im hier entschiedenen Streitfall – die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.

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Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig.

Denn mit der Abrechnung der Barkaution nach Beendigung des Mietverhältnisses wird ein Stadium erreicht, in dem sich der Vermieter ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen kann, etwa durch Aufrechnung seiner Forderungen gegen die Forderung des Mieters auf Rückzahlung der Kaution.

Dies gilt, wie der Bundesgerichtshof in Übereinstimmung mit der in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der mietrechtlichen Literatur überwiegend vertretenen Auffassung nunmehr entscheidet, auch für streitige Forderungen des Vermieters⁵.

Ein solches Vorgehen Verwertung der Barkaution auch für Forderungen, die weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt sind entspricht, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, auch dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich zu einem endgültigen Abschluss zu bringen.

Schützenswerte Interessen des Mieters werden hierdurch nicht berührt. Denn bestreitet der Mieter die zur Aufrechnung gestellten Vermieterforderungen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen; in diesem Rechtsstreit wird geklärt, ob die Forderungen des Vermieters bestehen. Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter wie hier die Abrechnung durch Klageerhebung vornimmt. In beiden Fällen trägt der Vermieter die Darlegungsund Beweislast für das Bestehen der von ihm beanspruchten Forderungen. Auch der Umstand, dass der Mieter nach einem Zugriff des Vermieters auf die Barkaution das Risiko der Insolvenz des Vermieters trägt, vermag es nicht zu rechtfertigen, den Vermieter bei der Kautionsabrechnung auf unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Forderungen zu verweisen. Denn nach der Abrechnung der Kaution durch den Vermieter und der sich daran anschließenden Verwertungsphase stehen sich Mieter und Vermieter gegenüber wie jeder sonstige Sicherungsgeber seinem Sicherungsnehmer.

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Macht der Vermieter allerdings wie hier der Vermieter von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch, so dass der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters nicht durch eine Aufrechnung des Vermieters erlischt, kann der Mieter wie hier die Mieter seinerseits mit dem (fälligen) Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen. Entgegen der Auffassung der Revision gebietet es das Sicherungsbedürfnis des Vermieters gerade nicht, die Fälligkeit der Forderung auf Rückzahlung einer Barkaution noch über die Erteilung der Abrechnung hinauszuschieben. Denn mit der Abrechnung hat der Vermieter gegenüber dem Mieter sein Verwertungsinteresse auf die abgerechneten Forderungen beschränkt. Im Übrigen hat er die Möglichkeit, eine Aufrechnung bereits mit der Abrechnung zu erklären und auf diese Weise zu entscheiden, für welche von gegebenenfalls mehreren Forderungen die Kaution vorrangig verwertet werden soll. Erteilt er hingegen eine Abrechnung, ohne auf die Barkaution zuzugreifen, rechtfertigt sein Sicherungsbedürfnis deren weiteren Einbehalt nicht, so dass nunmehr auch der Mieter aufrechnen darf.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17

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im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.[↩]
noch offen gelassen im BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13[↩]
vgl. hierzu BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, NJW 2006, 1422 Rn. 9 f.; BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/87, BGHZ 101, 244, 250 f.[↩]
BGH, Urteil vom 11.04.1984 – VIII ZR 315/82, NJW 1985, 267 unter – II 2[↩]
noch offen gelassen im BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13, NJW 2014, 2496 Rn. 13; SchmidtFutterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 551 BGB Rn. 100; BeckOKMietrecht/Lutz, Stand 1.06.2018, § 551 BGB Rn. 47; Schneider in Spielbauer/Schneider, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 120; vgl. auch bereits BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 01.07.1987 – VIII ARZ 2/87, aaO S. 251; OLG Karlsruhe, NJW-RR 2009, 514; LG Hamburg, ZMR 2017, 164; aA: LG Berlin [67. Zivilkammer], NZM 2018, 285; LG Halle, NZM 2008, 685; LG Wuppertal, NJW-RR 2004, 1309; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb.2018, § 551 Rn. 31; ohne nähere Begründung auch Palandt/Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., vor § 535 Rn. 123[↩]