Die Miet­preis­brem­se in Ham­burg

Die Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung ist eine Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung der Mit­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung. Eine spä­te­re Ver­öf­fent­li­chung führt nicht zu einer rück­wir­ken­den Hei­lung des Man­gels.

Die Miet­preis­brem­se in Ham­burg

Mit die­ser Begrün­dung hat das Land­ge­richt Ham­burg in dem hier vor­lie­gen­den Fall die Anwend­bar­keit der Miet­preis­brem­se für einen 2015 geschlos­se­nen Miet­ver­trag ver­neint und gleich­zei­tig ein Urteil des Amts­ge­richts Ham­burg-Alto­na bestä­tigt.

Die "Miet­preis­brem­se" besteht aus Vor­schrif­ten im Bür­ger­li­chen Gesetz­buch (§§ 556d ff. BGB), die mit dem Miet­rechts­no­vel­lie­rungs­ge­setz am 28. April 2015 in Kraft getre­ten sind. Danach darf die Mie­te für Wohn­raum zu Beginn des Miet­ver­hält­nis­ses die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te höchs­tens um 10 % über­stei­gen, wenn die Woh­nung in einem Gebiet liegt, das von der jewei­li­gen Lan­des­re­gie­rung durch Rechts­ver­ord­nung zu einem Gebiet mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt bestimmt wur­de. Eine sol­che Ver­ord­nung hat der Senat der Frei­en und Han­se­stadt Ham­burg am 23. Juni 2015 erlas­sen und kurz dar­auf ver­öf­fent­licht 1.

Geklagt hat­te ein Mie­ter auf Rück­zah­lung eines Tei­les der aus sei­ner Sicht über­höh­ten Mie­te. Der Klä­ger hat­te die frag­li­che Woh­nung in Ham­burg-Otten­sen zum 1. Sep­tem­ber 2015 gemie­tet und mit dem Ver­mie­ter eine monat­li­che Net­to­kalt­mie­te in Höhe von 14,01 €/​qm ver­ein­bart. Nach dem Vor­brin­gen des Klä­gers betrug die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te laut Mie­ten­spie­gel 2015 ledig­lich 8,75 €/​qm, so dass die maxi­mal zuläs­si­ge Mie­te nach der Miet­preis­be­gren­zung 9,63 €/​qm nicht hät­te über­stei­gen dür­fen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Beklag­te sei des­halb ver­pflich­tet, ihm die Dif­fe­renz zwi­schen der gezahl­ten Mie­te und der maxi­mal zuläs­si­gen Mie­te zu erstat­ten. Nach­dem das Amts­ge­richt die Kla­ge abge­wie­sen hat­te, hat der Klä­ger sein Ziel vor dem Land­ge­richt Ham­burg wei­ter ver­folgt.

In sei­ner Ent­schei­dung hat das Land­ge­richt Ham­burg aus­ge­führt, dass der Bun­des­ge­setz­ge­ber den Lan­des­re­gie­run­gen für die Bestim­mung von Gebie­ten mit ange­spann­tem Woh­nungs­markt durch Rechts­ver­ord­nung aus­drück­lich eine Begrün­dungs­pflicht auf­er­legt und die­se mit inhalt­li­chen Vor­ga­ben ver­se­hen hat, um die Ent­schei­dun­gen der Lan­des­re­gie­run­gen jeweils nach­voll­zieh­bar zu machen. In der bun­des­recht­li­chen Ermäch­ti­gungs­grund­la­ge wür­den damit beson­de­re for­ma­le Anfor­de­run­gen für den Erlass der Lan­des-Rechts­ver­ord­nung auf­ge­stellt, die der Bund im Rah­men sei­ner Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz ver­bind­lich habe regeln kön­nen. Um die Miet­preis­brem­se auf den hier strei­ti­gen Miet­ver­trag anwend­bar zu machen, hät­te bei des­sen Abschluss, näm­lich am 1. Sep­tem­ber 2015, eine vom Senat der Frei­en und Han­se­stadt Ham­burg beschlos­se­ne Begrün­dung der Ver­ord­nung ver­öf­fent­licht sein müs­sen. Das sei jedoch nicht gesche­hen. Zwar geht die Kam­mer auf­grund einer amt­li­chen Aus­kunft des Senats davon aus, dass die 2017 im Amt­li­chen Anzei­ger 2 ver­öf­fent­lich­te, 26-sei­ti­ge Begrün­dung der Miet­preis­be­gren­zungs­vers­ord­nung, in der Senats­ver­samm­lung vom 23. Juni 2015 vor­ge­le­gen hat und dass der Senat die­se Begrün­dung als Teil der vor­be­rei­ten­den Senats­druck­sa­che auch beschlos­sen hat. Dadurch sei die Begrün­dung aber gera­de noch nicht für die All­ge­mein­heit nach­voll­zieh­bar gewe­sen, zumal Senats­druck­sa­chen gemäß § 16 der Geschäfts­ord­nung des Senats ver­trau­lich sei­en.

Nach Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ham­burg han­delt es sich bei der Ver­öf­fent­li­chung der Begrün­dung um eine Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung der Mit­preis­be­gren­zungs­ver­ord­nung. Eine spä­te­re Ver­öf­fent­li­chung der Ver­ord­nung füh­re nicht zu einer rück­wir­ken­den Hei­lung des Man­gels. Mie­ter und Ver­mie­ter müss­ten sich zum Zeit­punkt des Ver­trags­schlus­ses infor­mie­ren kön­nen, ob die Wie­der­ver­mie­tungs­mie­te begrenzt sei oder nicht, d.h. ob die "Miet­preis­brem­se" gel­te oder nicht. Das sei bei einer nicht ver­öf­fent­lich­ten Begrün­dung nicht mög­lich, denn es sei für die Öffent­lich­keit nicht nach­voll­zieh­bar, ob es eine Begrün­dung über­haupt gebe und ob der Inhalt den gesetz­li­chen Vor­ga­ben ent­spre­che.

Land­ge­richt Ham­burg, Urteil vom 14. Juni 2018 – 333 S 28/​17

  1. HmbGVBl. 2015, S. 122[]
  2. Amtl. Anz. 2017, S. 1503[]