Die Miet­woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge – und die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che bei Rück­tritt

Einem Gläu­bi­ger ist grund­sätz­lich gestat­tet, den ent­stan­de­nen Teil des Scha­dens zum Zeit­punkt der Kla­ger­he­bung zu bezif­fern und mit einer Leis­tungs­kla­ge gel­tend zu machen sowie dane­ben im Übri­gen im Hin­blick auf die zum Zeit­punkt der Kla­ger­he­bung noch nicht bezif­fer­ba­ren wei­te­ren Schä­den auf Fest­stel­lung der Scha­dens­er­satz­pflicht des Schuld­ners zu kla­gen. Macht der Schuld­ner gel­tend, der Gesamt­scha­den des Klä­gers unter­schrei­te bis zum Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung der letz­ten Tat­sa­chen­in­stanz den mit der Teil­leis­tungs­kla­ge gel­tend gemach­ten Min­dest­scha­den, hat der Klä­ger dar­zu­le­gen und gege­be­nen­falls zu bewei­sen, dass zu die­sem Zeit­punkt der gel­tend gemach­te Min­dest­scha­den jeden­falls erreicht wird.

Die Miet­woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge – und die Scha­dens­er­satz­an­sprü­che bei Rück­tritt

Lässt sich der Käu­fer an sei­ner Inves­ti­ti­ons­ent­schei­dung nicht fest­hal­ten und ver­langt er im Rah­men des gro­ßen Scha­dens­er­sat­zes Erstat­tung der von ihm wäh­rend sei­ner Nut­zungs­dau­er für die Erhal­tung und Bewirt­schaf­tung der Immo­bi­lie auf­ge­wand­ten Kos­ten, muss er sich als kon­gru­en­ten Vor­teil anrech­nen las­sen, die Immo­bi­lie ohne ent­spre­chen­de Belas­tun­gen, also wie ein Mie­ter, genutzt zu haben. Bei der Eigen­nut­zung der Eigen­tums­woh­nung hat sich ein Käu­fer nicht nur den Miet­zins erspart, son­dern auch die vom Mie­ter übli­cher­wei­se zu tra­gen­den Neben­kos­ten wie hier die Grund­steu­er.

Bei der Vor­teils­aus­glei­chung muss sich der Gläu­bi­ger eines Scha­dens­er­satz­an­spru­ches die­je­ni­gen Vor­tei­le anrech­nen las­sen, die ihm tat­säch­lich ent­stan­den sind, da die Vor­teils­aus­glei­chung der Abschöp­fung tat­säch­lich erziel­ter Vor­tei­le dient. Bleibt die zurück­zu­ge­ben­de Eigen­tums­woh­nung (zeit­wei­se) leer, unter­liegt dies nicht einer Vor­teils­aus­glei­chung, son­dern kann zu einer Kür­zung des Scha­dens­er­satz­an­spru­ches wegen eines schuld­haf­ten Ver­sto­ßes gegen die Scha­dens­min­de­rungs­pflicht nach § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB füh­ren.

Ist eine Ver­mie­tung der Zug um Zug zurück­zu­ge­ben­den Woh­nung erfolgt und redu­ziert sich dadurch der von der Ver­käu­fe­rin zu erset­zen­den Scha­den, han­delt sie wider­sprüch­lich und damit treu­wid­rig, wenn sie sich im Rah­men des Annah­me­ver­zugs und der Ver­zin­sung dar­auf beruft, eine sofor­ti­ge Ver­schaf­fung des unmit­tel­ba­ren, miet­frei­en Besit­zes an der Sache sei der Käu­fe­rin nicht mög­lich gewe­sen.

Ober­lan­des­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 19. März 2013 – 10 U 121/​12