Die nach­träg­li­che Kor­rek­tur der bereits bezahl­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung im Gewer­be­miet­ver­hält­nis

Bei einem Miet­ver­hält­nis über Gewer­be­raum recht­fer­tigt allein die Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und der vor­be­halt­lo­se Aus­gleich einer sich dar­aus erge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter nicht die Annah­me eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses, das einer nach­träg­li­chen Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht 1.

Die nach­träg­li­che Kor­rek­tur der bereits bezahl­ten Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung im Gewer­be­miet­ver­hält­nis

Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den, dass bei einem Miet­ver­hält­nis über Gewer­be­räu­me allein durch die Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und den vor­be­halt­lo­sen Aus­gleich einer sich dar­aus erge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en für sich genom­men kein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis zustan­de kommt, das einer spä­te­ren Kor­rek­tur der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ent­ge­gen­steht 2. Der vor­lie­gen­de Fall gibt dem BGH kei­nen Anlass, von die­ser Ent­schei­dung abzu­wei­chen.

Zwar lässt sich dies – anders als bei der Wohn­raum­mie­te – nicht damit begrün­den, dass seit der gesetz­li­chen Ein­füh­rung der aus­schluss­be­wehr­ten Abrech­nungs- und Ein­wen­dungs­fris­ten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Miet­rechts­re­form­ge­setz vom 19.06.2001 kein Bedürf­nis mehr für die Annah­me bestehe, in der vor­be­halt­lo­sen Zah­lung einer sich aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Nach­for­de­rung allein oder in der blo­ßen vor­be­halt­lo­sen Aus­zah­lung oder Gut­schrift eines aus einer Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung fol­gen­den Gut­ha­bens ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis zu sehen 3. Denn nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist der Ver­mie­ter von Gewer­be­räu­men zwar ent­spre­chend der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ent­hal­te­nen Rege­lung ver­pflich­tet, inner­halb eines Jah­res nach Been­di­gung des Abrech­nungs­zeit­raums die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erstel­len, sofern die Par­tei­en nichts ande­res ver­ein­bart haben oder der Ver­mie­ter die ver­spä­te­te Abrech­nung nicht zu ver­tre­ten hat 4. Die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB fin­det dage­gen bei der Gewer­be­raum­mie­te kei­ne Anwen­dung 5. Eben­so wenig gilt die Aus­schluss­frist des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB für die Mög­lich­keit des Mie­ters, Ein­wen­dun­gen gegen die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung zu erhe­ben, weil die­se Vor­schrift nur auf die Wohn­raum­mie­te anwend­bar ist 6.

Gleich­wohl kann auch bei gewerb­li­chen Miet­ver­hält­nis­sen nicht ange­nom­men wer­den, dass allein durch die vor­be­halt­lo­se Erstat­tung oder Zah­lung des sich aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung erge­ben­den Sal­dos ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis zwi­schen den Miet­ver­trags­par­tei­en zustan­de kommt.

Zwar kann auch ein kon­klu­den­tes Ver­hal­ten der Miet­ver­trags­par­tei­en ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis begrün­den. Aller­dings setzt die Wer­tung einer rechts­ge­schäft­li­chen Erklä­rung als Ange­bot zum Abschluss eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses regel­mä­ßig vor­aus, dass die Ver­trags­par­tei­en das Schuld­ver­hält­nis ganz oder teil­wei­se dem Streit oder der Unge­wiss­heit der Par­tei­en ent­zie­hen und sich dahin­ge­hend eini­gen wol­len 7.

Mit der Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung gibt der Ver­mie­ter aus der maß­geb­li­chen Sicht des Mie­ters (§§ 133, 157 BGB) kei­ne auf den Abschluss eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses gerich­te­te Wil­lens­er­klä­rung ab. Die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ist eine rei­ne Wis­sens­er­klä­rung ohne rechts­ge­schäft­li­chen Bin­dungs­wil­len 8. Auch der Mie­ter, der eine Betriebs­kos­ten­nach­for­de­rung vor­be­halt­los erfüllt, erbringt damit eine rei­ne Erfül­lungs­hand­lung, ohne dass dar­aus geschlos­sen wer­den kann, er erken­ne den Abrech­nungs­sal­do end­gül­tig für ver­bind­lich an 9.

Gegen die Annah­me eines Rechts­bin­dungs­wil­lens spricht zudem, dass der Ver­mie­ter selbst bei einem Miet­ver­hält­nis über Wohn­raum inner­halb der Jah­res­frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung auch zulas­ten des Mie­ters abän­dern kann 10. Wür­de er mit der Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und der sofor­ti­gen Aus­zah­lung eines Gut­ha­bens an den Mie­ter inner­halb der Abrech­nungs­frist ein Ange­bot auf ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis abge­ben, wäre er gemäß § 145 BGB dar­an gebun­den, bis der Mie­ter das Ange­bot ablehnt oder die Frist zur Annah­me (§ 147 Abs. 2 BGB) ver­stri­chen ist. Eine Kor­rek­tur der Abrech­nung wäre für den Ver­mie­ter in die­ser Zeit nicht mög­lich 11. Ver­stün­de man den Aus­gleich einer sich aus der Abrech­nung erge­ben­den Nach­for­de­rung durch den Mie­ter als des­sen Annah­me des Ver­trags­an­ge­bots, hät­te der Ver­mie­ter sich allein durch die Über­sen­dung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung der Mög­lich­keit bege­ben, inner­halb der Jah­res­frist die Abrech­nung kor­ri­gie­ren zu kön­nen. Ein ent­spre­chen­der Wil­le des Ver­mie­ters kann jedoch ohne wei­te­re Umstän­de nicht ange­nom­men wer­den 12.

Schließ­lich kann das Vor­lie­gen eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses bei einem vor­be­halt­lo­sen Aus­gleich des Betriebs­kos­ten­sal­dos auch nicht mit der Erwä­gung begrün­det wer­den, bei der Gewer­be­raum­mie­te bestehe ein Bedürf­nis der Par­tei­en, inner­halb eines über­schau­ba­ren Zeit­raums eine Ver­bind­lich­keit des errech­ne­ten Betriebs­kos­ten­sal­dos zu erlan­gen, das nur durch die Annah­me eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses befrie­digt wer­den kön­ne 13. Das Feh­len des Ver­wei­ses in § 578 Abs. 2 BGB auf § 556 Abs. 3 BGB zeigt, dass der Gesetz­ge­ber nur im Bereich der Wohn­raum­mie­te ein Bedürf­nis dafür gese­hen hat, durch die Schaf­fung von kur­zen Fris­ten für die Erstel­lung der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung und für hier­ge­gen gerich­te­te Ein­wen­dun­gen des Mie­ters als­bald eine Ver­bind­lich­keit des errech­ne­ten Betriebs­kos­ten­sal­dos her­bei­zu­füh­ren. Die­se Wer­tung kann bei der Prü­fung, ob der vor­be­halt­lo­se Aus­gleich des Betriebs­kos­ten­sal­dos zu einem dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis führt, nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben 14.

Auch wenn allein durch den vor­be­halt­lo­sen Aus­gleich einer Neben­kos­ten­ab­rech­nung noch nicht auf ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis geschlos­sen wer­den kann, bleibt es den Miet­ver­trags­par­tei­en jedoch unbe­nom­men, im Ein­zel­fall hin­sicht­lich des Sal­dos aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung ein dekla­ra­to­ri­sches Schuld­an­er­kennt­nis abzu­schlie­ßen und damit den Sal­do für bei­de Sei­ten für ver­bind­lich zu erklä­ren. Sofern die Par­tei­en hier­zu kei­ne aus­drück­li­che Ver­ein­ba­rung tref­fen, bedarf es für die Annah­me eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­an­er­kennt­nis­ses aller­dings – neben der blo­ßen Über­sen­dung der Neben­kos­ten­ab­rech­nung und dem Aus­gleich des Sal­dos – wei­te­rer Umstän­de, aus denen auf einen ent­spre­chen­den Rechts­bin­dungs­wil­len der Miet­ver­trags­par­tei­en geschlos­sen wer­den kann. Die Ver­ein­ba­rung eines dekla­ra­to­ri­schen Schuld­ver­hält­nis­ses kann danach in Betracht kom­men, wenn die Par­tei­en zunächst über ein­zel­ne Posi­tio­nen der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung gestrit­ten haben und dann der Sal­do von einer der bei­den Ver­trags­par­tei­en aus­ge­gli­chen wur­de oder wenn die Par­tei­en eine Raten­zah­lungs- bzw. Stun­dungs­ver­ein­ba­rung getrof­fen haben 15.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. Mai 2014 – XII ZR 6/​13

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885; vgl. auch OLG Koblenz, ZMR 2014, 121 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 12[]
  3. vgl. BGH Urteil vom 12.01.2011 – VIII ZR 296/​09 , NJW 2011, 843 Rn. 18[]
  4. BGH, Urteil BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 38[]
  5. BGH, Urtei­le BGHZ 184, 117 = NJW 2010, 1065 Rn. 17 ff.; und vom 17.11.2010 – XII ZR 124/​09 , NJW 2011, 445 Rn. 12[]
  6. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 13 mwN[]
  7. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 15 mwN[]
  8. BGH Urteil vom 28.04.2010 – VIII ZR 263/​09 , NJW 2010, 1965 Rn. 8 mwN[]
  9. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 16[]
  10. Lan­gen­berg in Schmidt-Fut­te­rer Miet­recht 11. Aufl. § 556 BGB Rn. 397[]
  11. vgl. Fla­tow WuM 2010, 606, 608[]
  12. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 17[]
  13. ähn­lich auch Fritz NJW 2012, 980, 981; Bey­er­le in Lind­ner-Figu­ra/O­prée/Stell­mann Geschäfts­raum­mie­te 3. Aufl. Kap. 11 Rn. 233[]
  14. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn. 18[]
  15. BGH, Urteil vom 10.07.2013 – XII ZR 62/​12 , NJW 2013, 2885 Rn.20[]
  16. BGH, Beschluss vom 01.04.2015 – XII ZB 29/​15[]