Die notarielle Auflassungsvollmacht – und das formnichtige Kaufvertragsangebot

Die in einem notariell beurkundeten Angebot auf Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück erteilte Auflassungsvollmacht ist im Fall der Formnichtigkeit des Angebots im Zweifel ebenfalls unwirksam. Anders liegt es, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags – und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags – zu sichern1.

Die notarielle Auflassungsvollmacht – und das formnichtige Kaufvertragsangebot

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags gemäß § 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem Käufer vom Verkäufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge2.

Anders liegt es hingegen, wenn eine Partei die andere unwiderruflich zur Auflassung bevollmächtigt hat, um so die Vollziehung des Vertrags – und damit die Heilung der Formnichtigkeit des gesamten Vertrags – zu sichern. In einem solchen Fall ist die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen3.

Im hier entschiedenen Fall hat in der Vorinstanz das Oberlandesgericht Naumburg die Auflassungsvollmacht als von der unterstellten Formunwirksamkeit des Übertragungsvertrags erfasst angesehen, so dass sie entsprechend der genannten Zweifelsregel nach § 139 BGB nichtig war4. Damit ist es zudem davon ausgegangen, dass die Klägerin dem Beklagten die Auflassungsvollmacht auch nicht abweichend von der oben genannten Regel unwiderruflich erteilt hat, um so die Vollziehung des gesamten Vertrags und damit die Heilung des – unterstellten – Formmangels zu sichern. Anders als die Revisionserwiderung meint, lässt sich aus dem Wortlaut des Vertrags nichts Gegenteiliges folgern. Als unwiderruflich ist darin allein das Vertragsangebot bezeichnet, nicht aber die Auflassungsvollmacht. Dass die Parteien sich etwa einer Formnichtigkeit bewusst gewesen seien, was im Einzelfall dafür sprechen kann, dass die Auflassungsvollmacht als selbständig gewollt anzusehen ist, ist auch vom Beklagten nicht geltend gemacht worden. Demnach sind die diesbezüglichen Feststellungen des Berufungsgerichts in der Revisionsinstanz zugrunde zu legen.

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Zur Gültigkeit des Übertragungsangebots ist das Oberlandesgericht Naumburg in seinem Berufungsurteil erst dadurch gelangt, dass es die Heilungswirkung nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auflassungsvollmacht erstreckt hat. Das ist indessen bereits deshalb in sich widersprüchlich, weil die Heilung eine wirksame Auflassung voraussetzt. Eine Heilung kann folglich nicht eintreten, wenn schon die Auflassungsvollmacht nicht wirksam erteilt war, weil dies zur Unwirksamkeit der vom Bevollmächtigten erklärten Auflassung führt5.

Auf Grundlage der getroffenen Feststellungen ist mithin davon auszugehen, dass die Auflassungsvollmacht nach § 139 BGB ebenso wie das – unterstellt formnichtige – Übertragungsangebot unwirksam war. Die vom Beklagten in diesem Fall ohne Vertretungsmacht erklärte Auflassung war mangels Genehmigung gemäß § 177 BGB und Gestattung nach § 181 BGB unwirksam und konnte folglich nicht zum Wechsel des hälftigen Miteigentumsanteils auf den Beklagten führen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Mai 2020 – XII ZR 107/17

  1. im Anschluss an BGH Urteile vom 19.12.1963 – V ZR 121/62 – WM 1964, 182; vom 30.10.1987 – V ZR 144/86 , NJW-RR 1988, 348; und vom 17.03.1989 – V ZR 233/87 NJW-RR 1989, 1099[]
  2. BGH Urteile vom 19.12.1963 – V ZR 121/62 – WM 1964, 182, 183; vom 08.11.1984 – III ZR 132/83 NJW 1985, 730 und BGHZ 102, 60 = NJW 1988, 697, 698; vgl. auch Staudinger/Schumacher BGB [2018] § 311 b Rn. 146 mwN; Heckschen DNotZ 1990, 360[]
  3. BGH Urteile vom 30.10.1987 – V ZR 144/86 , NJW-RR 1988, 348, 351; vom 17.03.1989 – V ZR 233/87 , NJW-RR 1989, 1099, 1100; und vom 19.12.1963 – V ZR 121/62 – WM 1964, 182, 183[]
  4. OLG Naumburg, Urteil vom 02.11.2017 – 3 U 30/17[]
  5. vgl. BGH Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/01 , NJW-RR 2003, 1136[]
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