Die nota­ri­el­le Auf­las­sungs­voll­macht – und das form­nich­ti­ge Kaufvertragsangebot

Die in einem nota­ri­ell beur­kun­de­ten Ange­bot auf Über­tra­gung eines Mit­ei­gen­tums­an­teils an einem Grund­stück erteil­te Auf­las­sungs­voll­macht ist im Fall der Form­nich­tig­keit des Ange­bots im Zwei­fel eben­falls unwirk­sam. Anders liegt es, wenn eine Par­tei die ande­re unwi­der­ruf­lich zur Auf­las­sung bevoll­mäch­tigt hat, um so die Voll­zie­hung des Ver­trags – und damit die Hei­lung der Form­nich­tig­keit des gesam­ten Ver­trags – zu sichern1.

Die nota­ri­el­le Auf­las­sungs­voll­macht – und das form­nich­ti­ge Kaufvertragsangebot

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs hat die Form­nich­tig­keit eines Grund­stücks­kauf­ver­trags gemäß § 139 BGB im Zwei­fel auch die Unwirk­sam­keit der in die­sem Ver­trag dem Käu­fer vom Ver­käu­fer erteil­ten Auf­las­sungs­voll­macht zur Fol­ge2.

Anders liegt es hin­ge­gen, wenn eine Par­tei die ande­re unwi­der­ruf­lich zur Auf­las­sung bevoll­mäch­tigt hat, um so die Voll­zie­hung des Ver­trags – und damit die Hei­lung der Form­nich­tig­keit des gesam­ten Ver­trags – zu sichern. In einem sol­chen Fall ist die Auf­las­sungs­voll­macht als selb­stän­dig gewollt anzu­se­hen3.

Im hier ent­schie­de­nen Fall hat in der Vor­in­stanz das Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg die Auf­las­sungs­voll­macht als von der unter­stell­ten Form­un­wirk­sam­keit des Über­tra­gungs­ver­trags erfasst ange­se­hen, so dass sie ent­spre­chend der genann­ten Zwei­fels­re­gel nach § 139 BGB nich­tig war4. Damit ist es zudem davon aus­ge­gan­gen, dass die Klä­ge­rin dem Beklag­ten die Auf­las­sungs­voll­macht auch nicht abwei­chend von der oben genann­ten Regel unwi­der­ruf­lich erteilt hat, um so die Voll­zie­hung des gesam­ten Ver­trags und damit die Hei­lung des – unter­stell­ten – Form­man­gels zu sichern. Anders als die Revi­si­ons­er­wi­de­rung meint, lässt sich aus dem Wort­laut des Ver­trags nichts Gegen­tei­li­ges fol­gern. Als unwi­der­ruf­lich ist dar­in allein das Ver­trags­an­ge­bot bezeich­net, nicht aber die Auf­las­sungs­voll­macht. Dass die Par­tei­en sich etwa einer Form­nich­tig­keit bewusst gewe­sen sei­en, was im Ein­zel­fall dafür spre­chen kann, dass die Auf­las­sungs­voll­macht als selb­stän­dig gewollt anzu­se­hen ist, ist auch vom Beklag­ten nicht gel­tend gemacht wor­den. Dem­nach sind die dies­be­züg­li­chen Fest­stel­lun­gen des Beru­fungs­ge­richts in der Revi­si­ons­in­stanz zugrun­de zu legen.

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Zur Gül­tig­keit des Über­tra­gungs­an­ge­bots ist das Ober­lan­des­ge­richt Naum­burg in sei­nem Beru­fungs­ur­teil erst dadurch gelangt, dass es die Hei­lungs­wir­kung nach § 311 b Abs. 1 Satz 2 BGB auch auf die Auf­las­sungs­voll­macht erstreckt hat. Das ist indes­sen bereits des­halb in sich wider­sprüch­lich, weil die Hei­lung eine wirk­sa­me Auf­las­sung vor­aus­setzt. Eine Hei­lung kann folg­lich nicht ein­tre­ten, wenn schon die Auf­las­sungs­voll­macht nicht wirk­sam erteilt war, weil dies zur Unwirk­sam­keit der vom Bevoll­mäch­tig­ten erklär­ten Auf­las­sung führt5.

Auf Grund­la­ge der getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen ist mit­hin davon aus­zu­ge­hen, dass die Auf­las­sungs­voll­macht nach § 139 BGB eben­so wie das – unter­stellt form­nich­ti­ge – Über­tra­gungs­an­ge­bot unwirk­sam war. Die vom Beklag­ten in die­sem Fall ohne Ver­tre­tungs­macht erklär­te Auf­las­sung war man­gels Geneh­mi­gung gemäß § 177 BGB und Gestat­tung nach § 181 BGB unwirk­sam und konn­te folg­lich nicht zum Wech­sel des hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils auf den Beklag­ten führen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 27. Mai 2020 – XII ZR 107/​17

  1. im Anschluss an BGH Urtei­le vom 19.12.1963 – V ZR 121/​62 – WM 1964, 182; vom 30.10.1987 – V ZR 144/​86 , NJW-RR 1988, 348; und vom 17.03.1989 – V ZR 233/​87 NJW-RR 1989, 1099[]
  2. BGH Urtei­le vom 19.12.1963 – V ZR 121/​62 – WM 1964, 182, 183; vom 08.11.1984 – III ZR 132/​83 NJW 1985, 730 und BGHZ 102, 60 = NJW 1988, 697, 698; vgl. auch Staudinger/​Schumacher BGB [2018] § 311 b Rn. 146 mwN; Heck­schen DNotZ 1990, 360[]
  3. BGH Urtei­le vom 30.10.1987 – V ZR 144/​86 , NJW-RR 1988, 348, 351; vom 17.03.1989 – V ZR 233/​87 , NJW-RR 1989, 1099, 1100; und vom 19.12.1963 – V ZR 121/​62 – WM 1964, 182, 183[]
  4. OLG Naum­burg, Urteil vom 02.11.2017 – 3 U 30/​17[]
  5. vgl. BGH Urteil vom 14.03.2003 – V ZR 278/​01 , NJW-RR 2003, 1136[]

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