Die Nut­zun­gen des bös­gläu­bi­gen Unter­mie­ters

Der Eigen­tü­mer kann, von einem – bös­gläu­bi­gen bzw. auf Her­aus­ga­be ver­klag­ten – Unter­mie­ter, der ledig­lich einen Teil des dem Haupt­mie­ter über­las­se­nen Hau­ses in Besitz hat(te), nur die auf die­sen Teil ent­fal­len­den Nut­zun­gen her­aus­ver­lan­gen. Nimmt der Eigen­tü­mer sowohl den mit­tel­ba­ren als auch den unmit­tel­ba­ren Besit­zer auf Her­aus­ga­be von Nut­zun­gen in Anspruch, fin­den die Vor­schrif­ten über die Gesamt­schuld ent­spre­chen­de Anwen­dung 1.

Die Nut­zun­gen des bös­gläu­bi­gen Unter­mie­ters

Der vom Eigen­tü­mer gel­tend gemach­te Anspruch auf Her­aus­ga­be der Nut­zun­gen bestimmt sich nach den Vor­schrif­ten des Eigen­tü­mer-Besit­zer-Ver­hält­nis­ses. Nach gefes­tig­ter Recht­spre­chung fin­den die Vor­schrif­ten der §§ 987 ff. BGB auf den Besit­zer, des­sen ursprüng­li­ches Besitz­recht ent­fal­len ist, und damit auch auf den infol­ge des Weg­falls des Haupt­miet­ver­trags nicht mehr zum Besitz berech­tig­ten Unter­mie­ter oder sons­ti­gen Nut­zer Anwen­dung 2.

Zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Unter­mie­ter besteht vor­lie­gend eine Vin­di­ka­ti­ons­la­ge. Soweit sich der Unter­mie­ter auf ein Besitz­recht beruft, ist er damit im vor­lie­gen­den Fall auf­grund des rechts­kräf­ti­gen Räu­mungs­ur­teils prä­k­lu­diert. Denn die Rechts­kraft des zwi­schen dem Eigen­tü­mer und dem Besit­zer ergan­ge­nen Urteils auf Her­aus­ga­be der Sache hat auch die Fest­stel­lung zum Gegen­stand, dass dem Besit­zer bei Schluss der münd­li­chen Ver­hand­lung kein Recht zum Besitz zustand 3.

Für den Anspruch nach § 987, § 990 Abs. 1 BGB kommt es dar­auf an, in wel­chem Umfang der Unter­mie­ter Besitz an der her­aus­zu­ge­ben­den Sache hat­te.

Soweit ver­ein­zelt ver­tre­ten wird, dass die von dem Unter­mie­ter her­aus­zu­ge­ben­den Nut­zun­gen sich nicht auf die von ihm genutz­ten Räu­me beschränk­ten 4, kann dem nicht gefolgt wer­den. Die hier­für gege­be­ne Begrün­dung, dass eine Woh­nung eben­so wie ein Ein­fa­mi­li­en­haus nur als Ein­heit zurück­ge­ge­ben wer­den kön­ne, hat im Rah­men eines Scha­dens­er­satz­an­spruchs nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ihre Berech­ti­gung; auf Ansprü­che nach § 987, § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sie sich jedoch nicht über­tra­gen. Gibt ein unmit­tel­ba­rer Besit­zer eines Raums einer Woh­nung die­sen nicht her­aus und ist es dem Eigen­tü­mer nicht zumut­bar, nur Tei­le der Woh­nung zu ver­mie­ten, so setzt der unmit­tel­ba­re Besit­zer des Raums die Ursa­che dafür, dass die gesam­te Woh­nung nicht ver­mie­tet wer­den kann und daher ein ent­spre­chen­der Miet­aus­fall­scha­den ent­steht 5. Im Rah­men der § 987, § 990 Abs. 1 BGB geht es dem­ge­gen­über um von dem Besit­zer gezo­ge­ne oder schuld­haft nicht gezo­ge­ne Nut­zun­gen. An Räum­lich­kei­ten, an denen kein Besitz besteht, kön­nen Nut­zun­gen nicht gezo­gen wer­den 6.

Der Unter­mie­ter ist durch das gegen ihn ergan­ge­ne Räu­mungs­ur­teil nicht dar­an gehin­dert, einen Besitz an sämt­li­chen Räu­men in Abre­de zu stel­len. Durch die Rechts­kraft des Räu­mungs­ur­teils steht nicht fest, in wel­chem Umfang der Unter­mie­ter Besitz an den her­aus­zu­ge­ben­den Räu­men hat­te. Eben­so wenig wie bei der auf § 985 BGB gestütz­ten Räu­mungs­kla­ge rechts­kräf­tig über das Eigen­tum ent­schie­den wird 7, kann dem Räu­mungs­ur­teil eine Bin­dungs­wir­kung dahin­ge­hend ent­nom­men wer­den, in wel­chem Umfang der Beklag­te Besit­zer der her­aus­zu­ge­ben­den Sache war.

Für den Umfang des Besit­zes des Unter­mie­ters an den Räu­men zum Zeit­punkt der Rechts­hän­gig­keit (§ 987 BGB) oder des Ein­tritts sei­ner Bös­gläu­big­keit (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Eigen­tü­mer dar­le­gungs- und beweis­be­las­tet 8.

Der Eigen­tü­mer kann den Mie­ter und den Unter­mie­ter wie Gesamt­schuld­ner in Anspruch neh­men.

Der Eigen­tü­mer kann unter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 991 BGB den mit­tel­ba­ren Besit­zer auf Her­aus­ga­be der Rechts­früch­te – wie etwa den Miet­zins oder eine Nut­zungs­ent­schä­di­gung nach § 546a Abs. 1 BGB aus dem Unter­miet­ver­hält­nis – in Anspruch neh­men. Von dem unmit­tel­ba­ren Besit­zer kann der Eigen­tü­mer unter den Vor­aus­set­zun­gen der § 987, § 990 BGB die tat­säch­lich gezo­ge­nen Nut­zun­gen, also den objek­ti­ven Miet­wert der inne­ge­hab­ten Räu­me 9, ver­lan­gen. Zwi­schen dem mit­tel­ba­ren und dem unmit­tel­ba­ren Besit­zer liegt in die­sen Fäl­len kei­ne Gesamt­schuld vor 10. Die Ansprü­che haben jeweils einen ande­ren Inhalt. Sie decken sich bei einer Abwei­chung des objek­ti­ven Miet­werts von dem jeweils ver­ein­bar­ten Miet­zins auch nicht in ihrer Höhe 11. Der Eigen­tü­mer wie­der­um darf kei­ne dop­pel­te Befrie­di­gung erlan­gen 12.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat dem Eigen­tü­mer daher ein Wahl­recht ein­ge­räumt, wel­chen Schuld­ner er in Anspruch neh­men will. Die­ses Wahl­recht ist aber noch nicht dadurch end­gül­tig aus­ge­übt, dass er einen der Schuld­ner ver­klagt. Viel­mehr hat es der Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­sen, dass der Eigen­tü­mer nach der erfolg­lo­sen Inan­spruch­nah­me eines Besit­zers auch noch gegen den ande­ren Besit­zer vor­geht. Mit der blo­ßen Inan­spruch­nah­me des einen Schuld­ners erlischt die Haf­tung des ande­ren nicht; jeder von ihnen haf­tet viel­mehr wei­ter, solan­ge der Eigen­tü­mer nicht in vol­ler Höhe befrie­digt ist 13.

Die Gefahr einer unstatt­haf­ten dop­pel­ten Befrie­di­gung ist aller­dings auch dann nicht gege­ben, wenn der Eigen­tü­mer zugleich bei­de Besit­zer – sowohl den mit­tel­ba­ren als auch den unmit­tel­ba­ren – in Anspruch nimmt und sicher­ge­stellt ist, dass er die Leis­tung – wie bei einer Gesamt­schuld – nur ein­mal bean­spru­chen kann. Inso­weit sind die §§ 421 ff. BGB ent­spre­chend her­an­zu­zie­hen 14. Die­se Ana­lo­gie lie­fert über die ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 422 Abs. 1 BGB die Begrün­dung dafür, dass die Erfül­lung durch einen Schuld­ner auch zuguns­ten des ande­ren wirkt. Auch erscheint die ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung des § 426 BGB für den Aus­gleich zwi­schen den Schuld­nern sach­ge­rech­ter als die Her­an­zie­hung der Vor­schrif­ten über die Rechts­män­gel­haf­tung, auf die sich der Innen­aus­gleich ansons­ten beschränk­te 15. Zudem führt die Ana­lo­gie zu §§ 421 ff. BGB zu pro­zess­öko­no­mi­schen Ergeb­nis­sen. Wür­de eine Inan­spruch­nah­me der Beklag­ten nur zuge­las­sen, wenn die Zwangs­voll­stre­ckung der Klä­ge­rin gegen den Beklag­ten zu 2 frucht­los blie­be und lie­ße sich dies noch nicht fest­stel­len, so müss­te die Kla­ge gegen die Beklag­te zu 1 als der­zeit unbe­grün­det abge­wie­sen wer­den. Eine nur nach­ran­gi­ge Haf­tung eines der Besit­zer, die zudem davon abhän­gig wäre, gegen wel­chen der Eigen­tü­mer zunächst vor­geht 16, näh­me die­sem auch die Mög­lich­keit, zeit­nah die Zwangs­voll­stre­ckung gegen bei­de zu betrei­ben. Schutz­wür­di­ge Schuld­ner­in­ter­es­sen ste­hen dem nicht ent­ge­gen, weil die ent­spre­chen­de Her­an­zie­hung der §§ 421 ff. BGB hin­rei­chen­de Absi­che­run­gen bie­tet.

Bun­des­ge­richts­hof, Ver­sä, umnis­ur­teil vom 14. März 2014 – V ZR 218/​13

  1. Fort­füh­rung von BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370[]
  2. vgl. BGH, Ver­säum­nis­ur­teil vom 03.06.2005 – V ZR 106/​04, NZM 2005, 830; Urteil vom 19.10.1995 – IX ZR 82/​94, BGHZ 131, 95, 102 jeweils mwN[]
  3. BGH, Urteil vom 26.07.2005 – – X ZR 109/​03, NJW 2006, 63, 64; BGH, Urteil vom 20.02.1998 – V ZR 319/​96, NJW 1998, 1709, 1710[]
  4. OLG Düs­sel­dorf, ZMR 2010, 755 f.[]
  5. OLG Köln, NJW 1961, 30; OLG Ham­burg, ZMR 1958, 298; LG Kiel, WuM 1995, 540[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, WM 1968, 1370, 1371[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1998 – V ZR 29/​98, NJW-RR 1999, 376, 377[]
  8. vgl. Münch­Komm-BGB/Bal­dus, 6. Aufl., § 985 Rn. 141[]
  9. BGH, Urteil vom 22.10.1997 – XII ZR 142/​95, NJW-RR 1998, 803, 804 f.[]
  10. Münch­Komm-BGB/Bal­dus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9; Beck­OK BGB/​Fritzsche, Edi­ti­on 30, § 987 Rn. 73[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/​08, NJW-RR 2009, 1522 Rn. 24[]
  12. BGH, Urteil vom 06.11.1968- V ZR 85/​65, WM 1968, 1370; RGRK/​Pickart, BGB, 12. Aufl., § 991 Rn. 6; Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28; Soergel/​Stadler, BGB, 13. Aufl., § 987 Rn. 27; Scheuer/​Emmerich in Bub/​Treier, Hand­buch der Geschäfts- und Wohn­raum­mie­te, 4. Aufl., V.A. Rn. 168[]
  13. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/​65, aaO, 1370[]
  14. Münch­Komm-BGB/Bal­dus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9[]
  15. vgl. dazu Staudinger/​Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28[]
  16. vgl. OLG Ham­burg, WuM 1997, 223; LG Tübin­gen, WuM 1990, 217 f.[]