Die Nutzungen des bösgläubigen Untermieters

Der Eigentümer kann, von einem – bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten – Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung1.

Die Nutzungen des bösgläubigen Untermieters

Der vom Eigentümer geltend gemachte Anspruch auf Herausgabe der Nutzungen bestimmt sich nach den Vorschriften des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses. Nach gefestigter Rechtsprechung finden die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge des Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter oder sonstigen Nutzer Anwendung2.

Zwischen dem Eigentümer und dem Untermieter besteht vorliegend eine Vindikationslage. Soweit sich der Untermieter auf ein Besitzrecht beruft, ist er damit im vorliegenden Fall aufgrund des rechtskräftigen Räumungsurteils präkludiert. Denn die Rechtskraft des zwischen dem Eigentümer und dem Besitzer ergangenen Urteils auf Herausgabe der Sache hat auch die Feststellung zum Gegenstand, dass dem Besitzer bei Schluss der mündlichen Verhandlung kein Recht zum Besitz zustand3.

Für den Anspruch nach § 987, § 990 Abs. 1 BGB kommt es darauf an, in welchem Umfang der Untermieter Besitz an der herauszugebenden Sache hatte.

Soweit vereinzelt vertreten wird, dass die von dem Untermieter herauszugebenden Nutzungen sich nicht auf die von ihm genutzten Räume beschränkten4, kann dem nicht gefolgt werden. Die hierfür gegebene Begründung, dass eine Wohnung ebenso wie ein Einfamilienhaus nur als Einheit zurückgegeben werden könne, hat im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs nach § 990 Abs. 2, § 286 BGB ihre Berechtigung; auf Ansprüche nach § 987, § 990 Abs. 1 Satz 2 BGB lässt sie sich jedoch nicht übertragen. Gibt ein unmittelbarer Besitzer eines Raums einer Wohnung diesen nicht heraus und ist es dem Eigentümer nicht zumutbar, nur Teile der Wohnung zu vermieten, so setzt der unmittelbare Besitzer des Raums die Ursache dafür, dass die gesamte Wohnung nicht vermietet werden kann und daher ein entsprechender Mietausfallschaden entsteht5. Im Rahmen der § 987, § 990 Abs. 1 BGB geht es demgegenüber um von dem Besitzer gezogene oder schuldhaft nicht gezogene Nutzungen. An Räumlichkeiten, an denen kein Besitz besteht, können Nutzungen nicht gezogen werden6.

Der Untermieter ist durch das gegen ihn ergangene Räumungsurteil nicht daran gehindert, einen Besitz an sämtlichen Räumen in Abrede zu stellen. Durch die Rechtskraft des Räumungsurteils steht nicht fest, in welchem Umfang der Untermieter Besitz an den herauszugebenden Räumen hatte. Ebenso wenig wie bei der auf § 985 BGB gestützten Räumungsklage rechtskräftig über das Eigentum entschieden wird7, kann dem Räumungsurteil eine Bindungswirkung dahingehend entnommen werden, in welchem Umfang der Beklagte Besitzer der herauszugebenden Sache war.

Für den Umfang des Besitzes des Untermieters an den Räumen zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit (§ 987 BGB) oder des Eintritts seiner Bösgläubigkeit (§ 990 Abs. 1 Satz 2 BGB) ist der Eigentümer darlegungs- und beweisbelastet8.

Der Eigentümer kann den Mieter und den Untermieter wie Gesamtschuldner in Anspruch nehmen.

Der Eigentümer kann unter den Voraussetzungen der § 987, § 991 BGB den mittelbaren Besitzer auf Herausgabe der Rechtsfrüchte – wie etwa den Mietzins oder eine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB aus dem Untermietverhältnis – in Anspruch nehmen. Von dem unmittelbaren Besitzer kann der Eigentümer unter den Voraussetzungen der § 987, § 990 BGB die tatsächlich gezogenen Nutzungen, also den objektiven Mietwert der innegehabten Räume9, verlangen. Zwischen dem mittelbaren und dem unmittelbaren Besitzer liegt in diesen Fällen keine Gesamtschuld vor10. Die Ansprüche haben jeweils einen anderen Inhalt. Sie decken sich bei einer Abweichung des objektiven Mietwerts von dem jeweils vereinbarten Mietzins auch nicht in ihrer Höhe11. Der Eigentümer wiederum darf keine doppelte Befriedigung erlangen12.

Der Bundesgerichtshof hat dem Eigentümer daher ein Wahlrecht eingeräumt, welchen Schuldner er in Anspruch nehmen will. Dieses Wahlrecht ist aber noch nicht dadurch endgültig ausgeübt, dass er einen der Schuldner verklagt. Vielmehr hat es der Bundesgerichtshof zugelassen, dass der Eigentümer nach der erfolglosen Inanspruchnahme eines Besitzers auch noch gegen den anderen Besitzer vorgeht. Mit der bloßen Inanspruchnahme des einen Schuldners erlischt die Haftung des anderen nicht; jeder von ihnen haftet vielmehr weiter, solange der Eigentümer nicht in voller Höhe befriedigt ist13.

Die Gefahr einer unstatthaften doppelten Befriedigung ist allerdings auch dann nicht gegeben, wenn der Eigentümer zugleich beide Besitzer – sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren – in Anspruch nimmt und sichergestellt ist, dass er die Leistung – wie bei einer Gesamtschuld – nur einmal beanspruchen kann. Insoweit sind die §§ 421 ff. BGB entsprechend heranzuziehen14. Diese Analogie liefert über die entsprechende Anwendung des § 422 Abs. 1 BGB die Begründung dafür, dass die Erfüllung durch einen Schuldner auch zugunsten des anderen wirkt. Auch erscheint die entsprechende Heranziehung des § 426 BGB für den Ausgleich zwischen den Schuldnern sachgerechter als die Heranziehung der Vorschriften über die Rechtsmängelhaftung, auf die sich der Innenausgleich ansonsten beschränkte15. Zudem führt die Analogie zu §§ 421 ff. BGB zu prozessökonomischen Ergebnissen. Würde eine Inanspruchnahme der Beklagten nur zugelassen, wenn die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen den Beklagten zu 2 fruchtlos bliebe und ließe sich dies noch nicht feststellen, so müsste die Klage gegen die Beklagte zu 1 als derzeit unbegründet abgewiesen werden. Eine nur nachrangige Haftung eines der Besitzer, die zudem davon abhängig wäre, gegen welchen der Eigentümer zunächst vorgeht16, nähme diesem auch die Möglichkeit, zeitnah die Zwangsvollstreckung gegen beide zu betreiben. Schutzwürdige Schuldnerinteressen stehen dem nicht entgegen, weil die entsprechende Heranziehung der §§ 421 ff. BGB hinreichende Absicherungen bietet.

Bundesgerichtshof, Versä, umnisurteil vom 14. März 2014 – V ZR 218/13

  1. Fortführung von BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370 []
  2. vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 03.06.2005 – V ZR 106/04, NZM 2005, 830; Urteil vom 19.10.1995 – IX ZR 82/94, BGHZ 131, 95, 102 jeweils mwN []
  3. BGH, Urteil vom 26.07.2005 – – X ZR 109/03, NJW 2006, 63, 64; BGH, Urteil vom 20.02.1998 – V ZR 319/96, NJW 1998, 1709, 1710 []
  4. OLG Düsseldorf, ZMR 2010, 755 f. []
  5. OLG Köln, NJW 1961, 30; OLG Hamburg, ZMR 1958, 298; LG Kiel, WuM 1995, 540 []
  6. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, WM 1968, 1370, 1371 []
  7. vgl. BGH, Urteil vom 13.11.1998 – V ZR 29/98, NJW-RR 1999, 376, 377 []
  8. vgl. MünchKomm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 985 Rn. 141 []
  9. BGH, Urteil vom 22.10.1997 – XII ZR 142/95, NJW-RR 1998, 803, 804 f. []
  10. MünchKomm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9; BeckOK BGB/Fritzsche, Edition 30, § 987 Rn. 73 []
  11. vgl. BGH, Urteil vom 12.08.2009 – XII ZR 76/08, NJW-RR 2009, 1522 Rn. 24 []
  12. BGH, Urteil vom 06.11.1968- V ZR 85/65, WM 1968, 1370; RGRK/Pickart, BGB, 12. Aufl., § 991 Rn. 6; Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28; Soergel/Stadler, BGB, 13. Aufl., § 987 Rn. 27; Scheuer/Emmerich in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., V.A. Rn. 168 []
  13. BGH, Urteil vom 06.11.1968 – V ZR 85/65, aaO, 1370 []
  14. MünchKomm-BGB/Baldus, 6. Aufl., § 991 Rn. 9 []
  15. vgl. dazu Staudinger/Gursky, BGB [2013], § 987 Rn. 28 []
  16. vgl. OLG Hamburg, WuM 1997, 223; LG Tübingen, WuM 1990, 217 f. []