Die Gerichte sind grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf1.
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31.12.2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Wie der Bundesgerichtshof bereits entschiedenen hat2, sind die Gerichte grundsätzlich auch dann berechtigt, zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein von der beweisbelasteten Partei angebotenes Sachverständigengutachten einzuholen, wenn ein Mietspiegel vorliegt, der tabellarisch Mietspannen ausweist und zusätzlich eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung enthält. Das gilt bei solchen Mietspiegeln nicht nur in den Fällen, in denen zwischen den Parteien Streit über die Voraussetzungen für das Eingreifen beziehungsweise die Reichweite einer dem Mietspiegel gegebenenfalls zukommenden Vermutungs- oder Indizwirkung herrscht, sondern unabhängig davon in der Regel auch dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete unstreitig innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt und deshalb lediglich die Einordnung der konkreten Einzelvergleichsmiete in diese Spanne einer Klärung bedarf3.
Insoweit blieb vor dem Bundesgerichtshof auch die Rüge ohne Erfolg, das Landgericht Berlin4 hätte in der Berufungsinstanz ein gerichtliches Sachverständigengutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht einholen dürfen, ohne zuvor die zwischen den Parteien streitige Frage geklärt zu haben, ob der Berliner Mietspiegel 2017 nach Maßgabe des § 558d Abs. 1 BGB als qualifizierter Mietspiegel anzusehen sei und deshalb die gesetzliche Vermutung des § 558d Abs. 3 BGB, auf die sich die Mieter berufen haben, zum Tragen komme.
Nach ständiger Rechtsprechung darf die ortsübliche Vergleichsmiete 16 im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlich und üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben5.
Dabei hat das Gericht – wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 18.11.20206 entschieden hat – in dem Fall, dass der (beweisbelastete) Vermieter die Qualifizierung des einschlägigen Mietspiegels im Sinne des § 558d Abs. 1 BGB hinreichend bestreitet, die Wahl, ob es sich seine richterliche Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Einholung eines – vom Vermieter angebotenen – Sachverständigengutachtens verschafft oder zunächst Beweis über die Frage der Erstellung des Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erhebt, um festzustellen, ob die Voraussetzungen für das Eingreifen der gesetzlichen Vermutung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vorliegen7.
Im Streitfall kann offenbleiben, ob die Vermieterin die Qualifizierung des Mietspiegels – wie vom Landgericht Berlin angenommen, von der Revision aber bezweifelt – substantiiert bestritten hat.
Denn unabhängig davon war eine Beweisaufnahme zu der von den Mieter in Anspruch genommenen und von der Vermieterin infrage gestellten Qualifizierung des Berliner Mietspiegels 2017 hier bereits deshalb nicht veranlasst, weil zwischen den Parteien über die Frage, auf die sich die Vermutung gegebenenfalls bezieht, kein Streit herrscht. Die (mögliche) Qualifizierung des Mietspiegels erstreckt sich ausschließlich auf die in der Mietspiegeltabelle ausgewiesenen Spannenwerte8. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird hier demnach gegebenenfalls vermutet, dass die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für das einschlägige Mietspiegelfeld ausgewiesenen Spanne liegt. Vorliegend stellt indes keine der Parteien in Abrede, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete in der für das hier unstreitig einschlägige Mietspiegelfeld – I 2 aufgeführten Spanne von 5, 52 €/m² bis 9, 20 €/m² bewegt. Die Vermieterin verlangt mit 8, 10 €/m² nämlich eine Miete, die innerhalb dieser Spanne liegt.
Entgegen der Auffassung der Revision war das Landgericht Berlin – wie der Bundesgerichtshof zu diesem Mietspiegel bereits entschieden hat – auch nicht verpflichtet, den Berliner Mietspiegel 2017 wenigstens als einfachen Mietspiegel heranzuziehen oder jedenfalls – vor der Einholung eines Sachverständigengutachtens – zu klären, ob dem Mietspiegel die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels zukommt.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs billigt dem Tatrichter zwar die Befugnis zu, einen Mietspiegel im Sinne des § 558c BGB in seine Überzeugungsbildung einfließen zu lassen. Denn ein solcher Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Wie weit diese Indizwirkung reicht, hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls, insbesondere der Qualität des Mietspiegels ab9.
Ungeachtet dessen, dass dem Berliner Mietspiegel 2017 eine solche Indizwirkung grundsätzlich zukommt10 und die – gegen die Erstellung dieses Mietspiegels nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen gerichteten – Einwendungen der Vermieterin entgegen der Auffassung des Landgerichts Berlin nicht geeignet sind, diese Indizwirkung infrage zu stellen11, war das Landgericht Berlin jedoch nicht gehalten, seine Überzeugung von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Indizwirkung des Mietspiegels zu bilden.
Zum einen sind die Gerichte nicht verpflichtet, ihre Überzeugungsbildung auf – unstreitige oder festgestellte – Indizien, die einen Schluss auf die Haupttatsache zulassen, zu stützen und von der Erhebung des von der beweisbelasteten Partei zum Nachweis der Haupttatsache angebotenen Beweises abzusehen12.
Zum anderen erstreckt sich die dem Berliner Mietspiegel 2017 zukommende Indizwirkung aufgrund seiner besonderen Gestaltung als Tabellenspiegel mit einer – auf eine bloße Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ausgerichteten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nur auf die Daten, die in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossen sind13. Insoweit herrscht zwischen den Parteien indes kein Streit, weshalb ein Rückgriff auf die Indizwirkung mangels Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst war. Die Parteien gehen nämlich – wie bereits erwähnt – übereinstimmend davon aus, dass die zu bewertende Wohnung in Anbetracht der in die Erstellung der Mietspiegelfelder eingeflossenen Wohnungsdaten betreffend die Merkmale Alter, Größe, Lage und Ausstattung14 in das Mietspiegelfeld – I 2 einzuordnen ist und die ortsübliche Vergleichsmiete innerhalb der für dieses Feld ausgewiesenen Spanne von 5, 52 €/m² bis 9, 20 €/m² liegt.
Schließlich war das Landgericht Berlin auch nicht verpflichtet, die im Berliner Mietspiegel 2017 enthaltene „Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung“15 als Schätzungsgrundlage nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen. Greift die mit einem qualifizierten Mietspiegel einhergehende Vermutungswirkung oder die einem einfachen Mietspiegel zukommende Indizwirkung ein oder ist ein Rückgriff darauf – wie hier – mangels diesbezüglicher Beweisbedürftigkeit nicht veranlasst, wäre das Gericht zwar berechtigt, die gebotene Spanneneinordnung anhand einer – sich als Grundlage für eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO grundsätzlich eignenden – Orientierungshilfe vorzunehmen, die der Mietspiegel hierfür bereitstellt16. Es ist hierzu aber wiederum nicht verpflichtet.
Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts, ob es die beantragte Beweisaufnahme (hier Einholung eines Sachverständigengutachtens) durchführt oder sich – in Abweichung von dem Gebot der Erschöpfung der Beweisanträge17 – mit einer Schätzung begnügt18. Auch unter Berücksichtigung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip nach Art.20 Abs. 3 GG abgeleiteten Gebots zur fairen Verfahrensgestaltung ergibt sich nichts anderes19.
Schließlich führt auch die größere Breite der Datengrundlage eines Mietspiegels allein nicht dazu, dass dieser einem Sachverständigengutachten überlegen wäre20. Das gilt insbesondere, wenn sich die breite Datengrundlage des Mietspiegels – wie hier – ausschließlich auf die in Tabellenform ausgewiesenen Mietspiegelfelder bezieht und im Streitfall nur die konkrete Einordnung in die Mietspiegelspanne, derentwegen der Mietspiegel lediglich eine Schätzung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermöglicht, einer Beweiserhebung bedarf21.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20
- im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, NJWRR 2021, 76 Rn. 24 ff.[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 24 ff.[↩]
- LG Berlin, Urteil vom 10.12.2019 – 63 S 348/18[↩]
- BGH, Urteile vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 27 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/12, aaO Rn. 15[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 31, zu demselben Mietspiegel [Mietspiegel Ziffer 10, Seite 13]; vgl. auch BGH, Urteile vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter – II 2 a; vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/12, aaO Rn. 16; vom 03.07.2013 – VIII ZR 263/12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und – VIII ZR 354/12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/17, aaO Rn. 17; vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, BGHZ 225, 352 Rn. 102[↩]
- vgl. BGH, Urteile vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 34 ff.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 35[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 38 mwN[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 39 ff., zu demselben Mietspiegel[↩]
- Berliner Mietspiegel 2017 Ziffer 10, Seite 13[↩]
- Mietspiegel Ziffer 10 und 11[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 42, zu demselben Mitspiegel[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1990 – VI ZR 291/89, NJW 1991, 1412 unter – II 1 a[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 43[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 55 ff.[↩]
- BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 50 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 52[↩]
