Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten trotz Mietspiegel

Die Gerich­te sind grund­sätz­lich auch dann berech­tigt, zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ein von der beweis­be­las­te­ten Par­tei ange­bo­te­nes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­zu­ho­len, wenn ein Miet­spie­gel vor­liegt, der tabel­la­risch Miet­span­nen aus­weist und zusätz­lich eine Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Spannen­ein­ord­nung ent­hält. Das gilt bei sol­chen Miet­spie­geln nicht nur in den Fäl­len, in denen zwi­schen den Par­tei­en Streit über die Vor­aus­set­zun­gen für das Ein­grei­fen bezie­hungs­wei­se die Reich­wei­te einer dem Miet­spie­gel gege­be­nen­falls zukom­men­den Ver­mu­tungs- oder Indi­zwir­kung herrscht, son­dern unab­hän­gig davon in der Regel auch dann, wenn die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te unstrei­tig inner­halb der für das ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­feld aus­ge­wie­se­nen Span­ne liegt und des­halb ledig­lich die Ein­ord­nung der kon­kre­ten Ein­zel­ver­gleichs­mie­te in die­se Span­ne einer Klä­rung bedarf1.

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und das Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten trotz Mietspiegel

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert geblie­ben ist. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwend­ba­ren, bis zum 31.12.2019 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den: aF) aus den übli­chen Ent­gel­ten gebil­det, die in der Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage ein­schließ­lich der ener­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof bereits ent­schie­de­nen hat2, sind die Gerich­te grund­sätz­lich auch dann berech­tigt, zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ein von der beweis­be­las­te­ten Par­tei ange­bo­te­nes Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­zu­ho­len, wenn ein Miet­spie­gel vor­liegt, der tabel­la­risch Miet­span­nen aus­weist und zusätz­lich eine Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Spannen­ein­ord­nung ent­hält. Das gilt bei sol­chen Miet­spie­geln nicht nur in den Fäl­len, in denen zwi­schen den Par­tei­en Streit über die Vor­aus­set­zun­gen für das Ein­grei­fen bezie­hungs­wei­se die Reich­wei­te einer dem Miet­spie­gel gege­be­nen­falls zukom­men­den Ver­mu­tungs- oder Indi­zwir­kung herrscht, son­dern unab­hän­gig davon in der Regel auch dann, wenn die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te unstrei­tig inner­halb der für das ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­feld aus­ge­wie­se­nen Span­ne liegt und des­halb ledig­lich die Ein­ord­nung der kon­kre­ten Ein­zel­ver­gleichs­mie­te in die­se Span­ne einer Klä­rung bedarf3.

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Inso­weit blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof auch die Rüge ohne Erfolg, das Land­ge­richt Ber­lin4 hät­te in der Beru­fungs­in­stanz ein gericht­li­ches Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te nicht ein­ho­len dür­fen, ohne zuvor die zwi­schen den Par­tei­en strei­ti­ge Fra­ge geklärt zu haben, ob der Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 nach Maß­ga­be des § 558d Abs. 1 BGB als qua­li­fi­zier­ter Miet­spie­gel anzu­se­hen sei und des­halb die gesetz­li­che Ver­mu­tung des § 558d Abs. 3 BGB, auf die sich die Mie­ter beru­fen haben, zum Tra­gen komme.

Nach stän­di­ger Recht­spre­chung darf die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te 16 im Pro­zess nur auf der Grund­la­ge von Erkennt­nis­quel­len bestimmt wer­den, die die tat­säch­lich und übli­cher­wei­se gezahl­ten Mie­ten für ver­gleich­ba­re Woh­nun­gen in einer für die freie tatrich­ter­li­che Über­zeu­gungs­bil­dung (§ 286 ZPO) hin­rei­chen­den Wei­se ermit­telt haben5.

Dabei hat das Gericht – wie der Bun­des­ge­richts­hof in sei­nem Urteil vom 18.11.20206 ent­schie­den hat – in dem Fall, dass der (beweis­be­las­te­te) Ver­mie­ter die Qua­li­fi­zie­rung des ein­schlä­gi­gen Miet­spie­gels im Sin­ne des § 558d Abs. 1 BGB hin­rei­chend bestrei­tet, die Wahl, ob es sich sei­ne rich­ter­li­che Über­zeu­gung von der Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te durch Ein­ho­lung eines – vom Ver­mie­ter ange­bo­te­nen – Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens ver­schafft oder zunächst Beweis über die Fra­ge der Erstel­lung des Miet­spie­gels nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen erhebt, um fest­zu­stel­len, ob die Vor­aus­set­zun­gen für das Ein­grei­fen der gesetz­li­chen Ver­mu­tung (§ 292 ZPO) des § 558d Abs. 3 BGB vor­lie­gen7.

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Im Streit­fall kann offen­blei­ben, ob die Ver­mie­te­rin die Qua­li­fi­zie­rung des Miet­spie­gels – wie vom Land­ge­richt Ber­lin ange­nom­men, von der Revi­si­on aber bezwei­felt – sub­stan­ti­iert bestrit­ten hat.

Denn unab­hän­gig davon war eine Beweis­auf­nah­me zu der von den Mie­ter in Anspruch genom­me­nen und von der Ver­mie­te­rin infra­ge gestell­ten Qua­li­fi­zie­rung des Ber­li­ner Miet­spie­gels 2017 hier bereits des­halb nicht ver­an­lasst, weil zwi­schen den Par­tei­en über die Fra­ge, auf die sich die Ver­mu­tung gege­be­nen­falls bezieht, kein Streit herrscht. Die (mög­li­che) Qua­li­fi­zie­rung des Miet­spie­gels erstreckt sich aus­schließ­lich auf die in der Miet­spie­gel­ta­bel­le aus­ge­wie­se­nen Span­nen­wer­te8. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird hier dem­nach gege­be­nen­falls ver­mu­tet, dass die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te inner­halb der für das ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­feld aus­ge­wie­se­nen Span­ne liegt. Vor­lie­gend stellt indes kei­ne der Par­tei­en in Abre­de, dass sich die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te in der für das hier unstrei­tig ein­schlä­gi­ge Miet­spie­gel­feld – I 2 auf­ge­führ­ten Span­ne von 5, 52 €/​m² bis 9, 20 €/​m² bewegt. Die Ver­mie­te­rin ver­langt mit 8, 10 €/​m² näm­lich eine Mie­te, die inner­halb die­ser Span­ne liegt.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on war das Land­ge­richt Ber­lin – wie der Bun­des­ge­richts­hof zu die­sem Miet­spie­gel bereits ent­schie­den hat – auch nicht ver­pflich­tet, den Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 wenigs­tens als ein­fa­chen Miet­spie­gel her­an­zu­zie­hen oder jeden­falls – vor der Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens – zu klä­ren, ob dem Miet­spie­gel die Indi­zwir­kung eines ein­fa­chen Miet­spie­gels zukommt.

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Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs bil­ligt dem Tatrich­ter zwar die Befug­nis zu, einen Miet­spie­gel im Sin­ne des § 558c BGB in sei­ne Über­zeu­gungs­bil­dung ein­flie­ßen zu las­sen. Denn ein sol­cher Miet­spie­gel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort ange­ge­be­nen Ent­gel­te die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te zutref­fend wie­der­ge­ben. Wie weit die­se Indi­zwir­kung reicht, hängt von den kon­kre­ten Umstän­den des jewei­li­gen Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re der Qua­li­tät des Miet­spie­gels ab9.

Unge­ach­tet des­sen, dass dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 eine sol­che Indi­zwir­kung grund­sätz­lich zukommt10 und die – gegen die Erstel­lung die­ses Miet­spie­gels nach aner­kann­ten wis­sen­schaft­li­chen Grund­sät­zen gerich­te­ten – Ein­wen­dun­gen der Ver­mie­te­rin ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Ber­lin nicht geeig­net sind, die­se Indi­zwir­kung infra­ge zu stel­len11, war das Land­ge­richt Ber­lin jedoch nicht gehal­ten, sei­ne Über­zeu­gung von der Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unter Beach­tung der Indi­zwir­kung des Miet­spie­gels zu bilden.

Zum einen sind die Gerich­te nicht ver­pflich­tet, ihre Über­zeu­gungs­bil­dung auf – unstrei­ti­ge oder fest­ge­stell­te – Indi­zi­en, die einen Schluss auf die Haupt­tat­sa­che zulas­sen, zu stüt­zen und von der Erhe­bung des von der beweis­be­las­te­ten Par­tei zum Nach­weis der Haupt­tat­sa­che ange­bo­te­nen Bewei­ses abzu­se­hen12.

Zum ande­ren erstreckt sich die dem Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 zukom­men­de Indi­zwir­kung auf­grund sei­ner beson­de­ren Gestal­tung als Tabel­len­spie­gel mit einer – auf eine blo­ße Schät­zung nach § 287 Abs. 2 ZPO aus­ge­rich­te­ten Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Spannen­ein­ord­nung nur auf die Daten, die in die Erstel­lung der Miet­spie­gel­fel­der ein­ge­flos­sen sind13. Inso­weit herrscht zwi­schen den Par­tei­en indes kein Streit, wes­halb ein Rück­griff auf die Indi­zwir­kung man­gels Beweis­be­dürf­tig­keit nicht ver­an­lasst war. Die Par­tei­en gehen näm­lich – wie bereits erwähnt – über­ein­stim­mend davon aus, dass die zu bewer­ten­de Woh­nung in Anbe­tracht der in die Erstel­lung der Miet­spie­gel­fel­der ein­ge­flos­se­nen Woh­nungs­da­ten betref­fend die Merk­ma­le Alter, Grö­ße, Lage und Aus­stat­tung14 in das Miet­spie­gel­feld – I 2 ein­zu­ord­nen ist und die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te inner­halb der für die­ses Feld aus­ge­wie­se­nen Span­ne von 5, 52 €/​m² bis 9, 20 €/​m² liegt.

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Schließ­lich war das Land­ge­richt Ber­lin auch nicht ver­pflich­tet, die im Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 ent­hal­te­ne „Ori­en­tie­rungs­hil­fe für die Spannen­ein­ord­nung„15 als Schät­zungs­grund­la­ge nach § 287 Abs. 2 ZPO zur Bestim­mung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te her­an­zu­zie­hen. Greift die mit einem qua­li­fi­zier­ten Miet­spie­gel ein­her­ge­hen­de Ver­mu­tungs­wir­kung oder die einem ein­fa­chen Miet­spie­gel zukom­men­de Indi­zwir­kung ein oder ist ein Rück­griff dar­auf – wie hier – man­gels dies­be­züg­li­cher Beweis­be­dürf­tig­keit nicht ver­an­lasst, wäre das Gericht zwar berech­tigt, die gebo­te­ne Spannen­ein­ord­nung anhand einer – sich als Grund­la­ge für eine Schät­zung nach § 287 Abs. 2 ZPO grund­sätz­lich eig­nen­den – Ori­en­tie­rungs­hil­fe vor­zu­neh­men, die der Miet­spie­gel hier­für bereit­stellt16. Es ist hier­zu aber wie­der­um nicht verpflichtet.

Denn nach § 287 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 ZPO steht es im pflicht­ge­mä­ßen Ermes­sen des Gerichts, ob es die bean­trag­te Beweis­auf­nah­me (hier Ein­ho­lung eines Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­tens) durch­führt oder sich – in Abwei­chung von dem Gebot der Erschöp­fung der Beweis­an­trä­ge17 – mit einer Schät­zung begnügt18. Auch unter Berück­sich­ti­gung des aus Art. 2 Abs. 1 GG in Ver­bin­dung mit dem Rechts­staats­prin­zip nach Art.20 Abs. 3 GG abge­lei­te­ten Gebots zur fai­ren Ver­fah­rens­ge­stal­tung ergibt sich nichts ande­res19.

Schließ­lich führt auch die grö­ße­re Brei­te der Daten­grund­la­ge eines Miet­spie­gels allein nicht dazu, dass die­ser einem Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten über­le­gen wäre20. Das gilt ins­be­son­de­re, wenn sich die brei­te Daten­grund­la­ge des Miet­spie­gels – wie hier – aus­schließ­lich auf die in Tabel­len­form aus­ge­wie­se­nen Miet­spie­gel­fel­der bezieht und im Streit­fall nur die kon­kre­te Ein­ord­nung in die Miet­spie­gel­span­ne, derent­we­gen der Miet­spie­gel ledig­lich eine Schät­zung nach § 287 Abs. 2 ZPO ermög­licht, einer Beweis­erhe­bung bedarf21.

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Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/​20

  1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, NJWRR 2021, 76 Rn. 24 ff.[]
  2. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, NJW-RR 2021, 76[]
  3. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 24 ff.[]
  4. LG Ber­lin, Urteil vom 10.12.2019 – 63 S 348/​18[]
  5. BGH, Urtei­le vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, NJW 2013, 775 Rn. 13; vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12, NJW 2014, 292 Rn. 13; vom 15.03.2017 – VIII ZR 295/​15, NJW 2017, 2679 Rn. 21; vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/​18, NJW 2019, 3142 Rn. 29; vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 26[]
  6. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 27 ff.[]
  7. vgl. BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12, aaO Rn. 15[]
  8. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 31, zu dem­sel­ben Miet­spie­gel [Miet­spie­gel Zif­fer 10, Sei­te 13]; vgl. auch BGH, Urtei­le vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/​04, NJW 2005, 2074 unter – II 2 a; vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/​17, NJW-RR 2019, 458 Rn. 25[]
  9. vgl. BGH, Urtei­le vom 16.06.2010 – VIII ZR 99/​09, NZM 2010, 665 Rn. 12; vom 21.11.2012 – VIII ZR 46/​12, aaO Rn. 16; vom 03.07.2013 – VIII ZR 263/​12, NZM 2013, 612 Rn. 33, und – VIII ZR 354/​12, BGHZ 197, 366 Rn. 23; vom 13.02.2019 – VIII ZR 245/​17, aaO Rn. 17; vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/​19, BGHZ 225, 352 Rn. 102[]
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 27.05.2020 – VIII ZR 45/​19, aaO Rn. 101 ff.; vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 34 ff.[]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 35[]
  12. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 38 mwN[]
  13. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 39 ff., zu dem­sel­ben Miet­spie­gel[]
  14. Ber­li­ner Miet­spie­gel 2017 Zif­fer 10, Sei­te 13[]
  15. Miet­spie­gel Zif­fer 10 und 11[]
  16. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 42, zu dem­sel­ben Mit­spie­gel[]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 09.10.1990 – VI ZR 291/​89, NJW 1991, 1412 unter – II 1 a[]
  18. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 43[]
  19. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 55 ff.[]
  20. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 50 f.; vgl. auch BGH, Urteil vom 06.11.2013 – VIII ZR 346/​12, NJW 2014, 292 Rn. 25 f.[]
  21. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/​20, aaO Rn. 52[]

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