Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht und nicht der Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück1.
Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31.12.2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugeht2 und nicht der – hier in der Vorinstanz vom Landgericht Berlin zugrunde gelegte3 – Zeitpunkt, ab dem der Mieter die erhöhte Miete gegebenenfalls schuldet. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maßgebliche Vierjahresfrist erstreckt sich demnach vom Zugang des Erhöhungsverlangens an vier Jahre zurück. Im Streitfall ist das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin vom 20.07.2017 unstreitig noch im Juli 2017 zugegangen und die Vierjahresfrist entsprechend zu bemessen.
Im hier entschiedenen Fall hat jedoch der Sachverständige – und ihm folgend das Landgericht Berlin – seiner Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens indes Mietentgelte für vergleichbaren Wohnraum zugrunde gelegt, die – entsprechend der Vorgabe des Landgerichts Berlin – in dem Zeitraum vom 01.10.2013 bis 1.10.2017 (neu) vereinbart oder geändert worden sind. Unschädlich ist das entgegen der Auffassung der Revision zwar insoweit, als der Sachverständige drei der insgesamt 14 Vergleichswohnungen in seine Betrachtung einbezogen hat, für die das Mietentgelt im Jahr 2013 (neu) vereinbart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Denn insoweit ist nach den ausdrücklichen Angaben des Sachverständigen zum berücksichtigten Vierjahreszeitraum zweifellos davon auszugehen, dass es sich um Vereinbarungen beziehungsweise Änderungen der Miete aus dem Zeitraum vom 01.10.bis 31.12.2013 handelt. Da dieser Zeitraum innerhalb der genannten hier maßgeblichen Betrachtungszeitspanne liegt, ist die Berücksichtigung der betreffenden Mietentgelte nicht zu beanstanden.
Anders verhält es sich jedoch in Bezug auf diejenigen vom Sachverständigen berücksichtigten zwei Vergleichswohnungen, für die das Mietentgelt im Jahr 2017 (neu) vereinbart beziehungsweise geändert wurde, ohne dass sich dem Gutachten entnehmen ließe, zu welchem Zeitpunkt in diesem Jahr das genau der Fall war. Hier lässt sich – wie die Revision zu Recht geltend macht – anhand der bisher getroffenen Feststellungen des Landgerichts Berlin nicht ausschließen, dass die herangezogenen Mietentgelte in einem außerhalb des maßgeblichen Betrachtungszeitrahmens liegenden Zeitraum – namentlich zwischen dem Zugang des Erhöhungsverlangens im Juli 2017 bis zu dem vom Landgericht Berlin fehlerhaft angenommenen Stichtag am 1.10.2017 – vereinbart beziehungsweise geändert wurden und der Entscheidungsfindung deshalb nicht hätten zugrunde gelegt werden dürfen.
Das Berufungsurteil beruht auch auf diesem Rechtsfehler (§ 545 Abs.1 ZPO), denn er hat sich auf die Bestimmung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete in entscheidungserheblicher Weise ausgewirkt.
Ließe man die im Jahr 2017 vereinbarten beziehungsweise geänderten Mietentgelte in Höhe von 10, 22 €/m² und 8, 39 €/m² bei ansonsten gleichbleibender Berechnung des Vergleichswerts außer Betracht, ergäbe sich eine Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete von 6, 19 €/m² bis 9, 73 €/m² (anstelle von 6,19 €/m² bis 10,22 €/m²) mit einem arithmetischen Mittelwert von 7,89 €/m² (anstelle von 8,09 €/m²), und im Ergebnis sodann ein Vergleichswert von 8,06 €/m² (anstelle von 8,28 €/m²). Da dieser unterhalb der verlangten Miete (8,10 €/m²) liegt, handelt es sich hierbei um einen ergebnisrelevanten Gesichtspunkt.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20
