Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der maß­ge­ben­de Zeitpunkt

Maß­ge­bend für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter zugeht und nicht der Zeit­punkt, ab dem der Mie­ter die erhöh­te Mie­te gege­be­nen­falls schul­det. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maß­geb­li­che Vier­jah­res­frist erstreckt sich dem­nach vom Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens an vier Jah­re zurück1.

Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te – und der maß­ge­ben­de Zeitpunkt

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Ver­mie­ter die Zustim­mung zu einer Erhö­hung der Mie­te bis zur orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ver­lan­gen, wenn die Mie­te in dem Zeit­punkt, zu dem die Erhö­hung ein­tre­ten soll, seit 15 Mona­ten unver­än­dert geblie­ben ist. Die orts­üb­li­che Ver­gleichs­mie­te wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwend­ba­ren, bis zum 31.12.2019 gel­ten­den Fas­sung (im Fol­gen­den: aF) aus den übli­chen Ent­gel­ten gebil­det, die in der Gemein­de für Wohn­raum ver­gleich­ba­rer Art, Grö­ße, Aus­stat­tung, Beschaf­fen­heit und Lage ein­schließ­lich der ener­ge­ti­schen Aus­stat­tung und Beschaf­fen­heit in den letz­ten vier Jah­ren ver­ein­bart oder, von Erhö­hun­gen nach § 560 BGB abge­se­hen, geän­dert wor­den sind.

Maß­ge­bend für die Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te ist der Zeit­punkt, zu dem das Erhö­hungs­ver­lan­gen dem Mie­ter zugeht2 und nicht der – hier in der Vor­in­stanz vom Land­ge­richt Ber­lin zugrun­de geleg­te3 – Zeit­punkt, ab dem der Mie­ter die erhöh­te Mie­te gege­be­nen­falls schul­det. Die nach § 558 Abs. 2 BGB aF maß­geb­li­che Vier­jah­res­frist erstreckt sich dem­nach vom Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens an vier Jah­re zurück. Im Streit­fall ist das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen der Ver­mie­te­rin vom 20.07.2017 unstrei­tig noch im Juli 2017 zuge­gan­gen und die Vier­jah­res­frist ent­spre­chend zu bemessen.

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Im hier ent­schie­de­nen Fall hat jedoch der Sach­ver­stän­di­ge – und ihm fol­gend das Land­ge­richt Ber­lin – sei­ner Ermitt­lung der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te unter Anwen­dung des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens indes Miet­ent­gel­te für ver­gleich­ba­ren Wohn­raum zugrun­de gelegt, die – ent­spre­chend der Vor­ga­be des Land­ge­richts Ber­lin – in dem Zeit­raum vom 01.10.2013 bis 1.10.2017 (neu) ver­ein­bart oder geän­dert wor­den sind. Unschäd­lich ist das ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­on zwar inso­weit, als der Sach­ver­stän­di­ge drei der ins­ge­samt 14 Ver­gleichs­woh­nun­gen in sei­ne Betrach­tung ein­be­zo­gen hat, für die das Miet­ent­gelt im Jahr 2013 (neu) ver­ein­bart bezie­hungs­wei­se geän­dert wur­de, ohne dass sich dem Gut­ach­ten ent­neh­men lie­ße, zu wel­chem Zeit­punkt in die­sem Jahr das genau der Fall war. Denn inso­weit ist nach den aus­drück­li­chen Anga­ben des Sach­ver­stän­di­gen zum berück­sich­tig­ten Vier­jah­res­zeit­raum zwei­fel­los davon aus­zu­ge­hen, dass es sich um Ver­ein­ba­run­gen bezie­hungs­wei­se Ände­run­gen der Mie­te aus dem Zeit­raum vom 01.10.bis 31.12.2013 han­delt. Da die­ser Zeit­raum inner­halb der genann­ten hier maß­geb­li­chen Betrach­tungs­zeit­span­ne liegt, ist die Berück­sich­ti­gung der betref­fen­den Miet­ent­gel­te nicht zu beanstanden.

Anders ver­hält es sich jedoch in Bezug auf die­je­ni­gen vom Sach­ver­stän­di­gen berück­sich­tig­ten zwei Ver­gleichs­woh­nun­gen, für die das Miet­ent­gelt im Jahr 2017 (neu) ver­ein­bart bezie­hungs­wei­se geän­dert wur­de, ohne dass sich dem Gut­ach­ten ent­neh­men lie­ße, zu wel­chem Zeit­punkt in die­sem Jahr das genau der Fall war. Hier lässt sich – wie die Revi­si­on zu Recht gel­tend macht – anhand der bis­her getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen des Land­ge­richts Ber­lin nicht aus­schlie­ßen, dass die her­an­ge­zo­ge­nen Miet­ent­gel­te in einem außer­halb des maß­geb­li­chen Betrach­tungs­zeit­rah­mens lie­gen­den Zeit­raum – nament­lich zwi­schen dem Zugang des Erhö­hungs­ver­lan­gens im Juli 2017 bis zu dem vom Land­ge­richt Ber­lin feh­ler­haft ange­nom­me­nen Stich­tag am 1.10.2017 – ver­ein­bart bezie­hungs­wei­se geän­dert wur­den und der Ent­schei­dungs­fin­dung des­halb nicht hät­ten zugrun­de gelegt wer­den dürfen.

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Das Beru­fungs­ur­teil beruht auch auf die­sem Rechts­feh­ler (§ 545 Abs.1 ZPO), denn er hat sich auf die Bestim­mung der Höhe der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te in ent­schei­dungs­er­heb­li­cher Wei­se ausgewirkt.

Lie­ße man die im Jahr 2017 ver­ein­bar­ten bezie­hungs­wei­se geän­der­ten Miet­ent­gel­te in Höhe von 10, 22 €/​m² und 8, 39 €/​m² bei ansons­ten gleich­blei­ben­der Berech­nung des Ver­gleichs­werts außer Betracht, ergä­be sich eine Band­brei­te der orts­üb­li­chen Ver­gleichs­mie­te von 6, 19 €/​m² bis 9, 73 €/​m² (anstel­le von 6,19 €/​m² bis 10,22 €/​m²) mit einem arith­me­ti­schen Mit­tel­wert von 7,89 €/​m² (anstel­le von 8,09 €/​m²), und im Ergeb­nis sodann ein Ver­gleichs­wert von 8,06 €/​m² (anstel­le von 8,28 €/​m²). Da die­ser unter­halb der ver­lang­ten Mie­te (8,10 €/​m²) liegt, han­delt es sich hier­bei um einen ergeb­nis­re­le­van­ten Gesichtspunkt.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/​20

  1. Bestä­ti­gung des BGH, Urteils vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, NJW 2012, 1351 Rn. 30[]
  2. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/​10, NJW 2012, 1351 Rn. 30; vgl. auch BGH, Urteil vom 26.10.2005 – VIII ZR 41/​05, NJW-RR 2006, 227 Rn. 15; jeweils mwN[]
  3. LG Ber­lin, Urteil vom 10.12.2019 – 63 S 348/​18[]

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