Die pflicht­wid­rig ver­wei­ger­te Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung

Ein Ver­mie­ter macht sich gegen­über sei­nen Mie­tern scha­dens­er­satz­pflich­tig, wenn er den Mie­tern einer Drei­zim­mer­woh­nung, die sich aus beruf­li­chen Grün­den meh­re­re Jah­re im Aus­land auf­hal­ten, die Unter­ver­mie­tung zwei­er Zim­mer ver­sagt.

Die pflicht­wid­rig ver­wei­ger­te Erlaub­nis zur Unter­ver­mie­tung

Die Klä­ger des hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Rechts­streits sind seit 2001 Mie­ter einer Drei­zim­mer­woh­nung der Beklag­ten in Ham­burg. Sie hal­ten sich seit 15.11.2010 in Kana­da auf, weil der Klä­ger zu 2 zum 1.01.2011 eine befris­te­te mehr­jäh­ri­ge Arbeits­tä­tig­keit in Otta­wa auf­ge­nom­men hat. Mit Schrei­ben vom 19.08.2010 unter­rich­te­ten sie die Haus­ver­wal­tung der Beklag­ten von ihrer Absicht, die Woh­nung – mit Aus­nah­me eines von ihnen wei­ter genutz­ten Zim­mers – ab dem 15.11.2010 vor­aus­sicht­lich für zwei Jah­re an eine nament­lich benann­te Inter­es­sen­tin unter­zu­ver­mie­ten, weil sie sich in die­ser Zeit aus beruf­li­chen Grün­den regel­mä­ßig im Aus­land auf­hal­ten wür­den. Die Beklag­te ver­wei­ger­te die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung. Mit rechts­kräf­ti­gem Urteil des Amts­ge­richts Ham­burg vom 04.10.2011 wur­de sie ver­ur­teilt, die Unter­ver­mie­tung der bei­den vor­de­ren Zim­mer der Woh­nung bis zum 31.12 2012 an die von den Klä­gern benann­te Inter­es­sen­tin zu gestat­ten.

Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren neh­men die Klä­ger die Beklag­te auf Zah­lung ent­gan­ge­ner Unter­mie­te im Zeit­raum vom 15.11.2010 bis 30.10.2011 in Höhe von ins­ge­samt 7.475 € nebst Zin­sen in Anspruch. Das Amts­ge­richt Ham­burg hat der Kla­ge statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Ham­burg hat die hier­ge­gen gerich­te­te Beru­fung der Beklag­ten zurück­ge­wie­sen 2. Und auch die vom Land­ge­richt im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on der Beklag­ten hat­te nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof kei­nen Erfolg:

Der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass den Klä­gern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung der zwei vor­de­ren Zim­mer der Miet­woh­nung an die Unter­miet­in­ter­es­sen­tin zustand. Indem die Beklag­te die Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung ver­wei­gert hat, hat sie schuld­haft eine miet­ver­trag­li­che Pflicht ver­letzt und ist zum Ersatz des dar­aus ent­stan­de­nen Scha­dens (Miet­aus­falls) ver­pflich­tet.

Der Wunsch der Mie­ter, im Hin­blick auf die (befris­te­te) Arbeits­tä­tig­keit im Aus­land von berufs­be­dingt ent­ste­hen­den Rei­se- und Woh­nungs­kos­ten ent­las­tet zu wer­den, stellt ein berech­tig­tes Inter­es­se zur Unter­ver­mie­tung eines Teils der Woh­nung dar. Dem Anspruch auf Gestat­tung der Unter­ver­mie­tung stand auch nicht ent­ge­gen, dass die Mie­ter nur ein Zim­mer der Drei­zim­mer­woh­nung von der Unter­ver­mie­tung aus­nah­men und auch die­ses wäh­rend ihres Aus­land­auf­ent­halts nur gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken nut­zen woll­ten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quan­ti­ta­ti­ve Vor­ga­ben hin­sicht­lich des beim Mie­ter ver­blei­ben­den Anteils des Wohn­raums noch qua­li­ta­ti­ve Anfor­de­run­gen bezüg­lich sei­ner wei­te­ren Nut­zung durch den Mie­ter auf. Von einer "Über­las­sung eines Teils des Wohn­raums an Drit­te" im Sin­ne des § 553 Abs. 1 BGB ist regel­mä­ßig bereits dann aus­zu­ge­hen, wenn der Mie­ter den Gewahr­sam an dem Wohn­raum nicht voll­stän­dig auf­gibt. Hier­für genügt es, wenn er ein Zim­mer einer grö­ße­ren Woh­nung zurück­be­hält, um hier­in Ein­rich­tungs­ge­gen­stän­de zu lagern und/​oder es gele­gent­lich zu Über­nach­tungs­zwe­cken zu nut­zen.

Die Ver­mie­te­rin kann sich hin­sicht­lich der ver­wei­ger­ten Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung nicht auf einen unver­schul­de­ten Rechts­irr­tum beru­fen. Dass die Fra­ge, ob ein Mie­ter Anspruch auf Zustim­mung zur Unter­ver­mie­tung hat, wenn er einen mehr­jäh­ri­gen Aus­lands­auf­ent­halt antritt, wäh­rend des­sen er den ihm ver­blei­ben­den Teil des Wohn­raums nur spo­ra­disch nut­zen wird, bis­lang noch nicht Gegen­stand einer höchst­rich­ter­li­chen Ent­schei­dung gewe­sen ist, ent­las­tet die Ver­mie­te­rin nicht von ihrer recht­li­chen Fehl­ein­schät­zung. Denn sie hät­te sich mit Rück­sicht auf eine inso­weit bestehen­de Rechts­un­si­cher­heit nicht der Mög­lich­keit ver­schlie­ßen dür­fen, dass sie zur Ertei­lung der Erlaub­nis ver­pflich­tet war, und durf­te das Risi­ko einer Fehl­ein­schät­zung nicht den Mie­tern zuwei­sen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/​13

  1. AG Ham­burg, Urteil vom 06.06.2013 – 44 C 257/​12[]
  2. LG Ham­burg, Urteil vom 26.11.2013 – 316 S 57/​13[]