Die raus­ge­tra­ge­ne Ver­mie­te­rin

Ein Ver­mie­ter, der ver­ein­ba­rungs­ge­mäß die Woh­nung eines Mie­ters betritt aber bei die­ser gele­gen­heit die gesam­te Woh­nung besich­ti­gen möch­te, und das auch gegen den Wil­len des Mie­ters durch­zu­set­zen ver­sucht und sei­ner Auf­for­de­rung, das Haus zu ver­las­sen, nicht nach­kommt, ver­letzt das Haus­recht des Mie­ters. Außer­dem trägt er zumin­dest eine Mit­schuld dar­an, dass der Mie­ter ihn letzt­end­lich aus der Woh­nung getra­gen hat. Selbst wenn der Mie­ter mit sei­nem Han­deln die Gren­zen erlaub­ter Not­wehr (gering­fü­gig) über­schrit­ten haben soll­te, stellt das jeden­falls kei­ne der­art gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar, dass dem Ver­mie­ter des­halb die wei­te­re Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis nicht zuge­mu­tet wer­den kann.

Die raus­ge­tra­ge­ne Ver­mie­te­rin

Mit die­ser Begrün­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof in dem hier vor­lie­gen­den Fall ent­schie­den, dass die von der Klä­ge­rin erklär­te Kün­di­gung weder als frist­lo­se Kün­di­gung (§ 543 Abs. 1 BGB) noch als ordent­li­che Kün­di­gung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirk­sam ist. Der Beklag­te ist seit Juli 2006 Mie­ter eines Hau­ses der Klä­ge­rin. Am 16. August 2012 such­te die Klä­ge­rin den Beklag­ten ver­ein­ba­rungs­ge­mäß auf, um zwi­schen­zeit­lich instal­lier­te Rauch­mel­der in Augen­schein zu neh­men. Bei die­ser Gele­gen­heit ver­such­te die Klä­ge­rin, das gesam­te Haus zu inspi­zie­ren und gegen den Wil­len des Beklag­ten auch Zim­mer zu betre­ten, die nicht mit Rauch­mel­dern ver­se­hen waren. Sie öff­ne­te dabei ein Fens­ter und nahm Gegen­stän­de von der Fens­ter­bank. Der Auf­for­de­rung des Beklag­ten, das Haus zu ver­las­sen, kam die Klä­ge­rin nicht nach. Dar­auf­hin umfass­te der Beklag­te die Klä­ge­rin mit den Armen und trug sie aus dem Haus. Wegen die­ses Vor­falls erklär­te die Klä­ge­rin mit Schrei­ben vom 29. August 2012 die frist­lo­se und hilfs­wei­se die ordent­li­che Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses.

Die von der Klä­ge­rin erho­be­ne Räu­mungs­kla­ge ist vor dem Amts­ge­richt Bad Neuenahr-Ahr­wei­ler1 erfolg­los geblie­ben. Nach­dem auf die Beru­fung der Klä­ge­rin das Land­ge­richt Koblenz2 das amts­ge­richt­li­che Urteil auf­ge­ho­ben und dem Räu­mungs­an­trag statt­ge­ge­ben hat, ver­folgt der Beklag­te mit der vom Bun­des­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­si­on sein Ziel wei­ter.

In sei­ner Ent­schei­dung hat der Bun­des­ge­richts­hof aus­ge­führt, dass die Par­tei­en ver­ab­re­det hat­ten, dass die Klä­ge­rin (ledig­lich) die Räu­me mit den ange­brach­ten Rauch­mel­dern in Augen­schein neh­men soll­te. Zu einer wei­te­ren eigen­mäch­ti­gen Besich­ti­gung war die Klä­ge­rin nicht berech­tigt. Indem sie dies gleich­wohl – gegen den Wil­len des Beklag­ten – durch­zu­set­zen ver­such­te und sei­ner Auf­for­de­rung, das Haus zu ver­las­sen, nicht nach­kam, hat sie das Haus­recht des Beklag­ten ver­letzt. Sie trägt des­halb zumin­dest eine Mit­schuld an dem nach­fol­gen­den Gesche­hen, die das Beru­fungs­ge­richt bei sei­ner Abwä­gung rechts­feh­ler­haft nicht berück­sich­tigt hat. Da wei­te­re Fest­stel­lun­gen nicht zu erwar­ten waren, hat der Bun­des­ge­richts­hof unter Auf­he­bung des Beru­fungs­ur­teils3 in der Sache selbst ent­schie­den und die Beru­fung der Klä­ge­rin gegen das Urteil des Amts­ge­richts4 zurück­ge­wie­sen.

Ange­sichts der Gesamt­um­stän­de, ins­be­son­de­re des vor­an­ge­gan­ge­nen pflicht­wid­ri­gen Ver­hal­tens der Klä­ge­rin, stellt das mit der Kün­di­gung bean­stan­de­te Ver­hal­ten des Beklag­ten – selbst wenn er damit, wie das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men hat, die Gren­zen erlaub­ter Not­wehr (gering­fü­gig) über­schrit­ten haben soll­te – jeden­falls kei­ne der­art gra­vie­ren­de Pflicht­ver­let­zung dar, dass der Klä­ge­rin des­halb die wei­te­re Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis nicht zuge­mu­tet wer­den könn­te (§ 543 Abs. 1 Satz 2 BGB). Auch von einer Ver­trags­ver­let­zung von einem Gewicht, das ein berech­tig­tes Inter­es­se der Klä­ge­rin an der Been­di­gung des Miet­ver­trags recht­fer­tigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), kann unter die­sen Umstän­den nicht aus­ge­gan­gen wer­den. Daher ist die von der Klä­ge­rin erklär­te Kün­di­gung weder als frist­lo­se Kün­di­gung noch als ordent­li­che Kün­di­gung wirk­sam.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 4. Juni 2014 – VIII ZR 289/​13

  1. AG Bad Neuenahr-Ahr­wei­ler, Urteil vom 24.04.2013 – 32 C 666/​12
  2. LG Koblenz, Urteil vom 19.09.2013 – 14 S 116/​13
  3. LG Koblenz, Urteil vom 19.09. 2013 – 14 S 116/​13
  4. AG Bad Neuenahr-Ahr­wei­ler, Urteil vom 24.04. 2013 – 32 C 666/​12