Die Recht­zei­tig­keit der Miet­zah­lung

Bei der Kün­di­gung eines Miet­ver­hält­nis­ses über Wohn­raum müs­sen die Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen zum Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung vor­lie­gen. Für die Recht­zei­tig­keit der Leis­tung kommt es bei einer Bank­über­wei­sung auf den Zeit­punkt der Gut­schrift der Zah­lung auf dem Kon­to des Emp­fän­gers an. Für den Zeit­punkt der Leis­tung kommt es nicht auf den Zeit­punkt der Vor­nah­me der Über­wei­sung durch den Schuld­ner, son­dern auf den Zeit­punkt der Gut­schrift beim Gläu­bi­ger an.

Die Recht­zei­tig­keit der Miet­zah­lung

Der maß­geb­li­che Zeit­punkt für das Vor­lie­gen der Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen wird in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur unein­heit­lich beur­teilt: Nach einer Mei­nung soll ent­schei­dend sein der Zeit­punkt der Abga­be der Kün­di­gungs­er­klä­rung 1. Ande­rer­seits wird ver­tre­ten, maß­geb­lich sei der Zeit­punkt des Zugangs der Kün­di­gungs­er­klä­rung beim Emp­fän­ger 2.

Im hier ent­schie­de­nen Fall schließt sich das Land­ge­richt Frei­burg der letzt­ge­nann­ten Auf­fas­sung an. Die Kün­di­gungs­er­klä­rung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang beim Emp­fän­ger wirk­sam; vor oder zeit­gleich mit dem Zugang kann sie noch wider­ru­fen wer­den, § 130 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pflicht zur Begrün­dung der außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung gemäß § 569 Abs. 4 BGB hat den Zweck, dem Emp­fän­ger eine Über­prü­fung des Kün­di­gungs­grun­des ermög­li­chen 3. Da der Emp­fän­ger aber erst mit dem Zugang der Kün­di­gungs­er­klä­rung deren Wirk­sam­keit über­prü­fen kön­nen muss, genügt es, wenn die Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen bei Zugang – zumin­dest noch – vor­lie­gen.

Zuge­gan­gen ist die Wil­lens­er­klä­rung unter Abwe­sen­den, wenn sie so in den Bereich des Emp­fän­gers gelangt ist, dass die­ser unter nor­ma­len Umstän­den die Mög­lich­keit hat; vom Inhalt der Erklä­rung Kennt­nis zu neh­men 4. Zum Bereich des Emp­fän­gers gehört unter ande­rem auch der Brief­kas­ten. Voll­endet ist der Zugang erst, wenn die Kennt­nis­nah­me durch den Emp­fän­ger mög­lich und nach der Ver­kehrs­an­schau­ung zu erwar­ten war 5. Dies war hier unter nor­ma­len Umstän­den der Zeit­punkt, zu dem der an die­sem Werk­tag von der Arbeit zurück­keh­ren­de Mie­ter den Brief­kas­ten öff­net, also spä­tes­tens am Abend des Ein­wurf­ta­ges.

Für den Zeit­punkt der Leis­tung kommt es nicht auf den Zeit­punkt der Vor­nah­me der Über­wei­sung durch den Schuld­ner, son­dern auf den Zeit­punkt der Gut­schrift beim Gläu­bi­ger an.

Nach frü­he­rem Ver­ständ­nis der Geld­schuld als qua­li­fi­zier­ter Schick­schuld reich­te für die Recht­zei­tig­keit der Leis­tung, dass der Schuld­ner das Geld vor Frist­ab­lauf am Leis­tungs­ort abge­sandt hat­te, §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB 6.

Nach inzwi­schen wohl all­ge­mei­ner Mei­nung zwin­gen aber Art. 3 Abs. 1 lit. c der Richt­li­nie 2000/​35/​EG (jetzt: Art. 3 Abs. 1 der Richt­li­nie 2011/​7/​EU) und die Recht­spre­chung des EuGH 7 zu einer richt­li­ni­en­kon­for­men Aus­le­gung hin­sicht­lich der Recht­zei­tig­keit der Leis­tung jeden­falls dann, wenn der geschäft­li­che Zah­lungs­ver­kehr zwi­schen Unter­neh­men betrof­fen ist. Da es nach dem Wort­laut der Richt­li­nie für die Recht­zei­tig­keit der Leis­tung auf den Erhalt der Zah­lung durch den Gläu­bi­ger ankommt, ist eine Zah­lung per Über­wei­sung nun­mehr nur dann recht­zei­tig, wenn sie dem Gläu­bi­ger am frag­li­chen Tag gut­ge­schrie­ben ist 8.

Umstrit­ten ist, inwie­weit die­se richt­li­ni­en­kon­for­me Aus­le­gung auch auf Ver­brau­cher Anwen­dung fin­den soll, die vom Wort­laut der Richt­li­nie nicht umfasst sind 9. Der BGH hat die­se Fra­ge bis­lang offen gelas­sen 10. Die inzwi­schen wohl herr­schen­de Mei­nung hält eine Aus­deh­nung der richt­li­ni­en­kon­for­men Aus­le­gung auf Ver­brau­cher für sach­ge­recht 11.

Das Land­ge­richt Frei­burg schließt sich die­ser Mei­nung an. Zwar mag der direk­te Anwen­dungs­be­reich der Richt­li­nie auf den Zah­lungs­ver­kehr zwi­schen Unter­neh­men beschränkt sein. Es besteht aber ein über­ge­ord­ne­tes Inter­es­se an einer ein­heit­li­chen Rechts­an­wen­dung. Die unter­schied­li­che Beur­tei­lung der Fra­ge der Recht­zei­tig­keit der Leis­tung abhän­gig von der Unter­neh­mer- oder Ver­brau­cher­stel­lung des Schuld­ners wür­de zu erheb­li­cher Rechts­un­si­cher­heit füh­ren, obwohl weder ein sach­li­cher Grund für eine abwei­chen­de Behand­lung von Ver­brau­chern ersicht­lich ist noch der Wort­laut des § 270 Abs. 1 BGB eine sol­che Unter­schei­dung nahe­legt. Auch Zwe­cke des Ver­brau­cher­schut­zes ste­hen der Aus­deh­nung der richt­li­ni­en­kon­for­men Aus­le­gung auf Ver­brau­cher nicht ent­ge­gen.

Damit über­schritt der Miet­rück­stand an die­sem Tag nun­mehr sogar zwei Monats­mie­ten, wes­halb die Ver­mie­te­rin gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b)) BGB kün­di­gen konn­te. Der Mie­ter hat­te die­sen Rück­stand auch zu ver­tre­ten, da die von ihm vor­ge­nom­me­nen Miet­min­de­run­gen nur zu einem sehr gerin­gen Teil begrün­det waren und einen sol­chen Rück­stand nicht recht­fer­tig­ten. Die Gut­schrift der 600 EUR am 07.02.2014 besei­tig­te auch nicht den Kün­di­gungs­grund, weil eine Hei­lung nur bei Aus­gleich der gesam­ten Rück­stän­de ein­ge­tre­ten wäre, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB 12.

Der Vor­trag über die erst am 07.02.2014 erfolg­te Gut­schrift ist zwar neu. Er ist aber gemäß § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzu­las­sen, weil das Amts­ge­richt die Fra­ge der Recht­zei­tig­keit der Zah­lung im Detail über­se­hen hat. Sonst hät­te das Amts­ge­richt durch einen Hin­weis auf eine Klar­stel­lung des wech­sel­sei­ti­gen Vor­trags im Hin­blick auf den Begriff der am 06.02.2014 erfolg­ten "Zah­lung" hin­ge­wirkt, nach­dem auch die Par­tei­en die Bedeu­tung die­ser Fra­ge offen­bar nicht erkannt hat­ten.

Die Kün­di­gung ver­stößt auch ent­ge­gen der Ansicht des Amts­ge­richts nicht gegen den Grund­satz von Treu und Glau­ben, § 242 BGB. Dem Amts­ge­richt ist zuzu­ge­ben, dass das Ver­hal­ten der Ver­mie­te­rin bzw. ihres sie ver­tre­ten­den Soh­nes ins­be­son­de­re was die unan­ge­mes­se­ne Erhö­hung des Anteils der vom Mie­ter zu tra­gen­den Neben­kos­ten, die unge­recht­fer­tig­te Eigen­be­darfs­kün­di­gung und wider­sprüch­li­che Ver­trags­re­ge­lun­gen wenig mie­ter­freund­lich war. Aller­dings recht­fer­tigt dies nicht eine Zah­lung der Mie­te nach Ablauf des drit­ten Werk­tags eines Monats. Zudem min­der­te der Mie­ter über einen län­ge­ren Zeit­raum die Mie­te in unter­schied­li­cher Höhe auf­grund von behaup­te­ten Män­geln, die das Amts­ge­richt letzt­lich für nicht erwie­sen oder nicht erheb­lich erach­te­te – mit Aus­nah­me des Ver­hal­tens der Ver­mie­te­rin in einem Zeit­raum von 1 ½ Mona­ten. Die Ver­mie­te­rin hat­te auch mehr­fach auf die Zah­lungs­rück­stän­de hin­ge­wie­sen und auf Aus­gleich der­sel­ben gedrun­gen. In einer sol­chen Situa­ti­on ist es das gute Recht des Gläu­bi­gers, dem säu­mi­gen Schuld­ner zu kün­di­gen.

Land­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 28. April 2015 – 9 S 109/​14

  1. ohne tie­fer gehen­de Begrün­dung Palandt-Wei­den­kaff, BGB, § 543 Rn. 23 unter Ver­weis auf § 569 Abs. 4 BGB; eben­so LG Duis­burg, Beschluss vom 24.03.2006, 13 T 28/​06, WuM 2006, 257; LG Köln, Urteil vom 18.01.2001, 6 S 221/​00, ZMR 2002, 123 ff.[]
  2. so auch LG Köln, Urteil vom 18.10.1990, 1 S 215/​90, MDR 1991, 157; LG Lüne­burg, Urteil vom 13.10.1994 – 4 S 71/​94 Emme­rich-Son­nen­schein, Mie­te, § 543 Rn. 29; Stau­din­ger-Emme­rich, BGB, § 543 Rn. 48; der dor­ti­ge Ver­weis auf BGH, Beschluss vom 11.09.2007, VIII ZR 1/​07, WuM 2007, 575 f., geht aller­dings fehl; wider­sprüch­lich beck-OK-Ehlert, § 543 Rn. 24 d; zu weit­ge­hend AG Dort­mund, Urteil vom 02.11.2004, 125 C 10067/​04, WuM 2004, 720, wonach es aus­rei­che, dass der Kün­di­gungs­tat­be­stand vor Abga­be der Kün­di­gungs­er­klä­rung ver­wirk­licht gewe­sen sei[]
  3. Palandt-Wei­den­kaff, BGB, § 569 Rn. 24[]
  4. Palandt-Ellen­ber­ger, BGB, § 130 Rn. 5 m. w. N.[]
  5. Palandt, a. a. O.[]
  6. grund­le­gend BGH NJW 1964, 499; Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, § 543 BGB Rn. 94 a Fn. 309 m. w. N.[]
  7. EuGH, Urteil vom 03.04.2008 – C‑306/​06, NJW 2008, 1935[]
  8. Palandt-Grü­ne­berg, BGB, § 270 Rn. 5; Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, § 543 BGB Rn. 94[]
  9. vgl. zum Mei­nungs­stand – inzwi­schen wohl ver­al­tet – Schmidt-Fut­te­rer, Miet­recht, § 543 BGB Rn. 94 a[]
  10. BGH, VIII ZR 129/​09, Urteil vom 13.07.2010 36[]
  11. OLG Karls­ru­he, Urteil vom 09.04.2014, 7 U 177/​1319 ff.; Palandt-Grü­ne­berg, BGB, § 270 Rn. 5; juris­PK-BGB, § 270 Rn. 10 – 12; beck­OK-BGB, § 270 Rn. 16[]
  12. BGH ZMR 71, 27[]