Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum müssen die Kündigungsvoraussetzungen zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen. Für die Rechtzeitigkeit der Leistung kommt es bei einer Banküberweisung auf den Zeitpunkt der Gutschrift der Zahlung auf dem Konto des Empfängers an. Für den Zeitpunkt der Leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an.
Der maßgebliche Zeitpunkt für das Vorliegen der Kündigungsvoraussetzungen wird in Rechtsprechung und Literatur uneinheitlich beurteilt: Nach einer Meinung soll entscheidend sein der Zeitpunkt der Abgabe der Kündigungserklärung1. Andererseits wird vertreten, maßgeblich sei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung beim Empfänger2.
Im hier entschiedenen Fall schließt sich das Landgericht Freiburg der letztgenannten Auffassung an. Die Kündigungserklärung wird gemäß § 130 Abs. 1 BGB erst mit dem Zugang beim Empfänger wirksam; vor oder zeitgleich mit dem Zugang kann sie noch widerrufen werden, § 130 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pflicht zur Begründung der außerordentlichen Kündigung gemäß § 569 Abs. 4 BGB hat den Zweck, dem Empfänger eine Überprüfung des Kündigungsgrundes ermöglichen3. Da der Empfänger aber erst mit dem Zugang der Kündigungserklärung deren Wirksamkeit überprüfen können muss, genügt es, wenn die Kündigungsvoraussetzungen bei Zugang – zumindest noch – vorliegen.
Zugegangen ist die Willenserklärung unter Abwesenden, wenn sie so in den Bereich des Empfängers gelangt ist, dass dieser unter normalen Umständen die Möglichkeit hat; vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen4. Zum Bereich des Empfängers gehört unter anderem auch der Briefkasten. Vollendet ist der Zugang erst, wenn die Kenntnisnahme durch den Empfänger möglich und nach der Verkehrsanschauung zu erwarten war5. Dies war hier unter normalen Umständen der Zeitpunkt, zu dem der an diesem Werktag von der Arbeit zurückkehrende Mieter den Briefkasten öffnet, also spätestens am Abend des Einwurftages.
Für den Zeitpunkt der Leistung kommt es nicht auf den Zeitpunkt der Vornahme der Überweisung durch den Schuldner, sondern auf den Zeitpunkt der Gutschrift beim Gläubiger an.
Nach früherem Verständnis der Geldschuld als qualifizierter Schickschuld reichte für die Rechtzeitigkeit der Leistung, dass der Schuldner das Geld vor Fristablauf am Leistungsort abgesandt hatte, §§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 4 BGB6.
Nach inzwischen wohl allgemeiner Meinung zwingen aber Art. 3 Abs. 1 lit. c der Richtlinie 2000/35/EG (jetzt: Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/7/EU) und die Rechtsprechung des EuGH7 zu einer richtlinienkonformen Auslegung hinsichtlich der Rechtzeitigkeit der Leistung jedenfalls dann, wenn der geschäftliche Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen betroffen ist. Da es nach dem Wortlaut der Richtlinie für die Rechtzeitigkeit der Leistung auf den Erhalt der Zahlung durch den Gläubiger ankommt, ist eine Zahlung per Überweisung nunmehr nur dann rechtzeitig, wenn sie dem Gläubiger am fraglichen Tag gutgeschrieben ist8.
Umstritten ist, inwieweit diese richtlinienkonforme Auslegung auch auf Verbraucher Anwendung finden soll, die vom Wortlaut der Richtlinie nicht umfasst sind9. Der BGH hat diese Frage bislang offen gelassen10. Die inzwischen wohl herrschende Meinung hält eine Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher für sachgerecht11.
Das Landgericht Freiburg schließt sich dieser Meinung an. Zwar mag der direkte Anwendungsbereich der Richtlinie auf den Zahlungsverkehr zwischen Unternehmen beschränkt sein. Es besteht aber ein übergeordnetes Interesse an einer einheitlichen Rechtsanwendung. Die unterschiedliche Beurteilung der Frage der Rechtzeitigkeit der Leistung abhängig von der Unternehmer- oder Verbraucherstellung des Schuldners würde zu erheblicher Rechtsunsicherheit führen, obwohl weder ein sachlicher Grund für eine abweichende Behandlung von Verbrauchern ersichtlich ist noch der Wortlaut des § 270 Abs. 1 BGB eine solche Unterscheidung nahelegt. Auch Zwecke des Verbraucherschutzes stehen der Ausdehnung der richtlinienkonformen Auslegung auf Verbraucher nicht entgegen.
Damit überschritt der Mietrückstand an diesem Tag nunmehr sogar zwei Monatsmieten, weshalb die Vermieterin gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b)) BGB kündigen konnte. Der Mieter hatte diesen Rückstand auch zu vertreten, da die von ihm vorgenommenen Mietminderungen nur zu einem sehr geringen Teil begründet waren und einen solchen Rückstand nicht rechtfertigten. Die Gutschrift der 600 EUR am 07.02.2014 beseitigte auch nicht den Kündigungsgrund, weil eine Heilung nur bei Ausgleich der gesamten Rückstände eingetreten wäre, § 543 Abs. 2 S. 2 BGB12.
Der Vortrag über die erst am 07.02.2014 erfolgte Gutschrift ist zwar neu. Er ist aber gemäß § 531 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil das Amtsgericht die Frage der Rechtzeitigkeit der Zahlung im Detail übersehen hat. Sonst hätte das Amtsgericht durch einen Hinweis auf eine Klarstellung des wechselseitigen Vortrags im Hinblick auf den Begriff der am 06.02.2014 erfolgten „Zahlung“ hingewirkt, nachdem auch die Parteien die Bedeutung dieser Frage offenbar nicht erkannt hatten.
Die Kündigung verstößt auch entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben, § 242 BGB. Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass das Verhalten der Vermieterin bzw. ihres sie vertretenden Sohnes insbesondere was die unangemessene Erhöhung des Anteils der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten, die ungerechtfertigte Eigenbedarfskündigung und widersprüchliche Vertragsregelungen wenig mieterfreundlich war. Allerdings rechtfertigt dies nicht eine Zahlung der Miete nach Ablauf des dritten Werktags eines Monats. Zudem minderte der Mieter über einen längeren Zeitraum die Miete in unterschiedlicher Höhe aufgrund von behaupteten Mängeln, die das Amtsgericht letztlich für nicht erwiesen oder nicht erheblich erachtete – mit Ausnahme des Verhaltens der Vermieterin in einem Zeitraum von 1 ½ Monaten. Die Vermieterin hatte auch mehrfach auf die Zahlungsrückstände hingewiesen und auf Ausgleich derselben gedrungen. In einer solchen Situation ist es das gute Recht des Gläubigers, dem säumigen Schuldner zu kündigen.
Landgericht Freiburg, Urteil vom 28. April 2015 – 9 S 109/14
- ohne tiefer gehende Begründung Palandt-Weidenkaff, BGB, § 543 Rn. 23 unter Verweis auf § 569 Abs. 4 BGB; ebenso LG Duisburg, Beschluss vom 24.03.2006, 13 T 28/06, WuM 2006, 257; LG Köln, Urteil vom 18.01.2001, 6 S 221/00, ZMR 2002, 123 ff.[↩]
- so auch LG Köln, Urteil vom 18.10.1990, 1 S 215/90, MDR 1991, 157; LG Lüneburg, Urteil vom 13.10.1994 – 4 S 71/94 Emmerich-Sonnenschein, Miete, § 543 Rn. 29; Staudinger-Emmerich, BGB, § 543 Rn. 48; der dortige Verweis auf BGH, Beschluss vom 11.09.2007, VIII ZR 1/07, WuM 2007, 575 f., geht allerdings fehl; widersprüchlich beck-OK-Ehlert, § 543 Rn. 24 d; zu weitgehend AG Dortmund, Urteil vom 02.11.2004, 125 C 10067/04, WuM 2004, 720, wonach es ausreiche, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht gewesen sei[↩]
- Palandt-Weidenkaff, BGB, § 569 Rn. 24[↩]
- Palandt-Ellenberger, BGB, § 130 Rn. 5 m. w. N.[↩]
- Palandt, a. a. O.[↩]
- grundlegend BGH NJW 1964, 499; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a Fn. 309 m. w. N.[↩]
- EuGH, Urteil vom 03.04.2008 – C-306/06, NJW 2008, 1935[↩]
- Palandt-Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94[↩]
- vgl. zum Meinungsstand – inzwischen wohl veraltet – Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rn. 94 a[↩]
- BGH, VIII ZR 129/09, Urteil vom 13.07.2010 36[↩]
- OLG Karlsruhe, Urteil vom 09.04.2014, 7 U 177/1319 ff.; Palandt-Grüneberg, BGB, § 270 Rn. 5; jurisPK-BGB, § 270 Rn. 10 – 12; beckOK-BGB, § 270 Rn. 16[↩]
- BGH ZMR 71, 27[↩]
