Die rich­ti­ge Fens­ter­far­be

Der Bun­des­ge­richts­hof hat in einem heu­te ver­kün­de­ten Urteil sei­ne Recht­spre­chung zu den soge­nann­ten Farb­wahl­klau­seln im Zusam­men­hang mit Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren fort­ge­führt und eine in einem Wohn­raum­miet­ver­trag ent­hal­te­ne Farb­vor­ga­be für den Innen­an­strich der Türen und Fens­ter als unwirk­sam ange­se­hen, da sie den Mie­ter unan­ge­mes­sen benach­tei­ligt.

Die rich­ti­ge Fens­ter­far­be

Die beklag­te Mie­te­rin einer Woh­nung in Ber­lin war auf­grund eines For­mu­lar­miet­ver­tra­ges zur Über­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren ver­pflich­tet. In § 4 Nr. 6 des Ver­tra­ges ist unter ande­rem bestimmt:

„Der Mie­ter ist ver­pflich­tet, die wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses anfal­len­den Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren auf eige­ne Kos­ten durch­zu­füh­ren. Die Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind fach­ge­recht und wie folgt aus­zu­füh­ren: Tape­zie­ren, Anstrei­chen der Wän­de und Decken, das Strei­chen der Fuß­bö­den, der Heiz­kör­per ein­schließ­lich der Heiz­roh­re, der Innen­tü­ren sowie der Fens­ter und Außen­tü­ren von innen …“

Eine Anla­ge zum Miet­ver­trag ent­hält fer­ner den fol­gen­den Zusatz:

„Bei der Aus­füh­rung von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren sind die Tür­blät­ter, Tür­rah­men, Fens­ter­flü­gel und Fens­ter­rah­men (aus­ge­nom­men Kunststoff‑, Alu­mi­ni­um- und Dach­fens­ter, sowie fer­tig beschich­te­te Tür­blät­ter) nur weiß zu lackie­ren …“

Nach Been­di­gung des Mie­ver­hält­nis­ses ver­lang­te die Ver­mie­te­rin von ihrer Mie­te­rin Scha­dens­er­satz wegen unter­las­se­ner Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren. Die Kla­ge ist sowohl in ers­ter Instanz vor dem Amts­ge­richt Schö­ne­berg [1] wie auch in der Beru­fungs­in­stanz vor dem Land­ge­richt Ber­lin [2] ohne Erfolg geblie­ben.

Und auch die Revi­si­on der Ver­mie­te­rin hat­te jetzt vor dem Budes­ge­richts­hof kei­nen Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hofs ent­schied, dass die in der Anla­ge des Miet­ver­tra­ges ent­hal­te­ne Farb­vor­ga­be („weiß“) für den Anstrich der Innen­tü­ren sowie der Innen­sei­ten der Fens­ter und der Außen­tür gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirk­sam ist.

Damit hat der Bun­des­ge­richts­hof sei­ne Recht­spre­chung bestä­tigt, dass Schön­heits­re­pa­ra­tur­klau­seln, die den Mie­ter auch wäh­rend der Miet­zeit zu einer Deko­ra­ti­on in einer ihm vor­ge­ge­be­nen Far­be ver­pflich­ten und ihn dadurch in der Gestal­tung sei­nes per­sön­li­chen Lebens­be­reichs ein­schrän­ken, ohne dass dafür ein aner­ken­nens­wer­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters besteht, der Inhalts­kon­trol­le nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand­hal­ten [3].

Die unzu­läs­si­ge Farb­vor­ga­be führt, so der Bun­des­ge­richts­hof wei­ter, zur Unwirk­sam­keit der Abwäl­zung der Pflicht zur Vor­nah­me der Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren schlecht­hin. Bei der dem Mie­ter auf­er­leg­ten Pflicht zur Vor­nah­me von Schön­heits­re­pa­ra­tu­ren han­delt es sich um eine ein­heit­li­che Rechts­pflicht, die sich nicht in Ein­zel­maß­nah­men auf­spal­ten lässt. Stellt sich die­se Ver­pflich­tung auf Grund unzu­läs­si­ger Aus­ge­stal­tung – sei es ihrer zeit­li­chen Moda­li­tä­ten, ihrer Aus­füh­rungs­art oder ihres gegen­ständ­li­chen Umfangs – in ihrer Gesamt­heit als über­mä­ßig dar, so ist die Ver­pflich­tung ins­ge­samt unwirk­sam. Eine Auf­recht­erhal­tung der Klau­sel in der Wei­se, dass ent­we­der nur die Farb­vor­ga­be oder die Reno­vie­rungs­pflicht nur bezüg­lich der Türen und Fens­ter ent­fällt, wür­de gegen das Ver­bot der gel­tungs­er­hal­ten­den Reduk­ti­on All­ge­mei­ner Geschäfts­be­din­gun­gen ver­sto­ßen.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 20. Janu­ar 2010 – VIII ZR 50/​09

  1. AG Schö­ne­berg, Urteil vom 24.04.2008 – 102 C 192/​06[]
  2. LG Ber­lin, Urteil vom 27.01.2009 – 63 S 215/​08[]
  3. vgl. dazu BGH, Urteil vom 18.02.2009 – VIII ZR 166/​08[]