Die Sal­do­kla­ge des Ver­mie­ters – und die Bestimmt­heit des Kla­ge­be­geh­rens

Mit den Anfor­de­run­gen an die Bestimmt­heit des Kla­ge­be­geh­rens bei der soge­nann­ten Sal­do­kla­ge hat­te sich nun erneut1 zu befas­sen.

Die Sal­do­kla­ge des Ver­mie­ters – und die Bestimmt­heit des Kla­ge­be­geh­rens

In dem hier ent­schie­de­nen Fall ging es um rück­stän­di­ge Mie­te. Die Ver­mie­te­rin mach­te mit ihrer Kla­ge For­de­run­gen aus dem Miet­ver­trag gel­tend, die sie unter ande­rem auf ein fort­ge­schrie­be­nes (tabel­la­ri­sches) Miet­kon­to stützt, in das sie Miet­for­de­run­gen, Zah­lun­gen und Gut­schrif­ten ein­ge­stellt hat und das mit einem For­de­rungs­be­trag in Höhe von 1.332, 18 € endet.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Kemp­ten (All­gäu) hat die auf Zah­lung von ins­ge­samt 1.612, 54 € gerich­te­te Kla­ge abge­wie­sen2. Auf die Beru­fung der Ver­mie­te­rin hat das Land­ge­richt Kemp­ten unter Abän­de­rung des amts­ge­richt­li­chen Urteils den Mie­ter zur Zah­lung in Höhe von 120, 06 € nebst Zin­sen an die Ver­mie­te­rin ver­ur­teilt und die Kla­ge im Übri­gen abge­wie­sen3. Mit der vom Land­ge­richt Kemp­ten im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­nen Revi­si­on begehrt die Ver­mie­te­rin die Zah­lung eines wei­te­ren Betrags in Höhe von 1.332, 18 € nebst Zin­sen und erhielt nun vor dem Bun­des­ge­richts­hof Recht:

Das Land­ge­richt Kemp­ten hat zur Begrün­dung sei­ner Ent­schei­dung, soweit hier on Inter­es­se, im Wesent­li­chen aus­ge­führt: 6 Die Kla­ge sei hin­sicht­lich der Miet­rück­stän­de in Höhe von 1.332, 18 € unzu­läs­sig. Inso­weit lie­ge eine unzu­läs­si­ge Sal­do­kla­ge vor, die nicht den Anfor­de­run­gen des § 253 Abs. 2 ZPO ent­spre­che. 7 Zwar habe die Ver­mie­te­rin ein­zel­ne Posi­tio­nen, wie Betriebs­kos­ten­nach­for­de­run­gen, Mahn­kos­ten und vor­ge­richt­li­che Anwalts­kos­ten aus der For­de­rungs­auf­stel­lung her­aus­ge­nom­men und in der Anspruchs­be­grün­dung geson­dert dar­ge­stellt. Es sei aber in der streit­ge­gen­ständ­li­chen For­de­rungs­auf­stel­lung nicht zwi­schen Net­to­mie­te und Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen dif­fe­ren­ziert wor­den, obwohl teil­wei­se Zeit­räu­me betrof­fen sei­en, für die bei Ein­lei­tung des Ver­fah­rens längst Abrech­nungs­rei­fe ein­ge­tre­ten gewe­sen sei. Bei der Net­to­mie­te und den Betriebs­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen han­de­le es sich jedoch nicht um gleich­ar­ti­ge For­de­run­gen, was sich schon dar­aus erge­be, dass die Vor­aus­set­zun­gen im Rah­men des § 366 Abs. 2 BGB anders zu behan­deln sei­en. Mache der Ver­mie­ter die Brut­to­mie­te (und damit auch feh­len­de Vor­aus­zah­lun­gen) gel­tend, müs­se er dar­le­gen, ob und wie er die­se in der Abrech­nung berück­sich­tigt habe. Andern­falls sei die Kla­ge nicht zuläs­sig, denn das Gericht müs­se in Kennt­nis über den Anspruchs­grund sein (§ 253 Abs. 2 ZPO). Dafür müs­se es wis­sen, ob der Ver­mie­ter den Kla­ge­an­trag auf die ver­trag­lich geschul­de­te Vor­aus­zah­lung oder den Nach­zah­lungs­sal­do stüt­ze. Dar­an feh­le es hier.

Die­se Beur­tei­lung hielt der recht­li­chen Nach­prü­fung durch den Bun­des­ge­richts­hof nicht stand:

Die Kla­ge ist ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Kemp­ten zuläs­sig. Ins­be­son­de­re ist der Gegen­stand des erho­be­nen Anspruchs, was vom Revi­si­ons­ge­richt von Amts wegen zu prü­fen ist4, hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne von § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO. Das Beru­fungs­ge­richt hat zu stren­ge Anfor­de­run­gen an die Bestimmt­heit des Kla­ge­be­geh­rens gestellt.

Wie der Bun­des­ge­richts­hof nach Ver­kün­dung des Kempt­ner Beru­fungs­ur­teils bereits ent­schie­den hat5, han­delt es sich bei einer Kla­ge wegen Miet­zah­lungs­rück­stän­den des Mie­ters, die wie hier auf eine For­de­rungs­auf­stel­lung gestützt ist, in der der Ver­mie­ter die geschul­de­ten Brut­to­mie­ten den vom Mie­ter gezahl­ten Beträ­gen und die­sem erteil­ten Gut­schrif­ten gegen­über­stellt, nicht um eine "unzu­läs­si­ge Sal­do­kla­ge", wenn die Ein­zel­for­de­run­gen in der Auf­stel­lung nach Betrag und soweit erfor­der­lich nach Monat aus­ge­wie­sen wer­den. Das Beru­fungs­ge­richt hat ver­kannt, dass beim Feh­len einer nähe­ren Auf­schlüs­se­lung des Kla­ge­be­geh­rens eine Aus­le­gung des Kla­ge­an­trags gebo­ten ist und dabei auch ein Rück­griff auf die gesetz­li­che Anrech­nungs­rei­hen­fol­ge des § 366 Abs. 2 BGB (gege­be­nen­falls in ent­spre­chen­der Anwen­dung) in Betracht kommt6.

So ver­hält es sich hier. In der von der Ver­mie­te­rin in ers­ter Instanz vor­ge­leg­ten tabel­la­ri­schen For­de­rungs­auf­stel­lung zum Miet­kon­to sind begin­nend mit einem Gut­ha­ben zuguns­ten des beklag­ten Mie­ters (2,63 €) die in dem betref­fen­den Monat jeweils zu zah­len­de Brut­to­mie­te, die tat­säch­li­che Miet­zah­lung, eine hier­nach bestehen­de Dif­fe­renz und der sich danach erge­ben­de Rück­stand auf­ge­führt sowie nach dem Monat Juni 2014 eine Gut­schrift zuguns­ten des Mie­ters aus der Betriebs­kos­ten­ab­rech­nung 2012 ein­ge­tra­gen. Eben­so hat die Ver­mie­te­rin die Zusam­men­set­zung der von ihr begehr­ten Mie­te (Net­to­mie­te und Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen) jeweils für die ein­zel­nen Mona­te mit­ge­teilt. Im Übri­gen hat sich die Ver­mie­te­rin in der Beru­fungs­be­grün­dung auf eine Ver­rech­nung nach § 366 Abs. 2 BGB beru­fen und erläu­ternd aus­ge­führt, aus der tabel­la­ri­schen Auf­stel­lung erge­be sich, dass sie jeweils die im Monat ein­ge­gan­ge­ne Miet­zah­lung mit dem lau­fen­den Monat ver­rech­net habe; wenn mehr als monat­lich geschul­det gezahlt wor­den sei, habe sie den Mehr­be­trag gemäß § 366 Abs. 2 BGB mit der jeweils ältes­ten noch aus­ste­hen­den For­de­rung aus dem ein­ge­klag­ten Zeit­raum ver­rech­net.

Mit dem vor­ste­hend zusam­men­ge­fass­ten Vor­trag der Ver­mie­te­rin im Pro­zess hat die­se den Kla­ge­ge­gen­stand im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren im Sin­ne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO hin­rei­chend bestimmt dar­ge­legt. Soweit das Beru­fungs­ge­richt meint, die Ver­mie­te­rin hät­te kon­kret für jede ein­zel­ne Zah­lung des Mie­ters erläu­tern müs­sen, mit wel­cher offe­nen (Teil)Forderung (Net­to­mie­te, Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung) aus wel­chem Monat sie jeweils eine Ver­rech­nung vor­ge­nom­men habe, über­spannt es die Anfor­de­run­gen an die Dar­le­gun­gen zum Kla­ge­ge­gen­stand7.

Ein Kla­ge­an­trag ist grund­sätz­lich hin­rei­chend bestimmt im Sin­ne des § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, wenn er den erho­be­nen Anspruch kon­kret bezeich­net, dadurch den Rah­men der gericht­li­chen Ent­schei­dungs­be­fug­nis (§ 308 ZPO) absteckt, Inhalt und Umfang der mate­ri­el­len Rechts­kraft der begehr­ten Ent­schei­dung (§ 322 ZPO) erken­nen lässt, das Risi­ko eines Unter­lie­gens des Klä­gers nicht durch ver­meid­ba­re Unge­nau­ig­kei­ten auf den Mie­ter abwälzt und schließ­lich eine Zwangs­voll­stre­ckung aus dem Urteil ohne eine Fort­set­zung des Streits im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren erwar­ten lässt8. Zur Erfül­lung der gesetz­li­chen Vor­ga­ben in § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO kommt es ins­be­son­de­re nicht dar­auf an, ob der maß­geb­li­che Sach­ver­halt bereits voll­stän­dig beschrie­ben oder ob der Kla­ge­an­spruch schlüs­sig und sub­stan­ti­iert dar­ge­legt wor­den ist. Viel­mehr ist es im All­ge­mei­nen aus­rei­chend, wenn der Anspruch als sol­cher iden­ti­fi­zier­bar ist9.

Dem wird der Vor­trag der Ver­mie­te­rin gerecht. Von ihr kann aus Rechts­grün­den nicht ver­langt wer­den, dass sie die aus ihrer Sicht maß­geb­li­che Ver­rech­nungs­rei­hen­fol­ge nach § 366 Abs. 2 BGB für jede ein­zel­ne Posi­ti­on im Ein­zel­nen selbst beschreibt10. Es kommt viel­mehr maß­geb­lich dar­auf an, ob sich aus der For­de­rungs­auf­stel­lung des Miet­kon­tos unter Her­an­zie­hung der ergän­zen­den Anga­ben der Ver­mie­te­rin zur Höhe der Net­to­mie­te und der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung sowie bei Her­an­zie­hung der Ver­rech­nungs­grund­sät­ze des § 366 Abs. 2 BGB, auf den sich die Klä­ge­rin aus­drück­lich beru­fen hat, eine Zuord­nung von Gut­schrif­ten und Zah­lun­gen auf die im Miet­kon­to auf­ge­führ­ten For­de­run­gen vor­neh­men lässt, was das Gericht im Rah­men der Prü­fung der Sachur­teils­vor­aus­set­zun­gen von Amts wegen zu beach­ten hat11.

Geht es wie hier unter ande­rem auch um die Ver­rech­nung einer dem Mie­ter erteil­ten Gut­schrift, kommt eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 366 Abs. 2 BGB in Betracht12. Dies gilt auch, wenn erfolg­te Zah­lun­gen des Mie­ters oder ihm erteil­te Gut­schrif­ten nicht aus­rei­chen, um die jeweils geschul­de­te Brut­to­mie­te zu til­gen oder es um die Ver­rech­nung unzu­rei­chen­der Zah­lun­gen des Mie­ters aus ver­schie­de­nen Zeit­räu­men geht13.

Wer­den in einem Miet­kon­to neben der Net­to­mie­te auch Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen ein­ge­stellt, so bringt der Ver­mie­ter damit bei Feh­len wei­te­rer Erklä­run­gen zum Aus­druck, dass er die­se Ansprü­che (und nicht Nach­for­de­run­gen aus Abrech­nun­gen) zum Gegen­stand sei­ner Kla­ge macht14. So ver­hält es sich auch im vor­lie­gen­den Fall. Es ist daher ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts für die Zuläs­sig­keit der Kla­ge ohne Bedeu­tung, ob die Abrech­nungs­frist für die aus dem Miet­kon­to ersicht­li­chen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen bereits abge­lau­fen ist; dies ist viel­mehr ein Gesichts­punkt, der erst auf der Ebe­ne der Begründ­etheit von Bedeu­tung sein kann, wenn die gebo­te­ne Aus­le­gung des Kla­ge­an­trags erge­ben wür­de, dass Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für bereits abge­lau­fe­ne Abrech­nungs­pe­ri­oden noch Gegen­stand der Kla­ge sind15.

Das ist indes hier nur bezüg­lich der Miet­for­de­run­gen für August 2014 und Dezem­ber 2015 der Fall, für die die Ver­mie­te­rin wegen in die­sen Mona­ten voll­stän­dig aus­ge­blie­be­ner Zah­lun­gen die vol­le Brut­to­mie­te ver­langt. Im Übri­gen macht die Ver­mie­te­rin nur Net­to­mie­ten gel­tend. Denn die im Ein­zel­nen im Miet­kon­to auf­ge­führ­ten Miet­zah­lun­gen, das Anfangs­gut­ha­ben (2,63 €) und die nach den Tabel­len­ein­trä­gen für den Monat Juni 2014 ange­ge­be­ne Betriebs­kos­ten­gut­schrift (395, 93 €) sind nach den Erklä­run­gen der Ver­mie­te­rin bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung zunächst jeweils auf die offe­nen Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen und danach auf die Net­to­mie­ten ver­rech­net wor­den, so dass mit Aus­nah­me der genann­ten zwei Mona­te ledig­lich noch Net­to­miet­for­de­run­gen als Gegen­stand der Kla­ge ver­blei­ben.

Die Ver­mie­te­rin hat in der Beru­fungs­be­grün­dung zutref­fend dar­ge­legt, bereits aus der von ihr gefer­tig­ten Tabel­len­auf­stel­lung erge­be sich, dass sie die von dem Mie­ter jeweils erbrach­ten monat­li­chen Zah­lun­gen mit der Mie­te für den lau­fen­den Monat ver­rech­net habe. Unter Berück­sich­ti­gung die­ser Erklä­rung und unter ergän­zen­der Her­an­zie­hung der Anrech­nungs­rei­hen­fol­ge nach § 366 Abs. 2 BGB (ana­log) macht sie für die Mona­te Mai 2015 bis Novem­ber 2015 und Janu­ar 2016 allein rest­li­che Net­to­mie­ten in der jeweils unter der Rubrik "Rück­stand" aus­ge­wie­se­nen Höhe gel­tend16. Bei den Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen han­delt es sich um den unsi­chers­ten Anteil der Brut­to­mie­te, so dass § 366 Abs. 2 Alt. 2 BGB ana­log Anwen­dung fin­det17.

Was die Miet­for­de­run­gen für die Mona­te Dezem­ber 2012, Mai 2013, Juli 2013 und Okto­ber 2013 betrifft, hat sich die Ver­mie­te­rin in der Beru­fungs­in­stanz letzt­lich nur erläu­ternd dar­auf beru­fen, über­schüs­si­ge Beträ­ge nach § 366 Abs. 2 BGB mit den ältes­ten For­de­run­gen ver­rech­net zu haben. Bei ver­stän­di­ger Wür­di­gung die­ser Erklä­rung ist das Betriebs­kos­ten­gut­ha­ben in abstei­gen­dem Alter der Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lungs­schul­den auf die in den aus­ge­wie­se­nen Brut­to­mie­ten ent­hal­te­nen For­de­run­gen auf Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lung (49 € monat­lich) anzu­rech­nen18. Das Betriebs­kos­ten­gut­ha­ben ist daher zunächst auf den um das Anfangs­gut­ha­ben von 2, 63 € redu­zier­ten Neben­kos­ten­an­teil für Dezem­ber 2012 (noch 46,37 €) und anschlie­ßend auf die Neben­kos­ten­vor­aus­zah­lun­gen für Mai, Juli und Okto­ber 2013 (jeweils 49 €) anzu­rech­nen. Damit ver­bleibt ein Rest­gut­ha­ben von 202, 56 €, das unter Anwen­dung der Rei­hen­fol­ge nach § 366 Abs. 2 BGB mit der Net­to­mie­te für Dezem­ber 2012 zu ver­rech­nen ist. Damit ist der Streit­ge­gen­stand in allen Punk­ten hin­rei­chend bestimmt.

Nach alle­dem kann das Beru­fungs­ur­teil kei­nen Bestand haben; es ist auf­zu­he­ben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur End­ent­schei­dung reif, weil das Beru­fungs­ge­richt aus sei­ner Sicht fol­ge­rich­tig kei­ne Fest­stel­lun­gen zur Begründ­etheit der gel­tend gemach­ten For­de­run­gen getrof­fen hat. Sie ist des­halb zur neu­en Ver­hand­lung und Ent­schei­dung an das Beru­fungs­ge­richt zurück­zu­ver­wei­sen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 6. Febru­ar 2019 – VIII ZR 54/​18

  1. im Anschluss an BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, NZM 2018, 444; und – VIII ZR 84/​17, WuM 2018, 278; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17 []
  2. AG Kemp­ten (All­gäu), Urteil vom vom 05.07.2017 1 C 338/​16 []
  3. LG Kemp­ten, Urteil vom 24.01.2018 52 S 1311/​17 []
  4. BGH, Urtei­le vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17 10; vom 28.01.1994 – V ZR 90/​92, BGHZ 125, 41, 44 []
  5. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, NZM 2018, 444 zur Ver­öf­fent­li­chung in BGHZ vor­ge­se­hen, und – VIII ZR 84/​17, WuM 2018, 278; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO []
  6. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 13 ff., 19 ff., 27, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 32 []
  7. vgl. hier­zu BGH, Urteil vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO Rn. 11 ff. []
  8. st. Rspr.; BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 15, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 18; jeweils mwN []
  9. st. Rspr.; zuletzt BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 21, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 24; jeweils mwN []
  10. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 55; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO Rn. 14 []
  11. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 44, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 49; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO []
  12. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 46, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 51; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO []
  13. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 37 f., 47 ff., und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 43 f., 52 ff.; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO []
  14. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 24, und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 27; vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO Rn. 15 []
  15. vgl. BGH, Urteil vom 05.12 2018 – VIII ZR 194/​17, aaO Rn. 15 []
  16. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 48, 51 und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 53, 56 []
  17. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17 Rn. 48 und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 53 []
  18. vgl. BGH, Urtei­le vom 21.03.2018 – VIII ZR 68/​17, aaO Rn. 48 50, 52 und – VIII ZR 84/​17, aaO Rn. 53 55, 57 []