Die Sanierung eines feuchten Kelleranbaus

Der mit der Sanierung eines feuchten Kelleranbaus beauftragte Unternehmer schuldet als funktionalen Erfolg die Herstellung eines trockenen Kellers. Das gilt auch dann, wenn die Feuchtigkeit nicht auf die zunächst angenommenen Ursachen zurückzuführen ist. Der mit Sanierung beauftragte Unternehmer darf davon ausgehen, dass die bei der Errichtung des Bauwerks geltenden anerkannten Regeln der Technik beachtet wurden. Stellt der Unternehmer während der Ausführung fest, dass das zu sanierende Bauwerk nicht entsprechend den bei Errichtung geltenden anerkannten Regeln der Technik errichtet worden ist, muss er den Besteller darauf hinweisen.

Die Sanierung eines feuchten Kelleranbaus

Mit dieser Begründung gab jetzt das Oberlandesgericht Celle der Klage einer Hauseigentümerin statt, die den Bauunternehmer auf Zahlung eines Vorschusses auf die Kosten der Mängelbeseitigung in Anspruch genommen hatte:

Die Klage ist als Vorschussklage zulässig. Der Werkunternehmer kann in der Regel der Vorschussklage entgegensetzen, dass die Mängelbeseitigung gar nicht beabsichtigt ist. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Die Hauseigentümerin ist nicht gezwungen, die Vorschussklage umzustellen, wenn die Maßnahmen nach ihrer Ansicht noch nicht abgeschlossen sind. Soweit der Unternehmer mit den Einwendungen gegen die Zulässigkeit einer Vorschussklage einwenden will, dass die Hauseigentümerin entsprechend abzurechnen habe, so muss er diesen, dem Auftragsrecht zu entnehmenden Abrechnungsanspruch geltend machen. Seinen Ausführungen ist jedoch nicht zu entnehmen, dass er eben dieses begehrt.

Das Oberlandesgericht Celle geht aufgrund des unwiderlegten Vorbringens der Hauseigentümerin, dass noch nicht abgerechnet werden könne, davon aus, dass die Vorschussklage weiterhin berechtigt ist. Der Unternehmer mag seinen Abrechnungsanspruch gegenüber der Hauseigentümerin, der auch zunächst auf Auskunft der bisherigen Kosten geht, geltend machen. Für die Zulässigkeit der Vorschussklage spielt dies indes keine Rolle.

Darüber hinaus besteht auch das Feststellungsinteresse hinsichtlich des Feststellungsantrages.

Es ist einer Vorschussklage, die nur die voraussichtlichen Mängelbeseitigungs-kosten berücksichtigt, immanent, dass daneben auch bereits festgestellt werden kann, dass die darüber hinausgehenden Kosten zu ersetzen sind.

Das Feststellungsinteresse scheitert nicht daran, dass die Hauseigentümerin nahezu abrechnen kann. Es handelt sich bei der Sanierung des Objektes im Hinblick auf Schimmel um ein durchaus langfristiges Phänomen, was allein die Tatsache zeigt, dass erst zwei Jahre nach Fertigstellung sich entsprechende Schäden zeigten. Demnach kann unabhängig von der Abrechnungsreife ein Feststellungsinteresse der Hauseigentümerin nicht verneint werden.

Die Hauseigentümerin hat gegen den Unternehmer auch einen Anspruch aus §§ 634 Nr. 2, 637 Abs. 3 BGB auf Ersatz der voraussichtlich aufzuwendenden Kosten der Mängelbeseitigung.

Das Werk des Unternehmers war mangelhaft. Dabei berücksichtigt das Oberlandesgericht, dass die Hauseigentümerin an den Unternehmer mit dem Auftrag, den feuchten Keller zu sanieren, herangetreten ist. Ausweislich der Anlage K 1 war ihm auch bewusst, dass die Innenwände feucht waren und eine umfassende Feuchteproblematik besteht. Soweit er einwendet, dass dies nur die Kelleraußenwände von innen betrifft, so erscheint dies mehr als fernliegend. Nach dem objektivem Empfängerhorizont und auch den eigenen Feststellungen des Unternehmers, nämlich, dass die Innenwände bis 1, 50 m hoch nass waren, lässt sich dies dem Angebot und der Analyse nicht entnehmen. Mit dem Unternehmer ist davon auszugehen, dass er zunächst auch bei der Auftragserteilung davon ausgehen konnte, dass der Bau entsprechend den damals geltenden anerkannten Regeln des Handwerks mit einer entsprechenden Horizontalsperre ausgestattet ist. Da er die umfassende Feuchteproblematik analysiert hat, die bereits nach seiner Anlage K 1 nicht allein in einer Überschwemmung lag, denn für diesen Fall hätte eine vertikale Abdichtung der Außenwände keinen Zweck gehabt, war ihm bekannt, dass er umfassend zu prüfen hatte. Bereits nach seinem eigenen Vortrag hat er eine Bodenabdichtung in der Fläche vorgenommen und diese lediglich an die Wände heran- und nicht hochgeführt. Er hat sie damit gerade nicht über die erste Steinlage hinweg vertikal an den Wänden hochgeführt. Nach eigenem Vortrag ist er davon ausgegangen, dass eine Horizontalsperre vorhanden war. Wenn er aber eine Horizontalsperre in Mörtelform annahm, so hätte er zumindest den vertikalen Anschluss bis zur vermuteten Horizontalsperre heranführen müssen. Ihm war auch bewusst, dass die Innenwände bis auf eine Höhe von 1, 5 m „klitschnass“ waren. Der Unternehmer hat insoweit angegeben, dass das Vorhandensein einer Horizontalsperre von ihm nicht überprüft worden ist, zumal eine punktuelle Überprüfung keine 100 %ige Sicherheit geben würde.

Soweit der Unternehmer geltend macht, dass es lediglich um die Sanierung eines Wassereinbruches ging, der durch die fehlende Anschlussfuge zwischen Anbau und Altbau erfolgte, und dass demnach nur stehendes Wasser in den Wänden hochgezogen sei, so verfängt dieser Einwand nicht. Ebenfalls verfängt nicht, dass weitere Mitbieter einhellig von hochziehender Feuchtigkeit ausgingen. Zum einen belegt das Hochdrücken durch eine Anschlussfuge im Kellerbereich deutlich, dass es eine Problematik im Hinblick auf von unten aufsteigendes Wasser gab. Zwar konnte der Unternehmer aufgrund der Aussage, es handele sich um WU-Beton bzw. eine weiße Wanne, davon ausgehen, dass dies zunächst den Tatsachen entsprach. Indes ergibt sich allein daraus, dass er auch eine vertikale Abdichtung der Außenwände anbot, dass insgesamt eine Feuchteproblematik durch das Erdreich bestand. Durch die Lage des Grundstücks in einer Senke, war dies für den Unternehmer auch augenfällig.

Mit dem Auftrag war daher ein funktionaler Erfolg – trockener, bewohnbarer Keller – geschuldet. Zwar ist mit dem Unternehmer davon auszugehen, dass er zunächst das Vorhandensein der Horizontalsperre als gegeben annehmen durfte. In dem Moment, wo er jedoch keine sichtbare Sperre entdecken konnte, war es seine Aufgabe, das Vorhandensein einer Horizontalsperre zu klären. Dies hat er nicht getan. Er hat darüber hinaus auch keine Hochführung der Flächenabdichtung an den Bereich der ggf. nur vermuteten Horizontalsperre vorgenommen. Mit dem Landgericht ist daher davon auszugehen, dass eine Aufklärung den Unternehmer nur insoweit entlastet hätte, wenn er umfangreich über die fehlende Klärung einer Horizontalsperre, den damit verbundenen Risiken und einer möglichen von unten aufsteigenden Feuchte aufklärt. Nach seiner Anhörung sowie nach seiner eidesstattlichen Versicherung hat er aber lediglich darüber aufgeklärt, dass möglicherweise eine Horizontalsperre dort sein kann, er es aber nicht wisse. Damit hat er gerade nicht über alle notwendigen Punkte aufgeklärt, die die Hauseigentümerin in die Lage versetzt hätten, eine sachgerechte Entscheidung zu treffen. Insoweit kommt es auch nicht auf die Vernehmung des Zeugen H. an, weil – unbeschadet der Tatsache, dass dieser gerade einen konkreten Hinweis nicht bekunden konnte – schon nach dem eigenen Vortrag des Unternehmers dasjenige, auf das er hingewiesen hat, nicht ausreichend war, um der Hinweis- und Bedenkenpflicht, die nach § 4 Abs. 3 VOB/B (so diese wirksam einbezogen wurde) zudem hätte schriftlich erfolgen müssen, zu genügen.

Dem Unternehmer ist damit vorzuhalten, dass er den entsprechenden umfassenden Hinweis und die umfassende Beratungspflicht, die aus seinem Wissensvorsprung folgen, gerade nicht vorgenommen hat. Er hat es aber auch unterlassen, selbst für den Fall, dass der Hinweis zumindest in der abgeschwächten Form erteilt wurde, demnach schriftlich Bedenken anzumelden, weil durch eine fehlende Horizontalsperre eine komplette Sanierung wegen von unten drückender Feuchtigkeit nicht erreichbar ist.

Es ist auch davon auszugehen, dass das Werk des Unternehmers mangelhaft ist. Bereits das Schadensbild des sich ausbreitenden Schimmels kurz oberhalb der Sockelfliesen bzw. -leisten an sämtlichen Innenwänden belegt, dass die Innenwände einer Feuchtebelastung unterliegen. Dies ist nicht übereinzubringen mit einem Schadensbild, wie es bei unsachgemäßer Lüftung zu erwarten gewesen wäre. Soweit darauf abgestellt wird, dass falsches Nutzungsverhalten vorliegt, so mag dies ggf. noch für die Schimmelflecken eine Erklärung sein, es erklärt indes nicht, warum sowohl der Estrich, als auch das verputzte Mauerwerk, als auch der Putz, als auch die Rohsohle nass ist. Dies spricht für von unten drückende Feuchtigkeit, die nach dem Auftrag der Hauseigentümerin gerade zu beseitigen war. Bei falschem Lüftungsverhalten hätte insbesondere an den Stellen, an denen eine Zirkulation nicht möglich ist, ein vermehrter Schimmelauftrag sein müssen. Dies sind insbesondere sämtliche betroffene Außenwände, soweit diese im Erdreich liegen und mit Möbeln verstellt sind. An reinen Innenwänden wäre Schimmel infolge der Durchwärmung von beiden Seiten in der Regel nicht zu erwarten. Genau dies konnte der Sachverständige, aber auch der Unternehmer selbst, ausweislich der Anlage 5 zum Ergänzungsgutachten nicht feststellen. Dass das Werk des Unternehmers mangelhaft ist, ergibt sich überdies aus den Bauteilöffnungen zum einen an einer Innenwand, zum anderen an einer Außen-/Innenwandecke. Beide Bauteilöffnungen haben unabhängig voneinander ergeben, dass sowohl das Mauerwerk, als auch der Estrich, als auch der Putz und die Rohsohle feucht sind. Dies mag ggf. zu erklären sein, wenn an den jeweiligen Stellen Wassereimer ausgekippt worden sind, jedoch erklärt dies nicht, dass dies an beiden Stellen unabhängig voneinander identisch vorliegt. Insoweit ist es zwar auch möglich, dass ein Feuchteeintrag über die Dusche erfolgte. Dieser würde aber, weil allenfalls die defekte Silikonfuge den Wassereintrag ermöglichen kann, nicht die Betroffenheit sämtlicher Innenwände und auch der Außenwände erklären. Insoweit müsste davon ausgegangen werden, dass letztlich das gesamte Duschwasser von mehreren Personen über Wochen komplett auf die Rohsohle entleert wird, was nicht anzunehmen ist, wenn lediglich in den Fliesenfugen nicht durchgängig ausgebildete Silikonabdichtungsfugen defekt sind. Zudem wäre zu erwarten, dass der Schimmel im Bereich des Austritts bis zu den entfernteren Bereichen abnimmt.

Das Oberlandesgericht kann sich daher der Auffassung des Unternehmers, dass die fehlende Horizontalsperre nicht ursächlich für den Schaden ist, nicht anschließen. Das Problem der aufsteigenden Feuchte ist allein dadurch belegt, dass direkt oberhalb des sichtbaren Bereichs der Schimmel beginnt. Für die von dem Unternehmer behaupteten Schimmelschäden durch fehlerhafte Lüftung ist dies gerade nicht charakteristisch. In diesem Falle hätten die Wände jeweils großflächig z. B. hinter den Schränken befallen sein müssen, wenn diese an Außenwände platziert sind. Darüber hinaus hätte sich vermutlich in der Laibung sowie in den Raumaußenecken Schimmel abgesetzt. Dies ist durchgängig nicht der Fall, vielmehr findet sich der Schimmel an den Innenwänden knapp oberhalb des Estrichs bzw. oberhalb der Sockelleiste. Zwar mag man mit dem Unternehmer davon ausgehen, dass ein entsprechender Schaden sich auch bei aufsteigender Feuchtigkeit herrührend von der Dusche zeigen musste. In der Zusammenschau begründet aber ein Feuchteeintrag durch die Dusche auf der Rohsohle gerade nicht, dass auch die Außenwände nass sind.

Ob der Putz auf der Betonsohle aufsteht oder nicht, ist letztlich ohne Belang, weil die aufsteigende Feuchte sich über das Mauerwerk seinen Weg auch durch den Putz sucht. Es besteht eine umfassende Feuchteproblematik, die auch die Außenwände und die Betonsohle betrifft.

Soweit der Unternehmer weitere Einwendungen gegen den Sachverständigen sowie sein Vorgehen erhebt, greifen diese nicht durch. Zwar kann man mit dem Privatgutachter D. davon ausgehen, dass durchaus einzelne Teile wie z. B. der Schimmel auf dem Kork durch Wischwasser oder Kondensatfeuchte entstanden sind. Es erscheint auch möglich, dass Feuchte im rückwärtigen Wandbereich zur Dusche von den undichten Fugen herrührt. Letztlich mögen diese Einzelpunkte widerlegbar sein, sie sind es indes in der Zusammenschau nicht. Denn weder Wischwasser noch Kondensatfeuchte noch ein Eintrag über die Dusche erklären das umfassende Schadensbild an sämtlichen Innenwänden sowie die Feuchte der Außenwände. Die von dem Gutachter D. vorgebrachten Einwendungen beziehen sich vielmehr auf punktuelle Schimmelschäden, um die es vorliegend jedoch aufgrund des Schadensbildes insgesamt nicht geht.

Auch die Einwendungen zu den Messverfahren greifen nicht durch. Zwar ist es durchaus möglich und insbesondere bei dem Termin im Sommer nicht auszuschließen, dass Kondensatfeuchte vorhanden war. Dies erklärt jedoch nicht, warum sowohl bei dem Wintertermin, als auch bei dem Sommertermin nahezu die gleichen Messwerte erreicht wurden. Auch ein Kondensat auf der Rohsohle ist nicht erklärlich. Es ist bereits nicht nachvollziehbar, dass sich in einer soeben erfolgten Bauteilöffnung, die zudem nicht die gleiche Temperatur wie das Erdreich haben dürfte, weil sie sich im Übergang zum Bau befindet, eine durchgängige Kondensatfeuchteschicht bildet, zumal die einzelnen Bauteile z. B. gerade wegen der Estrichdämmung bzw. wegen des Übergangs des Wandputzes unterschiedliche Oberflächentemperaturen haben. Es wäre daher zu erwarten, dass tatsächlich auf der kältesten Oberfläche Feuchte ausfällt, nicht indes – so der Vortrag des Unternehmers – auf allen.

Dabei geht das Oberlandesgericht Celle davon aus, dass die verwendeten Messsonden nur einen relativen Messwert ergeben. Sie können daher im Verhältnis zur jeweiligen Rohdichte des gemessenen Materials jeweils nur eine Aussage darüber treffen, ob das Material trocken, sehr trocken, nass oder sehr nass ist. Eine quantitative Bestimmung, wie viel Feuchtigkeit auf einem Kubikmeter vorhanden ist, ist damit nicht möglich. Dies ist aber auch nicht notwendig, weil eine Zusammenschau der verschiedenen Messpunkte sowie die Tatsache, dass die Messungen an beiden Terminen jeweils nahezu identische Werte ergeben haben, davon auszugehen, dass sie zumindest in relativer Abhängigkeit die Trockenheit oder die Feuchte der Wände belegen.

Das Oberlandesgericht verkennt nicht, dass die Ausführungen zu Störungen, die durch metallische Einschlüsse vorhanden sind, nicht unberechtigt sind, jedoch ist hier bei der Eindringtiefe nicht davon auszugehen, dass sich dies auf die Messergebnisse ausgewirkt hat. Zumal sich die Messergebnisse durch die im Sachverständigentermin festgestellte Feuchte der Rohsohle und des Mauerwerks, wobei in letzterem kein Stahl verarbeitet wurde, insgesamt bestätigt haben.

Soweit der Unternehmer vorbringt, dass das verwendete Messverfahren nicht geeignet ist in dem Moment, wo ggf. Kondensatfeuchte besteht, die Feuchte des zu messenden Objekts zu unterscheiden. Dies kann letztlich dahinstehen, weil der Unternehmer selbst nicht vorträgt, dass im Bereich des sichtbaren Schimmels Kondensatfeuchte besteht. Vielmehr war der Putz dort gerade nicht feucht. Eine Kondensatfeuchte erscheint zumindest auch im November 2008 mehr als fernliegend. Darüber hinaus bestehen auch keine weiteren Anhaltspunkte für andere Ursachen. Zwar ist mit dem Unternehmer davon auszugehen, dass ein Schaden unterhalb der Dusche mit einem entsprechenden vielfachen Feuchtigkeitseintrag dazu führen kann, dass die Feuchtigkeit sich auf der Rohsohle verteilt und sodann in den jeweils aufstehenden Wänden durch die Kapillarwirkung aufsteigt. Dies belegt indes nicht das vorliegende Schadensbild, nämlich dass auch die Außenwände weiterhin feucht sind. Dort ist lediglich kein Schimmel entstanden, weil die Klimazell-Platten diesen zunächst verhindern. Da aber das Gutachten eindeutig ergeben hat, dass das aufstehende Mauerwerk auch der Außenwände feucht ist, belegt dies vielmehr eine insgesamt bestehende Feuchteproblematik. Dem Unternehmer hätte dies auch bereits nach eigenem Vorbringen bewusst sein müssen. Aufgrund der besonderen Lage des Grundstücks in einer Senke, waren an die Bauwerksabdichtung erhöhte Anforderungen zu stellen. Dementsprechend hatte auch die Sanierung des Objektes diese besondere Lage zu berücksichtigen. Dass der Unternehmer dies nicht tat, ergibt sich allein daraus, dass er noch nicht einmal die Flächenabdichtung der Dichtungsschlämme vertikal bis zum vermuteten Bereich des ggf. vorhandenen Dichtungsmörtels hochführte.

Gegen den Sachverständigen bestehen im vorliegenden Fall auch keine durchgreifenden Bedenken. Sowohl der Sachverständige als auch der Unternehmer sind davon ausgegangen, dass eine Horizontalsperre vorhanden ist. Da im ersten Begehungstermin Bauteilöffnungen nicht erfolgten, ist dies auch nicht zu beanstanden. Aufgrund der Einwendungen, mit denen sich der Sachverständige umfassend auseinandergesetzt hat, wird deutlich, dass der Sachverständige nicht nur über die notwendige Sachkunde verfügt, sondern auch, dass er mit entsprechender Bauteilöffnung die Ursachen umfangreich ermittelt. Dabei hat sich der Sachverständige auch mit den Angriffen gegen den Inhalt des Gutachtens auseinandergesetzt. Der Unternehmer muss sich auch darauf verweisen lassen, dass weder der Gutachter P., noch der Gutachter D. bei der Ortsbegehung vor Ort waren. Darüber hinaus hat gerade der Sachverständige P. in seiner gutachterlichen Stellungnahme S. 5 ausdrücklich erklärt, dass anhand der Bilddokumentation ihm ein ausreichendes Bild zum Schadensumfang ersichtlich war. Er hat sich darüber hinaus damit befasst, dass hier eine Bauteilöffnung zwingend ist, die der Sachverständige sodann im weiteren Termin auch vorgenommen hat. Soweit der Gutachter P. sich insbesondere gegen die Messmethoden richtet, so ist dies aus den vorgenannten Gründen nicht durchgreifend. Insbesondere ist dem Oberlandesgericht bekannt, dass mit entsprechenden Feuchtemessgeräten anhand von Sonden eine Einschätzung ohne quantitative Bestimmung möglich ist. Einer solcher bedarf es indes auch nicht, wenn sich insgesamt ergibt, dass die Feuchte von unten massiv besteht.

Die Messung, die der Sachverständige vornahm, beruht auf dem Messprinzip des kapazitiven elektrischen Feldes. Die Veränderung des elektrischen Feldes durch Material und Feuchte wird im Messgerät erfasst, umgerechnet und man erhält die Feuchtewerte als Digit-Einheiten. Die Messung ist damit nur eine relative Messung, d. h. es wird der Unterschied zwischen dem trockenen und dem feuchten Baustoff angezeigt. Durch gelöste Salze kann der Baustoff zum elektrolytischen Leiter werden, wodurch sich höhere Kapazitätswerte ergeben können. Der Einwand des Unternehmers ist daher nicht ohne Berechtigung, er greift indes nicht, weil die Werte hier nicht lediglich schwach oberhalb der Werte für die Baustoffe für nass liegen. Sie liegen vielmehr weit darüber im Bereich „sehr nass“, so dass diese Kapazität des Dielektrikums, d. h. der elektrisch schwach- oder nichtleitende, nichtmetallische Substanz, sich nicht allein durch die Anwesenheit von Salzen erklärt.

Oberlandesgericht Celle, Urteil vom 16. Mai 2013 – 16 U 160/12

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