Die "Sozi­al­char­ta" des Woh­nungs­ver­käu­fers

Wenn sich bei einem Ver­kauf von Woh­nun­gen der Käu­fer gegen­über dem Ver­käu­fer in einer "Sozi­al­char­ta" ver­pflich­tet, Miet­erhö­hun­gen im Durch­schnitt über alle betrof­fe­nen Woh­nun­gen in Zukunft nur in einem bestimm­ten Umfang vor­zu­neh­men, kön­nen sich die Mie­ter der ver­kauf­ten Woh­nun­gen bei Miet­erhö­hun­gen nicht selbst auf die Kap­pungs­gren­ze der Sozi­al­char­ta beru­fen, und es berührt nicht die for­mel­le Wirk­sam­keit des Miet­erhö­hungs­ver­lan­gens, wenn die Ver­mie­te­rin dar­in den ein­zel­nen Mie­tern kei­ne Aus­kunft über die Mie­ten aller ande­ren Woh­nun­gen erteilt.

Die

Auch anhand der Grund­sät­ze von Treu und Glau­ben lässt sich kein ande­res Ergeb­nis ablei­ten, wenn in der Öffent­lich­keit wegen einer mehr­deu­tig aus­leg­ba­ren Medi­en­er­klä­rung der Ein­druck ent­stan­den sein soll­te, die Mie­ter könn­ten sich inso­weit selbst auf die Sozi­al­char­ta beru­fen, obwohl das Gegen­teil von Ver­käu­fer und Käu­fer aus­drück­lich ver­ein­bart wur­de.

In dem hier vom Land­ge­richt Stutt­gart ent­schie­de­nen Fall war das Erhö­hungs­ver­lan­gen des (neu­en) Ver­mie­ters for­mell recht­mä­ßig. Unstrei­tig waren die Anga­ben gem. § 558 a Abs. 2 und Abs. 3 BGB im Bezug auf die Merk­ma­le der Woh­nung aus­rei­chend.

Der Ver­mie­ter muss­te kei­ne Anga­ben dazu machen, ob die in der Sozi­al­char­ta ver­an­ker­te Kap­pungs­gren­ze bezüg­lich der durch­schnitt­li­chen Miet­erhö­hung der Bestands­mie­ten ein­ge­hal­ten wor­den war. Die­se Ver­pflich­tung, die das erwer­ben­de Kon­sor­ti­um gegen­über der Ver­äu­ße­rin der Woh­nun­gen im Wege der Sozi­al­char­ta ein­ge­gan­gen war, ist nicht Bestand­teil des Miet­ver­tra­ges der Par­tei­en gewor­den.

Die ver­trag­li­che Ver­pflich­tung, die das erwer­ben­de Kon­sor­ti­um gegen­über der Kon­zern­mut­ter der Käu­fe­rin im Hin­blick auf die Miet­erhö­hun­gen ein­ge­gan­gen war, ent­fal­tet bezüg­lich der ver­ein­bar­ten Kap­pungs­gren­ze der Miet­erhö­hun­gen kei­ne Dritt­wir­kung zuguns­ten der Bestands­mie­ter.

Ein Ver­trag zuguns­ten Drit­ter gem. § 328 BGB liegt nicht vor. Die Par­tei­en des Kauf­ver­tra­ges haben eine Dritt­wir­kung bezüg­lich der nur beschränkt mög­li­chen Miet­erhö­hun­gen aus­drück­lich gem. § 2, 2.5 der Sozi­al­char­ta aus­ge­schlos­sen. Der Wil­le von Ver­spre­chen­dem und Ver­spre­chens­emp­fän­ger ist aus­drück­lich nie­der­ge­legt.

Auch ein Ver­trag mit Schutz­wir­kung zuguns­ten Drit­ter kommt nicht in Betracht. Der Schutz des Drit­ten im Rah­men die­ses Rechts­in­sti­tuts ist nach den von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­ten Grund­sät­zen anhand einer ergän­zen­den Aus­le­gung (§ 157 BGB) des Ver­tra­ges her­zu­lei­ten und zu bestim­men 1. Wenn die Par­tei­en die Rechts­fol­ge des Dritt­schut­zes aus­drück­lich nicht gewollt haben, so bleibt die­ser Par­tei­wil­le maß­ge­bend, weil er die zu berück­sich­ti­gen­den Inter­es­sen bestimmt und die Lösung mög­li­cher Inter­es­sen­kol­li­sio­nen vor­gibt. Vor­lie­gend haben die Kauf­ver­trags­par­tei­en eine Dritt­wir­kung der Miet­erhö­hungs­be­gren­zung aus­drück­lich aus­ge­schlos­sen. Sie haben ver­ein­bart, dass es Auf­ga­be der Ver­käu­fe­rin sein soll, die Ein­hal­tung die­ser Schutz­pflicht zu über­wa­chen und eine ent­spre­chen­de Ver­trags­stra­fen­re­ge­lung vor­ge­se­hen, die mit­tel­bar den Bestands­mie­tern zu gute kom­men soll. Sie haben den Fall eines Ver­sto­ßes der Erwer­be­rin gegen die Mie­ter­schutz­re­ge­lun­gen also bedacht und in ihrem Ver­trags­ver­hält­nis gelöst. Für eine dar­über hin­aus­ge­hen­de ander­wei­ti­ge Ver­trags­aus­le­gung ent­spre­chend der Grund­sät­ze des Ver­tra­ges zuguns­ten Drit­ter ist dabei kein Raum.

Die Inter­net­ver­öf­fent­li­chun­gen der S. GmbH im Juli und im August 2012 ver­mö­gen an die­sen Fest­stel­lun­gen nichts zu ändern. Zwi­schen den Par­tei­en ist nicht strei­tig, dass jeden­falls zum Zeit­punkt des Abschlus­ses des Kauf­ver­tra­ges zwi­schen der ehe­ma­li­gen Kon­zern­mut­ter der Käu­fe­rin und dem Kon­sor­ti­um eine Dritt­wir­kung zuguns­ten der Bestands­mie­ter nicht gewollt war. Eine nach­träg­li­che Ände­rung die­ser Ver­trags­be­zie­hung auf­grund der genann­ten Äuße­run­gen im Inter­net, lässt sich nicht begrün­den. Zum einen ist unklar, inwie­weit die Äuße­run­gen der S. GmbH der Käu­fe­rin bzw. dem erwer­ben­den Kon­sor­ti­um zuge­rech­net wer­den könn­ten. Zum ande­ren müss­te es sich bei den dem Ver­trags­ab­schluss deut­lich nach­ge­la­ger­ten Äuße­run­gen um ein Ver­trags­än­de­rungs­an­ge­bot aus dem "Lager" des erwer­ben­den Kon­sor­ti­ums han­deln, das einer Annah­me durch die ver­äu­ßern­de Kon­zern­mut­ter bedurft hät­te. Eine sol­che Sach­ver­halts­kon­stel­la­ti­on ist nicht dar­ge­tan und auch nicht ersicht­lich.

Die Inter­net­ver­öf­fent­li­chun­gen der S. GmbH füh­ren auch nicht unmit­tel­bar zu einer Ände­rung der Ver­trags­be­zie­hung zwi­schen dem Mie­ter und der neu­en Eigen­tü­me­rin als Ver­mie­te­rin. Die neue Eige­tü­me­rin infor­mier­te die Mie­ter über den Kauf. Sie stellt dar, dass der Miet­ver­trag von die­sem Ver­kauf grund­sätz­lich unbe­rührt blei­be, skiz­ziert im Schrei­ben den erwei­ter­ten Mie­ter­schutz und unter­brei­tet in dem Schrei­ben ein kon­kre­tes Ver­trags­än­de­rungs­an­ge­bot dahin­ge­hend, dass unter bestimm­ten Bedin­gun­gen auf Eigen­be­darfs­kün­di­gun­gen und Luxus­sa­nie­run­gen ver­zich­tet wer­de. Die neue Eigen­tü­me­rin kam so den in der Sozi­al­char­ta vor­ge­se­he­nen Ver­pflich­tun­gen nach. Eine Ände­rung der Bestands­miet­ver­trä­ge dahin­ge­hend, dass Miet­erhö­hun­gen nur ent­spre­chend der Rege­lung in der Sozi­al­char­ta durch­ge­führt wür­den, wur­de von Sei­ten der Käu­fe­rin gera­de nicht ange­bo­ten.

Die über drei Mona­te spä­ter über das Inter­net ver­öf­fent­lich­ten Infor­ma­tio­nen und Äuße­run­gen des Geschäfts­füh­rers der S. GmbH sind nicht als erneu­te Ver­trags­än­de­rungs­an­ge­bo­te der Käu­fe­rin aus­zu­le­gen, die zur Auf­nah­me der frag­li­chen Rege­lung in die Bestands­miet­ver­trä­ge füh­ren könn­ten. Dahin ste­hen kann inso­weit, ob die­se Äuße­run­gen der Käu­fe­rin zuge­rech­net wer­den kön­nen. Denn jeden­falls ist der erfor­der­li­che Rechts­bin­dungs­wil­le nicht ersicht­lich: Soweit der Ori­gi­nal­text der Sozi­al­char­ta im Juli 2012 ver­öf­fent­licht wur­de, war für jeden Leser, der sich in den Text ver­tief­te, ersicht­lich, dass die Mie­ter­schutz­ver­pflich­tun­gen kei­ne Dritt­wir­kung ent­fal­ten soll­ten. Auch die PDF-Datei "Wie sieht die Sozi­al­char­ta aus?" ent­hält kei­ne Anhalts­punk­te, aus denen zu schlie­ßen wäre, dass die Schutz­pflich­ten unmit­tel­ba­rer Bestand­teil der ein­zel­nen Miet­ver­trä­ge wer­den soll­ten. Dort wird ledig­lich dar­ge­stellt, dass der Kauf­ver­trag den Mie­ter­schutz zum Ziel habe und unter ande­rem Miet­erhö­hun­gen nur in beschränk­tem Umfang erfol­gen soll­ten. Auf wel­che Art und Wei­se der Mie­ter­schutz gewähr­leis­tet wer­den wür­de, ob etwa der Mie­ter sich direkt auf die­se Rech­te wür­de beru­fen kön­nen oder ob der Schutz mit­tel­bar – wie vor­lie­gend durch Ver­trags­strafe­re­ge­lun­gen – durch­ge­setzt wer­den soll­te, wird dort nicht aus­ge­führt. Eine ent­spre­chen­de Wil­lens­er­klä­rung zur Ände­rung der Miet­ver­trä­ge ist des­halb nicht ersicht­lich.

Das­sel­be gilt auch für die ver­öf­fent­lich­te Pres­se­er­klä­rung. Zwar wird dort erst­mals eine Aus­sa­ge dahin­ge­hend getrof­fen, dass die Rege­lun­gen der Sozi­al­char­ta für jeden Bestands­mie­ter Teil des Miet­ver­tra­ges wür­den. Direkt im Fol­ge­satz wird aber dar­auf hin­ge­wie­sen, dass dazu jedem Mie­ter bereits ein Ange­bot zur Ver­trags­er­wei­te­rung gemacht wur­de. Dar­auf­hin wer­den zudem all­ge­mein die Inhal­te der Sozi­al­char­ta noch­mals auf­ge­führt. Die­se Pres­se­mit­tei­lung kann auch nach dem maß­geb­li­chen objek­ti­ven Emp­fän­ger­ho­ri­zont des Mie­tern nicht dahin­ge­hend aus­ge­legt wer­den, dass von Sei­ten der Käu­fe­rin eine erneu­te, wei­ter­ge­hen­de Miet­ver­trags­än­de­rung ange­bo­ten wur­de. Die mög­li­cher­wei­se miss­ver­ständ­li­che For­mu­lie­rung "die Rege­lung der Sozi­al­char­ta sei für jeden Bestands­mie­ter Teil des Miet­ver­tra­ges gewor­den", wird bereits im Nach­satz rela­ti­viert, indem auf die über­sand­ten Ände­rungs­an­ge­bo­te aus­drück­lich Bezug genom­men wird. Die Pres­se­mit­tei­lung skiz­ziert somit den Ablauf der Gescheh­nis­se und infor­miert die Öffent­lich­keit dar­über, dass der Ver­kauf der L. GmbH zu Ände­run­gen der jewei­li­gen Miet­ver­trä­ge geführt hat, die den jewei­li­gen Mie­tern kon­kret unter­brei­tet wor­den waren. Zusätz­lich wird noch­mals über die Inhal­te der Sozi­al­char­ta infor­miert. Dass die­se Inhal­te in Erwei­te­rung der schrift­lich ver­sand­ten Ange­bo­te unmit­tel­ba­re Dritt­wir­kung im Ver­hält­nis zu den Mie­tern ent­fal­ten soll­ten, ist der Erklä­rung nicht zu ent­neh­men. Jeder Bestands­mie­ter, der die Pres­se­er­klä­rung las, muss­te erken­nen, dass sich die Äuße­rung des Geschäfts­füh­rers auf die – im vor­lie­gen­den Fall im April 2012 – über­sand­ten schrift­li­chen Ver­trags­än­de­rungs­an­ge­bo­te bezog und ledig­lich zum Ziel hat­te, die Öffent­lich­keit noch­mals ent­spre­chend zu infor­mie­ren.

Ein rechts­ver­bind­li­ches Ange­bot von Sei­ten der Käu­fe­rin zur Ände­rung der Miet­ver­trä­ge über die ver­sand­ten, schrift­li­chen Ange­bo­te hin­aus, ist aus Sicht der Kam­mer dar­in nicht zu erken­nen.

Letzt­lich lässt sich auch nicht aus den Grund­sät­zen von Treu und Glau­ben gem. § 242 BGB und dem Rechts­in­sti­tut des "veni­re con­tra fac­tum pro­pri­um" eine Ver­trags­än­de­rung zwi­schen den Par­tei­en auf­grund der Ver­öf­fent­li­chun­gen im Inter­net begrün­den. Es fehlt an einem schutz­wür­di­gen Ver­trau­ens­tat­be­stand auf Sei­ten des Mie­tern. Ers­tens konn­te der Mie­ter im Ergeb­nis ohne­hin nicht davon aus­ge­hen, dass er vor der schließ­lich ver­lang­ten Erhö­hung geschützt sei, da der Erhö­hungs­schutz nur für den Gesamt­be­stand aller Woh­nun­gen gel­ten soll­te und der Ein­zel­ne durch­aus einer Erhö­hung über die genann­ten 3 % hin­aus aus­ge­setzt sein könn­te. Zwei­tens war den Bestands­mie­tern ange­sichts der schrift­lich über­sand­ten Ver­trags­än­de­rungs­an­ge­bo­te je indi­vi­du­ell bekannt gemacht wor­den, inwie­weit der Ver­kauf der Käu­fe­rin durch deren Kon­zern­mut­ter zu Ände­run­gen des ein­zel­nen Miet­ver­trags­ver­hält­nis­ses füh­ren soll­te. Zu die­sen indi­vi­du­al­ver­trag­lich ver­ein­bar­ten Ände­run­gen ste­hen die über das Inter­net ver­öf­fent­lich­ten Infor­ma­tio­nen und Äuße­run­gen wie bereits dar­ge­tan nicht in Wider­spruch.

Das Miet­erhö­hungs­ver­lan­gen ist begrün­det, soweit die Erhö­hung der Mie­te ab 01.02.2013 begehrt wird. Die Vor­aus­set­zun­gen des § 558, 558 a BGB lie­gen unstrei­tig vor.

Die Mie­te ist als erhöht ab Beginn des drit­ten Kalen­der­mo­nats nach Zugang des nach Form und Inhalt wirk­sa­men Erhö­hungs­ver­lan­gens anzu­se­hen 2. Für die Frist­be­rech­nung ist somit auf den Erhalt des for­mal kor­rek­ten Erhö­hungs­ver­lan­gens vom 19.11.2012 abzu­stel­len.

Land­ge­richt Stutt­gart, Urteil vom 20. Novem­ber 2013 – 13 S 120/​13

  1. BGHZ 159, 1; Jag­mann in Stau­din­ger, BGB, § 328 Rn. 93 m. w. N.[]
  2. Wei­den­kaff in Palandt, BGB, 72. Aufl., § 558 b, Rn. 16 und 2[]