Die "Sozialcharta" des Wohnungsverkäufers || Rechtslupe

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer „Sozialcharta“ verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt.

Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.

In dem hier vom Landgericht Stuttgart entschiedenen Fall war das Erhöhungsverlangen des (neuen) Vermieters formell rechtmäßig. Unstreitig waren die Angaben gem. § 558 a Abs. 2 und Abs. 3 BGB im Bezug auf die Merkmale der Wohnung ausreichend.

Der Vermieter musste keine Angaben dazu machen, ob die in der Sozialcharta verankerte Kappungsgrenze bezüglich der durchschnittlichen Mieterhöhung der Bestandsmieten eingehalten worden war. Diese Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der Veräußerin der Wohnungen im Wege der Sozialcharta eingegangen war, ist nicht Bestandteil des Mietvertrages der Parteien geworden.

Die vertragliche Verpflichtung, die das erwerbende Konsortium gegenüber der Konzernmutter der Käuferin im Hinblick auf die Mieterhöhungen eingegangen war, entfaltet bezüglich der vereinbarten Kappungsgrenze der Mieterhöhungen keine Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter.

Ein Vertrag zugunsten Dritter gem. § 328 BGB liegt nicht vor. Die Parteien des Kaufvertrages haben eine Drittwirkung bezüglich der nur beschränkt möglichen Mieterhöhungen ausdrücklich gem. § 2, 2.5 der Sozialcharta ausgeschlossen. Der Wille von Versprechendem und Versprechensempfänger ist ausdrücklich niedergelegt.

Auch ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter kommt nicht in Betracht. Der Schutz des Dritten im Rahmen dieses Rechtsinstituts ist nach den von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätzen anhand einer ergänzenden Auslegung (§ 157 BGB) des Vertrages herzuleiten und zu bestimmen¹. Wenn die Parteien die Rechtsfolge des Drittschutzes ausdrücklich nicht gewollt haben, so bleibt dieser Parteiwille maßgebend, weil er die zu berücksichtigenden Interessen bestimmt und die Lösung möglicher Interessenkollisionen vorgibt. Vorliegend haben die Kaufvertragsparteien eine Drittwirkung der Mieterhöhungsbegrenzung ausdrücklich ausgeschlossen. Sie haben vereinbart, dass es Aufgabe der Verkäuferin sein soll, die Einhaltung dieser Schutzpflicht zu überwachen und eine entsprechende Vertragsstrafenregelung vorgesehen, die mittelbar den Bestandsmietern zu gute kommen soll. Sie haben den Fall eines Verstoßes der Erwerberin gegen die Mieterschutzregelungen also bedacht und in ihrem Vertragsverhältnis gelöst. Für eine darüber hinausgehende anderweitige Vertragsauslegung entsprechend der Grundsätze des Vertrages zugunsten Dritter ist dabei kein Raum.

Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH im Juli und im August 2012 vermögen an diesen Feststellungen nichts zu ändern. Zwischen den Parteien ist nicht streitig, dass jedenfalls zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages zwischen der ehemaligen Konzernmutter der Käuferin und dem Konsortium eine Drittwirkung zugunsten der Bestandsmieter nicht gewollt war. Eine nachträgliche Änderung dieser Vertragsbeziehung aufgrund der genannten Äußerungen im Internet, lässt sich nicht begründen. Zum einen ist unklar, inwieweit die Äußerungen der S. GmbH der Käuferin bzw. dem erwerbenden Konsortium zugerechnet werden könnten. Zum anderen müsste es sich bei den dem Vertragsabschluss deutlich nachgelagerten Äußerungen um ein Vertragsänderungsangebot aus dem „Lager“ des erwerbenden Konsortiums handeln, das einer Annahme durch die veräußernde Konzernmutter bedurft hätte. Eine solche Sachverhaltskonstellation ist nicht dargetan und auch nicht ersichtlich.

Die Internetveröffentlichungen der S. GmbH führen auch nicht unmittelbar zu einer Änderung der Vertragsbeziehung zwischen dem Mieter und der neuen Eigentümerin als Vermieterin. Die neue Eigetümerin informierte die Mieter über den Kauf. Sie stellt dar, dass der Mietvertrag von diesem Verkauf grundsätzlich unberührt bleibe, skizziert im Schreiben den erweiterten Mieterschutz und unterbreitet in dem Schreiben ein konkretes Vertragsänderungsangebot dahingehend, dass unter bestimmten Bedingungen auf Eigenbedarfskündigungen und Luxussanierungen verzichtet werde. Die neue Eigentümerin kam so den in der Sozialcharta vorgesehenen Verpflichtungen nach. Eine Änderung der Bestandsmietverträge dahingehend, dass Mieterhöhungen nur entsprechend der Regelung in der Sozialcharta durchgeführt würden, wurde von Seiten der Käuferin gerade nicht angeboten.

Die über drei Monate später über das Internet veröffentlichten Informationen und Äußerungen des Geschäftsführers der S. GmbH sind nicht als erneute Vertragsänderungsangebote der Käuferin auszulegen, die zur Aufnahme der fraglichen Regelung in die Bestandsmietverträge führen könnten. Dahin stehen kann insoweit, ob diese Äußerungen der Käuferin zugerechnet werden können. Denn jedenfalls ist der erforderliche Rechtsbindungswille nicht ersichtlich: Soweit der Originaltext der Sozialcharta im Juli 2012 veröffentlicht wurde, war für jeden Leser, der sich in den Text vertiefte, ersichtlich, dass die Mieterschutzverpflichtungen keine Drittwirkung entfalten sollten. Auch die PDF-Datei „Wie sieht die Sozialcharta aus?“ enthält keine Anhaltspunkte, aus denen zu schließen wäre, dass die Schutzpflichten unmittelbarer Bestandteil der einzelnen Mietverträge werden sollten. Dort wird lediglich dargestellt, dass der Kaufvertrag den Mieterschutz zum Ziel habe und unter anderem Mieterhöhungen nur in beschränktem Umfang erfolgen sollten. Auf welche Art und Weise der Mieterschutz gewährleistet werden würde, ob etwa der Mieter sich direkt auf diese Rechte würde berufen können oder ob der Schutz mittelbar – wie vorliegend durch Vertragsstraferegelungen – durchgesetzt werden sollte, wird dort nicht ausgeführt. Eine entsprechende Willenserklärung zur Änderung der Mietverträge ist deshalb nicht ersichtlich.

Dasselbe gilt auch für die veröffentlichte Presseerklärung. Zwar wird dort erstmals eine Aussage dahingehend getroffen, dass die Regelungen der Sozialcharta für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages würden. Direkt im Folgesatz wird aber darauf hingewiesen, dass dazu jedem Mieter bereits ein Angebot zur Vertragserweiterung gemacht wurde. Daraufhin werden zudem allgemein die Inhalte der Sozialcharta nochmals aufgeführt. Diese Pressemitteilung kann auch nach dem maßgeblichen objektiven Empfängerhorizont des Mietern nicht dahingehend ausgelegt werden, dass von Seiten der Käuferin eine erneute, weitergehende Mietvertragsänderung angeboten wurde. Die möglicherweise missverständliche Formulierung „die Regelung der Sozialcharta sei für jeden Bestandsmieter Teil des Mietvertrages geworden“, wird bereits im Nachsatz relativiert, indem auf die übersandten Änderungsangebote ausdrücklich Bezug genommen wird. Die Pressemitteilung skizziert somit den Ablauf der Geschehnisse und informiert die Öffentlichkeit darüber, dass der Verkauf der L. GmbH zu Änderungen der jeweiligen Mietverträge geführt hat, die den jeweiligen Mietern konkret unterbreitet worden waren. Zusätzlich wird nochmals über die Inhalte der Sozialcharta informiert. Dass diese Inhalte in Erweiterung der schriftlich versandten Angebote unmittelbare Drittwirkung im Verhältnis zu den Mietern entfalten sollten, ist der Erklärung nicht zu entnehmen. Jeder Bestandsmieter, der die Presseerklärung las, musste erkennen, dass sich die Äußerung des Geschäftsführers auf die – im vorliegenden Fall im April 2012 – übersandten schriftlichen Vertragsänderungsangebote bezog und lediglich zum Ziel hatte, die Öffentlichkeit nochmals entsprechend zu informieren.

Ein rechtsverbindliches Angebot von Seiten der Käuferin zur Änderung der Mietverträge über die versandten, schriftlichen Angebote hinaus, ist aus Sicht der Kammer darin nicht zu erkennen.

Letztlich lässt sich auch nicht aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB und dem Rechtsinstitut des „venire contra factum proprium“ eine Vertragsänderung zwischen den Parteien aufgrund der Veröffentlichungen im Internet begründen. Es fehlt an einem schutzwürdigen Vertrauenstatbestand auf Seiten des Mietern. Erstens konnte der Mieter im Ergebnis ohnehin nicht davon ausgehen, dass er vor der schließlich verlangten Erhöhung geschützt sei, da der Erhöhungsschutz nur für den Gesamtbestand aller Wohnungen gelten sollte und der Einzelne durchaus einer Erhöhung über die genannten 3 % hinaus ausgesetzt sein könnte. Zweitens war den Bestandsmietern angesichts der schriftlich übersandten Vertragsänderungsangebote je individuell bekannt gemacht worden, inwieweit der Verkauf der Käuferin durch deren Konzernmutter zu Änderungen des einzelnen Mietvertragsverhältnisses führen sollte. Zu diesen individualvertraglich vereinbarten Änderungen stehen die über das Internet veröffentlichten Informationen und Äußerungen wie bereits dargetan nicht in Widerspruch.

Das Mieterhöhungsverlangen ist begründet, soweit die Erhöhung der Miete ab 01.02.2013 begehrt wird. Die Voraussetzungen des § 558, 558 a BGB liegen unstreitig vor.

Die Miete ist als erhöht ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des nach Form und Inhalt wirksamen Erhöhungsverlangens anzusehen². Für die Fristberechnung ist somit auf den Erhalt des formal korrekten Erhöhungsverlangens vom 19.11.2012 abzustellen.

Landgericht Stuttgart, Urteil vom 20. November 2013 – 13 S 120/13