Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Eine (stillschweigende) Änderung der mietvertraglichen Umlagevereinbarung kommt nicht schon dadurch zustande, dass der Vermieter Betriebskosten abrechnet, zu deren Umlage er nach dem Mietvertrag nicht berechtigt ist, und der Mieter eine darauf beruhende Nachzahlung begleicht. Allerdings kann eine Änderungsvereinbarung darin liegen, dass der Vermieter dem Mieter

Die stillschweigende Änderung der umlagefähigen Betriebskosten

Allerdings stellt eine telefonische Ankündigung der Änderung durch den Vermieter sowie die nachfolgende Übersendung einer Abrechnung, in die auch die mitgeteilten zusätzlichen Betriebskosten eingestellt sind, aus der maßgeblichen Sicht des objektiven Empfängers ein Angebot zur Änderung der Betriebskostenumlagevereinbarung dar, das der Mieter durch Begleichung einer auf der Abrechnung beruhenden Nachforderung oder Zahlung der daraufhin angepassten (erhöhten) Vorauszahlungen akzeptiert kann.

Darüber hinaus bemängelte der Bundesgerichtshof im vorliegenden Verfahren die unterlassene Prüfung, ob bezüglich der Betriebskosten, die die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages selbst getragen haben (insbesondere im Hinblick auf die Müllentsorgung durch Bereitstellung von Müllgefäßen auf eigene Kosten), die aber inzwischen durch organisatorische Änderungen (Bereitstellung größerer Müllgefäße durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) auf den Vermieter übergegangen sind, eine Lücke im Mietvertrag entstanden ist, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung dahin zu schließen ist, dass die Mieter diese Kosten weiterhin, nunmehr in Form von Betriebskosten gegenüber dem Vermieter zu tragen haben.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Juli 2014 – VIII ZR 36/14