Die strit­ti­ge Miet­min­de­rung – und die ver­bo­te­ne Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on

Die Ver­wer­tung einer Miet­kau­ti­on wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses ist unzu­läs­sig, wenn sie die For­de­run­gen des Ver­mie­ters strei­tig sind.

Die strit­ti­ge Miet­min­de­rung – und die ver­bo­te­ne Ver­wer­tung der Miet­kau­ti­on

In dem ges­tern vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall ist die Klä­ge­rin Mie­te­rin einer Woh­nung des Beklag­ten. Ver­ein­ba­rungs­ge­mäß zahl­te die Klä­ge­rin 1.400 € auf ein Kau­ti­ons­kon­to. Eine Zusatz­ver­ein­ba­rung der Par­tei­en zum Miet­ver­trag bestimmt: "Der Ver­mie­ter kann sich wegen sei­ner fäl­li­gen Ansprü­che bereits wäh­rend des Miet­ver­hält­nis­ses aus der Kau­ti­on befrie­di­gen. Der Mie­ter ist in die­sem Fall ver­pflich­tet, die Kau­ti­ons­sum­me wie­der auf den ursprüng­li­chen Betrag zu erhö­hen…" Als die Klä­ge­rin spä­ter eine Min­de­rung der Mie­te gel­tend mach­te, ließ sich der Beklag­te wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses das Kau­ti­ons­gut­ha­ben aus­zah­len. Die Klä­ge­rin ver­langt, den Betrag wie­der dem Kau­ti­ons­kon­to gut­zu­schrei­ben und insol­venz­fest anzu­le­gen.

Das erst­in­stanz­lich mit dem Rechts­streit befass­te Amts­ge­richt Bonn hat der Kla­ge des Mie­ters statt­ge­ge­ben 1, das Land­ge­richt Bonn hat die Beru­fung des Beklag­ten zurück­ge­wie­sen 2.

Die vom Land­ge­richt Bonn in sei­nem Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on des Beklag­ten, mit der er sei­nen Kla­ge­ab­wei­sungs­an­trag wei­ter­ver­folgt, blieb vor dem Bun­des­ge­richts­hof ohne Erfolg, der Bun­des­ge­richts­hof ent­schied, dass der Ver­mie­ter nicht berech­tigt war, die Kau­ti­on wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses wegen der von der Mie­te­rin bestrit­te­nen Miet­for­de­run­gen in Anspruch zu neh­men.

Das Vor­ge­hen des Ver­mie­ters wider­spricht dem in § 551 Abs. 3 BGB zum Aus­druck gekom­me­nen Treu­hand­cha­rak­ter der Miet­kau­ti­on. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Ver­mie­ter die ihm als Sicher­heit über­las­se­ne Geld­sum­me getrennt von sei­nem Ver­mö­gen anzu­le­gen. Damit woll­te der Gesetz­ge­ber sicher­stel­len, dass der Mie­ter die Kau­ti­on nach Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses auch bei Insol­venz des Ver­mie­ters unge­schmä­lert zurück­er­hält, soweit dem Ver­mie­ter kei­ne gesi­cher­ten Ansprü­che zuste­hen. Die­se Ziel­set­zung wür­de unter­lau­fen, wenn der Ver­mie­ter die Miet­kau­ti­on bereits wäh­rend des lau­fen­den Miet­ver­hält­nis­ses auch wegen strei­ti­ger For­de­run­gen in Anspruch neh­men könn­te. Die hier­von zum Nach­teil der Mie­te­rin abwei­chen­de Zusatz­ver­ein­ba­rung zum Miet­ver­trag ist des­halb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirk­sam.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 7. Mai 2014 – – VIII ZR 234/​13

  1. AG Bonn, Urteil vom 21.11.2012 – 201 C 361/​12[]
  2. LG Bonn, Urteil vom 25.07.2013 – 6 S 200/​12[]