Die Teil­ei­gen­tums­ein­heit im "Ärz­te­haus" – und ihre Nut­zung zu Wohn­zwe­cken

Der Bun­des­ge­richts­hof hat­te aktu­ell über einen Rechts­streit ent­schie­den, in dem meh­re­re Teil­ei­gen­tü­mer von dem Eigen­tü­mer einer frü­her als Arzt­pra­xis genutz­ten Teil­ei­gen­tums­ein­heit ver­lang­ten, es zu unter­las­sen, die­se Teil­ei­gen­tums­ein­heit zu Wohn­zwe­cken zu nut­zen.

Die Teil­ei­gen­tums­ein­heit im "Ärz­te­haus" – und ihre Nut­zung zu Wohn­zwe­cken

Die Par­tei­en des Rechts­streits sind Mit­glie­der einer Teil­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Nach der Tei­lungs­er­klä­rung von 1989/​1990 dient das aus sie­ben Ein­hei­ten bestehen­de Gebäu­de "zur beruf­li­chen und gewerb­li­chen Nut­zung". Die Ein­hei­ten dür­fen "aus­drück­lich beruf­lich oder gewerb­lich, ins­be­son­de­re auch als Apo­the­ke oder Arzt­pra­xis genutzt wer­den". Nach der Auf­tei­lung befan­den sich zunächst in sechs Ein­hei­ten Arzt­pra­xen, die sieb­te dien­te als Apo­the­ke. Der Beklag­te ist Eigen­tü­mer einer der ursprüng­li­chen Arzt­pra­xen. Im Jahr 2013 wur­de in unmit­tel­ba­rer Nähe zu der Anla­ge ein gro­ßes Ärz­te­haus errich­tet. Die Mie­ter des Beklag­ten kün­dig­ten das Miet­ver­hält­nis. Aktu­ell wer­den nur noch drei Ein­hei­ten als Arzt­pra­xen genutzt. Die Apo­the­ke wur­de zu einem Teil an ein Büro für Tier­schutz­hil­fe ver­mie­tet und steht im Übri­gen leer. In einer der ehe­ma­li­gen Arzt­pra­xen befin­det sich eine Schü­ler­nach­hil­fe. Der Beklag­te teil­te sei­ne Ein­heit auf, bau­te sie um und ver­mie­te­te bei­de Tei­le als Wohn­raum.

Das erst­in­stanz­lich hier­mit befass­te Amts­ge­richt Dach­au hat die Unter­las­sungs­kla­ge abge­wie­sen 1. Auf die Beru­fung der Klä­ger hat dage­gen das Land­ge­richt Mün­chen I ihr statt­ge­ge­ben und den Beklag­ten ver­ur­teilt, die Nut­zung sei­ner Ein­heit zu Wohn­zwe­cken zu unter­las­sen 2. Mit der Revi­si­on, die der Bun­des­ge­richts­hof wegen grund­sätz­li­cher Bedeu­tung zuge­las­sen hat, will der Beklag­te die Abwei­sung der Kla­ge errei­chen. Der Bun­des­ge­richts­hof bestä­tig­te jedoch das Beru­fungs­ur­teil und wies die Revi­si­on zurück. Er hat die Ent­schei­dung des Land­ge­richts aller­dings nur im Ergeb­nis für rich­tig gehal­ten.

Im Aus­gangs­punkt steht den Klä­gern ein Unter­las­sungs­an­spruch gemäß § 15 Abs. 3 WEG zu, weil die Ein­heit des Beklag­ten nach der Gemein­schafts­ord­nung nicht als Pri­vat­woh­nung, son­dern nur für beruf­li­che und gewerb­li­che Zwe­cke genutzt wer­den darf. Zwar kann sich eine nach dem ver­ein­bar­ten Zweck aus­ge­schlos­se­ne Nut­zung als zuläs­sig erwei­sen, wenn sie bei typi­sie­ren­der Betrach­tungs­wei­se nicht mehr stört als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung. Das ist aber bei der Nut­zung einer Teil­ei­gen­tums­ein­heit zu Wohn­zwe­cken jeden­falls dann nicht anzu­neh­men, wenn sich die Ein­heit – wie hier – in einem aus­schließ­lich beruf­li­chen und gewerb­li­chen Zwe­cken die­nen­den Gebäu­de befin­det. In einem sol­chen Gebäu­de ist die Wohn­nut­zung bei typi­sie­ren­der Betrach­tung regel­mä­ßig schon des­halb stö­ren­der als die vor­ge­se­he­ne Nut­zung, weil sie mit typi­schen Wohn­im­mis­sio­nen (wie Küchen­ge­rü­chen, Frei­zeit- und Kin­der­lärm oder Musik) sowie einem ande­ren Gebrauch des Gemein­schafts­ei­gen­tums (etwa im Flur her­um­ste­hen­den Gegen­stän­den) ein­her­geht und zu ande­ren Zei­ten – näm­lich ganz­tä­gig und auch am Wochen­en­de – erfolgt. Die Teil­ei­gen­tü­mer haben ein berech­tig­tes Inter­es­se dar­an, dass der pro­fes­sio­nel­le Cha­rak­ter einer der­ar­ti­gen Anla­ge erhal­ten bleibt, um Kon­flik­te, die durch eine in der Tei­lungs­er­klä­rung nicht ange­leg­te gemisch­te Nut­zung her­vor­ge­ru­fen wer­den kön­nen, von vorn­her­ein zu ver­mei­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Beru­fungs­ge­richts kommt aber in Betracht, dass der Beklag­te gemäß § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG die Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung dahin­ge­hend ver­lan­gen kann, dass sei­ne Teil­ei­gen­tums­ein­heit zu Wohn­zwe­cken genutzt wer­den darf. Mit der Kodi­fi­zie­rung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG im Jahr 2007 hat der Gesetz­ge­ber die Hür­den an die Anpas­sung der Gemein­schafts­ord­nung bewusst etwas absen­ken wol­len. Dass schwer­wie­gen­de Grün­de im Sin­ne der Norm vor­lie­gen, kommt in Betracht, wenn – wie es der Beklag­te vor­trägt – eine dau­er­haf­te gewerb­li­che Ver­mie­tung ange­sichts von Lage und Aus­stat­tung des Gebäu­des nicht ernst­haft zu erwar­ten ist; dann wür­de der Beklag­te an einer wirt­schaft­li­chen Ver­wer­tung der Ein­heit gehin­dert. Mit Erfolg rügt die Revi­si­on des­halb, dass – wie von dem Beklag­ten bean­tragt – ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ein­ge­holt wer­den müss­te, wenn es auf das Bestehen des Anpas­sungs­an­spruchs ankom­men soll­te. Vor dem Hin­ter­grund, dass in der Nach­bar­schaft ein moder­nes Ärz­te­haus ent­stan­den ist, drei der ehe­ma­li­gen Arzt­pra­xen leer ste­hen, die Apo­the­ke nicht mehr als sol­che genutzt wird und das Amts­ge­richt nach Zeu­gen­ver­neh­mung meh­re­rer Mak­ler zu der Über­zeu­gung gelangt ist, dass eine Ver­mie­tung als Pra­xis oder für ähn­li­che Zwe­cke trotz län­ge­rer inten­si­ver Bemü­hun­gen des Beklag­ten unab­hän­gig von dem gefor­der­ten Miet­zins nicht mög­lich gewe­sen sei, weil es kei­ne Inter­es­sen­ten gege­ben habe, lässt sich ohne sach­ver­stän­di­ge Begut­ach­tung nicht aus­schlie­ßen, dass schwer­wie­gen­de Grün­de für das Begeh­ren des Beklag­ten strei­ten. Dar­über hin­aus müss­te geklärt wer­den, wel­che kon­kre­ten Nach­tei­le den Klä­gern dar­aus erwach­sen, dass die Ein­heit des Beklag­ten zu Wohn­zwe­cken genutzt wird. Dabei könn­ten unter ande­rem die bau­li­chen Gege­ben­hei­ten von Bedeu­tung sein. Bei der von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gefor­der­ten umfas­sen­den Inter­es­sen­ab­wä­gung müss­te ggf. auch in den Blick genom­men wer­den, dass sich ein dau­er­haf­ter Leer­stand für die gesam­te Anla­ge – und damit auch für die Klä­ger – als nach­tei­lig erwei­sen kann.

Gleich­wohl hat das Beru­fungs­ge­richt der Kla­ge im Ergeb­nis zu Recht statt­ge­ge­ben. Selbst wenn näm­lich ein Anpas­sungs­an­spruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG bestehen soll­te, müss­te der Beklag­te die­sen zunächst im Wege der Kla­ge durch­set­zen. Er darf ihn nicht im Wege der Ein­re­de gegen den Unter­las­sungs­an­spruch gel­tend machen. Die­se Fra­ge war bis­lang umstrit­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat nun geklärt, dass berech­tig­te Anpas­sungs­be­geh­ren erst in der Gemein­schafts­ord­nung umge­setzt wer­den müs­sen, damit klar und ein­deu­tig ist, wel­che Ver­ein­ba­run­gen für das Ver­hält­nis der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer unter­ein­an­der gel­ten. Die­ses Ziel wür­de ver­fehlt, wenn man den Anpas­sungs­an­spruch im Wege der Ein­re­de gel­tend machen dürf­te. Dann wür­de die Unter­las­sungs­kla­ge zwar wegen des bestehen­den Anpas­sungs­an­spruchs abge­wie­sen. Eine Ände­rung der Gemein­schafts­ord­nung unter­blie­be aber; es stün­de auch nicht rechts­kräf­tig fest, dass der Anpas­sungs­an­spruch besteht, weil sich die Wir­kun­gen der Rechts­kraft nicht auf Ein­re­den erstre­cken.

Lie­ße man eine sol­che Ein­re­de zu, wür­den die übri­gen Eigen­tü­mer außer­dem durch die eigen­mäch­ti­ge Nut­zungs­än­de­rung in die Klä­ger­rol­le gedrängt. Grund­sätz­lich muss aber der­je­ni­ge, der gegen den Wil­len der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer die Anpas­sung der Nut­zungs­re­ge­lung errei­chen will, eine dar­auf gerich­te­te Kla­ge erhe­ben; die neue Nut­zung darf er erst dann auf­neh­men, wenn er ein ent­spre­chen­des rechts­kräf­ti­ges Urteil zu sei­nen Guns­ten erstrit­ten hat. Bis dahin muss die bis­lang gel­ten­de Gemein­schafts­ord­nung beach­tet wer­den und Nut­zun­gen, die den dar­in ver­ein­bar­ten Zweck­be­stim­mun­gen wider­spre­chen, müs­sen unter­blei­ben.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 23. März 2018 – V ZR 307/​16

  1. AG Dach­au, Urteil vom 28.04.2016 – 5 C 18/​15 WEG[]
  2. LG Mün­chen I, Urteil vom 14.12.2016 – 1 S 9709/​16 WEG[]