Die teilweise unberechtigte Mietminderung – und die fristlose Kündigung

Weist in einem Prozess um die Zahlung rückständiger Miete das Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung darauf hin, dass ein vom Mieter in Anspruch genommenes Minderungsrecht jedenfalls nicht in der geltend gemachten Höhe besteht, so entfällt der eine (danach ausgesprochene) fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters1.

Die teilweise unberechtigte Mietminderung – und die fristlose Kündigung

Bei der Prüfung des Merkmals „nicht unerheblich“ in § 573 Abs.2 Nr.1 BGB sind neben der Nachzahlung der rückständigen Miete innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB2 auch die Gesamtumstände im Zusammenhang mit dem Zahlungsverhalten zu berücksichtigen (hier u.a.: Streit um die Höhe einer dem Grunde nach teilweise berechtigt eingewandten Minderung).

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs3 entfällt der eine fristlose Kündigung begründende Zahlungsverzug nicht wegen fehlenden Verschuldens des Mieters, wenn dieser bei Anwendung verkehrsüblicher Sorgfalt hätte erkennen können, dass die tatsächlichen Voraussetzungen des von ihm in Anspruch genommenen Minderungsrechts nicht bestehen. Im Unterschied zu dem der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Grunde liegenden Fall, bestand vorliegend allerdings tatsächlich ein Minderungsrecht wegen nicht vom Beklagten zu vertretender Mängel (Dachterrasse, nicht zu öffnendes Dachfenster). Im Hinblick auf die Dachterrasse bestand lediglich Streit über die Höhe der Minderungsquote. Bezüglich der übrigen geltend gemachten Minderungstatbestände ging es auch darum, ob die behaupteten Mängel schon deshalb keine Minderung begründen können, weil sie entweder bereits bei Anmietung vorhanden waren (Lüftungssituation im Bad) oder die Voraussetzungen des § 536 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB vorliegen („Zweites“ Dachschrägenfenster). Es ging also nicht, wie beim vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall, darum, wer einen unstreitig vorhandenen und grundsätzlich eine Minderung rechtfertigenden Mangel zu vertreten hat.

Ob dem Beklagten bereits seine Fehleinschätzung, in welcher Höhe ein Minderungsrecht besteht bzw. ob ein solches (etwa mangels rechtzeitiger Anzeige) ausgeschlossen ist, als schuldhaft vorzuwerfen ist, kann vorliegend jedoch offen bleiben. Unstreitig hatte sich der zuständige Abteilungsrichter im Verfahren 11 C 286/11 in einem Termin am 17.05.2011 ausführlich mit den behaupteten Minderungsansprüchen auseinandergesetzt und darauf hingewiesen, dass die vorgetragenen Gründe, soweit sie über die zugestandenen 10 % hinausgehen, eine Minderung nicht tragen. Spätestens dies hätte Veranlassung für den Beklagten sein müssen, die rückständigen Mieten zumindest unter Vorbehalt zu zahlen, zumal der festgestellte minderungsrelevante Mangel an der Dachterrasse Anfang April 2011 beseitigt worden war, weshalb insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht mehr bestehen konnte.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs4 lässt der nachträgliche Ausgleich von Rückständen innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die fristlose Kündigung unwirksam werden, nicht dagegen auch ohne Weiteres die fristgemäße Kündigung. In Anbetracht der konkreten Umstände des Einzelfalls rechtfertigt das Zahlungsverhalten des Beklagten die ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen vorliegend aber nicht.

Die Nichtzahlung von Mieten in nicht nur geringfügigem, sondern ganz erheblichem Umfang, erfolgte zwar schuldhaft, jedoch lässt die nachträgliche Zahlung der rückständigen Mieten durch den Beklagten innerhalb der Schonfrist auch sein vorangegangenes Verhalten in einem milderen Licht erscheinen, was bei der Prüfung des Merkmals „nicht unerheblich“ in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bezüglich der Pflichtverletzung5 zu berücksichtigen ist2.

Hier hat der Beklagte den rückständigen Betrag zudem nicht nur innerhalb der zweimonatigen Schonfrist, sondern – trotz seiner eingelegten Berufung – auch innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung des erstinstanzlichen Urteils im Minderungsprozess ausgeglichen.

Landgericht Freiburg, Urteil vom 19. Oktober 2012 – 3 S 87/12

  1. Anschluss an BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11[]
  2. BGH Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04[][]
  3. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11[]
  4. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04[]
  5. Palandt/Weidenkaff § 573 Rn 18[]
  6. AG Euskirchen, Urteil vom 19.03.2013 - 17 C 160/12[]

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