Die teil­wei­se unbe­rech­tig­te Miet­min­de­rung – und die frist­lo­se Kün­di­gung

Weist in einem Pro­zess um die Zah­lung rück­stän­di­ger Mie­te das Amts­ge­richt in der münd­li­chen Ver­hand­lung dar­auf hin, dass ein vom Mie­ter in Anspruch genom­me­nes Min­de­rungs­recht jeden­falls nicht in der gel­tend gemach­ten Höhe besteht, so ent­fällt der eine (danach aus­ge­spro­che­ne) frist­lo­se Kün­di­gung begrün­den­de Zah­lungs­ver­zug nicht wegen feh­len­den Ver­schul­dens des Mie­ters1.

Die teil­wei­se unbe­rech­tig­te Miet­min­de­rung – und die frist­lo­se Kün­di­gung

Bei der Prü­fung des Merk­mals "nicht uner­heb­lich" in § 573 Abs.2 Nr.1 BGB sind neben der Nach­zah­lung der rück­stän­di­gen Mie­te inner­halb der Schon­frist des § 569 Abs.3 Nr.2 BGB2 auch die Gesamt­um­stän­de im Zusam­men­hang mit dem Zah­lungs­ver­hal­ten zu berück­sich­ti­gen (hier u.a.: Streit um die Höhe einer dem Grun­de nach teil­wei­se berech­tigt ein­ge­wand­ten Min­de­rung).

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs3 ent­fällt der eine frist­lo­se Kün­di­gung begrün­den­de Zah­lungs­ver­zug nicht wegen feh­len­den Ver­schul­dens des Mie­ters, wenn die­ser bei Anwen­dung ver­kehrs­üb­li­cher Sorg­falt hät­te erken­nen kön­nen, dass die tat­säch­li­chen Vor­aus­set­zun­gen des von ihm in Anspruch genom­me­nen Min­de­rungs­rechts nicht bestehen. Im Unter­schied zu dem der genann­ten Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs zu Grun­de lie­gen­den Fall, bestand vor­lie­gend aller­dings tat­säch­lich ein Min­de­rungs­recht wegen nicht vom Beklag­ten zu ver­tre­ten­der Män­gel (Dach­ter­ras­se, nicht zu öff­nen­des Dach­fens­ter). Im Hin­blick auf die Dach­ter­ras­se bestand ledig­lich Streit über die Höhe der Min­de­rungs­quo­te. Bezüg­lich der übri­gen gel­tend gemach­ten Min­de­rungs­tat­be­stän­de ging es auch dar­um, ob die behaup­te­ten Män­gel schon des­halb kei­ne Min­de­rung begrün­den kön­nen, weil sie ent­we­der bereits bei Anmie­tung vor­han­den waren (Lüf­tungs­si­tua­ti­on im Bad) oder die Vor­aus­set­zun­gen des § 536 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB vor­lie­gen („Zwei­tes“ Dach­schrä­gen­fens­ter). Es ging also nicht, wie beim vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall, dar­um, wer einen unstrei­tig vor­han­de­nen und grund­sätz­lich eine Min­de­rung recht­fer­ti­gen­den Man­gel zu ver­tre­ten hat.

Ob dem Beklag­ten bereits sei­ne Fehl­ein­schät­zung, in wel­cher Höhe ein Min­de­rungs­recht besteht bzw. ob ein sol­ches (etwa man­gels recht­zei­ti­ger Anzei­ge) aus­ge­schlos­sen ist, als schuld­haft vor­zu­wer­fen ist, kann vor­lie­gend jedoch offen blei­ben. Unstrei­tig hat­te sich der zustän­di­ge Abtei­lungs­rich­ter im Ver­fah­ren 11 C 286/​11 in einem Ter­min am 17.05.2011 aus­führ­lich mit den behaup­te­ten Min­de­rungs­an­sprü­chen aus­ein­an­der­ge­setzt und dar­auf hin­ge­wie­sen, dass die vor­ge­tra­ge­nen Grün­de, soweit sie über die zuge­stan­de­nen 10 % hin­aus­ge­hen, eine Min­de­rung nicht tra­gen. Spä­tes­tens dies hät­te Ver­an­las­sung für den Beklag­ten sein müs­sen, die rück­stän­di­gen Mie­ten zumin­dest unter Vor­be­halt zu zah­len, zumal der fest­ge­stell­te min­de­rungs­re­le­van­te Man­gel an der Dach­ter­ras­se Anfang April 2011 besei­tigt wor­den war, wes­halb inso­weit auch kein Zurück­be­hal­tungs­recht mehr bestehen konn­te.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs4 lässt der nach­träg­li­che Aus­gleich von Rück­stän­den inner­halb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zwar die frist­lo­se Kün­di­gung unwirk­sam wer­den, nicht dage­gen auch ohne Wei­te­res die frist­ge­mä­ße Kün­di­gung. In Anbe­tracht der kon­kre­ten Umstän­de des Ein­zel­falls recht­fer­tigt das Zah­lungs­ver­hal­ten des Beklag­ten die aus­ge­spro­che­nen ordent­li­chen Kün­di­gun­gen vor­lie­gend aber nicht.

Die Nicht­zah­lung von Mie­ten in nicht nur gering­fü­gi­gem, son­dern ganz erheb­li­chem Umfang, erfolg­te zwar schuld­haft, jedoch lässt die nach­träg­li­che Zah­lung der rück­stän­di­gen Mie­ten durch den Beklag­ten inner­halb der Schon­frist auch sein vor­an­ge­gan­ge­nes Ver­hal­ten in einem mil­de­ren Licht erschei­nen, was bei der Prü­fung des Merk­mals „nicht uner­heb­lich“ in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bezüg­lich der Pflicht­ver­let­zung5 zu berück­sich­ti­gen ist6.

Hier hat der Beklag­te den rück­stän­di­gen Betrag zudem nicht nur inner­halb der zwei­mo­na­ti­gen Schon­frist, son­dern – trotz sei­ner ein­ge­leg­ten Beru­fung – auch inner­halb von zwei Mona­ten nach Zustel­lung des erst­in­stanz­li­chen Urteils im Min­de­rungs­pro­zess aus­ge­gli­chen.

Land­ge­richt Frei­burg, Urteil vom 19. Okto­ber 2012 – 3 S 87/​12

  1. Anschluss an BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/​11 []
  2. BGH Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04 []
  3. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/​11 []
  4. BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04 []
  5. Palandt/​Weidenkaff § 573 Rn 18 []
  6. BGH Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/​04 []
  7. AG Eus­kir­chen, Urteil vom 19.03.2013 – 17 C 160/​12 []