Die gestoh­le­ne Trep­pe – und die Fol­gen

Ent­fernt der Mie­ter die Außen­trep­pe an einem Miets­haus, kann die­se Ver­trags­ver­let­zung den Ver­mie­ter zur frist­lo­sen Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses berech­ti­gen.

Die gestoh­le­ne Trep­pe – und die Fol­gen

Mit die­ser Begrün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen in dem hier vor­lie­gen­den Fall den Mie­ter einer Woh­nung dazu ver­ur­teilt, die von ihm gemie­te­te Woh­nung in Mün­chen-Allach, bestehend aus 3 Zim­mer, 1 Küche, 1 Bad, 1 WC, zu räu­men, sowie alle übri­gen Räu­me in die­sem Haus­an­we­sen an den Klä­ger her­aus­zu­ge­ben. Im Mai 2016 hat­te der Klä­ger im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren das Anwe­sen erstei­gert. Schuld­ne­rin im Zwangs­voll­stre­ckungs­ver­fah­ren war die dama­li­ge Eigen­tü­me­rin, wel­che bis zu ihrem Aus­zug in der Woh­nung im 1. Stock des Anwe­sens wohn­te. Der Beklag­te ist Mie­ter der Erd­ge­schoss­woh­nung in die­sem Anwe­sen auf­grund Miet­ver­tra­ges vom 01.09.2005 mit der Vor­ei­gen­tü­me­rin. Laut Miet­ver­trag schul­de­te der Beklag­te einen monat­li­chen Miet­zins in Höhe von 250,00 Euro zuzüg­lich 150,00 Euro Neben­kos­ten.

Der Klä­ger kün­dig­te das Miet­ver­hält­nis mit dem Beklag­ten am 28.03.2017 frist­los und begrün­de­te dies damit, dass der Beklag­te eine im Außen­be­reich des Anwe­sens ste­hen­de und mit dem Anwe­sen ver­bun­de­ne Eisen­trep­pe ohne Ein­wil­li­gung des Klä­gers nach der Erstei­ge­rung ent­fernt hat­te. Die­se Trep­pe führ­te vom Gar­ten des Anwe­sens in den ers­ten Stock und dien­te damit als von der Innen­trep­pe unab­hän­gi­ger Ein­gang zur Woh­nung im 1. OG. Der Klä­ger ist der Ansicht, dass die Trep­pe fest mit dem Haus ver­bun­den war und inso­weit zum erstei­ger­ten Inven­tar gehör­te. Jeden­falls sei­en durch die Zwangs­ver­stei­ge­rung sämt­li­che etwai­gen Eigen­tums­rech­te des Beklag­ten an der Trep­pe erlo­schen. Die Weg­nah­me der Trep­pe berech­ti­ge ihn des­we­gen zur frist­lo­sen Kün­di­gung. Dage­gen ist der Beklag­te der Ansicht, dass die Außen­trep­pe in sei­nem Eigen­tum gestan­den habe und er inso­weit berech­tigt gewe­sen sei, die­se zu ent­fer­nen.

In sei­ner Urteils­be­grün­dung hat das Amts­ge­richt Mün­chen aus­ge­führt, dass der Beklag­te einen Dieb­stahl began­gen hat, indem er die Außen­trep­pe abmon­tier­te und für sich ver­wer­te­te. Die Trep­pe gehör­te als wesent­li­cher Bestand­teil des Gebäu­des zum Erb­bau­recht des Klä­gers, wel­ches der Klä­ger durch den Zuschlags­be­schluss erwor­ben hat. Soweit der Beklag­te ange­ge­ben hat, dass die­se von ihm im Jah­re 2001 ange­schafft wur­de und in sei­nem Eigen­tum stand, ist dies für die Fremd­heit der Sache irrele­vant, da mit der Ver­bin­dung das Eigen­tum auf den Erb­bau­rechts­in­ha­ber über­ge­gan­gen ist. Auch konn­te der Beklag­ten kei­nen Beweis dafür lie­fern, dass die Trep­pe tat­säch­lich von ihm ange­schafft wur­de. Eige­ne Rech­te an der Trep­pe hat­te der Beklag­te auch nicht im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gel­tend gemacht. Die Weg­nah­me der Trep­pe wur­de von dem Beklag­ten auch vor­sätz­lich und mit Zueig­nungs­ab­sicht began­gen. Mit der Ent­fer­nung der Trep­pe wur­de der Zugang zum 1. Stock des Hau­ses unmög­lich gemacht. Der Klä­ger hat­te somit nur noch die Mög­lich­keit, die Woh­nung durch die Haus­tü­re und die Die­le, die jedoch dem Beklag­ten zusteht, zu errei­chen. Das Gericht ist über­zeugt davon, dass die Weg­nah­me der Trep­pe allein dem Ziel dien­te, den Klä­ger zeit­wei­se aus dem Haus her­aus­zu­hal­ten. Hier­für spricht auch der gerin­ge Ver­wer­tungs­preis von 25,00 Euro.

Daher liegt nach Auf­fas­sung des Amts­ge­richts Mün­chen ein wich­ti­ger Grund vor, wel­cher die das Schuld­ver­hält­nis tra­gen­de Ver­trau­ens­grund­la­ge zer­stört hat. Die fest­ge­stell­te schuld­haf­te Ver­trags­ver­let­zung berech­tigt zur Been­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses, da sie so schwer wiegt, dass dem Klä­ger die Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses nicht bis zum Ablauf der Kün­di­gungs­frist zuge­mu­tet wer­den kann. Zu Las­ten der Beklag­ten spricht, dass der Wert der Trep­pe, aus­weis­lich der von der Kla­ge­par­tei vor­ge­leg­ten Rech­nung vom 19.01.2018 in Höhe von 3.250,01 Euro über eine Ersatz­be­schaf­fung, bedeu­tend war. Zu Guns­ten des Beklag­ten ist ledig­lich das seit län­ge­rer Zeit bestehen­de Miet­ver­hält­nis zu berück­sich­ti­gen. Jedoch wiegt die­ser Umstand gering. Die Ver­wer­tung der Trep­pe erfolg­te gera­de nicht spon­tan in einer emo­tio­nal auf­ge­la­de­nen Situa­ti­on. Der Abtrans­port der Außen­trep­pe muss­te viel­mehr geplant wer­den. Für den Beklag­ten hat­te die­se Ver­wer­tung kei­ner­lei nen­nens­wer­te Vor­tei­le. Der Scha­den des Klä­gers war jedoch umso grö­ßer.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 16. März 2018 – 424 C 13271/​17