Die über­ra­schen­de Siche­rungs­ab­re­de

Eine for­mu­lar­mä­ßi­ge wei­te Siche­rungs­ab­re­de kann für den Siche­rungs­ge­ber über­ra­schend im Sin­ne von § 305 c Abs. 1 BGB sein, wenn er unter den gege­be­nen Umstän­den davon aus­ge­hen durf­te, die Grund­schuld sol­le nur der Siche­rung des Anlass­dar­le­hens die­nen. Der Erwer­ber eines Grund­stücks braucht als Siche­rungs­ge­ber nicht ohne wei­te­res mit einem wei­ten Siche­rungs­zweck in einer for­mu­lar­mä­ßi­gen Siche­rungs­ab­re­de zu rech­nen, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer (Ver­äu­ße­rer) und die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin weni­ge Wochen vor­her bei der Grund­schuld­be­stel­lung ver­ein­bart hat­ten, dass der Siche­rungs­zweck der Grund­schuld auf das Anlass­dar­le­hen, das der Finan­zie­rung des Erwerbs dien­te, beschränkt sein soll­te.

Die über­ra­schen­de Siche­rungs­ab­re­de

Erklärt die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin, sie wer­de die Grund­schuld nur frei­ge­ben, wenn der Siche­rungs­ge­ber eine Ver­pflich­tung erfüllt, die nicht Gegen­stand der Siche­rungs­ab­re­de ist, ver­letzt sie Neben­pflich­ten aus der Siche­rungs­ver­ein­ba­rung. Dar­aus kann sich ein Scha­dens­er­satz­an­spruch gegen die Grund­schuld­gläu­bi­ge­rin gemäß § 280 Abs. 1 BGB erge­ben.

Der Umfang der Siche­rungs­ab­re­de

Bei der Zweck­er­klä­rung han­delt es sich – im hier vom Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he ent­schie­de­nen Fall – um All­ge­mei­ne Geschäfts­be­din­gun­gen im Sin­ne von § 305 Abs. 1 BGB. Eine Rege­lung in All­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gun­gen ist dann als über­ra­schend im Sin­ne von § 305 c Abs. 1 BGB anzu­se­hen, wenn sie nach den all­ge­mei­nen und indi­vi­du­el­len Begleit­um­stän­den des Ver­trags­schlus­ses von den berech­tig­ten Erwar­tun­gen des Ver­trags­part­ners deut­lich abweicht [1]. Bei Zweck­er­klä­run­gen im Zusam­men­hang mit der Bestel­lung einer Grund­schuld kommt es auf die Umstän­de des ein­zel­nen Fal­les an, inwie­weit der Siche­rungs­ge­ber durch eine wei­te Zweck­er­klä­rung über­rascht wird [2].

Die Rege­lun­gen in der Zweck­er­klä­rung waren – soweit sie über eine Siche­rung des Anlass­dar­le­hens hin­aus­gin­gen – für die Siche­rungs­ge­ber über­ra­schend. Nach den Umstän­den des Fal­les gab es für die Siche­rungs­ge­ber kei­ner­lei Anlass für die Annah­me, dass die Bank eine wei­te Zweck­er­klä­rung [3] wünsch­te.

Om der Grund­schuld­be­stel­lungs-Urkun­de war im vor­lie­gen­den Fall gere­gelt, dass die Grund­schuld nur der Finan­zie­rung des an den Tes­ta­ments­voll­stre­cker zu bezah­len­den Ent­gel­tes die­nen durf­te. Die Beschrän­kung des Siche­rungs­zwecks war gebo­ten, da der für den Nach­lass ver­ant­wort­li­che Tes­ta­ments­voll­stre­cker nicht das Risi­ko ein­ge­hen woll­te, dass das Grund­stück vor einer Eigen­tums­um­schrei­bung auf die Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihren Ehe­mann für ande­re Ver­bind­lich­kei­ten der Grund­schuld­be­stel­le­rin haf­ten soll­te. Die For­mu­lie­run­gen in der nota­ri­el­len Urkun­de vom 12.02.2004 waren der Bank, die an der Ein­tra­gung der Grund­schuld mit­wir­ken muss­te (§ 873 Abs. 1 BGB), bekannt. Da der Siche­rungs­zweck der Grund­schuld bereits in der Urkun­de vom 12.02.2004 gere­gelt war – und wegen einer mög­li­chen Haf­tung des Nach­las­ses beschränkt sein muss­te –, konn­ten die Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihr Ehe­mann bei der Unter­zeich­nung des For­mu­lars vom 05.03.2004 davon aus­ge­hen, dass die unter­zeich­ne­te Zweck­er­klä­rung ledig­lich die bereits bei der Grund­schuld­be­stel­lung getrof­fe­nen Rege­lun­gen voll­zie­hen soll­ten. Für die Annah­me, dass das Grund­stück nun­mehr – ent­ge­gen der Urkun­de vom 12.02.2004 – auch für sämt­li­che sons­ti­gen Ver­pflich­tun­gen der Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihres Ehe­man­nes als Haf­tungs­grund­la­ge die­nen soll­te, bestand kein Anlass.

Die Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs geht davon aus, dass eine abwei­chen­de Beur­tei­lung dann in Betracht kom­men kann, wenn zwi­schen einer ursprüng­lich beschränk­ten Siche­rungs­ab­re­de und einer spä­te­ren for­mu­lar­mä­ßi­gen Erwei­te­rung eine län­ge­re Zeit­span­ne liegt [4]. Denn bei einem län­ge­ren Zeit­ab­stand muss sich dem Siche­rungs­ge­ber die Über­le­gung auf­drän­gen, dass es für eine neue Zweck­ver­ein­ba­rung aus Sicht der Bank einen neu­en Anlass gibt, so dass ggfs. eine Erwei­te­rung der Siche­rungs­ab­re­de nicht über­ra­schend erscheint [5]. Wenn hin­ge­gen – wie vor­lie­gend – die Unter­zeich­nung des For­mu­lars ledig­lich knapp vier Wochen nach den abwei­chen­den Rege­lun­gen bei der Grund­schuld­be­stel­lung erfolgt, erscheint die for­mu­lar­mä­ßi­ge Zweck­er­klä­rung aus der Sicht der Siche­rungs­ge­ber ledig­lich als Abwick­lungs­maß­nah­me, bei der nicht mit wesent­li­chen neu­en Rege­lun­gen zu Las­ten der Siche­rungs­ge­ber zu rech­nen ist.

Es trifft – ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bank – nicht zu, dass eine wei­te Zweck­er­klä­rung in einem Fall der vor­lie­gen­den Art „bank­üb­lich“ wäre. Dar­le­hens­ge­wäh­rung, Grund­schuld­be­stel­lung und Zweck­er­klä­rung stan­den in engem Zusam­men­hang mit einer Nach­las­s­aus­ein­an­der­set­zung, wie sich dies aus der Grund­schuld­be­stel­lung vom 12.02.2004 ergibt. Die wirt­schaft­li­che Situa­ti­on ist ver­gleich­bar mit der Abwick­lung eines Kauf­ver­tra­ges, bei dem der Kauf­preis finan­ziert wer­den muss. In der­ar­ti­gen Fäl­len wird in der Regel zur Siche­rung der Kauf­preis­fi­nan­zie­rung für die Gläu­bi­ger­bank eine Grund­schuld ein­ge­tra­gen, und zwar nor­ma­ler­wei­se zu einem Zeit­punkt, in wel­chem der Erwer­ber noch nicht als Eigen­tü­mer ein­ge­tra­gen ist. Es gibt bei der­ar­ti­gen Abwick­lun­gen für den Ver­käu­fer (im vor­lie­gen­den Fall für den Nach­lass- bzw. für den Tes­ta­ments­voll­stre­cker) kei­nen ver­nünf­ti­gen Grund, dass das Grund­stück – vor der Eigen­tums­um­schrei­bung – für Schul­den des Erwer­bers haf­ten soll, die mit der Kauf­preis­fi­nan­zie­rung nichts zu tun haben. Es ist daher bank­üb­lich, dass in der­ar­ti­gen Fäl­len kei­ne wei­te Zweck­er­klä­rung Platz grei­fen kann, oder, dass zumin­dest eine Bedin­gung dahin gehend for­mu­liert wird, dass eine wei­te Siche­rungs­ab­re­de erst dann Wir­kung ent­fal­ten kann, wenn der Eigen­tums­wech­sel voll­zo­gen ist [6]. Eine (wirk­sa­me) wei­te Zweck­er­klä­rung wäre für den Nach­lass vor der Zah­lung der Gegen­leis­tung durch die Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihren Ehe­mann und vor Eigen­tums­um­schrei­bung mit erheb­li­chen Risi­ken ver­bun­den gewe­sen. Daher konn­ten auch die Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihr Ehe­mann bei Unter­zeich­nung der Erklä­rung vom 05.03.2004 nicht mit einem sol­chen unüb­li­chen Ver­hal­ten der Bank rech­nen. In die­sem Zusam­men­hang ist dar­auf hin­zu­wei­sen, dass bei­spiels­wei­se auch der Kauf­ver­trag vom 29.01.2008 in § 5 eine Beschrän­kung der Siche­rungs­ver­ein­ba­rung – jeden­falls bis zur Eigen­tums­um­schrei­bung – vor­sieht.

Die Bank hat unstrei­tig zu kei­nem Zeit­punkt die Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihren Ehe­mann geson­dert auf die Bedeu­tung der erwei­ter­ten Siche­rungs­zwecks in dem For­mu­lar vom 05.03.2004 hin­ge­wie­sen. Das in den Rege­lun­gen ent­hal­te­ne Über­ra­schungs­mo­ment ist mit­hin nicht aus­ge­räumt wor­den. Der Umstand, dass der Satz „Die Sicher­heit haf­tet auch dann im oben genann­ten Umfang, ….“ in Fett­druck gesetzt ist, ändert am Über­ra­schungs­mo­ment nichts. Denn es han­delt sich um einen län­ge­ren Fließ­text (zwei Sei­ten) mit einer klein­ge­druck­ten, eng­zei­li­gen, Schrift. Der maß­geb­li­che Satz ist ohne räum­li­che Her­vor­he­bung in die­sem Fließ­text ent­hal­ten. Der opti­sche Unter­schied zwi­schen dem Satz in Fett­druck und dem rest­li­chen Text ist gering. Der Fett­druck ist unter den gege­be­nen Umstän­den daher nicht aus­rei­chend, einen Über­rum­pe­lungs­ef­fekt zu Las­ten der Siche­rungs­ge­ber zu besei­ti­gen.

Auf die Fra­ge, ob Mit­ar­bei­ter der Bank die Grund­schuld­be­stel­le­rin zu einem bestimm­ten Zeit­punkt durch zusätz­li­che Erklä­run­gen in der Auf­fas­sung bestärkt haben, die Grund­schuld die­ne nur der Siche­rung des Anlass­dar­le­hens, kommt es nicht an. Ent­schei­dend ist allein, dass die Bank unstrei­tig zu kei­nem Zeit­punkt das Über­ra­schungs­mo­ment durch ein­deu­ti­ge Erklä­run­gen besei­tigt hat. Es kommt daher nicht dar­auf an, wie die Erklä­run­gen der Grund­schuld­be­stel­le­rin bei ihrer Anhö­rung im Ter­min vor dem Land­ge­richt zu ver­ste­hen sind. Es war mit­hin auch nicht erfor­der­lich, Zeu­gen zu den vor­aus­ge­gan­ge­nen Ver­hand­lun­gen zwi­schen den Par­tei­en zu ver­neh­men.

Scha­dens­er­satz­an­sprü­che gegen den Grund­schuld­gläu­bi­ger

Mit dem Schrei­ben vom 15.02.2008 hat die Bank ihre Ver­pflich­tung aus der Siche­rungs­ver­ein­ba­rung (Zweck­er­klä­rung) mit der Grund­schuld­be­stel­le­rin ver­letzt. Denn sie war ver­pflich­tet, eine Frei­ga­be der Grund­schuld bereits dann zu erklä­ren, wenn (nur) das Dar­le­hen mit der End­num­mer 788 abge­löst wur­de. Dem­entspre­chend war – ent­ge­gen dem Schrei­ben der Bank vom 15.02.2008 – eine Ablö­sung gegen Zah­lung eines Betra­ges in Höhe von 131.930,04 Euro aus­rei­chend; zum 15.02.2008 (bzw. 18.02.2008) betrug der für das betref­fen­de Dar­le­hen erfor­der­li­che Ablö­se­be­trag unstrei­tig 133.572,16 Euro.

Die Bank hat dar­über hin­aus bereits Ende des Jah­res 2007 ihre Mit­wir­kungs­pflich­ten bei dem schon zu die­ser Zeit in Aus­sicht genom­me­nen Grund­stücks­ver­kauf – im Sin­ne einer Neben­pflicht aus der Zweck­ver­ein­ba­rung mit der Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihrem Ehe­mann – ver­letzt. Nach der Ver­neh­mung des Zeu­gen F. steht fest, dass die Bank bereits Ende 2007 ange­kün­digt hat, sie wer­de bei dem in Aus­sicht genom­me­nen Grund­stücks­ver­kauf den vol­len Grund­schuld­be­trag gel­tend machen, obwohl sie nach der Zweck­ver­ein­ba­rung ver­pflich­tet war, bei der Ver­äu­ße­rung die Grund­schuld schon dann frei­zu­ge­ben, wenn (nur) das zur Finan­zie­rung die­ses Grund­stücks im Jahr 2004 auf­ge­nom­me­ne Dar­le­hen zurück­ge­führt wür­de. Die Frei­ga­be der auf einem Grund­stück las­ten­den Grund­schul­den ist für die Part­ner des Kauf­ver­tra­ges von erheb­li­cher Bedeu­tung. Mit ihrer pflicht­wid­ri­gen Ankün­di­gung gefähr­de­te die Bank bereits Ende des Jah­res 2007 sowohl den Abschluss eines Kauf­ver­tra­ges als auch die spä­te­re ord­nungs­ge­mä­ße Abwick­lung des Ver­kaufs. Daher hat die Bank schon Ende des Jah­res 2007 Neben­pflich­ten (Mit­wir­kungs- und Treue­pflich­ten) aus der Zweck­ver­ein­ba­rung mit der Grund­schuld­be­stel­le­rin und ihrem Ehe­mann ver­letzt.

Die Bank ist daher gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Scha­dens­er­satz zum einen inso­weit ver­pflich­tet, als die Grund­schuld­be­stel­le­rin Rechts­an­walt F. beauf­tragt hat, um die Bank außer­ge­richt­lich zur Auf­ga­be ihres feh­ler­haf­ten Rechts­stand­punk­tes zu bewe­gen. Zum ande­ren hat die Bank die­je­ni­gen Schä­den zu erset­zen, die der Grund­schuld­be­stel­le­rin durch die ent­spre­chen­de Ver­zö­ge­rung der Kauf­ver­trags­ab­wick­lung ent­stan­den sind.

Ober­lan­des­ge­richt Karls­ru­he, Urteil vom 26. Juli 2012 – 9 U 154/​11

  1. vgl. BGH, NJW 2001, 1416, 1417; BGH, NJW 2002, 2710, 2711[]
  2. vgl. BGH, NJW 2001, 1416, BGH, NJW 2002, 2710[]
  3. mit einem Siche­rungs­zweck über das Anlass­dar­le­hen hin­aus[]
  4. vgl. ins­be­son­de­re BGH, NJW 2001, 1416[]
  5. vgl. BGH aaO[]
  6. vgl. hier­zu Epp in Schimansky/​Bunte/​Lwowski, Bank­rechts­hand­buch, Band II, 4. Aufl.2011, § 94, Rdn. 338 ff.; OLG Hamm, Beschluss vom 07.01.1999 – 15 W 444/​98[]