Die überraschende Sicherungsabrede

Eine formularmäßige weite Sicherungsabrede kann für den Sicherungsgeber überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB sein, wenn er unter den gegebenen Umständen davon ausgehen durfte, die Grundschuld solle nur der Sicherung des Anlassdarlehens dienen. Der Erwerber eines Grundstücks braucht als Sicherungsgeber nicht ohne weiteres mit einem weiten Sicherungszweck in einer formularmäßigen Sicherungsabrede zu rechnen, wenn der Grundstückseigentümer (Veräußerer) und die Grundschuldgläubigerin wenige Wochen vorher bei der Grundschuldbestellung vereinbart hatten, dass der Sicherungszweck der Grundschuld auf das Anlassdarlehen, das der Finanzierung des Erwerbs diente, beschränkt sein sollte.

Die überraschende Sicherungsabrede

Erklärt die Grundschuldgläubigerin, sie werde die Grundschuld nur freigeben, wenn der Sicherungsgeber eine Verpflichtung erfüllt, die nicht Gegenstand der Sicherungsabrede ist, verletzt sie Nebenpflichten aus der Sicherungsvereinbarung. Daraus kann sich ein Schadensersatzanspruch gegen die Grundschuldgläubigerin gemäß § 280 Abs. 1 BGB ergeben.

Der Umfang der Sicherungsabrede

Bei der Zweckerklärung handelt es sich – im hier vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall – um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB. Eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist dann als überraschend im Sinne von § 305 c Abs. 1 BGB anzusehen, wenn sie nach den allgemeinen und individuellen Begleitumständen des Vertragsschlusses von den berechtigten Erwartungen des Vertragspartners deutlich abweicht1. Bei Zweckerklärungen im Zusammenhang mit der Bestellung einer Grundschuld kommt es auf die Umstände des einzelnen Falles an, inwieweit der Sicherungsgeber durch eine weite Zweckerklärung überrascht wird2.

Die Regelungen in der Zweckerklärung waren – soweit sie über eine Sicherung des Anlassdarlehens hinausgingen – für die Sicherungsgeber überraschend. Nach den Umständen des Falles gab es für die Sicherungsgeber keinerlei Anlass für die Annahme, dass die Bank eine weite Zweckerklärung3 wünschte.

Om der Grundschuldbestellungs-Urkunde war im vorliegenden Fall geregelt, dass die Grundschuld nur der Finanzierung des an den Testamentsvollstrecker zu bezahlenden Entgeltes dienen durfte. Die Beschränkung des Sicherungszwecks war geboten, da der für den Nachlass verantwortliche Testamentsvollstrecker nicht das Risiko eingehen wollte, dass das Grundstück vor einer Eigentumsumschreibung auf die Grundschuldbestellerin und ihren Ehemann für andere Verbindlichkeiten der Grundschuldbestellerin haften sollte. Die Formulierungen in der notariellen Urkunde vom 12.02.2004 waren der Bank, die an der Eintragung der Grundschuld mitwirken musste (§ 873 Abs. 1 BGB), bekannt. Da der Sicherungszweck der Grundschuld bereits in der Urkunde vom 12.02.2004 geregelt war – und wegen einer möglichen Haftung des Nachlasses beschränkt sein musste –, konnten die Grundschuldbestellerin und ihr Ehemann bei der Unterzeichnung des Formulars vom 05.03.2004 davon ausgehen, dass die unterzeichnete Zweckerklärung lediglich die bereits bei der Grundschuldbestellung getroffenen Regelungen vollziehen sollten. Für die Annahme, dass das Grundstück nunmehr – entgegen der Urkunde vom 12.02.2004 – auch für sämtliche sonstigen Verpflichtungen der Grundschuldbestellerin und ihres Ehemannes als Haftungsgrundlage dienen sollte, bestand kein Anlass.

Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs geht davon aus, dass eine abweichende Beurteilung dann in Betracht kommen kann, wenn zwischen einer ursprünglich beschränkten Sicherungsabrede und einer späteren formularmäßigen Erweiterung eine längere Zeitspanne liegt4. Denn bei einem längeren Zeitabstand muss sich dem Sicherungsgeber die Überlegung aufdrängen, dass es für eine neue Zweckvereinbarung aus Sicht der Bank einen neuen Anlass gibt, so dass ggfs. eine Erweiterung der Sicherungsabrede nicht überraschend erscheint5. Wenn hingegen – wie vorliegend – die Unterzeichnung des Formulars lediglich knapp vier Wochen nach den abweichenden Regelungen bei der Grundschuldbestellung erfolgt, erscheint die formularmäßige Zweckerklärung aus der Sicht der Sicherungsgeber lediglich als Abwicklungsmaßnahme, bei der nicht mit wesentlichen neuen Regelungen zu Lasten der Sicherungsgeber zu rechnen ist.

Es trifft – entgegen der Auffassung der Bank – nicht zu, dass eine weite Zweckerklärung in einem Fall der vorliegenden Art „banküblich“ wäre. Darlehensgewährung, Grundschuldbestellung und Zweckerklärung standen in engem Zusammenhang mit einer Nachlassauseinandersetzung, wie sich dies aus der Grundschuldbestellung vom 12.02.2004 ergibt. Die wirtschaftliche Situation ist vergleichbar mit der Abwicklung eines Kaufvertrages, bei dem der Kaufpreis finanziert werden muss. In derartigen Fällen wird in der Regel zur Sicherung der Kaufpreisfinanzierung für die Gläubigerbank eine Grundschuld eingetragen, und zwar normalerweise zu einem Zeitpunkt, in welchem der Erwerber noch nicht als Eigentümer eingetragen ist. Es gibt bei derartigen Abwicklungen für den Verkäufer (im vorliegenden Fall für den Nachlass- bzw. für den Testamentsvollstrecker) keinen vernünftigen Grund, dass das Grundstück – vor der Eigentumsumschreibung – für Schulden des Erwerbers haften soll, die mit der Kaufpreisfinanzierung nichts zu tun haben. Es ist daher banküblich, dass in derartigen Fällen keine weite Zweckerklärung Platz greifen kann, oder, dass zumindest eine Bedingung dahin gehend formuliert wird, dass eine weite Sicherungsabrede erst dann Wirkung entfalten kann, wenn der Eigentumswechsel vollzogen ist6. Eine (wirksame) weite Zweckerklärung wäre für den Nachlass vor der Zahlung der Gegenleistung durch die Grundschuldbestellerin und ihren Ehemann und vor Eigentumsumschreibung mit erheblichen Risiken verbunden gewesen. Daher konnten auch die Grundschuldbestellerin und ihr Ehemann bei Unterzeichnung der Erklärung vom 05.03.2004 nicht mit einem solchen unüblichen Verhalten der Bank rechnen. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass beispielsweise auch der Kaufvertrag vom 29.01.2008 in § 5 eine Beschränkung der Sicherungsvereinbarung – jedenfalls bis zur Eigentumsumschreibung – vorsieht.

Die Bank hat unstreitig zu keinem Zeitpunkt die Grundschuldbestellerin und ihren Ehemann gesondert auf die Bedeutung der erweiterten Sicherungszwecks in dem Formular vom 05.03.2004 hingewiesen. Das in den Regelungen enthaltene Überraschungsmoment ist mithin nicht ausgeräumt worden. Der Umstand, dass der Satz „Die Sicherheit haftet auch dann im oben genannten Umfang, ….“ in Fettdruck gesetzt ist, ändert am Überraschungsmoment nichts. Denn es handelt sich um einen längeren Fließtext (zwei Seiten) mit einer kleingedruckten, engzeiligen, Schrift. Der maßgebliche Satz ist ohne räumliche Hervorhebung in diesem Fließtext enthalten. Der optische Unterschied zwischen dem Satz in Fettdruck und dem restlichen Text ist gering. Der Fettdruck ist unter den gegebenen Umständen daher nicht ausreichend, einen Überrumpelungseffekt zu Lasten der Sicherungsgeber zu beseitigen.

Auf die Frage, ob Mitarbeiter der Bank die Grundschuldbestellerin zu einem bestimmten Zeitpunkt durch zusätzliche Erklärungen in der Auffassung bestärkt haben, die Grundschuld diene nur der Sicherung des Anlassdarlehens, kommt es nicht an. Entscheidend ist allein, dass die Bank unstreitig zu keinem Zeitpunkt das Überraschungsmoment durch eindeutige Erklärungen beseitigt hat. Es kommt daher nicht darauf an, wie die Erklärungen der Grundschuldbestellerin bei ihrer Anhörung im Termin vor dem Landgericht zu verstehen sind. Es war mithin auch nicht erforderlich, Zeugen zu den vorausgegangenen Verhandlungen zwischen den Parteien zu vernehmen.

Schadensersatzansprüche gegen den Grundschuldgläubiger

Mit dem Schreiben vom 15.02.2008 hat die Bank ihre Verpflichtung aus der Sicherungsvereinbarung (Zweckerklärung) mit der Grundschuldbestellerin verletzt. Denn sie war verpflichtet, eine Freigabe der Grundschuld bereits dann zu erklären, wenn (nur) das Darlehen mit der Endnummer 788 abgelöst wurde. Dementsprechend war – entgegen dem Schreiben der Bank vom 15.02.2008 – eine Ablösung gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 131.930,04 Euro ausreichend; zum 15.02.2008 (bzw. 18.02.2008) betrug der für das betreffende Darlehen erforderliche Ablösebetrag unstreitig 133.572,16 Euro.

Die Bank hat darüber hinaus bereits Ende des Jahres 2007 ihre Mitwirkungspflichten bei dem schon zu dieser Zeit in Aussicht genommenen Grundstücksverkauf – im Sinne einer Nebenpflicht aus der Zweckvereinbarung mit der Grundschuldbestellerin und ihrem Ehemann – verletzt. Nach der Vernehmung des Zeugen F. steht fest, dass die Bank bereits Ende 2007 angekündigt hat, sie werde bei dem in Aussicht genommenen Grundstücksverkauf den vollen Grundschuldbetrag geltend machen, obwohl sie nach der Zweckvereinbarung verpflichtet war, bei der Veräußerung die Grundschuld schon dann freizugeben, wenn (nur) das zur Finanzierung dieses Grundstücks im Jahr 2004 aufgenommene Darlehen zurückgeführt würde. Die Freigabe der auf einem Grundstück lastenden Grundschulden ist für die Partner des Kaufvertrages von erheblicher Bedeutung. Mit ihrer pflichtwidrigen Ankündigung gefährdete die Bank bereits Ende des Jahres 2007 sowohl den Abschluss eines Kaufvertrages als auch die spätere ordnungsgemäße Abwicklung des Verkaufs. Daher hat die Bank schon Ende des Jahres 2007 Nebenpflichten (Mitwirkungs- und Treuepflichten) aus der Zweckvereinbarung mit der Grundschuldbestellerin und ihrem Ehemann verletzt.

Die Bank ist daher gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz zum einen insoweit verpflichtet, als die Grundschuldbestellerin Rechtsanwalt F. beauftragt hat, um die Bank außergerichtlich zur Aufgabe ihres fehlerhaften Rechtsstandpunktes zu bewegen. Zum anderen hat die Bank diejenigen Schäden zu ersetzen, die der Grundschuldbestellerin durch die entsprechende Verzögerung der Kaufvertragsabwicklung entstanden sind.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 26. Juli 2012 – 9 U 154/11

  1. vgl. BGH, NJW 2001, 1416, 1417; BGH, NJW 2002, 2710, 2711[]
  2. vgl. BGH, NJW 2001, 1416, BGH, NJW 2002, 2710[]
  3. mit einem Sicherungszweck über das Anlassdarlehen hinaus[]
  4. vgl. insbesondere BGH, NJW 2001, 1416[]
  5. vgl. BGH aaO[]
  6. vgl. hierzu Epp in Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch, Band II, 4. Aufl.2011, § 94, Rdn. 338 ff.; OLG Hamm, Beschluss vom 07.01.1999 – 15 W 444/98[]

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