Die unbe­grün­de­te Woh­nungs­kün­di­gung und die Kos­ten des Mie­ter­an­walts

Die Anga­be der Grün­de für die Kün­di­gung eines Wohn­raum­miet­ver­hält­nis­ses ist eine blo­ße Oblie­gen­heit des Ver­mie­ters, aus deren Ver­let­zung der Mie­ter kei­ne Scha­dens­er­satz­an­sprü­che – etwa die Kos­ten eines außer­ge­richt­lich ein­ge­schal­te­ten Anwalts – her­lei­ten kann.

Die unbe­grün­de­te Woh­nungs­kün­di­gung und die Kos­ten des Mie­ter­an­walts

Dem Mie­ter steht wegen des Ver­säum­nis­ses des Ver­mie­ters, die Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se an der Kün­di­gung des Miet­ver­hält­nis­ses in der Kün­di­gung näher anzu­ge­ben, kein Scha­dens­er­satz­an­spruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Ver­mie­ter zu. Den Ver­mie­ter trifft gegen­über dem Mie­ter kei­ne ver­trag­li­che Neben­pflicht, bei Aus­spruch einer ordent­li­chen Kün­di­gung deren for­mel­le Vor­aus­set­zun­gen zu beach­ten.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs macht sich ein Ver­mie­ter, der schuld­haft – ins­be­son­de­re unter Anga­be fal­scher Tat­sa­chen – eine (mate­ri­ell) unbe­rech­tig­te Kün­di­gung aus­spricht und dem Mie­ter dadurch die wei­te­re Nut­zung des Miet­ob­jekts vor­werf­bar strei­tig macht, wegen Ver­let­zung der ver­trag­li­chen Pflicht zur Rück­sicht­nah­me auf den Ver­trags­part­ner scha­dens­er­satz­pflich­tig, wenn der Mie­ter auf­grund der mate­ri­ell unbe­grün­de­ten Kün­di­gung einen Scha­den erlei­det 1.

Die­se Recht­spre­chung lässt sich aber nicht auf den hier vor­lie­gen­den Fall über­tra­gen. Denn vor­lie­gend geht es nicht um die Fra­ge, ob sich die Beklag­ten zu Unrecht auf einen nicht bestehen­den (mate­ri­el­len) Kün­di­gungs­grund beru­fen haben, son­dern um die Nicht­ein­hal­tung der for­mel­len Kün­di­gungs­vor­aus­set­zun­gen, hier die feh­len­de Anga­be der Grün­de für ein berech­tig­tes Inter­es­se des Ver­mie­ters an der ordent­li­chen Kün­di­gung (§ 573 Abs. 3 BGB). Es gibt aber kei­ne ver­trag­li­che Neben­pflicht des Ver­mie­ters, eine aus for­mel­len Grün­den unwirk­sa­me Kün­di­gung zu unter­las­sen; der Ver­mie­ter macht dem Mie­ter den Besitz der Miet­sa­che auch nicht vor­werf­bar strei­tig, wenn er einen mate­ri­ell bestehen­den Kün­di­gungs­grund nicht oder nicht aus­rei­chend in der Kün­di­gung dar­legt.

Der Zweck der Begrün­dungs­pflicht besteht dar­in, dem Mie­ter zum frü­hest­mög­li­chen Zeit­punkt über sei­ne Posi­ti­on Klar­heit zu ver­schaf­fen und ihn in die Lage zu ver­set­zen, recht­zei­tig alles Erfor­der­li­che zur Wah­rung sei­ner Inter­es­sen zu ver­an­las­sen 2. Nach der gesetz­li­chen Rege­lung ist die Begrün­dung der ordent­li­chen Kün­di­gung des Ver­mie­ters von Wohn­raum Wirk­sam­keits­vor­aus­set­zung, eine Kün­di­gung ohne Anga­be kon­kre­ter Grün­de mit­hin von vorn­her­ein unwirk­sam 3. Dem Inter­es­se des Mie­ters, die Kün­di­gungs­grün­de früh­zei­tig zu erfah­ren und die Wahr­neh­mung sei­ner Rech­te dar­auf ein­zu­stel­len, wird somit bereits durch die Rechts­fol­ge der Unwirk­sam­keit einer nicht mit Grün­den ver­se­he­nen Kün­di­gung umfas­send Rech­nung getra­gen. Wel­che nicht oder nicht aus­rei­chend dar­ge­leg­ten Grün­de den Ver­mie­ter zu der aus­ge­spro­che­nen Kün­di­gung ver­an­lasst haben, ist für den Mie­ter ange­sichts der sich schon aus dem Begrün­dungs­man­gel erge­ben­den Unwirk­sam­keit der Kün­di­gung nicht mehr von Bedeu­tung.

Die ord­nungs­ge­mä­ße Begrün­dung der Kün­di­gung liegt mit­hin in ers­ter Linie im eige­nen Inter­es­se des Ver­mie­ters, weil das Miet­ver­hält­nis ande­ren­falls auch bei Vor­lie­gen eines mate­ri­el­len Kün­di­gungs­grun­des nicht been­det wird. Die Anga­be des Kün­di­gungs­grun­des ist des­halb kei­ne Neben­pflicht des Ver­mie­ters, auf deren Erfül­lung der Mie­ter einen Anspruch hat, son­dern eine Oblie­gen­heit, die der Ver­mie­ter im eige­nen Inter­es­se zur Ver­mei­dung von Rechts­nach­tei­len zu beach­ten hat. Die recht­li­che Beur­tei­lung, ob eine vom Ver­mie­ter aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung dem gesetz­li­chen Begrün­dungs­er­for­der­nis genügt, ist dem eige­nen Risi­ko­be­reich des Mie­ters zuzu­ord­nen; Anwalts­kos­ten, die ihm inso­weit – außer­halb eines gericht­li­chen Pro­zes­ses – durch die Inan­spruch­nah­me anwalt­li­cher Hil­fe zur Wahr­neh­mung sei­ner Inter­es­sen ent­ste­hen, sind des­halb grund­sätz­lich nicht erstat­tungs­fä­hig.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 15. Dezem­ber 2010 – VIII ZR 9/​10

  1. BGH, Urtei­le vom 11.01.1984 – VIII ZR 255/​82, BGHZ 89, 297, 302 – betref­fend eine auf fal­sche Sach­dar­stel­lung gestütz­te Kün­di­gung; vom 08.07.1998 – XII ZR 64/​96, NZM 1998, 718 – betref­fend eine auf eine unwirk­sa­me AGB-Klau­sel gestütz­te Kün­di­gung; und vom 18.05.2005 – VIII ZR 368/​03, NJW 2005, 2395 – betref­fend eine Eigen­be­darfs­kün­di­gung ohne tat­säch­li­chen Selbst­nut­zungs­wunsch[]
  2. vgl. BT-Drucks. 6/​1549, S. 6 f. zu § 564a Abs. 1 Satz 1 BGB aF[]
  3. Blank/​Börstinghaus, Mie­te, 3. Aufl., § 573 Rn. 173; vgl. auch BGH, Urteil vom 22.06.2005 – VIII ZR 326/​04, WuM 2005, 584, betref­fend § 569 Abs. 4 BGB[]