Die ungefähr zu kleine Wohnung

Eine Mietwohnung weist einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nur eine „ca. Angabe“ enthält. Voraussetzung ist aber die Vereinbarung einer bestimmten Größe. Bloße Angaben in einer Zeitungsannonce reichen dafür nicht aus.

Die ungefähr zu kleine Wohnung

In einem vom Amtsgericht München entschiedenen Fall mietet eine Frau im August 2007 eine Dachgeschosswohnung in München zu einem Mietpreis von 515 € warm. Der Mietvertrag enthielt keine Angaben über die Wohnungsgröße.

Ein Jahr später meldete sich die Mieterin bei ihrer Vermieterin und gab an, dass die von der Vermieterin ursprünglich angegebene Quadratmeterzahl gravierend von der tatsächlichen Fläche abweiche. Statt 36m² betrage die Wohnfläche nur 24m². Sie kündigte darauf hin auch eine Mietminderung und die Verrechnung der überzahlten Miete mit den folgenden Mieten an. Das akzeptierte die Vermieterin jedoch nicht. Es sei gerade keine Vereinbarung getroffen worden. Die Mieterin habe die Wohnung so gemietet wie sie sie besichtigt habe. Die Mieterin entgegnete darauf, sie sei auf die Wohnung in einer lokalen Wochenzeitschrift aufmerksam geworden. Dort sei in der Annonce die Angabe „ca.36m²“ enthalten gewesen. Auf Grund der Schrägen in der Wohnung sei die wirkliche Größe aber nur 24m², da die Flächen, bei denen die Zimmerhöhe weniger als zwei Meter betrage, nur teilweise anzurechnen seien.

Das Amtsgericht München verurteilte die Mieterin jedoch zur Zahlung des rückständigen Mietzinses: Der vereinbarte Mietzins sei nicht gemindert. Zwar weise eine Mietwohnung einen zur Minderung der Miete führenden Mangel auf, wenn ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liege. Dies gelte auch dann, wenn der Mietvertrag zur Größe der Wohnfläche nur eine „ca. Angabe“ enthalte. In solchen Fällen errechne sich die Minderung entsprechend der Quote, um die die tatsächliche Wohnfläche hinter der im Mietvertrag zugrunde gelegten Wohnfläche zurückbleibe. Berechnungsgrundlage sei dafür die Bruttomiete.

Voraussetzung dafür sei aber, dass zwischen den Parteien eine bestimmte Wohnfläche im Sinne einer Beschaffenheitsangabe vereinbart sei. Daran fehle es im vorliegenden Fall. Der Mietvertrag enthalte dazu gerade keine Angaben. Sollte in der Annonce tatsächlich eine Angabe zur Wohnungsgröße enthalten gewesen sein, ändere dies nichts. Mitteilungen eines Vermieters, die dieser über eine Wohnung im Rahmen einer Vertragsverhandlung mache, würden nur dann Vertragsbestandteil, wenn sie im schriftlichen Vertrag auch aufgenommen werden. Es hätte den Parteien auch freigestanden, dies zu tun. Bei einem langfristigen Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag komme dem schriftlichen Vertrag eine ganz andere Bedeutung zu als zum Beispiel bei einem Kaufvertrag. Die wichtigen Punkte müssen sich daher in diesem wiederfinden.

Im Übrigen entsprächen im vorliegenden Fall die angegebenen 36m² der tatsächlichen Grundfläche. Die Dachschrägen waren und sind erkennbar, genauso wie die eingeschränkte Nutzbarkeit. Die Mieterin konnte daher von Anfang an sehen, dass hier gegebenenfalls eine andere Berechnung der Wohnungsgröße veranlasst ist. Umso mehr hätte sie dies im Mietvertrag festhalten müssen.

Amtsgericht München, Urteil vom 10. August 2009 – 424 C 7097/09

  1. BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10, aaO[]

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