Die unge­fähr zu klei­ne Woh­nung

Eine Miet­woh­nung weist einen zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­den Man­gel auf, wenn ihre tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10% unter der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Wohn­flä­che liegt. Dies gilt auch dann, wenn der Miet­ver­trag nur eine „ca. Anga­be“ ent­hält. Vor­aus­set­zung ist aber die Ver­ein­ba­rung einer bestimm­ten Grö­ße. Blo­ße Anga­ben in einer Zei­tungs­an­non­ce rei­chen dafür nicht aus.

Die unge­fähr zu klei­ne Woh­nung

In einem vom Amts­ge­richt Mün­chen ent­schie­de­nen Fall mie­tet eine Frau im August 2007 eine Dach­ge­schoss­woh­nung in Mün­chen zu einem Miet­preis von 515 € warm. Der Miet­ver­trag ent­hielt kei­ne Anga­ben über die Woh­nungs­grö­ße.

Ein Jahr spä­ter mel­de­te sich die Mie­te­rin bei ihrer Ver­mie­te­rin und gab an, dass die von der Ver­mie­te­rin ursprüng­lich ange­ge­be­ne Qua­drat­me­ter­zahl gra­vie­rend von der tat­säch­li­chen Flä­che abwei­che. Statt 36m² betra­ge die Wohn­flä­che nur 24m². Sie kün­dig­te dar­auf hin auch eine Miet­min­de­rung und die Ver­rech­nung der über­zahl­ten Mie­te mit den fol­gen­den Mie­ten an. Das akzep­tier­te die Ver­mie­te­rin jedoch nicht. Es sei gera­de kei­ne Ver­ein­ba­rung getrof­fen wor­den. Die Mie­te­rin habe die Woh­nung so gemie­tet wie sie sie besich­tigt habe. Die Mie­te­rin ent­geg­ne­te dar­auf, sie sei auf die Woh­nung in einer loka­len Wochen­zeit­schrift auf­merk­sam gewor­den. Dort sei in der Annon­ce die Anga­be "ca.36m²" ent­hal­ten gewe­sen. Auf Grund der Schrä­gen in der Woh­nung sei die wirk­li­che Grö­ße aber nur 24m², da die Flä­chen, bei denen die Zim­mer­hö­he weni­ger als zwei Meter betra­ge, nur teil­wei­se anzu­rech­nen sei­en.

Das Amts­ge­richt Mün­chen ver­ur­teil­te die Mie­te­rin jedoch zur Zah­lung des rück­stän­di­gen Miet­zin­ses: Der ver­ein­bar­te Miet­zins sei nicht gemin­dert. Zwar wei­se eine Miet­woh­nung einen zur Min­de­rung der Mie­te füh­ren­den Man­gel auf, wenn ihre tat­säch­li­che Wohn­flä­che um mehr als 10% unter der im Miet­ver­trag ange­ge­be­nen Flä­che lie­ge. Dies gel­te auch dann, wenn der Miet­ver­trag zur Grö­ße der Wohn­flä­che nur eine "ca. Anga­be" ent­hal­te. In sol­chen Fäl­len errech­ne sich die Min­de­rung ent­spre­chend der Quo­te, um die die tat­säch­li­che Wohn­flä­che hin­ter der im Miet­ver­trag zugrun­de geleg­ten Wohn­flä­che zurück­blei­be. Berech­nungs­grund­la­ge sei dafür die Brut­to­mie­te.

Vor­aus­set­zung dafür sei aber, dass zwi­schen den Par­tei­en eine bestimm­te Wohn­flä­che im Sin­ne einer Beschaf­fen­heits­an­ga­be ver­ein­bart sei. Dar­an feh­le es im vor­lie­gen­den Fall. Der Miet­ver­trag ent­hal­te dazu gera­de kei­ne Anga­ben. Soll­te in der Annon­ce tat­säch­lich eine Anga­be zur Woh­nungs­grö­ße ent­hal­ten gewe­sen sein, ände­re dies nichts. Mit­tei­lun­gen eines Ver­mie­ters, die die­ser über eine Woh­nung im Rah­men einer Ver­trags­ver­hand­lung mache, wür­den nur dann Ver­trags­be­stand­teil, wenn sie im schrift­li­chen Ver­trag auch auf­ge­nom­men wer­den. Es hät­te den Par­tei­en auch frei­ge­stan­den, dies zu tun. Bei einem lang­fris­ti­gen Dau­er­schuld­ver­hält­nis wie dem Miet­ver­trag kom­me dem schrift­li­chen Ver­trag eine ganz ande­re Bedeu­tung zu als zum Bei­spiel bei einem Kauf­ver­trag. Die wich­ti­gen Punk­te müs­sen sich daher in die­sem wie­der­fin­den.

Im Übri­gen ent­sprä­chen im vor­lie­gen­den Fall die ange­ge­be­nen 36m² der tat­säch­li­chen Grund­flä­che. Die Dach­schrä­gen waren und sind erkenn­bar, genau­so wie die ein­ge­schränk­te Nutz­bar­keit. Die Mie­te­rin konn­te daher von Anfang an sehen, dass hier gege­be­nen­falls eine ande­re Berech­nung der Woh­nungs­grö­ße ver­an­lasst ist. Umso mehr hät­te sie dies im Miet­ver­trag fest­hal­ten müs­sen.

Amts­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 10. August 2009 – 424 C 7097/​09

  1. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/​10, aaO[]