Die unterbliebene Sanierung des Gemeinschaftseigentums – und der Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers

Hat ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht der Verband¹.

Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet, wie der Bundesgerichtshof inzwischen unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, entschieden hat, sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung des Verbandes aus. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer berechtigt und verpflichtet ist, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Da eine entsprechende „Durchführungspflicht“ des Verbands für gefasste Beschlüsse nicht besteht, haftet dieser selbst dann nicht, wenn der Verwalter bei der Durchführung eines solchen Beschlusses pflichtwidrig handelt². Deswegen stellt sich die Frage nicht, ob sich die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem einzelnen Wohnungseigentümer Mängel oder vom ausführenden Unternehmen zu vertretende Verzögerungen bei der Durchführung von Arbeiten am gemeinschaftlichen Eigentum zurechnen lassen muss.

Der einzelne Wohnungseigentümer hat für die Zeit der dann doch noch durchgeführten Sanierung auch keinen uf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gestützten Ersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn die Wohnung zuvor schon wegen des Schadens am Gemeinschaftseigentum unbewohnbar war. Schuldner dieses Aufopferungsanspruchs wäre zwar die Wohnungseigentümergemeinschaft³. Die Voraussetzungen hierfür sind aber nicht gegeben. Nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind, werden nicht erfasst⁴. Um solche Schäden handelt es sich aber in dem hier entschiedenen Fall, weil die Wohnung durch die auf Mängel am Gemeinschaftseigentum zurückzuführende Feuchtigkeit bereits zuvor durchgehend unbewohnbar war.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 16. November 2018 – V ZR 171/17

1. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, ZfIR 2018, 666 Rn. 9; Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff.[↩]
2. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, ZfIR 2018, 666 Rn. 13 ff.[↩]
3. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, ZfIR 2018, 666 Rn. 35; Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14, BGHZ 207, 40 Rn. 27 mwN; vgl. auch § 16 Abs. 7 WEG[↩]
4. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17, aaO; Urteil vom 09.12 2016 – V ZR 124/16, ZWE 2017, 216 Rn. 22[↩]