Die unter­blie­be­ne Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums – und der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Hat ein ein­zel­ner Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Schä­den an sei­nem Son­der­ei­gen­tum erlit­ten, weil eine Beschluss­fas­sung über eine Sanie­rung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums unter­blie­ben ist, kön­nen nur die übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer zum Scha­dens­er­satz ver­pflich­tet sein, nicht der Ver­band1.

Die unter­blie­be­ne Sanie­rung des Gemein­schafts­ei­gen­tums – und der Scha­dens­er­satz­an­spruch des Woh­nungs­ei­gen­tü­mers

Ist die Wil­lens­bil­dung dage­gen erfolgt und ein Beschluss gefasst wor­den, der jedoch nicht oder nur unvoll­stän­dig durch­ge­führt wird, so schei­det, wie der Bun­des­ge­richts­hof inzwi­schen unter Auf­ga­be sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung, ent­schie­den hat, sowohl eine Haf­tung der übri­gen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer als auch eine Haf­tung des Ver­ban­des aus. Inso­weit kann sich nur eine Ersatz­pflicht des Ver­wal­ters erge­ben, der gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegen­über den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern und gegen­über der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer berech­tigt und ver­pflich­tet ist, Beschlüs­se der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer durch­zu­füh­ren. Da eine ent­spre­chen­de "Durch­füh­rungs­pflicht" des Ver­bands für gefass­te Beschlüs­se nicht besteht, haf­tet die­ser selbst dann nicht, wenn der Ver­wal­ter bei der Durch­füh­rung eines sol­chen Beschlus­ses pflicht­wid­rig han­delt2. Des­we­gen stellt sich die Fra­ge nicht, ob sich die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gegen­über dem ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer Män­gel oder vom aus­füh­ren­den Unter­neh­men zu ver­tre­ten­de Ver­zö­ge­run­gen bei der Durch­füh­rung von Arbei­ten am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum zurech­nen las­sen muss.

Der ein­zel­ne Woh­nungs­ei­gen­tü­mer hat für die Zeit der dann doch noch durch­ge­führ­ten Sanie­rung auch kei­nen uf § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG gestütz­ten Ersatz­an­spruch gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft, wenn die Woh­nung zuvor schon wegen des Scha­dens am Gemein­schafts­ei­gen­tum unbe­wohn­bar war. Schuld­ner die­ses Auf­op­fe­rungs­an­spruchs wäre zwar die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft3. Die Vor­aus­set­zun­gen hier­für sind aber nicht gege­ben. Nach § 14 Nr. 4 Halb­satz 2 WEG ist der Scha­den zu erset­zen, der adäquat kau­sal durch das Betre­ten oder die Benut­zung der im Son­der­ei­gen­tum ste­hen­den Gebäu­de­tei­le zur Instand­set­zung und Instand­hal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums ver­ur­sacht wor­den ist. Schä­den, die in Fol­ge des die Maß­nah­me der Instand­hal­tung oder Instand­set­zung aus­lö­sen­den Man­gels des Gemein­schafts­ei­gen­tums ein­ge­tre­ten sind, wer­den nicht erfasst4. Um sol­che Schä­den han­delt es sich aber in dem hier ent­schie­de­nen Fall, weil die Woh­nung durch die auf Män­gel am Gemein­schafts­ei­gen­tum zurück­zu­füh­ren­de Feuch­tig­keit bereits zuvor durch­ge­hend unbe­wohn­bar war.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 16. Novem­ber 2018 – V ZR 171/​17

  1. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/​17, ZfIR 2018, 666 Rn. 9; Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/​14, BGHZ 202, 375 Rn. 21 ff. []
  2. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/​17, ZfIR 2018, 666 Rn. 13 ff. []
  3. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/​17, ZfIR 2018, 666 Rn. 35; Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/​14, BGHZ 207, 40 Rn. 27 mwN; vgl. auch § 16 Abs. 7 WEG []
  4. vgl. BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/​17, aaO; Urteil vom 09.12 2016 – V ZR 124/​16, ZWE 2017, 216 Rn. 22 []