Die unterlassene Bodenuntersuchung als arglistig verschwiegener Baumanhel

Ein Bauunternehmer verschweigt einen Gründungsmangel arglistig, wenn er in Kenntnis seiner dahingehenden vertraglichen Verpflichtung die zur Vermeidung einer fehlerhaften Gründung gebotene Bodenuntersuchung nicht vorgenommen hat und er den Besteller bei der Abnahme des Hauses darauf und auf die damit verbundenen Risiken nicht hinweist.

Die unterlassene Bodenuntersuchung als arglistig verschwiegener Baumanhel

In dem hier vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatten die Vertragsparteien vereinbart, dass für die Ausführung des Bauvorhabens die technischen Bestimmungen der VOB und alle bestehenden DIN-Vorschriften maßgebend sind. Der Bauunternehmer musste danach sicherstellen, dass eine den Bodenverhältnissen entsprechende Gründung gewählt wurde, durch die die Bauwerkskräfte sicher in den Baugrund abgeleitet werden konnten1. Dazu waren gemäß DIN 1054 (1976) Art, Beschaffenheit, Ausdehnung, Lagerung und Mächtigkeit der Bodenschichten durch Schürfe, Bohrungen und Sondierungen festzustellen, sofern die örtlichen Erfahrungen keinen ausreichenden Aufschluss gaben. Dass der Bauunternehmer aufgrund seiner Erfahrungen davon ausging, dass die Stahlbetonsohle so beschaffen sei, dass sie etwaige punktuelle Lockerstellen problemlos und statisch unbedenklich überbrücken könne, besagt weder dazu etwas, von welchen Bodenverhältnissen der Bauunternehmer überhaupt ausgegangen ist, noch dazu, ob seine Annahme ausreichende Grundlage in den örtlichen Erfahrungen hatte.

Der Bundesgerichtshof geht daher davon aus, dass der Bauunternehmer verpflichtet war, Bodenuntersuchungen vorzunehmen, um das Risiko einer fehlerhaften Gründung gering zu halten: Die Baugrundverhältnisse im H.Viertel waren aufgrund der unterschiedlichen vorherigen Nutzung von Grundstück zu Grundstück verschieden. Es handelte sich teilweise um Gartengelände und teilweise um Gelände, auf dem zuvor Industriegebäude gestanden hatten. Im Hinblick auf deren vollständigen Abriss musste mit den unterschiedlichsten Bodenverhältnissen gerechnet werden, insbesondere mit Resten von Fundamenten und Mauerwerk, mit Bauschuttablagerungen, mit aufgefüllten Bereichen und gewachsenem Boden. Die von dem Bauunternehmer aus den zuvor im H.Viertel erstellten Reihenhauszeilen gewonnenen örtlichen Erfahrungen konnten dementsprechend auf das Grundstück des Klägers nicht ohne weiteres übertragen werden. Dies ergab sich bereits aus dem Umstand, dass über dieses Grundstück ein breites, tiefgehendes Fundament einer früheren Werkshalle verlief. Zudem konnten die bisher gewonnenen Erfahrungen vermutlich nichts zur Beschaffenheit des Bodens unterhalb der Gründungsebene beitragen. Lagen dem Bauunternehmer keine anderen belastbaren Erkenntnisse über den Boden vor, so war eine Untersuchung des Bodens auf seine Tragfähigkeit erforderlich. Insoweit konnten Erkenntnisse nur durch Probebohrungen erlangt werden. Nach der damals einschlägigen DIN 4022 der Ausgabe Geotechnische Untersuchung für bautechnische Zwecke, Ausgabe 0753, bei Flachgründungen war die Erkundungstiefe das 1,5fache der geringsten Plattenbreite. Der Baugrund hätte daher bis zu einer Tiefe von 6 m untersucht werden müssen. Wäre der Baugrund in diesem Umfang untersucht worden, wäre die fehlende Tragfähigkeit des Bodens erkannt worden.

Auf dieser Grundlage kann für den Bundesgerichtshof die Auffassung, der Bauunternehmer habe einen Mangel seiner Bauleistung im Hinblick auf die Gründung nicht arglistig verschwiegen, keinen Bestand haben:

Ein Unternehmer verschweigt einen offenbarungspflichtigen Mangel arglistig, wenn ihm dieser bei der Abnahme bekannt ist und er ihn dennoch nicht offenbart2. Dabei reicht es für die Kenntnis des Mangels aus, dass der Unternehmer die für den Mangel ursächliche, vertragswidrige Ausführung der Werkleistung erkannt hat3.

Diese Voraussetzungen können vorliegen. In der Revision ist davon auszugehen, dass dem Bauunternehmer bewusst war, dass eine ordnungsgemäße Gründung nur durch eine Bodenuntersuchung gewährleistet werden konnte. Ihm war bekannt, dass es sich bei dem Baugebiet um eine Industriebrache handelte, bei der mit unterschiedlichsten Bodenverhältnissen zu rechnen war. Ebenso hatte er Kenntnis davon, dass sich auf dem Grundstück des Klägers breite und tiefgehende Fundamentreste befanden. Er hat des Weiteren angenommen, dass im Gründungsbereich zumindest Lockerstellen anzutreffen sein könnten. Es ist ohne weiteres auch davon auszugehen, dass dem Bauunternehmer als einem bereits Jahrzehnte im Baugeschäft tätigen Unternehmer bekannt war, dass nach DIN 1054 in einem solchen Gebiet ohne vorherige eingehende Baugrunduntersuchung mit Probebohrungen eine Flachgründung nicht ausgeführt werden durfte, sofern die örtlichen Erfahrungen keinen ausreichenden Aufschluss gaben. Wenn er trotz dieser Kenntnis von einer erforderlichen Baugrunduntersuchung Abstand genommen hat, handelt es sich um einen vorsätzlichen Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik mit der Folge, dass das Risiko bestand, dass der Boden nicht hinreichend tragfähig sein könnte und die Bauwerkskräfte deshalb nicht – wie erforderlich – sicher in den Baugrund abgeleitet werden könnten. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden4, dass ein Bauunternehmer, der bewusst abweichend vom Vertrag einen nicht erprobten Baustoff verwendet, arglistig handelt, wenn er den Auftraggeber treuwidrig hierauf und auf das mit der Verwendung dieses Baustoffs verbundene Risiko nicht hinweist. Dementsprechend ist auch das Verhalten des Bauunternehmers zu bewerten. Er musste nach Treu und Glauben im Hinblick auf die überragende Bedeutung einer mangelfreien Gründung auf den Verstoß gegen die insoweit nach der vertraglichen Vereinbarung der Parteien des Erwerbsvertrags einzuhaltenden technischen Vorschriften und das damit verbundene Risiko hinweisen; tat er dies nicht, handelte er arglistig. Das gilt im Übrigen auch, wenn er den Verstoß gegen die Pflicht zur Bodenuntersuchung nicht bewusst begangen, jedoch billigend in Kauf genommen hat.

Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Bauunternehmer angenommen hat, es reiche aus, nach Aushebung der Baugrube und Entfernung der Fundamentreste eine Schotter- und Sandschicht von etwa 50 cm Stärke einzubringen und zu verdichten, das Haus zusammen mit den weiteren Reihenhäusern auf einer ca. 25 cm starken, in zwei Teilen gegossenen Stahlbetonsohlplatte zu gründen und dadurch etwaige punktuelle Lockerstellen problemlos und statisch unbedenklich überbrücken zu können. Denn für die Annahme des arglistigen Verschweigens eines Mangels ist es nicht erforderlich, dass der Unternehmer bewusst die Folgen der vertragswidrigen Ausführung in Kauf genommen hat5. Es reicht aus, dass er die Vertragswidrigkeit der Ausführung und das sich daraus ergebende Risiko erkannt und seinem Vertragspartner treuwidrig nicht mitgeteilt hat. Sofern der Bauunternehmer daher angenommen haben sollte, dass sich das in der ohne hinreichende Überprüfung des Baugrundes vorgenommenen Gründung liegende Risiko nicht verwirklichen werde, handelte es sich um eine bloße Hoffnung. Dies lässt die Arglist im Hinblick auf die unterlassene Aufklärung über die regelwidrig nicht erfolgte Bodenuntersuchung und deren mögliche Folgen nicht entfallen.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 8. März 2012 – VII ZR 116/10

  1. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1971 – VII ZR 204/69, BauR 1971, 265, 267; Urteil vom 15.06.2000 VII ZR 212/99, BauR 2000, 1330 = NZBau 2000, 433 = ZfBR 2000, 484[]
  2. BGH, Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 99/06, BGHZ 174, 32[]
  3. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/01, BauR 2002, 1401 = NZBau 2002, 503 = ZfBR 2002, 680; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.04.2004 X ZR 141/01, BauR 2004, 1776 = NJW-RR 2004, 1350[]
  4. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/01, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 05.12.1985 – VII ZR 5/85, BauR 1986, 215 = ZfBR 1986, 69[]
  5. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/01, aaO[]

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