Die unter­las­se­ne Boden­un­ter­su­chung als arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Bau­man­hel

Ein Bau­un­ter­neh­mer ver­schweigt einen Grün­dungs­man­gel arg­lis­tig, wenn er in Kennt­nis sei­ner dahin­ge­hen­den ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung die zur Ver­mei­dung einer feh­ler­haf­ten Grün­dung gebo­te­ne Boden­un­ter­su­chung nicht vor­ge­nom­men hat und er den Bestel­ler bei der Abnah­me des Hau­ses dar­auf und auf die damit ver­bun­de­nen Risi­ken nicht hin­weist.

Die unter­las­se­ne Boden­un­ter­su­chung als arg­lis­tig ver­schwie­ge­ner Bau­man­hel

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall hat­ten die Ver­trags­par­tei­en ver­ein­bart, dass für die Aus­füh­rung des Bau­vor­ha­bens die tech­ni­schen Bestim­mun­gen der VOB und alle bestehen­den DIN-Vor­schrif­ten maß­ge­bend sind. Der Bau­un­ter­neh­mer muss­te danach sicher­stel­len, dass eine den Boden­ver­hält­nis­sen ent­spre­chen­de Grün­dung gewählt wur­de, durch die die Bau­werks­kräf­te sicher in den Bau­grund abge­lei­tet wer­den konn­ten 1. Dazu waren gemäß DIN 1054 (1976) Art, Beschaf­fen­heit, Aus­deh­nung, Lage­rung und Mäch­tig­keit der Boden­schich­ten durch Schür­fe, Boh­run­gen und Son­die­run­gen fest­zu­stel­len, sofern die ört­li­chen Erfah­run­gen kei­nen aus­rei­chen­den Auf­schluss gaben. Dass der Bau­un­ter­neh­mer auf­grund sei­ner Erfah­run­gen davon aus­ging, dass die Stahl­be­ton­soh­le so beschaf­fen sei, dass sie etwai­ge punk­tu­el­le Locker­stel­len pro­blem­los und sta­tisch unbe­denk­lich über­brü­cken kön­ne, besagt weder dazu etwas, von wel­chen Boden­ver­hält­nis­sen der Bau­un­ter­neh­mer über­haupt aus­ge­gan­gen ist, noch dazu, ob sei­ne Annah­me aus­rei­chen­de Grund­la­ge in den ört­li­chen Erfah­run­gen hat­te.

Der Bun­des­ge­richts­hof geht daher davon aus, dass der Bau­un­ter­neh­mer ver­pflich­tet war, Boden­un­ter­su­chun­gen vor­zu­neh­men, um das Risi­ko einer feh­ler­haf­ten Grün­dung gering zu hal­ten: Die Bau­grund­ver­hält­nis­se im H.Viertel waren auf­grund der unter­schied­li­chen vor­he­ri­gen Nut­zung von Grund­stück zu Grund­stück ver­schie­den. Es han­del­te sich teil­wei­se um Gar­ten­ge­län­de und teil­wei­se um Gelän­de, auf dem zuvor Indus­trie­ge­bäu­de gestan­den hat­ten. Im Hin­blick auf deren voll­stän­di­gen Abriss muss­te mit den unter­schied­lichs­ten Boden­ver­hält­nis­sen gerech­net wer­den, ins­be­son­de­re mit Res­ten von Fun­da­men­ten und Mau­er­werk, mit Bau­schutt­ab­la­ge­run­gen, mit auf­ge­füll­ten Berei­chen und gewach­se­nem Boden. Die von dem Bau­un­ter­neh­mer aus den zuvor im H.Viertel erstell­ten Rei­hen­haus­zei­len gewon­ne­nen ört­li­chen Erfah­run­gen konn­ten dem­entspre­chend auf das Grund­stück des Klä­gers nicht ohne wei­te­res über­tra­gen wer­den. Dies ergab sich bereits aus dem Umstand, dass über die­ses Grund­stück ein brei­tes, tief­ge­hen­des Fun­da­ment einer frü­he­ren Werks­hal­le ver­lief. Zudem konn­ten die bis­her gewon­ne­nen Erfah­run­gen ver­mut­lich nichts zur Beschaf­fen­heit des Bodens unter­halb der Grün­dungs­ebe­ne bei­tra­gen. Lagen dem Bau­un­ter­neh­mer kei­ne ande­ren belast­ba­ren Erkennt­nis­se über den Boden vor, so war eine Unter­su­chung des Bodens auf sei­ne Trag­fä­hig­keit erfor­der­lich. Inso­weit konn­ten Erkennt­nis­se nur durch Pro­be­boh­run­gen erlangt wer­den. Nach der damals ein­schlä­gi­gen DIN 4022 der Aus­ga­be Geo­tech­ni­sche Unter­su­chung für bau­tech­ni­sche Zwe­cke, Aus­ga­be 0753, bei Flach­grün­dun­gen war die Erkun­dungs­tie­fe das 1,5fache der gerings­ten Plat­ten­brei­te. Der Bau­grund hät­te daher bis zu einer Tie­fe von 6 m unter­sucht wer­den müs­sen. Wäre der Bau­grund in die­sem Umfang unter­sucht wor­den, wäre die feh­len­de Trag­fä­hig­keit des Bodens erkannt wor­den.

Auf die­ser Grund­la­ge kann für den Bun­des­ge­richts­hof die Auf­fas­sung, der Bau­un­ter­neh­mer habe einen Man­gel sei­ner Bau­leis­tung im Hin­blick auf die Grün­dung nicht arg­lis­tig ver­schwie­gen, kei­nen Bestand haben:

Ein Unter­neh­mer ver­schweigt einen offen­ba­rungs­pflich­ti­gen Man­gel arg­lis­tig, wenn ihm die­ser bei der Abnah­me bekannt ist und er ihn den­noch nicht offen­bart 2. Dabei reicht es für die Kennt­nis des Man­gels aus, dass der Unter­neh­mer die für den Man­gel ursäch­li­che, ver­trags­wid­ri­ge Aus­füh­rung der Werk­leis­tung erkannt hat 3.

Die­se Vor­aus­set­zun­gen kön­nen vor­lie­gen. In der Revi­si­on ist davon aus­zu­ge­hen, dass dem Bau­un­ter­neh­mer bewusst war, dass eine ord­nungs­ge­mä­ße Grün­dung nur durch eine Boden­un­ter­su­chung gewähr­leis­tet wer­den konn­te. Ihm war bekannt, dass es sich bei dem Bau­ge­biet um eine Indus­trie­bra­che han­del­te, bei der mit unter­schied­lichs­ten Boden­ver­hält­nis­sen zu rech­nen war. Eben­so hat­te er Kennt­nis davon, dass sich auf dem Grund­stück des Klä­gers brei­te und tief­ge­hen­de Fun­da­men­tres­te befan­den. Er hat des Wei­te­ren ange­nom­men, dass im Grün­dungs­be­reich zumin­dest Locker­stel­len anzu­tref­fen sein könn­ten. Es ist ohne wei­te­res auch davon aus­zu­ge­hen, dass dem Bau­un­ter­neh­mer als einem bereits Jahr­zehn­te im Bau­ge­schäft täti­gen Unter­neh­mer bekannt war, dass nach DIN 1054 in einem sol­chen Gebiet ohne vor­he­ri­ge ein­ge­hen­de Bau­grund­un­ter­su­chung mit Pro­be­boh­run­gen eine Flach­grün­dung nicht aus­ge­führt wer­den durf­te, sofern die ört­li­chen Erfah­run­gen kei­nen aus­rei­chen­den Auf­schluss gaben. Wenn er trotz die­ser Kennt­nis von einer erfor­der­li­chen Bau­grund­un­ter­su­chung Abstand genom­men hat, han­delt es sich um einen vor­sätz­li­chen Ver­stoß gegen die aner­kann­ten Regeln der Tech­nik mit der Fol­ge, dass das Risi­ko bestand, dass der Boden nicht hin­rei­chend trag­fä­hig sein könn­te und die Bau­werks­kräf­te des­halb nicht – wie erfor­der­lich – sicher in den Bau­grund abge­lei­tet wer­den könn­ten. Der Bun­des­ge­richts­hof hat bereits ent­schie­den 4, dass ein Bau­un­ter­neh­mer, der bewusst abwei­chend vom Ver­trag einen nicht erprob­ten Bau­stoff ver­wen­det, arg­lis­tig han­delt, wenn er den Auf­trag­ge­ber treu­wid­rig hier­auf und auf das mit der Ver­wen­dung die­ses Bau­stoffs ver­bun­de­ne Risi­ko nicht hin­weist. Dem­entspre­chend ist auch das Ver­hal­ten des Bau­un­ter­neh­mers zu bewer­ten. Er muss­te nach Treu und Glau­ben im Hin­blick auf die über­ra­gen­de Bedeu­tung einer man­gel­frei­en Grün­dung auf den Ver­stoß gegen die inso­weit nach der ver­trag­li­chen Ver­ein­ba­rung der Par­tei­en des Erwerbs­ver­trags ein­zu­hal­ten­den tech­ni­schen Vor­schrif­ten und das damit ver­bun­de­ne Risi­ko hin­wei­sen; tat er dies nicht, han­del­te er arg­lis­tig. Das gilt im Übri­gen auch, wenn er den Ver­stoß gegen die Pflicht zur Boden­un­ter­su­chung nicht bewusst began­gen, jedoch bil­li­gend in Kauf genom­men hat.

Dar­an ändert auch der Umstand nichts, dass der Bau­un­ter­neh­mer ange­nom­men hat, es rei­che aus, nach Aus­he­bung der Bau­gru­be und Ent­fer­nung der Fun­da­men­tres­te eine Schot­ter- und Sand­schicht von etwa 50 cm Stär­ke ein­zu­brin­gen und zu ver­dich­ten, das Haus zusam­men mit den wei­te­ren Rei­hen­häu­sern auf einer ca. 25 cm star­ken, in zwei Tei­len gegos­se­nen Stahl­be­ton­sohl­plat­te zu grün­den und dadurch etwai­ge punk­tu­el­le Locker­stel­len pro­blem­los und sta­tisch unbe­denk­lich über­brü­cken zu kön­nen. Denn für die Annah­me des arg­lis­ti­gen Ver­schwei­gens eines Man­gels ist es nicht erfor­der­lich, dass der Unter­neh­mer bewusst die Fol­gen der ver­trags­wid­ri­gen Aus­füh­rung in Kauf genom­men hat 5. Es reicht aus, dass er die Ver­trags­wid­rig­keit der Aus­füh­rung und das sich dar­aus erge­ben­de Risi­ko erkannt und sei­nem Ver­trags­part­ner treu­wid­rig nicht mit­ge­teilt hat. Sofern der Bau­un­ter­neh­mer daher ange­nom­men haben soll­te, dass sich das in der ohne hin­rei­chen­de Über­prü­fung des Bau­grun­des vor­ge­nom­me­nen Grün­dung lie­gen­de Risi­ko nicht ver­wirk­li­chen wer­de, han­del­te es sich um eine blo­ße Hoff­nung. Dies lässt die Arg­list im Hin­blick auf die unter­las­se­ne Auf­klä­rung über die regel­wid­rig nicht erfolg­te Boden­un­ter­su­chung und deren mög­li­che Fol­gen nicht ent­fal­len.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 8. März 2012 – VII ZR 116/​10

  1. vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1971 – VII ZR 204/​69, BauR 1971, 265, 267; Urteil vom 15.06.2000 VII ZR 212/​99, BauR 2000, 1330 = NZBau 2000, 433 = ZfBR 2000, 484[]
  2. BGH, Urteil vom 11.10.2007 – VII ZR 99/​06, BGHZ 174, 32[]
  3. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/​01, BauR 2002, 1401 = NZBau 2002, 503 = ZfBR 2002, 680; vgl. auch BGH, Urteil vom 20.04.2004 X ZR 141/​01, BauR 2004, 1776 = NJW-RR 2004, 1350[]
  4. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/​01, aaO; vgl. auch BGH, Urteil vom 05.12.1985 – VII ZR 5/​85, BauR 1986, 215 = ZfBR 1986, 69[]
  5. BGH, Urteil vom 23.05.2002 – VII ZR 219/​01, aaO[]