Die unvoll­stän­di­ge Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Die Jah­res­ge­samt­ab­rech­nung muss Anga­ben über Kon­to­stän­de am Anfang und am Ende der Abrech­nungs­pe­ri­ode ent­hal­ten. Seit Gel­tung des § 46 Abs. 1 Satz 2 WEG kann der Anfech­ten­de nicht mehr auf einen Ergän­zungs­an­spruch ver­wie­sen wer­den; ein Beschluss über eine unvoll­stän­di­ge nicht schlüs­si­ge Abrech­nung ist ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren.

Die unvoll­stän­di­ge Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft

Der Mehr­heits­be­schluss der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft zur Jah­res­ab­rech­nung ist in einem sol­chen Fall für unwirk­sam zu erklä­ren, weil die­se Jah­res­ab­rech­nung nicht den Grund­sät­zen einer ord­nungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung ent­spricht.

Die Jah­res­ab­rech­nung ist näm­lich als "eine geord­ne­te und über­sicht­li­che, inhalt­lich zutref­fen­de Auf­stel­lung der tat­säch­li­chen Ein­nah­men und Aus­ga­ben in dem betref­fen­den Kalen­der­jahr" auf­zu­stel­len. Sie muss für einen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer aus sich hier­aus und ohne Hin­zu­zie­hung eines Buch­prü­fers oder sons­ti­gen Sach­ver­stän­di­gen ver­ständ­lich sein. Sie ist kei­ne Bilanz und kei­ne Gewinn- und Ver­lust­rech­nung, son­dern eine Ein­nah­men- und Aus­ga­ben­rech­nung, die die tat­säch­lich ange­fal­le­nen Beträ­ge im Abrech­nungs­zeit­raum ein­an­der gegen­über­zu­stel­len hat" [1]. Danach ist die Jah­res­ab­rech­nung die "an sich ganz ein­fa­che Rech­nung: Anfangs­be­stand der Kon­ten zu Beginn des Jah­res (…) plus Ein­nah­men der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft im Lau­fe des Jah­res minus erfolg­ter Aus­ga­ben im Abrech­nungs­jahr = Kon­to­stand am Ende des Jah­res. …" [2].

Als zen­tra­ler Gesichts­punkt ist danach erfor­der­lich, dass die Jah­res­ab­rech­nung neben der geord­ne­ten Gegen­über­stel­lung der Ein­nah­men und Aus­ga­ben auch die Anga­ben über die Kon­to­stän­de auf den Gemein­schafts­kon­ten am Anfang und am Ende des Abrech­nungs­zeit­raums ent­hal­ten muss; ist dies nicht der Fall, feh­len wesent­li­che Bestand­tei­le. Eine Schlüs­sig­keits­prü­fung im Sin­ne eines Ver­gleichs des Sal­dos zwi­schen den tat­säch­li­chen Ein­nah­men und Aus­ga­ben und den Kon­ten­stän­den zum Jah­res­an­fang und ‑ende ist dann letzt­lich nicht mög­lich bzw. nach­voll­zieh­bar, so dass es in die­sem Fal­le nicht sach­ge­recht erscheint, den Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ledig­lich auf einen nicht frist­ge­bun­de­nen Ergän­zungs­an­spruch zu ver­wei­sen. Viel­mehr ist der gleich­wohl geneh­mi­gen­de Beschluss ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren; ande­ren­falls wäre die Funk­ti­on der Jah­res­ab­rech­nung, die Kon­trol­le des Ver­wal­ters zu gewähr­leis­ten, nicht gewähr­leis­tet [3]. Bereits aus die­sem Grun­de ist hier die Jah­res­ab­rech­nung der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft für das Jahr 2011 nicht nach­prüf­bar und daher ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren.

Die gegen­tei­li­ge Recht­spre­chung des Baye­ri­schen Ober­lan­des­ge­richts ist nicht mehr aktu­ell. Sie betraf die alte Rechts­la­ge vor der WEG-Reform, wonach beim Feh­len wesent­li­cher Bestand­tei­le einer Jah­res­ab­rech­nung der dies­be­züg­li­che Geneh­mi­gungs­be­schluss nicht für ungül­tig erklärt wur­de, son­dern die Eigen­tü­mer dar­auf ver­wie­sen wur­den; vom Ver­wal­ter eine Ergän­zung zu ver­lan­gen, wenn z.B. – wie hier – die erfor­der­li­chen Kon­to­an­ga­ben fehl­ten. Die­se Sicht­wei­se war für das frü­he­re FGG-Ver­fah­ren sach­ge­recht, denn dort wur­de von Amts wegen geprüft, ob die Abrech­nung wenigs­tens in den übri­gen Tei­len zutref­fend war. War dies der Fall, gab es kei­nen Grund, die Abrech­nung ins­ge­samt für ungül­tig zu erklä­ren, viel­mehr reich­te es aus, die Unvoll­stän­dig­keit und die damit ver­bun­de­ne Unschlüs­sig­keit der Abrech­nung durch einen Ergän­zungs­an­spruch zu behe­ben. Die Situa­ti­on im ZPO-Ver­fah­ren stellt sich jedoch als wesent­lich anders gela­gert dar, weil hier nur über­prüft wird, was inner­halb der Anfech­tungs­be­grün­dungs­frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gerügt wird. Ist die Abrech­nung aber unvoll­stän­dig und damit unschlüs­sig, kön­nen die Klä­ger nicht mehr auf zumut­ba­re Wei­se fest­stel­len, wel­che Feh­ler die Abrech­nung auch sonst noch auf­weist [4].

Ein wei­te­rer wesent­li­cher Man­gel bestand im hier ent­schie­de­nen Fall dar­in, dass die Abrech­nung hin­sicht­lich des Rück­la­gen­kon­tos nicht nach­voll­zieh­bar ist. Die Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Rück­la­ge in der Abrech­nung soll den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern ermög­li­chen, die Ver­mö­gens­la­ge ihrer Gemein­schaft zu erken­nen und die Jah­res­ab­rech­nung auf Plau­si­bi­li­tät zu über­prü­fen. Eine Prü­fung der Abrech­nung ist aber nur anhand des tat­säch­li­chen Bestands der Instand­hal­tungs­rück­la­ge und auch nur dann mög­lich, wenn die Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Rück­la­ge erken­nen lässt, in wel­chem Umfang die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit ihren Zah­lun­gen im Rück­stand sind. Das erfor­dert zwar kei­ne geson­der­te Abrech­nung der Rück­la­ge, wohl aber eine Dar­stel­lung der Ent­wick­lung der Instand­hal­tungs­rück­la­ge, die den Woh­nungs­ei­gen­tü­mern die­sen Ein­blick ver­schafft. Dazu muss die Dar­stel­lung sowohl die Zah­lun­gen aus­wei­sen, die die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer auf die Instand­hal­tungs­rück­la­ge tat­säch­lich erbracht haben, als auch die Beträ­ge, die sie schul­den, aber noch nicht auf­ge­bracht haben [5].

Bei die­ser Sach­la­ge kam es im hier ent­schie­de­nen Fall nicht mehr dar­auf an, dass wei­te­re Ein­wän­de, die der anfech­ten­de Woh­nungs­ei­gen­tü­mer in der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG gegen den Beschluss der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft erho­ben hat, letzt­lich nicht durch­grei­fen. Das betrifft zum Bei­spiel auch die Fra­ge, ob peri­oden­ge­recht abge­rech­net wor­den ist. Denn weil die Jah­res­ge­samt­ab­rech­nung kei­ne han­dels­recht­li­che Bilanz dar­stellt, geht das Land­ge­richt Ros­tock mit der über­wie­gen­den Ansicht in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur davon aus, dass der Ver­wal­ter ledig­lich alle tat­säch­li­chen im abzu­rech­nen­den Wirt­schafts­jahr erziel­ten Ein­nah­men und getä­tig­ten Aus­ga­ben ein­zu­stel­len hat, unab­hän­gig davon, ob der Rechts­grund für eine Zah­lung in der betref­fen­den Rech­nungs­pe­ri­ode gelegt wur­de oder ob tat­säch­li­che Aus­wir­kun­gen auch spä­te­re Jah­re betref­fen kön­nen (Zufluss- und Abfluss­prin­zip). Rech­nungs­ab­gren­zun­gen sind daher grund­sätz­lich nicht vor­zu­neh­men [6].

Wenn ein Ver­wal­ter sei­ne wesent­li­che Pflicht, der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft eine ord­nungs­ge­mä­ße Jah­res­ab­rech­nung zu erstel­len, nicht ord­nungs­ge­mäß erbringt, kann er auch nicht ent­las­tet wer­den. Aus die­sem Grun­de war auch der Beschluss der Eigen­tü­mer­ge­mein­schaft betref­fend die Ent­las­tung des Ver­wal­ters für unwirk­sam zu erklä­ren.

Land­ge­richt Ros­tock, Urteil vom 10. Juli 2015 – 1 S 160/​14

  1. vgl. OLG Hamm, ZMR 2008, 63[]
  2. vgl. LG Ham­burg ZMR 2011, 163[]
  3. vgl. LG Mün­chen I, ZMR 2012, 480 ff m.w.N.[]
  4. vgl. LG Mün­chen I a.a.O.[]
  5. vgl. BGH NJW 2010, 20127ff[]
  6. vgl. Bärmann/​Becker, WEG, 12. Auf­la­ge, § 28 Rn. 115 m.w.N. aus der Recht­spre­chung[]