Die unwirk­sa­me Befris­tung eines Miet­ver­tra­ges

Ent­hält ein Miet­ver­trag eine unwirk­sa­me Befris­tung, so kann hier­in gleich­wohl ein bei­der­sei­ti­ger Ver­zicht auf das ordent­li­che Kün­di­gungs­recht zu sehen sein.

Die unwirk­sa­me Befris­tung eines Miet­ver­tra­ges

In dem hier vom Bun­des­ge­richts­hof ent­schie­de­nen Fall mie­te­te der Beklag­te von der Klä­ge­rin ab dem 1. Novem­ber 2004 eine Woh­nung. Der Ver­trag ent­hält Bestim­mung: "Das Miet­ver­hält­nis ist auf Ver­lan­gen des Mie­ters auf bestimm­te Zeit abge­schlos­sen. Es beginnt am 1. Novem­ber 2004 und endet am 31. Okto­ber 2011, wenn es nicht ver­län­gert wird mit 2 x 3‑jähriger Ver­län­ge­rungs­op­ti­on."

Mit Schrei­ben vom 28. Febru­ar 2011 kün­dig­te die Klä­ge­rin das Miet­ver­hält­nis wegen Eigen­be­darfs zum 31. August 2011. Mit Schrei­ben vom 2. Okto­ber 2012 kün­dig­te sie frist­los. Ihrer Räu­mungs­kla­ge wur­de in den Vor­in­stan­zen sowohl vom Amts­ge­richt wie auch vom Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen auf­grund der Eigen­be­darfs­kün­di­gung statt­ge­ge­ben 1.

Die vom Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen im Beru­fungs­ur­teil zuge­las­se­ne Revi­si­on des beklag­ten Mie­ters hat­te jetzt vor dem Bun­des­ge­richts­hof Erfolg. Der Bun­des­ge­richts­hofs ent­schied, dass für die Dau­er der unwirk­sa­men Befris­tung im Wege ergän­zen­der Ver­trags­aus­le­gung ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht anzu­neh­men ist.

Im zu ent­schei­den­den Fall war die Befris­tung des Miet­ver­tra­ges unwirk­sam, weil die Vor­aus­set­zun­gen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor­la­gen; gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB galt der Ver­trag des­halb als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen. Die dadurch im Ver­trag ent­stan­de­ne Lücke ist durch eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung zu schlie­ßen. Dabei ist zu berück­sich­ti­gen, was die Par­tei­en red­li­cher­wei­se ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit der Ver­trags­be­stim­mung bekannt gewe­sen wäre. Da das von bei­den Par­tei­en ver­folg­te Ziel einer lang­fris­ti­gen Bin­dung an den Miet­ver­trag durch einen bei­der­sei­ti­gen Kün­di­gungs­ver­zicht erreicht wer­den kann, ist ein sol­cher Aus­schluss der ordent­li­chen Kün­di­gung für die Dau­er der Befris­tung anzu­neh­men.

Durch die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Befris­tung des Miet­ver­tra­ges ist eine aus­fül­lungs­be­dürf­ti­ge Lücke im Ver­trag ent­stan­den. Die­se Lücke ist durch eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung dahin zu schlie­ßen, dass anstel­le der unwirk­sa­men Befris­tung für deren Dau­er ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht tritt. Die wäh­rend der Dau­er die­ses Kün­di­gungs­aus­schlus­ses aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung der Klä­ge­rin ist daher unwirk­sam.

Im Aus­gangs­punkt zutref­fend hat das Beru­fungs­ge­richt ange­nom­men, dass die im Miet­ver­trag vor­ge­se­he­ne Befris­tung unwirk­sam ist. Denn die Befris­tung eines Miet­ver­trags über Wohn­raum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zuläs­sig, wenn der Ver­mie­ter die Räu­me nach Ablauf der Miet­zeit als Wohn­raum für sich oder sei­ne Fami­li­en- oder Haus­halts­an­ge­hö­ri­gen nut­zen will oder die Absicht hat, die Räu­me zu besei­ti­gen oder so wesent­lich zu ver­än­dern oder instand zu set­zen, dass die Maß­nah­men durch eine Fort­set­zung des Miet­ver­hält­nis­ses erheb­lich erschwert wür­den. Die­se Vor­aus­set­zun­gen lie­gen nicht vor, so dass die Befris­tung unwirk­sam ist. Gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB gilt der Ver­trag des­halb als auf unbe­stimm­te Zeit geschlos­sen.

Infol­ge der Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Befris­tung ist eine plan­wid­ri­ge Ver­trags­lü­cke ent­stan­den, die im Wege einer ergän­zen­den Ver­trags­aus­le­gung zu schlie­ßen ist.

Die Par­tei­en haben mit der Befris­tung des Ver­tra­ges eine bei­der­sei­ti­ge lang­fris­ti­ge Bin­dung bezweckt. Dies ergibt sich dar­aus, dass die Befris­tung auf Wunsch des Beklag­ten auf­ge­nom­men wor­den ist, der sich durch eine fes­te Ver­trags­lauf­zeit mit Ver­län­ge­rungs­op­ti­on eine lan­ge Miet­zeit sichern woll­te und des­halb in Kauf genom­men hat, dass er wäh­rend der fes­ten Ver­trags­lauf­zeit auch selbst nicht ordent­lich kün­di­gen kann. Mit die­sem Wunsch des Beklag­ten nach einer bei­der­sei­ti­gen Bin­dung für die Dau­er von sie­ben Jah­ren (mit einer zwei­ma­li­gen Ver­län­ge­rungs­mög­lich­keit um jeweils drei Jah­re) hat sich die Klä­ge­rin durch die Auf­nah­me der Befris­tung in den Miet­ver­trag ein­ver­stan­den erklärt. Sie hat damit gleich­falls eine lang­fris­ti­ge Bin­dung bei­der Sei­ten gewollt.

Durch die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Befris­tung ist im ver­trag­li­chen Rege­lungs­ge­fü­ge eine Lücke ein­ge­tre­ten, weil die bezweck­te lang­fris­ti­ge Bin­dung bei­der Par­tei­en ent­fal­len ist. Das dis­po­si­ti­ve Recht, nach dem das Miet­ver­hält­nis als auf unbe­stimm­te Zeit abge­schlos­sen gilt (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB) und somit inner­halb der Fris­ten des § 573c BGB ordent­lich gekün­digt wer­den kann, wird dem Wil­len der Par­tei­en nicht gerecht.

§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB ent­hält kei­ne abschlie­ßen­de, eine ergän­zen­de Ver­trags­aus­le­gung ver­bie­ten­de gesetz­li­che Rege­lung der Fol­gen einer unwirk­sa­men Befris­tung. Denn mit der Neu­re­ge­lung des Zeit­miet­ver­tra­ges ver­folg­te der Gesetz­ge­ber nicht das Ziel, die Mög­lich­keit einer lang­fris­ti­gen Bin­dung der Miet­par­tei­en an den Ver­trag zu beschrän­ken. Es ging viel­mehr dar­um, dass durch die Beschrän­kung der Befris­tungs­grün­de ein Miss­brauch zur Umge­hung der dem Mie­ter­schutz die­nen­den Kün­di­gungs- und Miet­erhö­hungs­vor­schrif­ten aus­ge­schlos­sen wer­den soll­te. Lang­fris­ti­ge Bin­dun­gen der Ver­trags­par­tei­en, zum Bei­spiel durch einen Kün­di­gungs­aus­schluss, soll­ten hin­ge­gen wei­ter­hin mög­lich sein 2.

Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ge­richts­hofs ist eine plan­wid­ri­ge Rege­lungs­lü­cke unter Berück­sich­ti­gung des­sen zu schlie­ßen, was die Par­tei­en red­li­cher­wei­se ver­ein­bart hät­ten, wenn ihnen die Unwirk­sam­keit der ver­ein­bar­ten Ver­trags­be­stim­mung bekannt gewe­sen wäre 3. Danach ist die Lücke hier dahin zu schlie­ßen, dass an die Stel­le der unwirk­sa­men Befris­tung ein bei­der­sei­ti­ger Kün­di­gungs­ver­zicht in der Wei­se tritt, dass eine Kün­di­gung frü­hes­tens zum Ablauf der ver­ein­bar­ten Miet­zeit 4 mög­lich ist. Auf die­se Wei­se wird das von bei­den Par­tei­en erstreb­te Ziel der lang­fris­ti­gen Bin­dung erreicht.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Land­ge­richts Walds­hut-Tien­gen 5 kann ein Kün­di­gungs­aus­schluss im Wege der Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung auch für einen Zeit­raum ver­ein­bart wer­den, der über die bei einer all­ge­mei­nen Geschäfts­be­din­gung höchs­tens zuläs­si­ge Frist von vier Jah­ren deut­lich hin­aus­geht 6. Inso­weit gilt der Grund­satz der Ver­trags­frei­heit, der auch eine lang­fris­ti­ge Bin­dung – wie hier der Klä­ge­rin von bis zu 13 Jah­ren bei Aus­übung der Optio­nen durch den Beklag­ten – ermög­licht, soweit nicht – wofür hier kei­ne Anhalts­punk­te bestehen – die Gren­ze des § 138 BGB über­schrit­ten ist. Ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Revi­si­ons­er­wi­de­rung ist das Eigen­tums­grund­recht des Ver­mie­ters nicht tan­giert, wenn er sich mit einer Indi­vi­du­al­ver­ein­ba­rung auf eine Bin­dung von bis zu 13 Jah­ren ein­lässt, die nur unter den Vor­aus­set­zun­gen einer außer­or­dent­li­chen Kün­di­gung vor­zei­tig been­det wer­den kann.

Die wäh­rend der Dau­er des Kün­di­gungs­aus­schlus­ses aus­ge­spro­che­ne Kün­di­gung der Klä­ge­rin vom 28. Febru­ar 2011 ist daher unwirk­sam.

Der Bun­des­ge­richts­hof hat die Sache an das Land­ge­richt Walds­hut-Tien­gen zurück ver­wie­sen, weil die­ses kei­ne Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die wei­te­re (frist­lo­se) Kün­di­gung der Klä­ge­rin wirk­sam ist.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/​12

  1. AG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 29.06.2012 – 7 C 280/​11; LG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 08.11.2012 – 2 S 39/​12[]
  2. BT-Drucks. 14/​4553, S. 69; BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/​03, NJW 2004, 1448 unter II 2[]
  3. BGH, Urtei­le vom 12.07.1989 – VIII ZR 297/​88, NJW 1990, 115 unter III 1 c, sowie vom 14.03.2012 – VIII ZR 113/​11, BGHZ 192, 372 Rn. 24[]
  4. bezie­hungs­wei­se bei Aus­übung der Opti­on zum Ablauf des ent­spre­chen­den zusätz­li­chen Zeit­raums[]
  5. LG Walds­hut-Tien­gen, Urteil vom 08.11.2012 – 2 S 39/​12[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 22.12.2003 – VIII ZR 81/​03, aaO; sowie vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/​10, NJW 2011, 59 Rn. 25[]