Eine Grunddienstbarkeit mit der Verpflichtung, auf einem bestimmten Grundstück, „die Gebäulichkeiten nicht zu erweitern“, ist grundsätzlich bestimmt genug. Maßgeblich für den Inhalt der Baubeschränkung ist der Gebäudebestand auf dem Grundstück zur Zeit der Begründung der Dienstbarkeit (hier: aus dem 19. Jahrhundert). Der Begriff „Gebäulichkeiten“ bezeichnete in Baden im 19. Jahrhundert nicht nur oberirdische Gebäude, sondern auch Keller und unterirdische Räume.
Eine Baubeschränkung auf einem Grundstück kann u. a. den Zweck haben, die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks zu begrenzen, um mit der Nutzung verbundene mögliche Immissionen oder Belästigungen für den begünstigten Nachbarn gering zu halten. Es verstößt grundsätzlich nicht gegen Treu und Glauben, wenn der begünstigte Nachbar die Beseitigung eines gegen die Grunddienstbarkeit verstoßenden unterirdischen Technikraumes verlangt, da der (unzulässige) Technikraum die Nutzungsmöglichkeiten des übrigen (zulässigen) Gebäudes auf dem Grundstück verbessern und erweitern kann.
In dem hier vom Oberlandesgericht Karlsruhe entschiedenen Fall macht die Klägerin Ansprüche aus einer im 19. Jahrhundert entstandenen Grunddienstbarkeit geltend. Sie ist Eigentümerin eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. Die Beklagte erwarb im Jahr 1997 das Nachbargrundstück. Zum Zeitpunkt des Erwerbs handelte es sich um ein Gartengrundstück, auf dem sich lediglich ein alter Gewölbekeller befand.
Im Grundbuch ist für das Grundstück der Beklagten in der zweiten Abteilung folgende Belastung eingetragen: „Der Eigentümer ist verpflichtet, die Gebäulichkeiten nicht zu erweitern.“. Im Grundbuch für das Grundstück der Klägerin befindet sich ein korrespondierender Eintrag im Bestandsverzeichnis.
Die Beklagte beabsichtigte nach dem Erwerb des Grundstücks, über dem noch existierenden Gewölbekeller ein Wohnhaus zu errichten. In der Folgezeit gab es Auseinandersetzungen zwischen den Parteien, ob die Beklagte auf Grund der aus dem Grundbuch ersichtlichen Belastung ihres Grundstücks berechtigt war, dieses zu bebauen, und wenn ja, ggfs. in welchem Umfang. In einem Vorprozess vor dem Landgericht Konstanz erging im Jahr 2000 ein Teil-Anerkenntnisurteil auf Antrag der Beklagten gegen die Klägerin, in welchem festgestellt wurde, dass die Beklagte im Verhältnis zur Klägerin berechtigt war, auf dem fraglichen Grundstück über dem bestehenden Gewölbekeller eine Bebauung zu Wohnzwecken zu errichten, soweit bestimmte Maße (Länge, Breite und Höhe) eingehalten wurden. Dabei gingen die Parteien davon aus, dass die festgelegten Maße für das zu errichtende Wohnhaus dem Ausmaß eines Schopfes entsprachen, welcher sich im 19. Jahrhundert zur Zeit der Grundbucheintragungen von 1857 und 1882 über dem Gewölbekeller befunden hatte.
Im Jahr 2010 wurde das Bauvorhaben von der Beklagten schließlich durchgeführt, und ein Wohnhaus über dem alten Gewölbekeller auf dem Grundstück Flst.-Nr. … errichtet. Die Beklagte ließ dabei einen unterirdischen Technikraum errichten, der ca. 3, 95 m x 3, 25 m groß ist. Der Technikraum enthält die für das Gebäude erforderliche Haustechnik (Anschlüsse der Versorgungsleitungen). Aus dem alten Gewölbekeller wurde ein Zugang in diesen Technikraum geschaffen. Die Klägerin verlangte von der Beklagten verlangt, den unterirdischen Technikraum zu beseitigen und erhielt nun vor dem Oberlandesgericht Karlsruhe Recht:
Der Anspruch der Grundstückseigentümerin auf Beseitigung des unterirdischen Technikraums auf de Nachbargrundstück beruht auf §§ 1004 Abs. 1, 1027 BGB. Zu Gunsten des Grundstücks der Klägerin ist auf dem Nachbargrundstück eine Grunddienstbarkeit eingetragen, die eine Baubeschränkung enthält. Die Errichtung des Technikraums verstößt gegen diese Baubeschränkung. Die Beklagte ist als Störerin zur Beseitigung verpflichtet.
Die auf dem Grundstück in der zweiten Abteilung eingetragene Grunddienstbarkeit ist in den Jahren 1857/1882 durch sogenannte Vergünstigung der damaligen Grundstückseigentümer gemäß Art. 690 Badisches Landrecht (im Folgenden abgekürzt: BadLR) entstanden1. Gemäß Art. 184 EGBGB sind die nach Badischem Landrecht bestellten Dienstbarkeiten mit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches bestehen geblieben mit der Maßgabe, dass die für eine Grunddienstbarkeit maßgeblichen Vorschriften der §§ 1020 – 1028 BGB Anwendung finden.
Die Klägerin ist als Eigentümerin des benachbarten Grundstücks Berechtigte der Grunddienstbarkeit. Zwar ist im Grundbuch bei der Belastung nicht eingetragen, zu Gunsten welchen Grundstücks die Baubeschränkung gelten soll. Dass der jeweilige Eigentümer des benachbarten Grundstücks berechtigt sein soll, ist der Grunddienstbarkeit jedoch im Wege der Auslegung zu entnehmen. Bei einer unvollständigen Grundbucheintragung können Eintragungsunterlagen und bei den Grundakten befindliche Urkunden zur Auslegung mit herangezogen werden2. Im vorliegenden Fall ergibt sich aus den zitierten Urkunden aus den Jahren 1957 und 1882, dass die Dienstbarkeit zu Gunsten des Grundstücks der Klägerin bestellt wurde. Außerdem ergibt sich die Begünstigung des klägerischen Grundstücks aus der Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundstücks der Klägerin.3.
Es bestehen keine Bedenken gegen die Bestimmtheit der Grunddienstbarkeit. Bei einer Baubeschränkung handelt es sich um einen gebräuchlichen und üblichen Inhalt einer Grunddienstbarkeit, die mit bestimmten Vorteilen für das herrschende Grundstück verbunden sein kann. Im vorliegenden Fall lässt sich der Inhalt der Baubeschränkung zwar nicht aus dem Grundbuch allein vollständig bestimmen. Denn die Verpflichtung, „die Gebäulichkeiten nicht zu erweitern“, bezieht sich auf den Zeitpunkt der Begründung der Dienstbarkeit, also auf das Jahr 1857 bzw. 1882. Das bedeutet, dass der Umfang der auf dem Grundstück lastenden Baubeschränkung dadurch bestimmt werden muss, dass Feststellungen zum baulichen Zustand 1857/1882 getroffen werden. Dies widerspricht nicht dem Grundsatz der Bestimmtheit. Denn es ist auch sonst gebräuchlich, dass der konkrete Inhalt einer im Grundbuch beschriebenen Dienstbarkeit nur unter Berücksichtigung der jeweiligen örtlichen Verhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt ermittelt werden kann.4
Maßgeblich für die Baubeschränkung, welche die Beklagte bei ihrem Bauvorhaben zu beachten hatte, ist der Begriff „Gebäulichkeiten“. Es darf keine Erweiterung von „Gebäulichkeiten“ auf dem Grundstück stattfinden, die über den Bestand im 19. Jahrhundert hinausgeht. Der Begriff „Gebäulichkeiten“ umfasst auch Keller und unterirdische Räume umfasst. Die Beklagte war daher nicht berechtigt, einen zusätzlichen Kellerraum zu schaffen, der im 19. Jahrhundert nicht vorhanden war.
Nach dem üblichen Sprachgebrauch im 19. Jahrhundert gehörten seinerzeit beliebige Bauwerke, auch Keller, zum Begriff „Gebäulichkeiten“. Dies galt insbesondere für den hier maßgeblichen Sprachgebrauch in Baden. Die Auslegungsregeln nach den Vorschriften des Badischen Landrechts führen nicht zu einem anderen Ergebnis. Es gibt auch aus dem Zusammenhang der vorliegenden Grundbucheintragung keine Anhaltspunkte für einen vom üblichen abweichenden Sprachgebrauch.
Der von der Beklagten errichtete Technikraum stellt eine im Hinblick auf die Grunddienstbarkeit unzulässige Erweiterung der Gebäulichkeiten dar. Denn an der Stelle, an welcher der Technikraum eingerichtet wurde, befand sich im 19. Jahrhundert, als die Dienstbarkeit begründet wurde, kein in irgendeiner Weise nutzbarer Kellerraum. Zwar wurden auf dem Grundstück Flst.-Nr. … Reste einer älteren mittelalterlichen Bebauung entdeckt. Dabei handelt es sich um Überreste eines Kellers des ehemaligen Pfründehauses der Kaplanei St. Barbara in Ü. Das Pfründehaus wurde jedoch bereits im Jahr 1664 abgebrochen. Der dazugehörige Gewölbekeller (auf dem Grundstück neben dem heute existierenden Gewölbekeller) wurde zur gleichen Zeit, also im 17. Jahrhundert, verfüllt.
Dass die früher existenten weiteren Kellerräume bereits im 17. Jahrhundert verfüllt wurden, konnte die Sachverständige Dr. Sch. aus den Keramikfragmenten schließen, die im Schutt auf dem Grundstück zu finden waren. Außerdem konnte die Sachverständige historischen Unterlagen entnehmen, dass das Kaplanei-Pfründehaus bereits im 17. Jahrhundert aufgegeben wurde, so dass zu dieser Zeit die Verfüllung der früheren Kellerräume erfolgt sein muss. Da sich im 19. Jahrhundert bei Bestellung der Dienstbarkeit neben dem vorhandenen Gewölbekeller mithin keine weiteren nutzbaren Kellerräume befanden, sondern nur mit Schutt und Erdreich verfüllte Ruinen, kann sich die Beklagte nicht darauf berufen, sie habe nur einen Kellerraum wieder hergestellt, der bereits im 19. Jahrhundert vorhanden gewesen sei.
Die Beklagte ist als Handlungsstörerin passiv legitimiert für den Anspruch der Klägerin aus § 1004 Abs. 1 BGB. Denn sie hat den Technikraum errichten lassen. Der Umstand, dass sie seit dem Jahr 2007 nicht mehr Eigentümerin des Grundstücks ist, hat auf den Anspruch der Klägerin keine Auswirkungen.5
Der Grundsatz der schonenden Ausübung einer Grunddienstbarkeit (§ 1020 BGB) steht dem Anspruch der Klägerin nicht entgegen. Denn die „schonende Ausübung“ betrifft Benutzungsrechte auf dem belasteten Grundstück, und die Unterhaltung von Anlagen auf dem anderen Grundstück, nicht jedoch Dienstbarkeiten wie eine Baubeschränkung6.
Die Dienstbarkeit ist nicht gemäß Art. 703 BadLR i. V. m. Art. 189 Abs. 1 Satz 1 EGBGB erloschen. Die nach dem Badischen Landrecht begründete Dienstbarkeit würde nach dieser Regelung (entsprechend § 1019 Satz 1 BGB) erlöschen, wenn ein Vorteil für das herrschende Grundstück nicht mehr in Betracht käme. Dies ist jedoch nicht der Fall. Eine Baubeschränkung ist zwar nicht mit einer Nutzungsbeschränkung identisch. Die Baubeschränkung führt jedoch in ihrer Konsequenz zu Begrenzungen der Nutzungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks. Nutzungseinschränkungen, wie z. B. Hindernisse für eine mögliche gastronomische Nutzung auf dem Grundstück Flst.-Nr. …, sind weiterhin mit Vorteilen für das klägerische Grundstück verbunden, da mögliche Immissionen vom Nachbargrundstück (Lärm etc.) geringer sein können.
Für die Durchsetzung der Rechte aus einer Grunddienstbarkeit kommt es nicht darauf an, ob im konkreten Fall eine bestimmte Abweichung von der zugelassenen Bebauung konkrete Störungen für die Klägerin verursacht. Vielmehr reicht – solange der Vorteil aus der Grunddienstbarkeit für das herrschende Grundstück nicht objektiv und endgültig weggefallen ist – eine Abweichung von der zugelassenen Bebauung als solche aus, um einen Abwehranspruch der Klägerin zu begründen7.
Auch der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) steht dem klägerischen Anspruch nicht entgegen.
Die Geltendmachung von Rechten aus einer Grunddienstbarkeit kann gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn in der Zeit nach der Begründung des Rechts erhebliche Veränderungen eingetreten sind, die dazu geführt haben, dass – auf Grund der Veränderung der Verhältnisse – die Beschränkungen durch die Dienstbarkeit für den Belasteten nicht mehr zumutbar erscheinen8. Solche nachträglichen Veränderungen, die zwingend zu Gunsten der Beklagten zu berücksichtigen wären, kann das Oberlandesgericht nicht feststellen.
Es kann dahinstehen, welche konkreten Vorstellungen die damaligen Grundstückseigentümer im 19. Jahrhundert bei der Bestellung der Dienstbarkeit hatten. Jedenfalls bedeutete das Verbot, auf dem belasteten Grundstück die Gebäulichkeiten zu erweitern, eine indirekte erhebliche Nutzungseinschränkung für dieses Grundstück. Für das herrschende Grundstück bedeutete dies, dass der Eigentümer nicht mit zusätzlichen Immissionen vom Nachbargrundstück rechnen musste, mit denen bei einer weitergehenden Bebauung zu rechnen gewesen wäre. Diese generelle Zweckrichtung der Baubeschränkung ist für das herrschende Grundstück heute grundsätzlich in gleicher Weise sinnvoll wie im 19. Jahrhundert. Das Interesse des Eigentümers des herrschenden Grundstücks, eine Zunahme von Immissionen vom dienenden Grundstück durch die Dienstbarkeit zu begrenzen, besteht in gleicher oder ähnlicher Weise weiter. Dabei kommt es nicht im Detail darauf an, inwieweit sich Bebauung und Nutzung der betreffenden Grundstücke und der umgebenden Grundstücke verändert haben.
Es ist vor allem nicht ersichtlich, dass für die Beklagte bzw. für die Tochter als heutige Grundstückseigentümerin die mit der Dienstbarkeit verbundenen Nachteile wesentlich anders oder wesentlich größer wären als zur Zeit der Bestellung im 19. Jahrhundert. Bei der Begründung der Dienstbarkeit, als sich über dem Gewölbekeller ein „Schopf“ befand, stand offenbar eine Nutzung für landwirtschaftliche Zwecke im Vordergrund. Bereits damals wäre eine Nutzung zu Wohnzwecken bei einem Umbau des Schopfes nur in sehr begrenztem Umfang möglich gewesen. Es ist der Beklagten zuzumuten, diese Beschränkungen auch weiter hinzunehmen, da sie das Grundstück in Kenntnis der Belastung und der sich daraus für eine Nutzung voraussichtlich ergebenden Konsequenzen erworben hat.
Schließlich kann es für den Gesichtspunkt von Treu und Glauben keine Rolle spielen, mit welchen Aufwendungen die Beseitigung des Technikraums für die Beklagte verbunden ist. Es mag sein, dass für die Beklagte oder für ihre Tochter als Grundstückseigentümerin hohe Kosten für den erforderlichen Umbau anfallen werden, da die Installation der technischen Einrichtungen neu konzipiert und geplant werden muss. Einer Berücksichtigung dieses Umstandes zu Gunsten der Beklagten steht jedoch entgegen, dass sie zu keinem Zeitpunkt damit rechnen konnte, dass die Klägerin die Einrichtung des Technikraums akzeptieren würde. Die Beklagte kannte die Belastung des Grundstücks, und sie konnte auf Grund der vorangegangenen Auseinandersetzungen vorhersehen, dass die Klägerin der Erweiterung des Kellers entgegentreten würde. Wenn die Beklagte unter diesen Umständen mit dem Bau des Technikraums vollendete Tatsachen schaffen wollte, hat sie die daraus resultierenden finanzielle Nachteile selbst zu tragen.
Dem Erfolg der Klage steht nicht entgegen, dass eine Erfüllung des Beseitigungsanspruchs für die Beklagte unmöglich wäre (§ 275 Abs. 1 BGB). Eine Unmöglichkeit wäre von der Beklagten darzulegen9. Aus ihrem Vorbringen sind zwingende Hindernisse für eine Erfüllung des Beseitigungsanspruchs nicht ersichtlich.
Die Beseitigung des Technikraums, zu welcher die Beklagte verurteilt worden ist, bedeutet, dass sie einen Zustand herzustellen hat, bei dem außerhalb des Gewölbekellers kein weiterer in irgendeiner Weise nutzbarer Kellerraum mehr vorhanden ist. Dies kann beispielsweise dadurch geschehen, dass die technischen Einrichtungen dort entfernt, und der von der Beklagten geschaffene Raum mit Aushubmaterial verfüllt wird. Letztlich bleibt es jedoch der Beklagten überlassen, auf welche Weise sie den Anspruch erfüllt. Nach dem Gutachten der Sachverständigen Dr. Sch. steht fest, dass eine Beseitigung des Technikraums nicht an Hindernissen des Denkmalschutzes scheitern wird. Zwar befindet sich der Technikraum in einem Gelände mit Mauer- und Gewölberesten aus dem Mittelalter, die dem Denkmalschutz unterliegen. Eine Beseitigung des Technikraums ist nach den Angaben der Sachverständigen jedoch möglich, wenn sich die Beklagte vorher mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung setzt, und Auflagen und Vorgaben der Denkmalschutzbehörde bei den Rückbaumaßnahmen berücksichtigt.
Auch der Umstand, dass die Beklagte nicht mehr Eigentümerin des Nachbargrundstücks ist, steht ihrer Verpflichtung nicht entgegen. Denn sie hat weder dargetan noch nachgewiesen, dass ein Rückbau des Technikraums am Widerstand ihrer Tochter, der sie das Grundstück übergeben hat, scheitern würde. Es braucht daher im Erkenntnisverfahren auch nicht geklärt zu werden, ob die Tochter eventuell – beispielsweise im Hinblick auf eigene dingliche Verpflichtungen gegenüber der Klägerin – von sich aus mit einem Rückbau einverstanden sein wird, oder ob die Beklagte gegenüber ihrer Tochter einen Anspruch hat, den Rückbau zu dulden.
Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 3. April 2014 – 9 U 118/11
- vgl. zur Entstehung von Grunddienstbarkeiten im 19. Jahrhundert durch Vergünstigung nach Badischem Landrecht OLG Karlsruhe, Justiz 1983, 115; OLG Karlsruhe, Justiz 1995, 473[↩]
- vgl. OLG Frankfurt, Rechtspfleger 1980, 185; Merkel, GBO, 10. Auflage 2009, § 53, RdNr. 31[↩]
- vgl. zur Berücksichtigung von Eintragungen an einer falschen Stelle im Grundbuch bei der Auslegung von dinglichen Rechten BayObLG, Beschluss vom 14.12.1995 – 2Z BR 127/95[↩]
- vgl. zur Bestimmtheit und zur Auslegung von Grunddienstbarkeiten BGH, NJW 1982, 1039; BGH, Rechtspfleger 2002, 352.[↩]
- vgl. zur Verantwortlichkeit des Handlungsstörers bei dinglichen Ansprüchen BGH, NJW 1992, 1101; BGH, NJW 2010, 2341.[↩]
- vgl. Palandt/Bassenge, BGB, 73. Auflage 2014, § 1020 BGB, RdNr. 2, 3[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 17.03.1967 – V ZR 67/64, RdNr. 23, zitiert nach Juris[↩]
- vgl. BGH, DNotz 1959, 240; BGH, WM 1970, 193; OLG Zweibrücken, OLGR 2004, 399[↩]
- vgl. BGH, NJW 2010, 2341[↩]
